房地產行業調研報告

前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房地產行業調研報告范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發現更多的寫作思路和靈感。

房地產行業調研報告范文第1篇

首先是房地產市場調研計劃的制定，在明確主題的基礎上，通過融入“5WIH”六要素來完成對事件的統籌安排能力。第一個“W”是Why，也就是為什么要做這件事？清楚目的后才能做到有的放矢，提高我們的實訓效果。第二個“W”是What－－調研那些具體的內容呢？第三個“W”Where－－在什么地方進行調研活動；第四個“W”When－－調研活動中各項事務的執行時間段或者結束的時間點；第五個“W”Who－－人物分工是怎樣，哪些人完成哪些事情，調研對象都選取的是符合哪些特征的人；第六個“W”How－－怎樣執行？通過哪些調研方法，借助怎樣的手段，最終完成整個調研項目。

其次，各個小組按照“實體企業”調整后的調研主題修改完成最終的調研計劃，并討論制作相應主題下的調查問卷。從問卷的邏輯性，卷首語的設計以及調研對象甄別等反復多次推敲，在課程教學團隊教師的指導下完成針對性調查問卷，規避問卷制作中常犯的十種錯誤，如一題多問，答案界定模糊，歧義性問句，多重否定句，假設性問題，誘導性問題，數組重疊，敏感問題的忽略印證，邏輯排序混亂，調研導語無針對性等。在逐一進行點評后，由小組成員共同完成修改，并提交調研問卷。在首次修改后調查問卷，每個小組制作不少于20份的問卷進行試調，并從試調過程中發現問題并對問卷進行再次的修改，結合教學團隊教師總體建議完成正式版調研問卷。各小組嚴格按照自己的調查計劃進行實際調查環節，小組組長負責組織小組成員實際調查，教師團隊進行抽查式考核，確保調研數據來源的真實性，把好實際調查中的首道關，這也是為了更好的鍛煉學生的社會實踐能力，以便今后更快的適應市場需求。

再次，數據整理和分析能力是市場調查的核心能力，房地產市場調查也不例外。對各小組搜集回來的調查問卷第一步先進行廢卷甄別。第一類廢卷是填寫不完整的調查問卷；第二類廢卷通過顧客甄別部分，在調研公司或者房地產行業從事工作的工作人員不作為目標調研對象者，剔除這一類廢卷；第三類廢卷就是在問卷填寫過程中所有答案均為其他并未填寫內容的，也視為無效問卷；第四類廢卷是最難，也是最需要剔除的廢卷，那就是前后相互應證的兩個問題出現矛盾。比如購房首選為別墅，但是家庭月平均收入不足一萬元者。前后邏輯矛盾與現實市場極為不符，這說明該被訪者未真實表達自己的意思，只是應付性完成問卷。這一類也是必須要剔除的。在剔除完四類無效或者廢卷后，調研樣本過少，無法真實反應市場實際的情況的，要進行補調，直到樣本能夠客觀反應總體實際為止。至此，數據采集和整理就告一段落。接下來就是數據的分析，在這個階段我們一般借助兩種工具，一種是專業的統計分析軟件“SPAA”（統計產品與服務解決方案）軟件和微軟平臺的“EXCEL”軟件，在《統計學》系統的班級，我們要求學生通過“SPAA”軟件完成對調查問卷的分析，讓學生在做的過程中完成對統計軟件的操作和學習，對還未進行《統計學》系統學習的班級，我們要求學生用“EXCEL”表格進行數據分析。并指導學生不同圖形所適用的條件，比如餅狀圖是整體為“1”時，占比分析最常用的的圖形；折線圖是趨勢分析是最常用的圖形；其他的建議采用柱狀圖。到此為止市場調研活動進入到攻堅階段。撰寫市場調研報告。

房地產行業調研報告范文第2篇

【關鍵詞】基于工作過程 高職 人居環境 教學設計

【基金項目】廣東省教育科學“十一五”規劃2010年度研究項目《低碳經濟背景下資源環境與城市管理專業人才培養模式的研究與實踐》（課題編號：2010tjk220）。

【中圖分類號】G42 【文獻標識碼】A 【文章編號】2095-3089（2013）06-0253-02

進入21世紀，城市空氣污染和噪音越來越成為城市的常見病，嚴重危害著人們的身體和精神健康。國家通過各種政策號召各級政府，企業和個人參與到低碳社會的建設中來，因此，越來越多的房地產開發企業為適應社會和市場的需要，積極開發綠色低碳住宅。作為為房地產企業輸送智力資源的高職院校，應該與市場需求保持同步。我院通過對房地產企業的調研和畢業生的反饋，對人才培養方案進行了修訂，近兩年將《人居環境》課程作為房地產經營與估價專業的專業課開設。通過兩年的探索，我們教學團隊對該課程的建設積累了一些心得體會。本文試圖從高職房地產類專業的《人居環境》課程的設置背景，課程總體定位，課程內容選取，課外實訓環節設計等方面對該課程的教學進行一些探討。

1.課程設置背景

1.1政府對綠色低碳住宅的倡導

2009年12月在丹麥首都哥本哈根召開的世界氣候大會，標志著世界經濟將進入一個以“低碳”為顯著特點的新時代。中國通過政府制定中期減排目標，決心將粗放型的經濟發展模式轉變為低碳、環保、節能的經濟發展模式。積極進行節能減排的改造，建立綠色低碳住宅將是中國房地產走上健康發展的必由之路。政府通過制定有關政策引導來推動建筑業和房地產業的節能意識和參與。各級政府出臺建設低碳城市的行動綱領和實施意見，明確建設低碳建筑有關規定，從規劃設計、施工、裝修、驗收、物業等各環節，對新、舊建筑提出綠色低碳化建設規定。同時，各級政府實施相關扶持激勵政策，加快落后建筑材料的淘汰速度，加大對新材料的開發應用扶持力度。

1.2房地產市場對綠色低碳住宅的需求

低碳新材料的應用從表面上看的確是增加了建材成本，但從長遠的綜合效益上來講，總成本是下降的，使資源浪費的現象得到緩解。以一套100平方米的房子為例，購買節能住宅增加成本約20000至30000元，按每平方米每年可節電40千瓦時計算，一年就可以節約數千元左右，這樣購房增加成本大約幾年就可收回。根據權威調查機構所做的一項網絡調查結果顯示，80%左右的受訪者表示會選擇購買低碳住宅，由此可見低碳建筑的市場很廣闊，普通居民對低碳的接受能力比較強。因此，作為房地產開發企業，也會順應市場需求，逐漸提高房地產產品的節能環保水平。

1.3低碳住宅技術的使用和普及

“綠色低碳住宅”是一種低碳，環保，節能的居住空間。這類住宅實質是以可持續發展為指導，意在尋求自然、建筑和人三者之間的和諧統一，在以人為本的基礎上，利用自然條件和人工手段創造一個有利于人們舒適、健康的生活環境。近年來，低碳住宅技術的使用和普及越來越廣泛，一方面政府通過合理發展城市規模，集約高效利用土地，合理布局城市居住用地，創造良好的居住小氣候條件，從根本上減少對能源的依賴。另一方面，企業通過住宅設計創新，包括建筑設計如戶型結構設計創新、遮陽通風技術，中水利用技術，利用太陽能等綠色可再生能源技術，來補充能源消耗，實現節能減排。這些節能技術的應用為低碳住宅的實現奠定了技術基礎。

所以，作為未來從事房地產行業的學生們，應該將這類知識作為專業課進行學習和灌輸，使他們具備基本的規劃和設計節能低碳環保住宅的能力。

2.課程總體定位

國家教育部《關于全面提高高等職業教育教學質量的若干意見》（教高[2006]16號文件）指出：高等職業院校要積極與行業企業合作開發課程，根據技術領域和職業崗位（群）的任職要求，參照相關的職業資格標準，改革課程體系和教學內容。

我院的房地產經營與估價專業將培養具備房地產經營與管理的基本理論、基本知識和基本技能，熟練掌握房地產資源開發利用和經營管理的技能，能夠從事房地產開發、經營和管理業務，以房地產營銷與經紀為主要能力，兼具房地產項目開發前期報建與策劃、后期物業管理服務方面工作的一專多能的高素質技能型人才。學生通過三年的學習，考取助理房地產策劃師、廣州市房地產中介服務人員或物業管理員（三選一）資格證，可勝任房地產開發報建員、樓盤營銷策劃專員、地產經紀、物業管理員等崗位。通過廣泛的調研，房地產經營與估價專業崗位、職業資格、工作任務和所需技能對照表如表一。

表1：房地產經營與估價專業崗位、職業資格、工作任務和所需技能對照表

根據表一對照中各種職業資格對應的工作任務和技能要求，我院房地產經營與估價專業人才培養確定了專業技能課的構成，具體課程進程如下。由于各類崗位中均需要具有住宅物業人居環境規劃和維護的知識和技能，所以將《人居環境》課程定位于我院該專業的專業課，用于學生拓展能力的培養。我院房地產經營與估價專業體系架構與課程路線如圖一。

圖1：房地產經營與估價專業體系架構與課程路線

3.課程內容選取

根據國家對高職院校課程改革的要求，在《人居環境》課程中，我們課程團隊通過對接房地產經營與估價專業課程與行業（企業）崗位（群），以房地產開發工作過程為主線、典型工作任務為節點，整合、序化和重構《人居環境》課程內容；引入企業真實項目，以典型產品為載體設計學習情境，探索任務驅動教學法在課程中的運用，改進學生考核與評價指標與方式，促進學生核心職業能力和綜合職業技能的形成。課程計劃總學時為36學時，主要教學內容、重點和學時數分配如下表。在表二中，我們根據人居環境工作的具體內容，將課程整合為三項基礎理論知識和十項工作任務，通過教學中基于工作過程的十個項目的訓練，使學生掌握人居環境打造和規劃的基本技能。

表2：《人居環境》課程教學進度表

4.課外實訓環節設計

對《人居環境》課程的學習不但需要課內分散工作任務的操作實習，還需要課外綜合實訓的實際運用，課外實訓內容主要通過以下綜合實訓環節來完成。

4.1實訓環節一：樓盤人居環境實地調研

4.1.1實訓目的

現場指導學生認識居住區的人居系統構成，培養真實工作環境的適應能力。

4.1.2實訓要求

利用課下時間讓同學們實地調研樓盤，分析具體樓盤的人居環境構成。參觀樓盤的各項人居系統設計的情況。

4.1.3實訓步驟

教師選定調研樓盤，利用課下時間讓同學們實地調研企業，參觀樓盤的各項人居系統設計的情況。最后提交一份某樓盤人居環境系統情況的調研報告。

4.2實訓環節二：樓盤人居環境比較

4.2.1實訓目的

使學生通過調查了解不同樓盤在打造人居環境時的具體方法和策略，進一步培養學生如何將所學知識應用到真實工作環境中。

4.2.2實訓要求

利用課下時間讓同學們調研不同樓盤的大氣、水、聲環境，固體廢物的處理和利用熱環境、光環境、電磁輻射環境、放射性環境，居住區綠化，居住區氣候的改善等的情況，并比較各個樓盤人居環境的優劣。

4.2.3實訓步驟

教師選定幾個調研樓盤，利用課下時間讓同學們實地調研企業，然后按照人居環境的評價標準，讓學生分析各個樓盤人居環境的優劣。最后提交一份各樓盤人居環境系統比較的調研報告。

4.3實訓環節三：樓盤營銷策劃（綠色住宅產品設計部分）方案寫作

4.3.1實訓目的

培養營銷策劃（綠色住宅產品設計部分）文案寫作的能力，培養對樓盤的整體策劃和推廣的能力。

4.3.2實訓要求

根據所學知識，學生在課下對老師布置的特定樓盤用PPT格式做一個營銷策劃（綠色住宅產品設計部分）方案，并在課堂上演講。

4.3.3實訓步驟

學生先在課下進行指定樓盤營銷策劃（產品設計部分）方案寫作的準備工作，以組為單位在教師指導下進行樓盤營銷策劃方案的講解和評比，最后提交一份XX樓盤營銷策劃（產品設計部分）方案。

5.結語

高職房地產類專業設置《人居環境》課程是適應社會發展低碳經濟的需要，也是高職房地產類專業適應房地產開發企業對一線房地產開發、經營人才的需要。作為高職院校教師，我們還應不斷關注低碳節能技術的發展，強化實踐教學環節，培養適應社會經濟發展的高素質技能型房地產專業人才。

參考文獻：

[1]楊雨華，宗建偉 人居環境科學課程教學改革研究[J].安徽農業科學，2013（1）。

[2]李帥，李春郁 運用綠色建筑材料營造健康的人居環境[J].改革與開放，2010（11）。

[3]張斌 房地產估價課程設計及其教學探討[J].高等建筑教育，2007（4）。

房地產行業調研報告范文第3篇

當企業被問及如果考慮裁員，哪些崗位將被削減時，生產一線的工人首當其沖，位列其次的是工作經驗較少的普通員工和專業人員。

金融危機的全球性蔓延，正在逐步影響著實體經濟。與此同時，企業人力資源相關政策也受到不同程度的沖擊和挑戰。亞洲金融風暴之后，中國經濟經歷了長達十年的高速增長，習慣于增長模式下的人力資源決策，將采取何種應對措施？而這些應對措施的采用，又將給每個員工的切身利益帶來怎樣的影響？美世近期完成的“面對金融危機，人力資源管理如何應對挑戰”的調研，生動地描繪出了一幅冬天里的企業“眾生相”，也在一定程度上預示著2009 年職場人的生存狀態。

三大行業受經濟衰退影響最大

從調研結果看，50％以上的內向型企業對2008 年能否完成業績指標持樂觀態度，而僅有10％左右的企業認為很可能不能完成預先設定的業績指標。展望2009 年，25％的以出口為導向的企業認為經濟放緩將對其經營產生嚴重影響。從不同行業來看，房地產、汽車、半導體行業受經濟衰退影響最大，主要是其對資金需求量大，屬于資金密集型行業。對于未來2~3 年企業中短期經營目標，多數企業表示可能會考慮重新調整，尤其是汽車、半導體、電子和制造行業的企業。

近四成企業將削減人力資本投入

有關企業又將通過何種手段提升競爭力及生存能力呢？ 82％的企業首先選擇了控制運營成本。運營成本不但要在經濟環境好的時候實施有效控制，更是企業擺脫危機的關鍵。為了安全度過經濟環境低迷的經濟周期，保證利潤不下滑，89％的企業采用的最直接有效的手段就是在成本控制上尋找壓縮空間。其次，在全球采購的時代背景下，追逐質優價低的生產資料或者非生產性物資，是企業全球化發展中至關重要的步驟。調研中70％的企業選擇降低采購成本來實現運營成本控制，這樣不但可以提高自身利潤水平，也可以讓利于消費者，從而保持競爭優勢。減少固定資產投資規模是近半數（47％）企業降低運營成本最直接的手段之一。同時，鞏固和加強企業市場地位、提高客戶滿意度、通過鼓勵創新提高企業勞動生產率等措施，也是近一半以上企業最關注的領域。

關于生產力要素中的人力資本投資，雖然沒有入選企業最迫切需要加強的管理領域，但也有38％的企業明確提出打算削減人力資本投入，其中半導體以及電子行業表現最為突出，分別有69％和49％的企業表達此種意向；另有25％的企業表示, 有意向通過關閉工廠、削減工作崗位、提供彈性工作方式等手段，縮減企業經營規模，應對危機。

調整、壓縮成為主旋律

薪酬預算――2009 年加薪預算平均下降1~2 個百分點

對于2009 年薪酬增長預算，絕大多數參與本次調研的企業表示會對之前已經完成的2009 年薪酬增長預算進行一定的調整，調整后的加薪預算平均下降1~2 個百分點。根據美世在2008 年9 月的2008 年中國地區薪酬調研結果，2009 年中國一線城市的平均加薪率為9.4%。各行業調整前后的平均水平略有差異，加薪下調幅度最大的為半導體行業，降幅達到3 個百分點（調整前為平均9.3％，調整后為平均6.3％）。其次為房地產行業，降幅達到2.7 個百分點（調整前為平均9％，調整后為平均6.3％）。電子行業平均降幅為2.2 個百分點（調整前為平均10.1％，調整后為平均7.9％），位列降幅較大的第三位。而醫藥行業幾乎沒有變化，調整前后均為9.5％。

短期激勵――13％的企業會設計和實行更能體現以績效為導向的獎

金分配方法

盡管有52％的調研企業表示暫時不會針對危機調整公司薪酬結構方案，但也有13％的企業表示會采取行動，設計和實行更能體現以績效為導向的獎金分配方法，即通過增加變動獎金收入的比例，調整固定現金的比例，從而有效控制企業的運營成本，把企業經營業績受危機影響的程度降至最低點。同時，有16％的企業削減獎金總額規模。有些企業通過增加績效考核周期的頻度，全面加強業績監控，做到及時發現問題、及時解決。

人才招聘――專業人士及高級專業人士需求仍然較高

近半數調研企業表示將會把人才招聘的重點轉向市場短缺、供不應求的稀缺人才，而39％的企業表示其招聘計劃未受影響。很多企業在市場宏觀經濟環境好的情況下，由于各種原因沒有機會吸引到優秀人才。當市場表現低迷、部分企業選擇裁員方式削減勞動力規模時，恰好是一些企業在市場上尋找人才的最佳時機。因此，有5％的參與調研企業表示會在2009 年加大招聘力度。調研發現企業對專業人士及高級專業人士的需求仍然較高。當企業被問及如果考慮裁員，哪些崗位將被削減時，生產一線的工人首當其沖，位列其次的是工作經驗較少的普通員工和專業人員。而擁有豐富經驗的資深員工則是最安全的群體，他們擔負著保持企業高效運轉、走出困境的重任。從不同行業看，地產、電信、汽車行業對有經驗的高級人才需求旺盛，尤其是此次受金融危機影響較大的房地產行業，開發商迫切需要高級銷售人才應對這場危機。另外，調研顯示消費品行業和高科技行業對應屆畢業生有較高需求，將為大學畢業生提供廣泛就業空間。

培訓管理――重點從委托外部培訓機構提供服務轉向挖掘內部培訓力量

近半數企業把培訓支出列入要削減的人力資源管理領域的支出費用之一。同時，76% 的企業把“外部培訓”作為需要重新考慮的領域（美世2008 年《公司基準調研報告》顯示，企業培訓支出的70% 為外部培訓），不少企業表示將在未來把重點從委托外部培訓機構提供服務，轉向挖掘公司內部培訓力量，使公司的培訓更有針對性、目的性。值得一提的是，對跨國公司而言，海外培訓一直被認為是企業為員工提供福利或者獎勵與認可的手段之一，但由于較高的成本以及海外經濟也面臨挑戰等因素的影響，有23％的企業決定嚴格控制這方面的支出。

長期激勵――以股票期權為代表的長期激勵方案將被修改或暫停執行

房地產行業調研報告范文第4篇

【關鍵詞】地產融資 私募股權投資案例分析

作為典型的資本密集型產業，房地產業對金融市場具有天然的高度依賴，然而與房地產業的重要地位和發展速度極不相稱的是，我國房地產融資市場的發展卻步履蹣跚，對房地產業的持續健康發展帶來了不利影響。近年來，國家先后出臺一系列宏觀調控政策，日趨嚴格的土地和金融信貸政策使房地產業遭遇了前所未有的資金困境。為了應對融資困局，房地產企業開始探求多元化的融資渠道，除傳統的自籌資金和銀行貸款外，信托、基金、上市以及私募融資等形式開始頻繁地出現在公眾視線當中。私募股權投資(Private Equity Investment)是投資方對非上市公司進行股權投資并通過將被投資企業上市、并購或管理層回購等方式，出售所持股份獲利的一種投資方式，是除銀行貸款和公開上市(包括買殼上市后的再融資)之外的另外一種主要的新興融資方式，近年來在國內取得了一定的發展。

一、近年來中國私募股權投資的發展情況

國際私募股權基金蓬勃發展，呈現出資金規模龐大、投資方式靈活等趨勢，在并購活動中發揮著越來越重要的作用。亞洲私募股權市場作為全球市場的重要組成部分也在快速發展當中，投資規模由1998年的50億美元增加到2005年的250億美元。據清科研究中心調研報告顯示，中國已成為亞洲最活躍的私募股權投資市場。

2006年上半年，私募股權基金在中國大陸投資了31家企業，投資總額達到55.6億美元，其中超過25億美元的資金流向服務行業;2007年1-11月，中國大陸地區私募股權投資案例達170個，投資總額上升至124.9億美元。

資料來源:清科研究中心

二、私募股權投資者的分類

根據私募股權投資者的戰略規劃和投資目標，可以將其分為戰略投資者和財務投資者。戰略投資者一般指與引資企業相同或相關行業的企業，戰略投資者入股引資企業，通常是為了配合其自身的戰略規劃，因此能夠發揮更強的協同效應;財務投資者一般指不專門針對某個行業、投資目的主要是為了獲取財務收益的基金。

目前，活躍在中國房地產行業的外資私募股權基金有摩根士丹利房地產基金、美國雷曼兄弟房地產投資基金、美林投資銀行房地產投資基金、高盛房地產投資基金、德意志銀行房地產投資基金、瑞士銀行房地產投資基金、新加坡政府產業投資公司GIC、荷蘭ING地產集團等。

三、如何使用私募股權形式融資

通常而言，房地產企業引進私募股權投資基金的基本流程如下:

在引進私募股權的過程中，企業需要注重項目選擇和可行性核查，投資方案設計，法律文件簽署，以及積極有效的監管等方面的問題，這些問題通常是私募股權投資者比較關注的要點。

四、成功案例分析

1.近年來主要房地產企業私募股權融資案例

近年來，中國房地產市場得到海外投資者的廣泛關注，美林、雷曼兄弟、德國房地產投資銀行、英國Grosvenor、美國凱雷、摩根斯坦利、淡馬錫等國際金融機構紛紛投資中國市場。近年來，中國房地產企業通過項目融資、Pre-IPO等方式引進私募股權融資的案例不斷出現，為企業帶來的豐富的資金，下表為近年來部分房地產企業私募股權融資情況:

2.典型案例分析——鑫苑中國

(1)公司簡介

鑫苑置業成立于1997年，是一家專注于中國二線城市的住宅房地產開發商，專注大型復合社區開發，包括多層公寓建筑、中高層住宅和附屬設施，同時開發小型住宅項目。現已發展成為擁有11家全資子公司和2家非控股子公司的大型企業集團。2007年12月13日，鑫苑(中國)置業有限公司(NYSE:XIN)，在美國紐約證券交易所成功上市，成為第一家在紐約證券交易所上市的中國房地產開發企業。在上市前的私募股權融資和債權融資，對鑫苑置業優化資本結構、擴充土地儲備、完善其“零庫存”商業模式起到不可或缺的作用，是企業能夠順利登陸紐交所的重要原因。

(2)私募前發展狀況

鑫苑置業于2006年8月引入私募投資者，是其開始于2006年3月籌備在美國上市計劃的重要一步。2006年前，鑫苑置業主要集中于河南省內發展，土地儲備也不大。2004年和2005年，鑫苑置業的土地儲備面積分別為226萬平方米和305萬平方米，2006年由于開工面積急劇增加，土地儲備面積迅速減少，更加大了企業計劃上市的難度。為了盡快擴大土地儲備、加快跨區域發展步伐，鑫苑置業急需要資金，而2006年正是政府為抑制房地產市場過熱，出臺各項調控政策的一年，融資渠道非常有限。在此條件下，私募股權融資為鑫苑置業提供了新的選擇。不但為達到美國資本市場的上市門檻提供了支持，也解決了當前資金壓力，為企業進一步發展奠定了基礎。2004年和2005年，鑫苑置業的總資產分別為58192萬元和86411萬元。資產負債率分別為89.47%和79.75%，私募股權融資以前，資產負債率處于較高水平，企業的財務風險較高，不利于企業上市融資。

(3)私募融資后發展

2006年8月和12月，鑫苑置業順利完成私募，累計融資達7500萬美元，當年末總資產達到196236萬元，增長超過1倍，資產負債率下降至56.02%，降幅超過20個百分點。鑫苑置業完成私募以后，積極籌備上市事宜，將募集資金用作擴張資金和增加注冊資本金。2006年6月，山東鑫苑置業有限公司成立，注冊資本金2000萬元人民幣;2006年11月24日，蘇州鑫苑置業發展有限公司成立，注冊資本2億元人民幣;2006年12月7日，安徽鑫苑置業有限公司成立，注冊資本2000萬元人民幣。2007年6月12日，鑫苑置業(成都)有限公司成立，注冊資本5000萬元人民幣，成為鑫苑置業又一家全資子公司，企業跨區域擴張速度明顯加快。至2007年9月30日，鑫苑置業擁有14個在建和擬建項目，規劃總建筑面積2，053，279平方米，土地儲備(擬建項目規劃建筑面積)上升至1，282，498平方米(2006年末為65萬平方米)。

在臨近上市前，2007年5月，鑫苑置業又從藍山中國獲得1億美元的私募債權融資，使其資本規模進一步擴大，財務結構更加完善，增強了資本市場對企業未來發展前景的信心。在美國上市并成功籌資約2.995億美元，為企業未來發展帶來資金的同時，更為企業有效利用國際資本市場各種融資工具提供了可能，為企業未來發展打下了堅實的基礎。

參考文獻

[1]張紅，殷紅.房地產金融學.北京:清華大學出版社，2007.

[2]王化成.財務管理學(第四版).中國人民大學出版社，2006.

[3]周春生.融資、并購與公司控制(第二版).北京大學出版社，2007.

[4]陳玲玲.房地產開發企業資信等級評價體系.清華大學土木工程系，1999.

房地產行業調研報告范文第5篇

【關鍵詞】房地產泡沫；需求彈性；供給彈性；體制改革；政府調控

一、鄂爾多斯市房地產泡沫產生原因

（一）房地產泡沫的含義

“房地產泡沫”是資產泡沫的一種，是以房地產為載體的泡沫經濟。它一般是指由房地產投機引起的房地產價格脫離市場基礎價格的持續上漲現象。通常表現為在經濟繁榮期，地價飛漲形成形成泡沫景氣，但到達頂峰狀態后，市場需求量急劇下降，房價大跌，泡沫也隨之破滅。

（二）鄂爾多斯房地產泡沫的形成原因

1.房地產市場秩序的不規范

目前，我國的房地產市場秩序還存在著很多問題，投訴事件也不少。由于房地產行業投資大、周期長、涉及的環節多、情況復雜，房地產市場秩序不規范局面還難以扭轉，導致了房地產市場的不規范化的管理。鄂爾多斯市房地產亦如此。房地產市場秩序的不規范化又加劇了房地產市場信息的不對稱狀態投機炒作之風，這是導致鄂爾多斯市產生房地產泡沫的一個重要因素。

2.金融體制的不健全

房地產業是資本密集型產業，其發展與金融密不可分。金融體制的迅速發展往往與社會生產不同步。以金融為代表的虛擬經濟與實物經濟相背離的趨勢明顯，我國的抵押制度、抵押保險機制和個人信用制度目前還不夠完善，銀行自身也存在著資金不足、資產負債、管理水平低、不良資產過高等許多不足之處，這些都會增加房地產信貸的風險。在中國城市戰略發展研究會副會長易鵬看來，政府救市不是解決民間借貸問題的良方。對于目前鄂爾多斯的高利貸現象，要順勢而為地對民間金融予以陽光化、規范化，采取疏而不是堵的方式。也就是必須進行金融體制的改革。

好在鄂爾多斯還小，好在其輻射的“野心”還沒有膨脹到面對全世界，好在其城市化的進程還要走相當長的道路，好在鄂爾多斯正在尋找發展的新路徑。

二、鄂爾多斯市房地產泡沫對策分析

（一）要健全房地產機制

要健全房地產的競爭機制、信息披露機制，加強法規法制建設，建立有效的對政府本身的制約和監督機制。確立本地政府在房地產市場中的地位和作用。地方調控是對房地產產業進行微觀的直接的控制。調控的主要對象是房屋的供給。

1.密切關注房價收入比

20世紀90年代世界銀行中國局的首席經濟師黑馬?恩德在進行中國住房制度改革研究時，曾經提出了一個比較理想的經驗比例，認為房價應該為居民家庭年收入的3～4倍。當房價收入比過大時，有關政府部門應該注意房價，并適時采用相應的措施。

2.整頓住房金融市場秩序

整頓住房金融市場秩序，規范住房金融業務，防范住房貸款風險。首先，要嚴格審查住房開發貸款發放條件，切實加強住房開發貸款管理.住房開發貸款對象應為具備房地產開發資質、信用等級較高的房地產開發企業，貸款應主要投向適銷對路的住宅開發項目，企業自有資金應不低于開發項目總投資的30%，開發項目必須具備“四證”（國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證）.其次，強化個人住房貸款管理，嚴禁發放“零首付”個人住房貸款.商業銀行發放個人住房抵押貸款，應嚴格評估抵押物的實際價值，落實抵押登記手續，貸款額與抵押物實際價值的比例（抵借比）最高不得超過80%.商業銀行應認真分析開發項目及住房開發企業的有關情況，注意防范與期房相關的特定風險.最后，規范個人商業用房貸款管理.借款人申請個人商業用房抵押貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業用房應為現房.

（二）要改善房地產的供應結構

政府應調整房地產開發投資結構，適度控制別墅和高檔住宅項目的開發建設，增加普通商品房和經濟適用房等建設的投放量。加強住房需求管理，培養住房梯度消費。

1.關注住宅空置率

一般認為，房地產空置的國際公認警戒線為10%，空置率10%～20%為空置危險區，空置率超過20%以上則是商品房嚴重積壓區。由住建部聯合高和投資的《民間資本投資調研報告》稱，鄂爾多斯住宅空置率已經達到30%～40%。

2.充分運用稅收杠桿調節供應

全國研究住房稅、費政策，通過稅收杠桿促進低價位住房的建設和消費.近年來，國家出臺了一系列鼓勵住房消費的稅收政策，清理了一批住宅建設和消費環節的不合理收費，有效地減輕了居民購買、換購住宅的負擔。下一步一是要貫徹落實已經出臺的各項優惠政策；二是進一步研究和調整鼓勵住房消費的稅收政策；三是繼續加大清理住宅建設和消費環節的不合理收費的力度，理順商品住宅的價格構成，鼓勵普通住房消費。

還要不斷提供各種就業機會，增加家庭收入，提高廣大居民的住房購買力.同時，政府可以通過財政專項支出、土地出讓收入補貼、公積金的增值以及社會捐贈等方式建立起穩定的專用住房保障基金，專門用于低收入人群的住房保障。

（三）要優化土地供應結構

要想加強對土地市場的調控管理加大土地供應的調控力度，優化土地供應結構。應從以下幾點入手：

1.抓好閑置土地的清理和利用

在我國土地由政府壟斷出讓，政府向市場投放允許開發建設的土地，包括數量和質量都直接控制了房地產建設的規模和結構。近幾年，全國房地產開發土地購置呈高速增長趨勢，2001年增長38.5%，2002年1～11月份就增長45.3%，2003～2004年增長也不很大，遠遠高于同期房地產開發投資的增長速度，個別地區還出現了圈地熱，更是助長了土地交易中的投機行為，從而引發土地價格上升，也就導致房價上升。此種情況政府是必須出面加以控制的，其中土地掛牌拍賣就是一種調控供量 ，避免暗箱操作的有效方法。

2.規范土地市場秩序

為了保護土地資源，規范土地市場秩序，防止樓市動蕩造成風險，國土資源部最近就清理各種類園區用地，加強土地調控的有關問題發出了緊急通知，要求清理違規設立的各類園區。凡是違反土地利用總體規劃批準設立的園區，都必須進行認真清理，嚴禁違法下發土地審批權。

綜合多種情況分析，目前鄂爾多斯金融泡沫是非常復雜的，樓市風險僅僅是其中一個環節。投機型資金推高的房價、大宗商品暴跌導致礦產能源類企業資金吃緊、難以統計的民間資本對鄂爾多斯樓市的滲入，以及信托公司背負著如此多不確定因素前行，風險實在難料。因此，市政府要健全金融體制、規范房地產市場秩序、抑制投機行為已迫在眉睫。

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