房地產論文
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房地產論文范文第1篇
關鍵詞:客戶滿意房地產客戶關系管理
作為一種提升企業競爭力的工具,客戶關系管理(CustomerRelationshipManagement,CRM)已經引起了房地產業界的極大關注,并且在一些知名的房地產公司得到了應用。但是,目前還有很多人對于房地產開發企業需要實施CRM持反對態度經濟論文。這些人之所以持有這種觀點,主要是因為他們沒有正確認識到房地產開發企業客戶滿意的意義。因此,正確認識房地產客戶滿意的構成要素和意義對于房地產業成功引入客戶關系管理,有著重要作用。
客戶滿意的概念
“滿意”是一個心理學術語,是指人的一種肯定性的心理狀態。這種狀態是由于外界的某種刺激使人的某種需求或期望得到滿足及“合意”(即符合人的本意),從而使人感到某種“快意”(即心理上的愉悅)。滿意的前提是外界的這種刺激,包括物質、精神及二者結合的刺激。因此,市場營銷學大師菲利普•科特勒(PhilipKotler)給客戶滿意下了一個定義:“客戶滿意是指一個人通過對一個產品的可感知的效果(或結果)與他的期望值相比較后形成的感覺狀態,是可感知的效果和期望值之間的差異函數。”
客戶滿意與否是一種心理評價的過程,它具有以下特征:
主觀性。客戶滿意與否并不是由企業的產品和服務水平所唯一決定的。它在很大程度上受客戶主觀因素的影響。客戶的需求、期望、性格、好惡、情緒、經濟地位、教育程度等因素對客戶的滿意程度都有著重要影響。
不穩定性。客戶滿意與否不是一成不變的,而是隨著社會經濟和文化的發展及個人消費水平、鑒賞能力的提高而不斷變化。昨天令客戶十分滿意的產品,在明天可能成為客戶抱怨的對象。所以,企業不能沉醉于現有的較高的客戶滿意度水平,應該居安思危,不斷地改進產品和服務,持續地提高客戶滿意度,這樣才能在競爭中占據并保持不敗之地。
多層次性。客戶滿意是客戶對企業提供的產品和服務的心理評價,這種評價是多層次的而不是單一指標的。客戶滿意從橫向上包括理念滿意、行為滿意、視聽滿意、產品滿意和服務滿意;從縱向上包括物質層滿意、精神層滿意和社會層滿意等三個逐漸遞進的層次。因此,實施客戶滿意戰略應該注意到各個層面,努力實現客戶的全面滿意。
客戶滿意的構成要素
由于“客戶滿意學”剛剛興起不久,而且東西方文化存在著明顯的差異。因此,有關客戶滿意構成要素的理論,學術界還沒有形成一致的看法。日本產能大學的持本志行教授提出了客戶滿意的構成要素。持本志行提出的構成要素是從實體項目進行分析,有所側重也就有所忽略,但總體上不失為一種優秀的分析方法。本文借鑒這種方法,對房地產客戶滿意構成要素做出分析(如圖1所示)。
與房地產有關的項目。包括房價,樓盤的評價績點。樓盤的評價績點包括戶型、裝修、地段、規劃設計、物業管理等因素。這些內容是房地產品固有的品質特性。它們構成了房地產品的核心質量,是影響客戶滿意的首要因素。
與印象有關的項目。包括客戶對房地產開發企業經營狀況的評價,對房地產品的評價,對企業形象的評價。客戶根據宣傳媒體、親友同事了解到的信息,再結合自己與房地產開發企業接觸的親身體驗,會對房地產開發企業做出評價,形成一種印象。這種印象的好壞,一方面受到客戶主觀因素的影響,例如,由于每個客戶的需求和偏好不同,他們會對同一企業的房地產品做出不同的評價;另一方面,還受到客戶接觸到的外界信息的客觀性、全面性的影響,虛假的、片面的外界信息會使客戶對房地產開發企業做出不正確的評價。
與服務有關的項目。這里主要是指在營銷和銷售過程(從客戶同房地產開發企業第一次接觸,到簽訂認購合同)、房產的使用過程中,企業對客戶提供的服務以及為增進客戶關系所設計的各項活動。
客戶滿意的意義
滿意的客戶通過持續的重復購買、新客戶的推薦,能夠給企業帶來收益。這是眾多企業追求客戶滿意的原因。對于房地產開發企業來說,客戶滿意的意義也在這兩個方面得以體現。如圖2所示,客戶從購買到滿意,再從滿意到忠誠,最后向自己的親朋好友傳播口碑,這個過程會給房地產開發企業帶來豐厚的利潤。
重復購買的產生。對于購房客戶來說,很多客戶已經開始二次置業,甚至三次置業,房地產開發企業完全有機會再次向他們推銷房產。對于租賃客戶而言,他們購買的是房地產在一定時期內的使用權。房地產的使用權這種商品的購買和消費是一個持續的過程,客戶與房地產開發企業之間存在一種長期的契約關系。獲得客戶的滿意就意味著這種契約關系的延續,也可以說是重復購買的發生。企業因此而獲得收益。
客戶推薦的產生。不管客戶是否有二次置業的可能,房地產開發企業都可以從他們身上發掘銷售機會。因為房地產的價值巨大,對客戶來說購買的風險比較大,在購買之前他們會進行多方面的咨詢和多次選擇,而朋友或同事的購買經歷則是一個重要的參考信息。所以說,一個滿意的客戶會起到很好的宣傳效果,他們對周圍的人的影響作用遠比廣告、售樓書、樣板房要大,并且不需要花錢。
此外,由于不滿的客戶會向熟人述說他們的購買經歷,因而給企業帶來負面的影響。這種現象在房地產業中的影響作用要大于其它行業:一旦有一位客戶不滿,企業失去的不僅是他一個人,而有可能是這個客戶周圍的所有人。因此,房地產開發企業的客戶滿意是十分重要的。
客戶滿意增長模型
實施客戶關系管理的房地產開發企業實質上是進行了一項重要變革——增加了為企業提供在以降低客戶不滿和增加客戶滿意為目的而進行的客戶滿意度測量活動中所得的信息的流程,從而構建起客戶滿意增長的模型,如圖3所示。為了使客戶滿意度增加,企業應該首先收集到關于客戶需求、期望和習慣的信息。這些信息來源有:市場分析的結果;通過對客戶進行調查、與客戶會談以及對特定客戶群體的關注而了解到的客戶的需求和令客戶滿意的信息;來自于服務失敗報告或客戶抱怨整理資料的客戶不滿意信息。其次,應該根據這些信息開發房地產品,這一點可以借助質量功能展開(QualityFunctionDeployment,QFD)來實現。第三,應該對客戶抱怨和服務失敗報告中的問題提出解決方案,改進產品和服務。
參考文獻:
房地產論文范文第2篇
金融業和房地產業某種意義上是對孿生兄弟，世界金融危機不可避免地波及到中國，而房地產行業則受到顯著影響。
2008年中國房地產市場經歷一場夢魘。受世界金融危機影響，2008年，房地產行業投資增速趨緩，施工面積、竣工面積、新開工面積等都出現同比下降的態勢。從全國范圍看，房地產行業對GDP增長的直接貢獻度在降低。國家發改委、國家統計局聯合的數據顯示，2008年全國70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅呈逐月下降走勢，且下降幅度明顯，到12月份成為負數。伴隨著價格的調整，房地產市場陷入低迷，突出表現在成交量的急劇萎縮，房屋銷售量與銷售額大幅下挫。國家統計局的數據顯示：2008年1-12月，全國商品房銷售面積為62088.9萬平方米，同比下降19.7%，其中住宅商品房銷售面積為55886.5萬平方米，同比減少20.3%，期房銷售面積為42459.7萬平米，同比減少18.7%；商品房銷售額24071.4億元億元，同比下降19.5%，其中的住宅銷售額為20424.1億元，同比減少20.1%，期房銷售額為17714.6億元，同比減少19.6%。從上述數據可以看出，2008年商品房的銷售額和銷售面積比上年均有了不同程度的萎縮，且下滑的幅度還是較大，對于房地產行業的未來發展前景并不很好。
2房地產稅收
房地產稅是以房地產或與房地產有關行為和收益為征收對象的稅種，是房地產開發、經營過程中，房地產開發商和消費者需要交納的稅種。房地產稅收是我國財政收入的重要來源之一，更是我國調控房地產市場，規范房地產經濟行為、調節國家財富分配的重要經濟杠桿。房地產稅收對住房市場的影響有兩個特殊的方面，一個是對家庭借貸的影響，一個是對住房價格的影響。高房價鼓勵了納稅人增加借貸而不是股權，而對漲價的預期也提高了購房的借貸的預期收益率。但是，稅收對住房價格的影響程度，因為范圍和各種手段的復雜性很難估計出來。可以確定的是，資本利得稅、財產稅、遺產與贈與稅、銷售稅或增值稅都對房價有著很大的影響。
3我國房地產稅收體制改革的探索
我國現行的房地產稅收制度是1994年經過稅費改革之后實行的制度。十幾年來，該稅收體系指導我國房地產業經過了一個相當繁榮的時期，為我國國民經濟的發展做出了突出的貢獻。但是隨著經濟的發展和環境的變化，我國原有的房地產稅收體制已經出現了一些問題，尤其在金融危機下，該體系已不能有效地發揮其調控房地產市場，控制房價的作用。國際貨幣基金組織指出，消除與房地產有關的稅收扭曲可以提高效率并有助于避免宏觀經濟失衡。因此，在當前環境下我國有必要對現有的房地產稅收體系進行改革，以更加適應環境的變化，促進房地產行業的健康發展。
（1）居民購房優惠收稅
在金融危機期間，對國民購買商品房可暫免征收稅收，或實行部分（或全額）退稅政策，以更加優惠的稅收政策惠及于全體國民。
（2）二手房營業稅實行差額收稅
現行的對個人購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。這條規定，在市場蕭條時，使得二手房交易雙方處于僵持狀態，所以在這一時期，繼續對二手房交易實行全額征收營業稅對二手房交易起的是阻礙作用。因此建議對二手房銷售的，不管是購買后超過幾年，其營業稅都改全額征收為差額征收的政策，這不僅符合營業稅的立法精神和發展方向，同時也有利于繁榮房地產市場，增加房地產稅收來源。
（3）暫停征收土地增值稅
我國土地增值稅是1993年底開征的，數十年來幾乎流于形式，有名無實，所征收的稅款屈指可數。鑒于房地產企業的土地增值稅已經體現在企業損益之中，而且計算土地增值稅又類似于企業所得稅的所得額，再行征收，就會導致重復征收。更重要的是，土地增值稅征收手續煩鎖，難以做到公平公正，再繼續拖沓下去會影響稅務機關的公信力。因此，在金融危機的大環境下，可以暫停征收土地增值稅。
（4）大膽改革創新，構建符合科學發展觀的稅收征管機制
不管經濟形勢如何變化，但我們要遵循“依法治稅、強化征管”的執法理念，以改革創新的勇氣，積極探索適應新形勢發展要求的稅收征管機制，構建符合經濟發展要求的征管新模式，拓寬稅收職能作用的發揮方式。
論文關鍵詞：金融危機房地產稅收改革
論文摘要：受金融危機的影響，我國房地產市場持續低迷。文章從稅收制度的角度，分析了我國房地產的現狀，并對如何改變房地產市場現狀，提出了若干房地產稅收制度的改革建議。
Abstract:Financialcrisis''''sinfluence,ourcountryrealestatemarketiscontinuedmurky.Thearticlefromthetaxrevenuesystem''''sangle,hasanalyzedourcountryrealestatepresentsituation,andhowtochangetherealestatemarketpresentsituation,putforwardcertainrealestatetaxrevenuesystem''''sreformproposal.
Keywords:Financialcrisisrealestatetaxrevenuereform
參考文獻:
[1]常莉．房地產稅收改革對房地產業影響的效應研究[D]．西北大學，2008
[2]藍慶新．金融危機對我經濟的影響及應對[J]．中國國情國力，2008（4）
[3]杜雪軍，吳次芳，黃忠華．我國房地產稅與房價關系的實證研究[J]．技術經濟，2008
房地產論文范文第3篇
房地產公司中財務管理的作用主要表現在兩方面：第一，促進資金的循環使用率，好的財務管理可以使資金使用率提高，減少使用周期，優化融資，避免盲目的資金投放，保障公司的資金充裕，提升公司競爭力，實現企業資金的最大化作用。第二，有效的控制項目的成本，財務管理可以根據工程預算的控制和調整，找出適合投資項目的上限和范圍，對公司的投資做到有效的成本控制。
2房地產公司中財務管理的問題
2.1資金投入周期長，風險大
房地產的利潤豐厚但投入資金和風險性大，從土地開發到工程竣工周期較長，資金投入量大，投入面廣，潛在的風險因素多。而房屋銷售的金額較大，房款大多通過分期付款的方式償還，資金回籠慢，加重了房地產公司的資金壓力，一些用于商業的還需增加裝修費用和物業的聯系費用，更加重房地產公司的資金周轉運行。而在長期工程周期中，會引發很多不確定的因素，而房地產公司的調整能力差，工程項目一旦開始就很難抽回資金，給公司帶來了巨大的潛在風險。
2.2不夠重視成本和費用管理
在房地產公司中所指的成本和費用管理是指對經營費用和產品成本的預算、控制、分析和計劃的管理活動。主要作用是挖掘出房地產公司的資金潛力，實施節約目標，有效控制各項費用的用途和支出，保證公司的競爭力。但實際的房地產公司財務管理中，沒有做到全過程的費用控制管理，甚至有些擅自增減調整預算，導致各部門的最初預算和最終決算出現差異，打亂整個財務計劃性的管理。
2.3財務管理體系復雜
房地產公司的財務體系比一般的物業管理公司或小企業涉及面更廣，物業公司財務管理主體對象是業主，很少有對各方投資成本的管理，而房地產公司包含了土地征用費、安撫費、工程費用和后期的基礎設施費、物業費及安裝費用，這些費用的主體對象不同，財務關系表現也不同，例如前期與土地擁有者的關系，工程建設中與設計方、承包方、施工方、材料方及監理方的關系，后期與工商部門及買房者的關系，財務體系龐大關系復雜。而房地產公司又因投入過大，常常出現邊建設邊銷售的情況，增加了財務的債權管理。
3房地產公司中財務管理的解決對策
3.1降低資金成本
房地產公司的周期長，資金需求量大，常常采用融資進行資金的周轉，融資能使公司的資金周轉方便，但是通過借債進行，債務風險較大，而貸款會產生利息增加財務的風險。所以在進行工程的成本預算方面，應經過詳細的研究和分析，科學合理的進行成本控制，針對不同的承包商采用不同的財務管理方案，有效的減少工程成本支出。作為財務人員必須熟練掌握核算和結算的信息，管理、控制和監督資金成本，降低債務風險，合理配置公司資本。
3.2創立財務制度
我國的房地產公司的財務管理水平較低，管理制度不明確，為使公司提升自身的競爭力必須加強內部的財務管理，財務人員必須做到對項目資金的分析和研究，對風險不僅能預測，還能做到有效的降低；建立財務監督管理制度，全面監督公司的經營活動，對籌集資金和降低資本進行合理有效的分配；完善公司財務部的制度，使全部人員參與監督并嚴格執行。
3.3優化融資，重視信用
房地產公司優化融資的方法有以下兩種：第一，借助信托，房地產公司可以通過信托公司募集大量的資金，減少了貸款的利息和風險。第二，統一管理資金，財務管理中應注重公司總部和分部的資金均勻情況，對閑置資金要充分利用，實現資金的最大化效益。在公司方面應注重企業信譽，以便取得低利息的融資和貸款資金，方便企業運營和資金運轉。
3.4協調關系，加強財務檢查
財務預算工作是依靠公司全員進行的，所以財務管理部門應處理好與各部門的關系，使其積極配合，順利完成財務預算工作。房地產公司的領導層也需重視和支持財務預算工作，可單獨設置預算執行和審計部門，協助財務預算的順利開展。財務管理中還應定期進行檢查和考核，對階段性的資金投入進行重點管理，對有問題的資金應立即匯報領導，加強回收資金的銜接使用，分析研究新項目的投資風險，做好資金的項目運行方案，提升資金循環使用率，降低成本費用，提高公司的經濟效益。
4結束語
房地產論文范文第4篇
(1∶500用地現狀數字地形圖)及地籍(權屬)調查⑴測繪單位施測1∶500用地現狀數字地形圖。1∶500用地現狀數字地形圖用于地籍(權屬)調查，作為地籍宗地調查的底圖和宗地圖地物的數據來源。1∶500用地現狀數字地形圖測繪主要有平面控制測量和地籍房產要素測量，由專業測繪單位完成，只要無超用地紅線、無違章，手續完整，對于購房者影響不大;⑵委托人驗收1∶500用地現狀數字地形圖;⑶委托人申請地籍(權屬)調查委托人持經驗收合格的1∶500用地現狀數字地形圖及前面委托人需提供的該房屋相關的用地、房屋等資料，向廈門市測繪與基礎地理信息中心申請地籍(權屬)調查。
二房屋面積測算
《廈門市房產面積測算細則》中房產面積的精度分為兩級。各級面積的限差和中誤差不超過下表計算的結果。
(1)外業測繪前準備工作
外業前準備工作是一項重要的工作，對委托方提供的資料進行查閱，查看其商品房預售許可證或竣工備案證明通過時間，以確定面積計算適用的規范和細則。外業測繪記錄數據所用圖紙是否是經過規劃部門審核的圖紙，測繪所須的工具是否帶齊，聯系被測單位的工作人員，進行溝通，現場配合，安排好現場測繪的先后順序。
(2)外業測量房屋尺寸
首先是測量第一層的外廓尺寸，控制外框，這樣控制住了分層的面積，確保每層的面積準確。若以上各層有退層或挑樓，外業一定要測量其退進或挑出的尺寸，挑出尺寸一般不好直接測量，可從房屋內部測量。地下室也不能直接測量其外廓尺寸，可測量其內墻面的距離加兩邊外廓墻厚，外廓墻厚可按審定的設計圖紙墻厚確定。異形房屋的外廓尺寸可用全站儀采集坐標，編輯圖形，計算外框的面積。測量完一層外廓尺寸后，再測量內部尺寸。內部尺寸的測量要求測量每個房間、廚、衛、廳等各個空間的長、寬及戶內墻厚度、外墻厚度，分戶墻的厚度要盡量量取。每戶從南到北、從東到西的四至墻的內墻面的距離能一次性量取的要直接測量，測量所得尺一寸與該戶每個空間在同一方向尺寸加戶內墻厚度之和應在誤差范圍之內，同時應滿足直接測量每戶四至墻的內墻面的距離加分戶墻厚之和與外廓全長尺寸的較差也在誤差范圍之內。對于不同內部格局的層要分別測量其內部尺寸。
(3)內業整理房屋測量草圖
當室內分段測量的數據需要按比例進行配賦時，為與外業測量草圖數據不相互混淆，我們需要另繪制一張經過配賦的房屋測量草圖。這張房屋測量草圖我們采用電腦繪制，使用CAD繪制1∶1的雙線圖，墻體厚度按實際厚度繪制，圖上按規范注記有權屬人、項目名稱、房產分區號、房屋坐落、幢號、比例尺、房屋結構、總層數、草圖所在層次、北方向，各開間的凈空尺寸、墻體厚度、實際開門處，并用紅色封閉實線體現各權屬單元的四至范圍，當有計算一半面積的地方(如陽臺)時紅色封閉線為虛線形式，這樣就能區分計算全部建筑面積或計算一半建筑面積的范圍。并且在封閉線內注記各室號，或是公共建筑部位的名稱，如樓梯，注記梯并在后加流水編號以區別。繪制四至紅色封閉線后，就可計算出各封閉線內的面積，并標注在草圖上，一目了然。
(4)轉入分層分戶管理系統進行分戶面積定義分攤
分層分戶管理系統最大的特點是能根據功能區自動分攤面積。經過配賦后的草圖，并繪制四至紅線后，把四至線轉入分層分戶管理系統，形成分層分戶圖，在圖上定義各戶室的門牌號、戶室號、功能區號，直接計算各戶室面積、自動生成外半墻面積，自動標注各邊長，然后點擊分攤命令按鍵自動完成分攤，即可打印戶室面積信息表。戶室面積信息表內含有各戶室的套內面積、公攤面積、建筑面積合計、用地分攤面積。此表是房產測繪最重要的表格。
三檢查驗收為了保證測繪產品的準確性、盡量減小誤差
最終測繪成果產品要經過測繪單位二級檢查后才能提交給委托方驗收。一級檢查是最重要的檢查，在自檢互查的基礎上由專職或兼職檢查人員承擔，檢查的內容分外業檢查和內業檢查。外業檢查主要檢查測量尺寸的準確性，屬抽查，主要數據應抽查20%以上，還要做隨機巡查，看有否漏、多、錯的地方。內業檢查是100%檢查，核對測量數據與設計是否一致、公共設備房與設計是否一致、面積計算是否準確、分攤方案是否符合技術規范。一級檢查后方能提交二級檢查。提交二級檢查的資料包括成果封面、目錄、項目概要、宗地地籍圖、分攤說明表、樓層面積表、戶室面積信息表、共用數據采集表、分層分戶圖、房屋測量草圖。其中分攤說明表概述了本項目的開發商、項目名稱、坐落、采用的規范、分攤的原則、各公共建筑部位分攤的方案，各功能區的分攤系數。上述資料按順序整理好后，提交二級檢查。二級檢查在一級檢查的基礎上進行，檢查、核對面積計算是否準確、分攤方案是否符合技術規范，資料是否完整、齊全，樣式是否統一。經過二級檢查后，成果資料提交給委托方做最終驗收，委托方驗收完后寫出《廈門市房產測量成果最終驗收書》，驗收書中要把檢查的內容、方式，檢查的依據、檢查的情況，檢查的結論;各產權單元劃分與該房屋建筑現狀是否一致、無誤;各產權單元門牌是否無誤，單元號是否無誤;測量數據誤差是否在規范之內，是否可滿足面積測算精度要求;共有共用面積計算是否正確，分攤方案是否符合要求;各產權單元的套內面積和公攤面積計算是否正確;各產權單元的土地分攤面積計算是否正確;對此成果資料是否有異議寫入驗收書中。
四申請最終成果
房地產論文范文第5篇
關鍵詞：房地產產業生態；動力機制；路徑選擇
一、引言
“產業生態”（IndustrialEcology）是一個新興的研究領域，以一種較高層級的用以研究產業系統和自然系統互動關系的系統研究方法。運用生態學的原理和方法來分析和考察房地產經濟理論不僅是研究方法上的創新，而且還有利于對房地產可持續生存與發展的系列性問題作本源性和趨勢性的解剖分析。
二、房地產產業生態的內涵
英國生態學家泰斯勒（A.C.Tansley，1935）首先定義生態：又稱生態系統(ecosystem)，是指在一定時間和空間范圍內，生物與非生物環境通過能量流動和物質循環所形成的一個彼此關聯、相互作用并且有自動調節機制的統一整體。
Lowenthal和Kastenberg（1998）借鑒生態學中的分析工具、原則和視角應用于產業系統分析，建立標準的產業生態模型研究該系統中物質、能量和信息流動對社會和環境的影響。產業生態理論的發展旨在提供一種新的理解產業系統對于環境影響的概念框架。
借鑒上述的理論，本文將房地產產業生態界定為：房地產交易主體與其生存和發展的內外環境（即房地產產業生態環境）之間相互作用、相互依賴以及相互影響而形成的一種動態平衡系統。
根據房地產產業生態的定義，其內涵概括起來可以提煉為以下三個方面：一是像其它生態系統一樣，房地產產業生態的發展也經歷了由簡單到復雜、由低級到高級的發展和演進過程。二是像其它生態系統一樣，房地產產業生態平衡也是通過自身的自我調節機制來實現的。當由于外部性存在以及政府等干預導致房地產產業生態失衡時，房地產產業生態就會自我調節使房地產交易主體及其環境自動達到新的動態平衡。三是像其它生態系統一樣，房地產產業生態的自調節能力也是有限度的。外部的影響超出生態系統所承受的極限就會破壞房地產產業生態的平衡。比如房地產過度炒作以及超過極限發展等都會導致房地產產業生態失衡，嚴重的房地產產業生態失衡則會危及到房地產產業發展的安全，最終有可能引發經濟危機。
在房地產產業生態系統（見圖1）中，房地產交易主體的生存與發展過程中的行為選擇問題是其核心問題，而房地產產業生態環境是房地產交易主體活動所依賴的內外部條件。房地產交易主體應該是指房地產交易活動參與者，不僅僅是房地產產品交易的買賣雙方，絕非僅限開發商和消費者；房地產交易主體既包括開發商、還包括中介機構、政府、銀行、媒體等影響交易過程的所有主體。房地產產業生態環境，包括房地產產業生態外部環境和房地產產業生態的內部制度環境。房地產產業生態外部環境主要是指政治、法律、中介服務、信用、經濟、文化等；房地產產業生態的內部制度環境是指房地產交易主體的內部治理、監管機制等。
圖1房地產產業生態系統
三、房地產產業生態的動力機制
1．房地產產業生態競合模型。先考慮房地產產業生態中兩個主體，兩個主體之間同時存在競爭與合作兩個方面，結合考慮，并由此建立模型。兩個主體之間競爭或合作，對某個主體的作用并非只是要么積極要么消極單一方面作用。競爭與合作都有可能刺激或者抑制其發展。用cij，hij分別表示j企業對i企業的相關影響系數，其中-
可求出該模型的不動點及穩定條件（見表1）。
1-c211+c21<0或1-c12N2+c12<0表示房地產產業生態中兩個主體之間的激烈競爭超過了主體間的有效合作，使得競爭對某一個主體過度抑制，最終導致某一主體消亡。1-c21N1+c21>0且1-c12N2+c12>0表示房地產產業生態主體的合作非常有效，雖然存在競爭，但兩個主體能夠產生互補的優勢，并由此長期發展。
表1房地產產業生態競爭與合作模型的不動點及穩定條件
2．房地產產業生態演化模型。把房地產產業生態系統中所有主體之間的競合關系，統一為兩種相反的力量作用。房地產產業生態系統的演化受這兩種力量的影響，并且往往需要根據兩種力量作用一段時間之后的情況來矯正下一階段演化的方向。簡化模型，只考慮一個變量對趨勢的偏離和反饋時間的滯后根，據此延時方程的特點，建立房地產產業生態系統演化的動力學模型：
其中，x（t）表示推動和阻礙房地產產業生態演化各種力量合并后的力量，dx/dt表示房地產產業生態演化的速率，α是變動速率，τ表示時滯，F[x（t-τ）]表示房地產產業生態系統內生的控制關系，它由反饋信號x（t-τ）和反饋函數G組成。反饋函數具有控制目標的上界和下屆，以滿足控制目標的要求。（2）式說明，房地產產業生態系統演化的快慢與推動和阻礙其演化的合并力量x（t）及控制房地產產業生態演化的因素所產生的力量有關。在控制函數中存在時滯τ，這是由于反饋信息及調節必須在外在沖擊實施一段時間之后才能產生所決定的。
（2）式是一個單變量的延時方程，其特點是可以產生分岔和混沌等復雜行為。只要把方程中的延時操作寫作算子的形式，延時方程可被化為多變量的自治方程。根據混沌理論，在三個以上變量的自治方程中可能出現分岔和混沌，這個要求來自于微分方程解的唯一性。
若設
式中b為控制參數，σ是標度參數，負號表示負反饋，則該模型可化為：
該模型是一個含有時滯的微分方程，其解可以是穩定解，極限環解，多周期的長波解及混沌解。靜態分析中的長期均衡的概念可以被認為是非線性動力系統中的不動點解，由于時滯和控制行為的過度反應，穩定狀態很難達到。這表明房地產產業生態系統演化比上述的競合模型更加復雜，可以產生混沌這一極其復雜的行為。
四、房地產產業生態的路徑依賴
所謂路徑依賴（pathdependency），是指具有正反饋機制的體系，一旦在外部偶然性事件的影響下被系統所采納，便會沿著一定的路徑發展演進，而很難為其他潛在的甚至更優的體系所替代。正反饋所顯示的經濟運行的自我強制機制以及其收益遞增可能產生多種“最優狀態”。一旦某種隨機事情選擇了某一路徑，這種選擇就會可能被“鎖定”（lock—in），而不會選擇其它更為先進的或合適的路徑。該理論最初是由生物學家提出的，并由布賴恩·阿瑟（BrianArthur）首先應用到技術變遷的路徑分析上，諾斯（North，1990）又將其應用到制度變遷中，并深入分析了自我強化機制所包括的因素，以及可能的制度變遷路徑。本文則試圖應用路徑依賴理論，對房地產產業生態的演進路徑進行分析，揭示房地產產業生態演化機制。
房地產產業生態演化可能進入良性循環后的軌道，迅速優化；也可能順著錯誤的路徑走下去，甚至被鎖定在某種無效率的狀態中。要改變這種狀況，往往要借助于外部效應，引入外生變量或依靠制度的變化。不同國家的房地產產業生態系統最初的資源稟賦、市場結構、技術特征、社會文明程度、文化背景等都有著一定的差別。中國房地產的市場化改革本身就是一個重大演變過程，房地產產業生態演變過程中利益多元化的形成及激勵與約束機制不健全事實上已使得房地產產業生態演化進程中陷入了某種“路徑依賴”中，現存的制度框架使地方政府為了實現利益最大化而或明或暗地實施一系與中央宏觀調控相反的政策，新的利益的獲得將會進一步加強這種制度體系。
房地產產業生態系統的路徑依賴同樣具有客觀規律性，其運行機理可以概括為給定條件，啟動機制，形成狀態，退出閉鎖等過程。“給定條件”指隨機偶然事件發生；“啟動機制”指該系統中的正反饋機制隨給定條件的成立而啟動，其表現為適應房地產產業生態系統而產生的組織抓住制度框架提供的獲利機會，產生學習效應，通過生態中組織間的相互締結契約，實現協調效應，隨著以特定制度為基礎的契約的普遍履行，適應性預期產生，使這項制度持續不下去的不確定性因素隨之減少。“形成狀態”指正反饋機制的運行使該生態系統出現某種狀態和結果，房地產產業生態系統演進的路徑決定于該系統的初始狀態，系統一旦采納某方案，該系統的演進路徑便會出現前后連貫、相互依賴的特點；“退出閉鎖”指通過政府干預和一致行動，實現路徑替代。路徑依賴的運行是由構成它的要素策動的，這些要素包括：偶然性事件、行為主體、制度、市場、政府、壓力集團和意識形態等；同時，生態系統演化是依賴房地產產業生態環境。
五、中國房地產產業生態的失衡
中國的房地產市場是一個涉及眾多利益集團的復雜生態系統，主要包括開發商、政府監管部門、房地產中介機構、銀行、媒體機構、消費者等。目前房地產產業生態失衡主要體現在以下幾個方面：
一是房地產產業生態結構失衡。從我國房地產產業生態結構來看，目前存在“三主導型”非均衡特征：（1）銀行主導型融資結構。我國房地產市場的融資結構是以銀行信貸為主導的間接融資，間接融資比重高達70%以上且在逐年上升的非均衡現象。（2）房地產產品結構失衡。低價位的經濟適用房缺乏與非高檔住宅高空置率，這種房地產市場“短缺與過剩”并存，反映了住房供應的結構性的非均衡現象。（3）土地市場政府壟斷。政府壟斷土地的一級市場，并介入國民經濟成長的全過程。在城鄉分割的二元土地制度下，低價征用的土地成為高速城市化和工業化的驅動器；土地出讓收入成為地方政府財政收入和公共投資的重要來源；土地抵押成為城市基礎設施和房地產投資的主要融資工具。
二是房地產產業生態交易主體結構失衡。目前中國房地產產業生態中，有四個角色占據著主導地位，即發展商、銀行、地方政府和投機者，在它們的共同炒作下，房價瘋長；普通購房者幾乎失去話語權，排隊都不一定買到房；媒體的言論基本被開發商控制，同時開發商商和當地政府之間有著某種默契，因為當地政府也是房價增長的既得利益者。當中央政府意識到房價瘋漲對社會、對產業的危害時，出臺較強硬政策打壓樓市。銀行在房地產信貸中處于壟斷地位，制度的缺陷和銀行本身的問題使得銀行在房地產泡沫的形成和擴張過程中扮演了推動危機的負面角色。
三是房地產產業生態內部制度環境失衡。房地產產業生態內部制度環境失衡主要體現幾個方面：（1）內部治理機構缺失。國有商業銀行產權虛置狀態，從公司治理的角度看產權虛置直接導致了房地產市場交易主體之——銀行的治理結構的有效性低下，地方政府盲目的形象工程，過度的行政干預導致內部人控制盛行等弊病。（2）監管部門制衡機制缺失。政府與銀行、中央銀行與商業銀行之間盤根錯節的關系更強化了商業銀行信貸的順周期傾向。政府對商業銀行“大而不倒”的隱形承諾、對商業銀行資本金一而再再而三的彌補，中央銀行在宏觀調控中多方顧及商業銀行的利益，弱化了商業銀行的自我責任意識。房地產市場的多重監管缺乏協調機制，甚至出現相反的調控政策。
四是房地產產業生態外部環境失衡。房地產產業生態的外部環境主要包括法律環境、信用環境和體制環境等方面。首先，從法律環境來看，關鍵問題是缺乏有關房地產法制法規建設滯后市場的發展。其次，信用環境建設嚴重滯后，造成了我國房地產行業侵害消費者現象嚴重。第三，體制環境問題。由于我國是一個行政主導型的國家，體制環境是直接影響我國房地產產業生態的重要外部因素。多次調控后，房價不將反而不斷攀升，地方政府的公信力下降，中央政府的信譽和公信力受到國民的普遍質疑。
六、優化中國房地產產業生態的路徑選擇
我國怎樣優化房地產產業生態路徑選擇，提高房地產行業的運作能力，確保房地產業安全呢？筆者可以幾個方面入手：
一是加快房地產市場的結構優化。要解決房地產市場的結構失衡問題，必須加快推動以銀行為主導的融資體系逐步向以市場為主導的融資體系轉變。銀行產權多元化、加強銀行信息披露和提高透明度改善銀行結構治理。改革現行的金融體制，允許信托、基金、擔保、證券、保險等一攬子金融機構進入房地產金融市場，形成風險分散承擔和利潤平均化的競爭性融資環境。打破市場封鎖和壟斷，促進房地產資源在各市場之間的合理有序流動。改革“城鄉分割”的土地制度，減少政府對土地一級市場的壟斷，實行土地的“同地、同權、同價”，確保農民以土地參與工業化和城市化的權利。調整住房供應結構，重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。
二是加快房地產市場交易主體完善步伐。要解決房地產交易主體失衡問題必須從對房地產市場交易參與主體的培養與改造入手。一要加強市場開放程度，豐富市場參與主體的數量與類型，促進參與主體行為的市場化與需求的多元化，防止行為趨同導致市場缺乏活力或波動太大。二要大力培育房地產市場信息透明度，讓房地產市場的需求者——消費者群體及時了解到房地產市場信息、增強其風險分析與預見能力。三要擴大房地產市場交易主體的外延，采取措施使打擊炒房者和投機者。
三是加快房地產產業生態內部制度環境的安排。一要加快土地市場轉讓制度。房地產的最基本我國土地屬國有，缺少一個公開、透明、有效的土地交易市場，地方政府“以地生財”的公司化經營行為，使房地產價格從其價格鏈的最始端就被扭曲。二要進一步房地產交易主體的公司治理結構，建立起有效的績效激勵、風險控制和資本約束機制，促進銀行健全經營機制。三要進一步完善房地產監管體制，協調土地市場調控與金融調控之間關系，提高房地產監管效率。
四是加快房地產產業生態外部環境的培育。首先要抓緊修訂和完善以物業稅法等為代表的一系列基本法律法規，以保護投資人、貸款人等金融市場參與主體的合法權益；其次要建立完善統一的房地產市場規章制度，包括會計、審計、稅收以及信息披露制度等，保證市場公正性，提高市場透明度。再次，要建立和完善信用評級機制，引導與培育信用評級機構，加強市場參與主體信用記錄和數據的積累和管理等；此外還應該加強信用宣傳，增強市場參與主體的信用意識，培養市場信用文化。最后，要加快政府職能的轉變。把政府職能轉變的重點放在制度化、程序化、規范化建設上，使依法治國方略真正落到實處。
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