房地產(chǎn)泡沫金融風(fēng)險(xiǎn)論文

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一、房地產(chǎn)泡沫對(duì)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)的影響

在我國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，由于房地產(chǎn)屬于核心地位，并且此行業(yè)會(huì)帶動(dòng)周邊其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還對(duì)我國(guó)銀行金融體系有很大的影響，其中房地產(chǎn)泡沫對(duì)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的概率影響極大，嚴(yán)重會(huì)直接干擾到我國(guó)銀行金融體系而造成整個(gè)體系無(wú)法正常的運(yùn)行。特別是房地產(chǎn)泡沫消失的時(shí)候，房地產(chǎn)作為財(cái)富標(biāo)志，其價(jià)值不斷減少，會(huì)大大降低人們的消費(fèi)能力而造成建筑業(yè)不景氣，從而使銀行金融風(fēng)險(xiǎn)增大。目前銀行熱衷于擴(kuò)充信貸，之所以金融風(fēng)險(xiǎn)會(huì)集中在銀行，其主要原因有：

(一)信息不對(duì)稱房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的不完全

缺乏相對(duì)應(yīng)的分析系統(tǒng)。若想精準(zhǔn)的計(jì)算房地產(chǎn)、項(xiàng)目的貼現(xiàn)值就必須要依賴于租金、貼現(xiàn)比率、預(yù)期通貨膨脹、貶值預(yù)算等指標(biāo)，但是這些指標(biāo)很難得到證實(shí)，且存在信息不充分的情況，就算是在市場(chǎng)最好的階段，銀行也無(wú)法準(zhǔn)確估計(jì)出房地產(chǎn)的具體價(jià)值，而造成當(dāng)前的抵押物經(jīng)常性的被高估，即便不被高估，所反映出的也是當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值及過(guò)去價(jià)值，并非變現(xiàn)價(jià)值，變現(xiàn)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值差距較大，所以銀行很可能會(huì)低估房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

(二)風(fēng)險(xiǎn)短視問(wèn)題

由于房地產(chǎn)的周期相對(duì)比較長(zhǎng)，極易造成短視的問(wèn)題。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷興旺，尤其是在價(jià)格持續(xù)上漲多年以后，房地產(chǎn)的還款以及貸款回報(bào)都十分良好，會(huì)使大部分人認(rèn)為市場(chǎng)還會(huì)保持良好狀態(tài)。價(jià)格的不斷攀升也造成了貸款額與價(jià)值比率的不斷下降，從而出現(xiàn)低估了房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象，也大大降低了管理力度。一旦抵押產(chǎn)品超過(guò)貸款額，銀行基本不會(huì)注意其它細(xì)節(jié)問(wèn)題。大的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題很少發(fā)生，從而導(dǎo)致銀行低估沖擊風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，根據(jù)目前現(xiàn)有的經(jīng)驗(yàn)情況，銀行高層普遍會(huì)認(rèn)為沖擊發(fā)生的可能性基本可以忽略，因此，由于銀行高層決策者更加關(guān)注樂(lè)觀預(yù)期信息而忽略了早期警告信號(hào)，從而造成金融風(fēng)險(xiǎn)。

(三)監(jiān)督管理不完善

當(dāng)銀行金融自由逐漸成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀政策的時(shí)候，管理部門(mén)或許會(huì)對(duì)應(yīng)用高風(fēng)險(xiǎn)的銀行策略存在一定顧慮，從短期看來(lái)，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，高風(fēng)險(xiǎn)策略會(huì)在一定程度上對(duì)銀行產(chǎn)生利益，利益的增長(zhǎng)掩蓋了銀行風(fēng)險(xiǎn)。銀行部門(mén)的不斷發(fā)展與壯大，成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Γ芾聿块T(mén)的責(zé)任就變得更大。從利益的角度來(lái)說(shuō)，監(jiān)管部門(mén)采取拖延糾正的措施也許會(huì)是更好的選擇，但是今天的損失會(huì)在未來(lái)某一天變成現(xiàn)實(shí)，到那時(shí)就會(huì)產(chǎn)生更大的影響。

二、銀行金融對(duì)房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)防范措施

房地產(chǎn)泡沫短期內(nèi)會(huì)對(duì)銀行金融造成很大影響，如果不能進(jìn)行及時(shí)解決，很有可能會(huì)出現(xiàn)更大的問(wèn)題，甚至是爆發(fā)金融危機(jī)，與此同時(shí)，銀行的政策也會(huì)對(duì)房產(chǎn)泡沫產(chǎn)生短期影響，因此，短時(shí)間內(nèi)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)與價(jià)格泡沫會(huì)形成一定循環(huán)關(guān)系，促使兩者交替上升，所以，這就需要我們建立一定的銀行與房地產(chǎn)安全管理體系，同時(shí)需要銀行和政府才采取一定措施。

(一)完善健全的金融市場(chǎng)房地產(chǎn)

想要持續(xù)健康的發(fā)展，首先需要建立完善發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)。在金融市場(chǎng)相對(duì)比較發(fā)達(dá)的情況下，房地產(chǎn)出現(xiàn)投機(jī)行為相對(duì)比較少，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定、健康發(fā)展。此外，完善的金融市場(chǎng)對(duì)分散風(fēng)險(xiǎn)具有一定作用，減少房產(chǎn)泡沫給銀行金融帶來(lái)的影響。

(二)拓寬金融渠道，分散風(fēng)險(xiǎn)

拓展房產(chǎn)企業(yè)融資的渠道，將金融風(fēng)險(xiǎn)分散開(kāi)，中國(guó)房地產(chǎn)融資的渠道主要集中在銀行信貸和銀行信托兩種方式，這單一的融資渠道讓銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)承擔(dān)了較高的風(fēng)險(xiǎn)，所以，要降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)必經(jīng)之路是拓展房地產(chǎn)融資渠道，將金融風(fēng)險(xiǎn)合理的分散，讓更多民眾和機(jī)構(gòu)能夠參與房地產(chǎn)投資，這樣不僅增加了民眾投資，同時(shí)收益更多，鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)建立基金制，上市融資，不單單擴(kuò)大了融資渠道而且分散了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

(三)加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，建立泡沫預(yù)警機(jī)制

為了降低房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫問(wèn)題，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該制定完善的泡沫預(yù)警機(jī)制。通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)規(guī)律的觀察以及宏觀形勢(shì)的研究，能夠確切的發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)指標(biāo)，并且對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，以便于可以最大限度的發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。依據(jù)各界人士的研究結(jié)果表明：指標(biāo)選擇大致上看可以分為房屋需求指標(biāo)、房屋價(jià)格指標(biāo)以及供給指標(biāo)等三類，其中每一大類又分為許多具體指標(biāo)，通過(guò)對(duì)這些指標(biāo)的測(cè)算，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的程度，在一定程度上為宏觀調(diào)控提供了有力依據(jù)。如果數(shù)據(jù)表明發(fā)展過(guò)熱，有關(guān)部門(mén)可以及時(shí)進(jìn)行調(diào)控并發(fā)出警告，制定一定的政策，提高對(duì)投資者的教育力度，穩(wěn)定市場(chǎng)情緒，改變以往的預(yù)期，從而化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

(四)防止房地產(chǎn)出現(xiàn)投機(jī)行為房產(chǎn)價(jià)格上漲的最主要原因

就是房地產(chǎn)進(jìn)行投機(jī)炒作。因此，就需要政府加大制定政策的力度，建立完善的相關(guān)政策，最大限度提高炒作成本。所有銀行都應(yīng)該依據(jù)國(guó)家的法律政策，建立完善的信貸標(biāo)準(zhǔn)，并且根據(jù)家庭的實(shí)際情況，包括人口數(shù)、購(gòu)買面積、購(gòu)買套數(shù)等進(jìn)行差異化標(biāo)準(zhǔn)，在滿足居民基本住房需求的同時(shí)也應(yīng)該控制購(gòu)房數(shù)量，避免出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。銀行與有關(guān)部門(mén)應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)貸款資金流向進(jìn)行密切關(guān)注，并依據(jù)具體實(shí)際情況，做出合理的調(diào)控，禁止出現(xiàn)炒賣期房現(xiàn)象，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)投機(jī)行為。

(五)擴(kuò)大物質(zhì)財(cái)富標(biāo)志組成擴(kuò)大

物質(zhì)財(cái)富標(biāo)志組成，需要銀行等有關(guān)部門(mén)創(chuàng)造和開(kāi)發(fā)更多的基金與債券等信用產(chǎn)品，并且促使這些產(chǎn)品都可以成為物質(zhì)財(cái)富標(biāo)志，以此來(lái)替代房產(chǎn)標(biāo)志，最大程度促使房產(chǎn)回歸原有的居住價(jià)值。

(六)調(diào)整房產(chǎn)需求和供給結(jié)構(gòu)需要

市場(chǎng)以及政府發(fā)揮各自不同的作用，在滿足人們需求的基礎(chǔ)之上，努力對(duì)房產(chǎn)的供給與需求進(jìn)行合理的調(diào)整與優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促使人們可以在投資購(gòu)房和需求購(gòu)房等方面獲得最大收益。

(七)完善銀行內(nèi)部機(jī)制

由于房地產(chǎn)是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)性比較高、收益也比較好的行業(yè)，因此就需要銀行在房地產(chǎn)進(jìn)行信貸業(yè)務(wù)的時(shí)候把握好尺度，對(duì)自身行為進(jìn)行規(guī)范，建設(shè)完善的內(nèi)部機(jī)制，強(qiáng)化銀行管理制度。一方面，建立相對(duì)比較完善的個(gè)人信用制度，建設(shè)個(gè)人信用體系，提高個(gè)人信用評(píng)估環(huán)境以及風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別機(jī)制，主要包含：個(gè)人信用監(jiān)控、個(gè)人信用登記、風(fēng)險(xiǎn)管理制度、評(píng)估制度以及預(yù)警制度，通過(guò)建立這些制度，真實(shí)的反應(yīng)信用情況，以便于銀行查詢，對(duì)貸款人的情況進(jìn)行正確判斷，緩解銀行風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，對(duì)房地產(chǎn)的貸款資格進(jìn)行嚴(yán)格評(píng)審。在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理貸款時(shí)，需要對(duì)企業(yè)貸款資格進(jìn)行嚴(yán)格審查，對(duì)需要貸款的項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)查，包含企業(yè)的財(cái)務(wù)情況、信用記錄、開(kāi)發(fā)資格等。與此同時(shí)，也應(yīng)該關(guān)注企業(yè)與借款人的關(guān)聯(lián)交易，避免出現(xiàn)控股公司轉(zhuǎn)移經(jīng)濟(jì)，挪用借款等問(wèn)題。并且對(duì)擁有不良記錄、存在管理問(wèn)題以及開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)相對(duì)比較薄弱的企業(yè)，進(jìn)行嚴(yán)格控制發(fā)貸金額。

(八)注重措施靈活性與綜合控制與監(jiān)管

現(xiàn)階段，人民幣仍然在不斷升值，在房產(chǎn)中證券化資產(chǎn)逐漸擁有主導(dǎo)地位，銀行金融形勢(shì)逐漸更新與變化，促使金融市場(chǎng)逐漸變得復(fù)雜化，所以就需要我們不斷加強(qiáng)管理監(jiān)督機(jī)制，并且對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行綜合調(diào)控，改變經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，最大限度促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。對(duì)于不同的金融情況與地產(chǎn)需求應(yīng)該采取不同措施，亦或是對(duì)于不同時(shí)期不同地區(qū)的情況，采用不同策略，從而降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)以及房產(chǎn)泡沫。

(九)完善和規(guī)范中介服務(wù)

對(duì)房地產(chǎn)金融服務(wù)進(jìn)行完善與規(guī)范，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心化發(fā)展以及中介服務(wù)的誠(chéng)信體系建設(shè)，因此，可以建立相應(yīng)的評(píng)估體系、信用評(píng)級(jí)、地產(chǎn)保險(xiǎn)、貸款咨詢等機(jī)構(gòu)，從而為了增加房地產(chǎn)信息透明化提供一定的基礎(chǔ)。除此之外，培育一定的金融機(jī)制和房地產(chǎn)金融渠道也是其解決房地產(chǎn)過(guò)度依賴銀行貸款的問(wèn)題、發(fā)展地產(chǎn)融資以及分擔(dān)銀行和房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的主要內(nèi)容。所以，就需要我們不斷進(jìn)行調(diào)控與改革。打破壟斷現(xiàn)象、發(fā)揮市場(chǎng)配置作用，最大限度的分散風(fēng)險(xiǎn)。一旦房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，例如過(guò)熱問(wèn)題，相關(guān)部門(mén)就可以通過(guò)降低貸款額度、提高利率以及購(gòu)房首付等政策來(lái)進(jìn)行宏觀調(diào)控，從而約束地產(chǎn)行業(yè)的擴(kuò)大速度與規(guī)模。

三、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)泡沫對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)以及銀行金融等都產(chǎn)生一定的影響，通過(guò)對(duì)銀行金融與房產(chǎn)泡沫進(jìn)行分析，提出了房地產(chǎn)泡沫與銀行金融風(fēng)險(xiǎn)防范措施，并且得出了合理的建議，國(guó)家應(yīng)該在創(chuàng)新和穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，從不同方面分析房產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加兩者之間的關(guān)系，采取一定的有效措施對(duì)其進(jìn)行靈活調(diào)控，最大限度的降低房地產(chǎn)泡沫與銀行金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，保證國(guó)家經(jīng)濟(jì)可以持續(xù)發(fā)展。

作者：董飆單位：工行河南安陽(yáng)分行