商業地產可行性報告

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商業地產可行性報告范文第1篇

整合產業鏈資源

}?約翰遜集團財務總監李志蓉（Linda）向《首席財務官》表示，}?約翰遜集團整合了產業鏈的上下游資源，不僅擁有一家房地產開發公司，同時也擁有一家建筑設計公司、投資咨詢公司和物業管理公司，因此，}?約翰遜更重視客戶服務環節，其設計公司在為公司自身開發的項目提供設計服務的同時，也為其他房地產開發公司提供服務，如中邦置業集團、北京天鴻房地產開發有限公司等。

2013年，}?約翰遜設立了扁鐵空間物業管理公司，主要從事服務式辦公室租賃業務。李志蓉表示，“我們將個人或國有企業持有的老洋房進行改建和裝飾，使其成為加入了現代辦公元素的服務式辦公場所。現已在上海徐匯區的復興西路和寶慶路擁有兩家分店，并準備在未來的三到五年內開辦五到十家分店。”

房地產行業是對政策和市場形勢極其“敏銳”的行業之一。在國內新二線城市的銷售增量和三線四線城市的存量房上升以及商業地產存在巨大存量的大環境下，}?約翰遜預測國內住宅和商業地產的市場在近幾年內將會持續面臨去庫存問題，因此，}?約翰遜計劃在未來幾年將開發重心集中于旅游地產和養老地產上，同時擴大物業管理公司的規模。“現在}?約翰遜在塞班島擁有五塊土地，未來我們將分期開發這五塊土地，計劃將其中一塊土地建設成為酒店及酒店式公寓，并采用售后返租的模式利用集團內物業管理公司的經驗為購買酒店式公寓的客人提供返租服務，努力每年都向客戶給予固定比例的回報及一定時間的度假服務。”

善于表達數據

由于房地產業項目的開發周期長，因此，其財務管理更側重于計劃、預算和控制。項目前期費用與公司正常的運營費用需要進行清晰區分，在公司的財務制度上也應該對核算標準進行明確劃分，并且在每個季度和每年都對新項目的費用劃分進行嚴格復核。李志蓉表示，對于預算和實際的差異情況，應該做到及時比較分析并向公司管理層及時匯報項目運行情況。“在項目匯報會上，財務人員應該不單單提供財務數據，還應該提出財務的合理化建議，如對工期和付款截點的建議等等，這樣才能提高項目的運營效率和資金使用效率，從而發揮財務的最大作用。”

}?約翰遜集團在2015年和2016年項目應收與預算基本持平，管理費用略有下降。李志蓉Linda坦陳，2016年初，財務部門對經濟形勢進行了準確的預測，并將集團自用的辦公室空間減少三分之一用于對外出租，因此，}?約翰遜集團在整個經濟形勢略差的2016年得以使管理費用不增反降，公司整體經濟業績與2015年持平。

“財務總監應該積極參與到整個集團的戰略制定中去。”在李志蓉看來，房地產公司與零售業（FMCG）相比，最大的區別在于應收賬款比較少、現金流回款的時間可預測性較強。以往，大部分房產銷售由銷售公司M行承銷，因此，財務總監與項目負責人員、總經理以及CEO進行對接時，溝通技巧顯得異常重要。無數的實踐證明，財務人員永遠要與項目部的人員走在一起，為其提供項目尚未開始時的財務可行性報告、項目剛剛落地時的財務預測、項目運行過程中的預算與差異分析，以及實時的到位分析和準確數據。

因此，財務總監應該善于表達其手中的數據，用趨勢分析和大數據等手段來彌補財務數據存在的滯后性缺點，使項目人員和管理層深入理解基于以往數據得到的分析結果。李志蓉表示，“在大的經濟環境不好的情況下，在財務預算上做最好的打算和最壞的準備可以幫助企業預測和預防很多風險，使公司在經濟環境不好的情況下很好地生存下來。”

在集團內部與外部合作機構的協同工作中，李志蓉將財務總監的角色比喻成橋梁，讓項目數據、人員成本和資金成本在所有相關人員中更透明、更易懂，使整個“企業機器”運作更順暢，如此企業的利潤率自然而然得以相應提高。李志蓉表示，企業制定戰略目標后，財務部門會根據具體的經營目標分析出人員成本、員工利潤率和資金使用效率等指標，并將其于年度和半年度預算中得以體現。財務部門應該在項目過程中與項目人員充分、及時地溝通，并在項目開始前設立好相應的稅務架構。

離職率為零的財務團隊