寫字樓物業管理方案

前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇寫字樓物業管理方案范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發現更多的寫作思路和靈感。

寫字樓物業管理方案范文第1篇

通常情況下，業主會事先準備好一個適用于寫字樓物業內所有出租單元的標準租賃合約，作為與潛在租客談判的基礎。談判過程中，雙方可以標準租賃合約為基礎，針對某一特定的出租單元，就各標準條款和特殊條款進行談判，以便雙方就某一特定的出租單元形成一份單獨的租約。標準租約中的許多條款只要稍加討論即可，但有些重要問題就需要進行認真的談判，例如租客裝修及業主是否提供裝修補貼就常常要談判很長時間。談判中，雙方關注的其他問題還包括租金及其調整，所提供的服務及服務收費，公共設施如空調、電梯等使用費用的分擔方式等。

租賃合約中的標準條款

在編制標準租賃合約的過程中，業主的主要目標之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關的運營費用；而對于潛在的租客來說，則希望在支付一定租金的前提下，獲得盡可能大的權利，得到盡可能多的服務。為了調和租賃雙方各自意愿的差異，就形成了在寫字樓物業出租時須共同遵守的一系列特定條款。

由于寫字樓物業的租約一般都要持續幾年的時間，在租約中一般都要包括規定租金定期增加方式的租金調整條款。這一條款可能規定要參考一個標準指數，如消費者價格指數或商業零售物價指數，來確定租金定期增長的數量或幅度。租客和物業管理經理更愿意商定一個固定的年租金增長率或增長量，該增長率或增長量在整個租賃期間內有效，例如月租金在整個租期內每年增長10元／平方米或每年上調8％；當租期很長時，也可規定每2年或3年將租金調整一次。為了使租賃雙方共同分擔通貨膨脹帶來的風險，有時規定租金可以按消費者價格指數調整，但同時又規定一個上調比例的最高限。這樣，在最高限以內的風險由租客承擔，最高限以外的風險由業主承擔。

在寫字樓物業租約中，并非所有的物業運營費用都要以租金的形式來收取。在“毛租”的情況下，業主要支付物業運營過程中的所有費用。并且要在所收取的租金中包括這些費用，但這種租賃安排在大型寫字樓出租中并不多見。通常的做法是，一些運營費用如公共部位的能源使用費，可由寫字樓租客以某種方式按比例分攤，由物業管理公司向租客單獨收取后，直接交給供電部門，這種代收代繳的方式很受業主或租客歡迎。因為物業管理公司通常是按租金的一定比例收取物業管理費，如果將運營費用加到租金里面去，業主或租客多少會有一種多支出了物業管理費的感覺。

當所有的運營費用均由租客直接分擔時，則稱這種出租方式為“凈租”，此時的代收代繳費用常按租賃面積基本租金的一個固定比例計算。常用的“凈租”方式根據代收代繳費用所包括的項目多少還可以再進行細分，但一般情況下，代收代繳費用越多，基本租金就越低。

具體的租約中，要規定代收代繳費用所包括的費用項目名稱，以及每項費用在租客間按比例分攤計算的方法。最常見的代收代繳費用是除房產稅和保險費外的水、電、煤氣、熱力等資源的使用費，設備使用費和寫字樓公共空間的維護維修費用也常單獨繳納。設備和公共空間的更新改造投資也要在租客間進行分攤，但要注意處理好更新改造投資周期與每一個租約的租賃周期間的關系。租約中還可能包括一些條款，在這些條款中規定了業主所需承擔的最大運營費用額，例如每年每平方米40元或每年總計20萬元，而超過這個數額的運營費用就要由租客分擔。

折讓優惠和租客權利的授予

折讓優惠是業主給租客提供的一種優惠，用以吸引潛在的租客。折讓優惠雖然能使租客節省寫字樓的租金開支，但租約中規定的租金水平不會變化。折讓優惠的具體做法很多，如給新入住的租客一個免租期、為租客從原來租住的寫字樓遷至本寫字樓提供一定的資金幫助、替租客支付由于提前終止與原租住寫字樓的業主間的租約而需繳納的罰金或對租客入住前的裝修投資提供資金幫助等。折讓優惠可能是由業主先提供一筆資金，供租客用于裝修投資或支付其他費用，但在租賃期間內，這筆資金還是要通過種種方式歸還業主。這樣做，一個好處就是能保證租約中所規定的租金水平與市場水平相當。

寫字樓物業管理方案范文第2篇

一、日常工作目標的完成情況

(一)業主入住前期物業管理工作。

1. 熟悉小區各項設施、設備的施工情況，配合工程部做好各項施工的驗收;

2. 根據小區實際情況，完成工作預案，做好成品保護工作。完成了小區各項管理工作預案，如：物業收樓流程，車輛管理方案，治安管理方案，裝修管理方案，報修工作流程等。

3. 配合銷售部的售樓工作;

為了配合銷售工作，一方面做好物業接管工作，另一方面由客服人員耐心解答客戶關于物業管理方面的疑問，同時安排保潔做好現場的保潔服務，保安進行24小時站軍姿服務，保持了良好的精神風貌。

4. 搞好業主入住前期準備工作，整理入住資料和各類協議及管理規定，順利完成交房工作;針對小區的實際情況，合理制定了辦理入住手續的流程和崗位，設置了業主入住須知，裝修須知，裝修手續辦理流程圖，使交房工作順利進行，目前第一時創底商辦理入住8戶，寫字樓已全部投入使用。

(二)房屋管理

第一時創寫字樓和逸園上院的各施工單位陸續交工，物業管理處配合工程部做了竣工驗收工作，共進行了20多次驗收，對不合格項進行書面匯總，跟進施工方的整改，并對存在的問題進行備案。

為了完善此項工作，建立了房屋管理檔案，制定了房屋管理制度，編制了的管理計劃，并責任到人定期檢查。第一時創寫字樓現已使用，裝修無破壞，外觀統一，無危害房屋結構的行為。

(三)公共設施、設備的管理

對已開始使用的第一時創寫字樓，在公共設施、設備的管理方面，制定了完備的維護、保養計劃和應急方案，做到日常檢查有登記、小型維護有記錄。完成小型檢修工作和應急維修工作，達到養護設施、設備到位，維修及時，正常運行的管理要求。

逸園·上院各類公共設施設備均已可以正常使用，物業管理處集中做好成品保護工作，定期檢查公共照明、管井、車庫等設施，發現問題及時處理。

(四)環境衛生和綠化管理

環境衛生方面，針對小區環境逐步完善的情況，大家齊動手定期、不定期組織進行大掃除，制定了相應的保潔程序與考核辦法，并對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，并加強小區衛生檢查工作，保證了小區的衛生清潔美觀。

小區的綠化現仍由施工單位進行維護，管理處積極配合監督綠化公司進行施工及養護工作，針對綠化公司在施工養護過程中出現的問題，及時提出合理化的建議。

(五)小區安全工作

小區治安防范及消防工作是物業管理中的重中之重。上院小區的保安采取對外聘用專業保安公司的方式進行管理，負責物業的公共秩序的維護、道路的暢通、車庫管理、外圍車輛停放管理以及消防安全管理。要求保安人員認真巡查，文明執勤，禮貌訓導，遇到壞人壞事大膽管理，使小區的安全防范工作情況良好。

(六)其他

1. 搞好維修服務工作

為了搞好房屋及相關設施的維修工作，我們緊密地與開發商、施工方、生產廠家聯手，確定了維修程序和辦法，保證了維修工作的及時率和完成率。共計接到維修投訴42起，完成42起，完成率為100%。配合工程部做的工程維修及檢查約為170余次，在公共設施、設備方面，我們及時定期對各種設施進行保養、檢查，發現問題及時維修，及時處理，保證業主的正常使用不受影響。

2. 加強小區裝修管理工作

小區裝修管理工作是前期物業管理的一個重要環節，它涉及到物業的使用壽命與安全及小區房屋外觀的完好美觀，我們并根據小區實際情況與管理要求，制定了詳細的管理制度，如裝修須知、裝修垃圾清運方式等，并堅持每天對裝修戶的巡查工作，做好記錄，遇到問題及時解決，及時處理，堅持原則。保證房屋主體結構完好，保證小區外觀整齊劃一，完好美觀。

3. 認真聽以業主意見，及時為住戶排憂解難。

業主的建議是我們的工作指針。因此我們做到對住戶反映的問題認真記錄，及時處理，增進與業主間的溝通，耐心為業主作解釋工作，并及時為住戶排憂解難。

二、存在的問題和教訓

雖然，我們在半年的工作中取得了一定成績，但還有很多需要完善與加強的地方。第一、管理和服務人員整體素質不高，服務意識不強，各方面考慮不全面，實際處理事務的能力還有待提高;第二，與業主的溝通不夠，了解不足。第三，設備、設施管理力度還需加強。針對以上幾個問題，在20xx年的工作中，將吸取經驗與教訓，努力提高員工的業主技能與管理水平，把工作做得更好。

三、20xx年工作計劃

(一)部門管理方面：整合管理處的資源，培訓員工的工作技能，推行考核機制，強化全員的競爭意識。

對部門內各崗位職責進行細化，明確責任和權利，避免工作中出現死角，把服務工作做精做細。在確保各班組管理質量穩步提升的基礎上，努力部門整體的管理和服務水平，保證無重大安全責任事故的發生，使逸園上院、納日歌朗兩個項目的物業服務更加細致、高效。

建立并完善對客服人員、維修、保安、保潔的績效考核體系，推行月度工作考核機制，倡導員工優勝劣汰的競爭意識、加強學習專業知識、自覺遵守并維護公司及部門的管理制度。

(二)配合工程部做好接管驗收和日常巡查工作;配合銷售部做好售樓和開盤的各類準備工作。

(三)加強制度建設，強化監督檢查。

寫字樓物業管理方案范文第3篇

關鍵詞：智能；辦公樓；綜合布線；系統；設計；施工；

中圖分類號：TN405.97文獻標識碼： A 文章編號：

引言

網絡飛速發展的當今社會，一幢辦公大樓的生命周期必定要長于通訊及網絡技術的發展周期，那么能不斷適應和更新這些周期的系統，就是現在的綜合布線系統。我們說傳統的布線中通訊系統和計算機網絡系統是各自獨立的。傳統的布線采用的是不同的線纜和不同的終端插座。連接這些不同布線的插頭、插座及配線架無法互相兼容。為了方便人們的日常生活和工作，辦公大樓基本都配置了電腦等各種方便工作的辦公用品，那么原有的那些布線必然淘汰，那就需要改造整撞樓的系統，這樣的改造不僅影響日常工作和增加投資，更會影響建筑物整體環境。

一、項目概況

本寫字樓屬于商業綜合體的一部分，寫字樓部分地上辦公樓部分建筑面積63,935平方米，其中：地上建筑面積63,935平方米，地下建筑面積歸入商業部分計算；建筑層數：地上39層，地下3層；建筑高度：182米；建筑分類：高層公共建筑。

首層為大堂及銀行營業廳（待定），二層至四層為商業及餐飲，并與商業體連通，五層至十四層為低區辦公，十六層至二十五層為中區辦公，二十七至三十五層為高區辦公，十五、二十六層為設備、避難層，另在四層上方設置設備管道夾層，在屋頂設置三層機房層。

二、綜合布線系統的概念與特點建筑物或者建筑群綜合布線系統也稱開放式布線系統。綜合布線系統依據諸節點的地理分配狀況、網絡配置狀況和傳遞信息要求，安裝相適應的布線基質和連接設施，從而便于對整個網絡的連接、維護和管理等。綜合起來，綜合布線系統表現出如下的功能特點：1. 先進性。綜合布線很好地消除了過去布線模式隱藏的諸多缺點。在科學技術的快速發展的同時，人們急切地要求共享信息資源，特別是以電話業務為標志的通信網逐步被綜合業務數字網(ISDN)取代，人們相當看重可以同時傳輸語音、數據和視頻的集成通信網。可見，綜合布線系統替代單一、高價、復雜的傳統布線系統，是符合信息時代的潮流，與歷史發展的趨勢相適應。2.開放性。過去的布線系統，一旦用戶選擇了一種設備，相應地就固定了與之相匹配的布線方式及傳輸介質。一旦更換成新的設備，相應地就要更換原來的布線。可以預料，在完成施工的建筑物內，這種改變是相當有難度的，要耗費大量投資。3.靈活性綜合布線的傳輸線纜及有關零部件符合通用標準，而且使用模塊化設計方案。因而，各個通道間具有通用性。任何一條通道都支持終端、以太網工作站和令牌網工作站。開通和改變設備無需變更布線，簡單地增減要使用的設備，并于配線架上采取相應的跳線管理，就可以達到目的。三、綜合布線系統與智能建筑的關系近年來信息化大潮不斷襲來，社會對信息的需求越來越大，建筑物作為人們工作生活的主要場所必然需要為人們獲取和處理信息提供必要的條件。所以傳統的基本土建加供電線路加語音線路的建筑物已經不能適應時代的要求了，一種新的建筑物———智能建筑進入人們的視野。智能建筑（Intelligent Building 簡稱 IB）起源于上個世紀 80年代的美國。美國智能建筑學會 （AIBI:American IntelligenceBuilding Institute） 給出的定義為“：智能建筑是將結構，系統服務，運營及其相互聯系全面綜合，并達到最佳組合，所獲得的高效率，高功能與舒適性的大樓，綜合布線系統是智能建筑的大腦，屬于智能建筑的基礎部分和關鍵設施，和建筑工程的前期設計、施工過程及后期的維護有著不可分割的聯系，集中體現在如下幾個方面：1.智能建筑的智能化水平主要由綜合布線系統體現出來。在評估智能建筑的智能化水平時，并不是評估建筑物是否巍峨聳立、是否具有新奇的外觀，同時也不評是否具有華麗堂皇的裝修和齊全的設備，重要是評估建筑物中的綜合布線系統的配線水平，例如是否具有成套的設備、是否具有完備的技術、是否具有合理分布的網絡、是否具有良好的工程質量，這些才是影響智能建筑的智能化水平的關鍵部分。智能建筑可否滿足用戶的需求，起到至關重要作用的是綜合布線系統。2.綜合布線系統是智能建筑不可或缺的根基，這樣智能建筑才可以更好地做到智能化，綜合布線系統將智能建筑內的各種現代化通訊設備設施連接起來，構成一整套完備的系統，從而滿足高度智能化的需求。因為綜合布線系統可以滿足諸多現代設施的需求及以后的發展，具有先進性、開放性、靈活性等諸多特點，因此它是保證智能建筑高效優質滿足人們需求的根基設施之一。只有裝備了綜合布線系統的建筑物，才有可能做到智能化，這是設計智能建筑的重中之重。四、項目需求分析

根據寫字樓產品特別是本項目的特點，對外和對內總的來說有如下需求。

1、滿足寫字樓租售過程中，小業主對電話、網絡的需求。為小業主預留的外網的方案選擇，比選自建配線主干路由，還是有運營商投資建設主干路由的利弊。

2、物業辦公內部對電話、網絡的需求。包含與相鄰商業部分電話網絡系統的接駁形式。

3、2-4層商鋪中對電話、網絡、POS消費的需求。

4、自建多媒體信息系統專網的需求。

5、寫字樓大堂等公共區為客戶提供無線網絡接入的需求。

6、確定運營商進線方案和分工分界面。

五、系統設計

考慮到上述需求，本項目綜合布線系統分為如下幾張網絡，他們之間物理隔離：

為租戶服務的外網

物業管理內網

POS內網

信息內網

公共區無線網絡覆蓋

5.1為租戶服務的外網

針對本項目的使用性質為租賃和出售為主要目的，為租戶提供的對外通訊網絡即有兩種方案可以選擇?，F對比運營商投資全部網絡和用戶自建垂直主干路由。

運營商投資全部網絡優缺點：

初期投資較低

通訊網絡的產權歸屬于運營商。

由于運營商投資較大，與運營商分成比例較小，物業拿到10%左右。

運營商的施工與本項目施工穿行，運營商的施工單位只受運營商制約，增大現場管理難度。

弱電管井的情況，項目運營一段時間后，由于多家單位共同對弱電井內的設備進行調整，容易造成弱電管井中雜亂無章。

租戶對電話網絡需求的調整由運營商配合，減小物業管理部門工作難度，避免租戶投訴物業管理部門。

分工分界面簡單，由運營商直接配線進每戶租戶的弱電箱。

物業自建主干路由優缺點：

初期投資較高

垂直主干的產權歸屬于建設單位。

由于建設單位投資較大，與運營商分成比例較大，物業拿到30%左右。

綜合布線系統由本項目弱電分包單位完成，便于現場管理。

在項目交付使用后，弱電管井的管理權只有物業管理部門，管井內會比較規整。

租戶對電話網絡的需求的調整由物業管理部門配合，增加對物業管理部門技術能力及響應時間的要求。

寫字樓物業管理方案范文第4篇

[關鍵詞]投資性房地產 土地增值稅 股權轉讓 稅收籌劃

隨著金融危機頻現、通貨膨脹預期逐漸加劇,投資性房地產成為企業以賺取租金或資本保值增值的一個重要渠道。在投資前,做好投資性房地產的產權確定,對今后的合理避稅會起到非常重要的作用。

案例:2000年,A公司持有B公司100%的股權,B公司以銀行存款2000萬元,購買一棟10000平方米的7層寫字樓,B公司的營業范圍為此寫字樓的出租、管理,兼有一些零星的咨詢服務業務。至2010年,該寫字樓的市場公允價值為1.5億元,有C公司愿意以1.5億元購買此物業。由于對房地產市場看跌,B公司決定售出該寫字樓。

從不同的產權角度出售該物業,會有不同的會計處理方法、會涉及到不同的稅種,其稅負也有巨大的差異。

一、僅從B公司角度,出售該寫字樓

2000年,B公司以銀行存款2000萬元,購買一棟10000平方米的7層寫字樓,假定2001年開始提折舊,按照20年計提,無殘值,每年折舊費用100萬元。

2000年購入時,B公司分錄:

借:固定資產――S大廈 2000

貸:銀行存款 2000

根據2006年頒布的《企業會計準則第3號――投資性房地產投資性房地產》,為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產確認為投資性房地產。因此,將該物業在固定資產中進行重分類。

借:投資性房地產2000

貸:固定資產――S大廈 2000

投資性房地產可以采用成本模式計量,也可以采用公允價值模式計量,為了表述簡便,我們采用成本模式計量的建筑物的后續計量,適用《企業會計準則第4號――固定資產》。

2001-2009年每年折舊分錄:

借:營業成本 100

貸:累計折舊100

假設,2010年初,以B公司名義出售該寫字樓,銷售價格為1.5億。需要繳納的稅種會涉及到土地增值稅、營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅、企業所得稅( 假設無以前年度虧損可以抵免)

營業稅:稅率5%,營業稅為750萬

城建稅及教育費附加(按照全國統一稅率記):稅率10%,稅額為75萬

印花稅:稅率萬分之五,稅額為7.5萬

土地增值稅:扣除項目指取得土地使用權所支付的金額;開發土地的成本、費用;新建房及配套設施的成本、費用或舊房及建筑物的評估價格;與轉讓房地產有關的稅金;財政部規定的其他扣除項目。

根據此案例情況,扣除項目=購買原價及當時稅費2000萬元+以上各種稅金750+75+7.5萬元=2832.5萬元

銷售額1.5億元,增值額已遠遠超過扣除項目的200%。為此,按照超率累進稅率計算選擇最高檔。

土地增值稅=(15000-2832.5)*60%-2832.5*35%=6309.1萬元

B公司的會計分錄為:

1.相關稅費支出

借:營業外支出 7141.6

貸:應交稅費―營業稅750

―城建稅及教育費附加 75

―土地增值稅 6309.1

―印花稅7.5

2.資產轉讓分錄

借:其他應收款――C公司 15000

累計折舊 900(2010年折舊忽略不計)

貸:投資性房地產2000

營業外收入13900

3.此項交易給B公司帶來的凈收益

稅前收益為營業外收入-繳納的稅費=13900-7141.6=6758.4萬元

所得稅后凈收益為6758.4*(1-25%)=5068.8萬元

4.此項交易給A公司帶來的凈收益

根據《企業會計準則第2號――長期股權投資》規定,投資企業對子公司的長期股權投資,應當采用本準則規定的成本法核算。

假設2000年,A公司對B公司的投資為2000萬元

借:長期股權投資――B公司2000

貸:銀行存款 2000

假設寫字樓出售后,B公司全部利潤以現金形式劃入A公司

借:長期股權投資――B公司 5068.8

貸:投資收益5068.8

根據企業所得稅相關規定,此項投資收益可不必再繳納所得稅,因此,A公司的凈收益5068.8萬元。

我們可以看到,由于國家對房地產價格的稅收調控目前主要體現在土地增值稅上,因此,B公司銷售寫字樓的收益大部分都用來繳納了土地增值稅和其他相關稅收,盡管稅前利潤有1.39億,但稅后凈利只有5000多萬元。所以,以產權轉讓的方式轉讓房地產,不正面觸及國家的房地產交易稅收,將是合理避稅的有效手段。

二、從A公司轉讓B公司股權的角度,轉讓寫字樓

B公司是A公司的全資子公司,B公司的主要資產就是這棟寫字樓,主要業務也是圍繞這棟寫字樓來開展的出租、物業管理工作。為此,C公司如果想得到這棟寫字樓,既可以從B手中直接購買,又可以通過A公司購得B公司100%股權,從而取得寫字樓的所有權。

B公司資產負債表相關項目簡表

寫字樓的賬面價值與公允價值的差異為15000-(2000-900)=13900萬元

B公司的公允價值因此也可以調增13900萬元,B公司的公允價值為1.64億元。

假設C公司以1.64億元的價格收購B公司,A公司需要繳納的稅費、分錄如下:

A公司需要交的稅費:印花稅(稅率萬分之五)和企業所得稅(稅率25%)會計分錄:

借:營業外支出 8.2

貸:應交稅費―印花稅8.2

A公司出售B公司股權的分錄

借:其他應收款――C公司 16400

貸:長期股權投資―B公司2000

營業外收入14400

A公司的凈收益:

A公司收益=營業外收入-營業外支出=14400-8.2=14391.8萬元

A公司所得稅后凈收益=14391.8*(1-25%)=10793.85萬元

三、兩種運作方法的比較

方案一、B公司將寫字樓以1.5億元賣給C公司;

方案二、A公司將B公司100%股權,以1.64億元價格賣給C公司。

(一)公司A公司角度看

毋庸置疑,肯定是通過出售B公司股權的方法轉讓寫字樓,使得A公司的凈收益大,其凈收益為10793.85萬元,遠遠高于以B公司名義出售寫字樓的凈收益。其差異高達5000萬元。

(二)從購買方C公司的角度看

從B公司手里直接買入寫字樓,出資1.5億元;從A公司購買B公司100%股權,間接控制寫字樓,出資1.64億元。表面上看起來,C公司肯定是要選擇方案一的,實際上,選擇方案二,對C公司來說是利弊兼有,甚至可以說是利大于弊。

1. 買價高,占用資金量大

表面上是這樣,但是,通過我們對A公司的利益分析,A公司會明顯偏好方案二,這樣,C公司變有了很大的議價空間,這個空間高達5000萬元。這無疑對C公司來說是重大利好。

2. 收購B公司股權,可能存在極大的不確定風險

在C公司對B公司的并購中,可能存在的風險主要是資產不實風險,由于并購雙方信息不對稱,可能給C公司帶來潛在的風險。C公司可以通過請權威中介機構審計B公司賬目、將即將收購消息對外公布等方式,盡量將風險控制在最小范圍內。這是采用方案二的最大缺陷。

3.產權結構延續,同樣利于將來C公司將寫字樓轉讓

C公司采取方案二的方式將收購了B公司股權,使A公司的收益達到了最大化,同樣,將來,一旦房產大幅增值,C公司也可以用同樣的方式獲利。

四、建議

對于投資性房地產,公司最好將每一個投資性房地產單獨注冊一個子公司,這樣,便于對投資性房地產獨立經營運作,獨立核算,尤其對今后的處置時合理避稅產生有利的影響。由單獨的房地產轉讓變成100%子公司股權轉讓,對企業節稅作用很大。

參考文獻:

[1]財政部.《企業會計準則2006――中華人民共和國財政部制定》,經濟科出版社,2006;2

[2]劉文歡.投資性房地產公允價值計量模式分析,《財會通訊(學術版)》,2007.11

寫字樓物業管理方案范文第5篇

20xx年，是物業公司致為關鍵的一年。工作任務將主要涉及到企業資質的換級，企業管理規模的擴大，保持并進一步提升公司的管理服務質量等具體工作。物業公司要在殘酷的市場競爭中生存下來，就必須發展擴大。因此，20xx年的工作重點將轉移到公司業務的拓展方面來。為能夠順利的達到當初二級企業資質的要求，擴大管理面積、擴大公司的規模將是面臨最重要而迫切的需求。同時，根據公司發展需要，將調整組織結構，進一步優化人力資源，提高物業公司的人員素質。繼續抓內部管理，搞好培訓工作，進一步落實公司的質量管理體系，保持公司的管理質量水平穩步上升。在工作程序上進行優化，保證工作能夠更快更好的完成。

一、對外拓展：

物業公司到了20xx年，如果不能夠拓展管理面積，不但資質換級會成為一個問題，從長遠的方面來講，不能夠發展就會被淘汰。因此，公司的擴張壓力是較大的，20xx年的工作重點必須轉移到這方面來。四川成都的物業管理市場，住宅小區在今后較長的一段時間里仍是市場，退其次是綜合寫字樓，再就是工業園區。按照我公司目前的規模，難以在市場上接到規模大、檔次高的住宅物業。因此，中小型的物業將是我公司發展的首選目標。同時，住宅物業是市場上競爭最激烈的一個物業類型，我公司應在不放棄該類物業的情形下，開拓寫字樓、工業物業和公共物業等類型的物業市場。走別人沒有走的路。在20xx年第一季度即組織人員進行一次大規模的市場調查。就得出的結果調整公司的拓展方向。

經過20xx年的對外拓展嘗試，感覺到公司缺乏一個專門的拓展部門來從事拓展工作。使得該項工作在人力投入不足的情況下，市場情況不熟，信息缺乏，雖做了大量的工作，但未能有成績。因此，20xx年必須加大拓展工作力度，增加投入，擬設專門的拓展部門招聘高素質的得力人員來專業從事拓展工作，力爭該項工作能夠順利的開展起來。投入預算見附表5。

目前暫定20xx年的拓展目標計劃為23萬平方米，這個數字經過研究，是比較實際的數字，能夠實現的數字。如果20xx能夠找到一個工業園區則十萬平方米是較為容易實現的;如果是在住宅物業方面能夠拓展有成績，有兩個項目的話，也可以實現。目前在談的大觀園項目等也表明，公司20xx年的拓展前景是美好的。

二、換取企業資質

按照四川省的有關規定，我公司的臨時資質是一年，將于20xx年5月份到期，有關行政部門根據我公司的管理面積等參數來評審我公司的企業等級。據我公司目前的管理面積，可以評定為四級企業。如果在5月份之前能夠接到一個以上物業管理項目，則評定為三級企業，應該是可以的。所以，企業等級評審工作將是明年上半年的重要工作之一。換取正式的企業等級將更有利于我公司取得在市場上競爭的砝碼。因此，在20xx年第二季度開始準備有關資質評審的有關資料，不打無準備之仗。爭取一次評審過關。

三、內部管理工作：

(一) 人力資源管理：