安置房買賣合同
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安置房買賣合同范文第1篇
合同雙方當事人：
出賣人(甲方)：_____(以下簡稱甲方)
身份證號碼：___________
(房屋共有產權人)身份證號碼_________
以上______人是本合同中所述房屋的共有產權人。
買受人(乙方)：_______(以下簡稱乙方)
身份證號碼：________________________
根據《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產簽訂本合同，以資共同信守執行。
第一條、房屋的基本情況：
甲方房屋座落在____，位于第____層，共_____(套)(間)，房屋結構為 ___，建筑面積為____平方米，房屋用途為____。并附帶____一間，位于____，面積為______平方米。(詳見土地房屋權證第____號)。乙方對甲方所要的房屋做了充分了解，愿意購買該房屋。
第二條、房屋內部設施設備：
包括_______________。
第三條、本合同中所述房屋為_______，是______的家庭(夫妻)共同財產。原建房售房單位允許轉賣，該房屋沒有產權糾紛，不存在房屋抵押，債權債務，以及其他權利瑕疵。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔，乙方不負任何責任。
第四條、上述房產的交易價格：
成交價格為：人民幣____元整(大寫：____拾____萬____仟____佰____拾____元整)。
第五條、付款時間與辦法：
甲乙雙方同意以現金付款方式一次性付款，并已在_2007_年____月___日將首付款(定金) 人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整交付甲方，付首款付款當天甲方開出收款收條給乙方，并注明收款數額及款項用途。第二筆房款人民幣_壹_拾_壹_萬元整于2007年____月___日付給甲方，第三筆(尾款)房款人民幣____拾____萬____仟____佰 ____拾____元整于甲方將本合同所述房屋中的全部戶口遷出當日(2007年____月___日)付給甲方。
第六條、房屋交付：
甲方應在交房當日(2007年____月____日)將拆遷安置房屋相關的所有手續、余款、拆遷補償款等一切和該房有關的文件及票據交付乙方，(以各項文件及票據為證明)。甲方于房屋交付使用時將交易的房產及其附帶_______的鑰匙全部交付給乙方。
第七條、戶口遷出：
甲方應在房屋交付(2007年____月___日)前將本合同所述房屋中的全部戶口遷出。
第八條、甲方逾期交付房屋及逾期戶口遷出的違約責任：
除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外，甲方如未按本合同第六條規定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約金。逾期不超過 30天，違約金自約定房屋交付之日第二天起至實際交付之日止，每延期一日(遇法定節假日順延)，甲方按乙方已支付房價款金額的__%(大寫數字)向乙方支付違約金，合同繼續履行;逾期超過60天(大寫數字)，則視為甲方不履行本合同，乙方有權按下列第____種約定，追究甲方的違約責任。
1、甲方按乙方累計已付款的_貳拾_%(大寫數字)向乙方支付違約金，合同繼續履行，并在本合同第六條約定的實際交付之日起_90_天內交付房屋。
2、終止合同，甲方將乙方累計已付款全額還與乙方，按_10%_利率付給利息。
3、______。如甲方故意隱瞞此房屋的原產權所屬人、房屋位置、質量問題，影響乙方的居住及使用時，乙方有權要求退房，一切損失由甲方承擔(是否要注明損失的范圍?)。 甲方如在規定的此房屋戶口遷出時間內未將本合同所述房屋中的全部戶口遷出，即視為甲方違約，并支付乙方違約金貳仟元整，并應在三十天辦理結束全部戶口遷出手續。
第九條、關于產權登記的約定：
本房屋以后若遇到需要辦理房屋產權證，土地證等其它手續，經甲乙雙方協商，按以下第____種約定進行。
安置房買賣合同范文第2篇
1 靜脈炎的評估
采用美國靜脈輸液護理學會靜脈炎程度的判斷標準[3]：Ⅰ級：穿刺點疼痛、紅和（或）腫，靜脈無條索改變，未觸及硬結；Ⅱ級：具有上述表現及靜脈有條索狀改變，未觸及硬結；Ⅲ級：具有上述表現及可觸及硬結。
2 胺碘酮所致靜脈炎的原因分析
2.1藥物因素 臨床觀察發現：高濃度，高刺激性藥物可引起靜脈痙攣造成持續靜脈高壓，之后會出現毛細血管滲透性增高，導致纖維蛋白漏入毛細血管周圍間隙，造成病變血管氧擴散減少，妨礙營養物質和代謝物質交換從而促成靜脈炎的發生[4]。胺碘酮的有效成分是碘，碘對血管的刺激性較大，靜脈注射胺碘酮濃度﹥3mg/mL，易引起外周靜脈炎，如滴注時間超過1h，其濃度不超過2mg/mL也可引起靜脈炎[5]。
2.2血液pH值的改變 血液pH值正常為7.4，外周靜脈可耐受的pH值是6.5，臨床上常用的可達龍，其pH值偏酸，常可將可達龍溶于5%葡萄糖注射液中，酸性溶液對外周血管刺激性大，易損傷血管內皮細胞，引起局部炎癥反應[6]。
2.3輸注器材 精密過濾輸液器的終端過濾器采用5um、3um孔徑的過濾介質，可以濾除藥液中90%以上的不溶性微粒。采用15um孔徑的普通輸液器靜脈炎的發生率明顯高于5um和3um孔徑的精密輸液器[7]。
2.4留置導管 彭翠香[8]（報道靜脈炎與靜脈留置針導管的材質、長度與型號有關，不同型號的靜脈留置針發生靜脈炎的幾率不同，22G留置針靜脈炎的發生率較高。22G留置針較粗，進入機體后充塞于血管中，增加機械磨擦及血管內壁損傷，從而增加機械性靜脈炎及血栓性靜脈炎的發生。
2.5穿刺的部位與穿刺技術 胺碘酮藥物說明書上寫明盡可能通過中央靜脈導管滴注，但在臨床搶救過程中，需要在盡可能短的時間內給藥[9]，但臨床中中心靜脈置管通常由醫師操作且需履行知情同意書簽字手續，在急救用藥時并不快捷，故臨床多采用周圍靜脈給藥，當選擇過于細小的外周靜脈或選擇下肢靜脈時，靜脈炎的發生率明顯增加[10]。急救用藥時因患者病情危重，通常需較長時間臥床休息，導致血流變緩；心衰患者還伴有不同程度的循環障礙、靜脈壓升高等。下肢血流緩慢且靜脈瓣豐富，使藥物停留時間相對延長，在下肢靜脈輸液更易導致靜脈炎。穿刺時進針角度及固定方法不當，使針頭與血管形成不適宜的角度，針面緊貼血管壁，機械摩擦刺激引起血管痙攣、充血、水腫，造成滲出性靜脈炎[11]。
2.6護士因素 護士觀察欠細致，對患者早期出現的可忍受的疼痛重視不夠，未嚴格做好交接班，對穿刺部位出現局部疼痛、滲出，發紅等癥狀未及時處理。?？浦R缺乏，對胺碘酮的特性及使用方法缺乏了解，有研究表明，護士對導致靜脈炎危險因素、嚴重程度的評估能力能影響靜脈炎的發生[12]。
2.7患者的個體因素 休克、病危、嚴重脫水的患者因微循環受損，血管通透性增加，容易發生外滲性靜脈炎。老年患者，靜脈老化，彈性下降，增加了發生靜脈炎的風險。年齡越大的患者使用胺碘酮后發生的靜脈炎的可能性越高[13]。個別患者對疼痛的耐受性強，早期出現穿刺處疼痛未及時告知護士。
3 綜合性防護措施
3.1調整溶液的濃度及pH值 充分稀釋藥液，注意藥物間的相互作用，同一注射器中不混入其他制劑，同一輸液通路中不要輸入其他藥物，需用等滲葡萄糖溶液配制。
3.2治療用物方面 選擇小型號的BD留置針，保證針尖銳利，減少穿刺針過粗造成的血管穿刺性損傷。選擇精密輸液器，以高效濾除輸液體中的微粒。
3.3合理選擇穿刺部位 血管的選擇以中心靜脈為主，在外周靜脈進行給藥時，選擇走形直、彈性好、較粗大、易于觀察遠離關節的靜脈。為保護血管，避免在短時間內反復多次穿刺同一靜脈，如需再次穿刺，必須遠離上次穿刺部位[14]。由經驗豐富，穿刺技術好的護士進行穿刺，避免反復穿刺。
3.4健康宣教 使用前加強教育，說明藥物作用及不良反應，取得患者配合，輸液期間盡量減少活動，告知患者進低脂富含纖維素的新鮮水果蔬菜等可降低血液粘稠度的食物[15]，注射部位有脹感等異常感覺立即報告護士。
4 胺碘酮所致靜脈炎的治療
4.1 50%硫酸鎂濕敷，患者發生靜脈炎后，首先抬高患肢，臥床休息，避免活動，將50%硫酸鎂濕紗布貼敷于穿刺靜脈上方，紗布以不滴水為宜，在外面覆蓋保鮮膜，妥善固定。鎂離子直接作用于表淺靜脈，使表淺靜脈擴張充盈，其高滲性和藥理作用可以解除血管痙攣和改善微循環，促進外滲液體吸收，緩解穿刺部位局部腫脹，減輕疼痛，減輕炎癥反應[6]。
4.2中藥冰片乙醇外敷，冰片具有清熱止痛、活血化瘀的功能，乙醇具有清熱、消腫、活血、局部麻醉、止痛的功效，用冰片1g加75%乙醇100ml浸潤紗布后濕敷局部，3次/d或4次/d，能明顯降低靜脈炎的發生率。也可取馬鈴薯洗凈后切成薄片，厚約2mm，敷在患者穿刺點、周圍皮膚紅腫靜脈處，用膠布固定，干涸后重新更換。
4.3其他 新型敷料的應用：①康惠爾透明貼可以消除炎癥，減輕疼痛，防止壞死；②安普貼可以自溶性清創，加快愈合，避免細菌侵入，對輸液靜脈進行保護性護理；③氧療：用氧氣噴射局部，使滲出局部形成的缺血缺氧，得到有效的循環改善。
5 小結
綜上所述，靜脈炎是輸注胺碘酮的常見并發癥，根據發生的原因采取以上綜合護理措施，從輸注整個過程全程控制，從而極大的預防了靜脈炎的發生，值得臨床推廣。
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安置房買賣合同范文第3篇
（2003年3月24日最高人民法院審判委員會第1267次會議通過）
中華人民共和國最高人民法院公告《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》已于2003年3月24日由最高人民法院審判委員會第1267次會議通過。現予公布，自2003年6月1日起施行。
為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。
第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。
被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。
第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。
第十一條 對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
第十二條 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
第十三條 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
第十四條 出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；
（二）面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
第十五條 根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。
第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
第二十條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。
第二十一條 出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
第二十二條 對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。
第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
第二十四條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
第二十五條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
第二十六條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。
第二十七條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。
第二十八條 本解釋自2003年6月1日起施行。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。
安置房買賣合同范文第4篇
原告:張勵。
被告:徐州市同力創展房地產有限公司(以下簡稱同力創展公司)。
1999年6月,徐州市泉山區奎山辦事處(原奎山鄉)奎西村舊村改造工程經徐州市有關部門批準分期實施。2003年10月,舊村改造工程二期啟動,被告同力創展公司開始參與該工程,并將該工程定名為橙黃時代小區。建設的房屋部分用于安置原奎西村拆遷居民,其他部分作為商品房對外出售。被告同力創展公司參與上述舊村改造工程后即對其擬開發建設的部分樓盤對外進行出售。2004年2月16日,被告與原告張勵簽訂《橙黃時代小區彩園組團商品房預訂單》一份,該預訂單約定:原告預訂被告開發的橙黃時代小區彩園組團8號樓1單元102室商品房,該房屋建筑面積預計為123平方米,雙方約定房屋單價為2568元/平方米,簽訂合同時單價不變;原告向被告預繳購房款5萬元,合同簽訂時再繳付剩余房款25.8484萬元。同日,原告按上述約定向被告交納房款5萬元。其后,因拆遷受阻,該工程進度拖延,被告同力創展公司未通知原告張勵簽訂商品房買賣合同。
2006年,國務院發文要求自2006年6月1日起對新審批、開工建設的商品房項目中套型面積在90平方米以下的住房必須達到開發建設總面積的70%以上。2007年徐州市政府發文規定自2007年10月起徐州市所有的各類居住工程必須采用現交框架等結構體系。因此,被告此后建設的橙黃時代小區的商品房套型面積發生了變化。拆遷安置過程中,根據拆遷情況和建設進度,被告同力創展公司將橙黃時代彩園小區8號樓作為拆遷安置房對拆遷戶進行了安置,并于2008年3月19日將其與原告張勵簽訂的預訂單中約定的橙黃時代小區彩園組團8號樓1單元102室(89平方米)安置給拆遷戶徐西成。
2010年1月21日,被告同力創展公司取得橙黃時代小區彩園組團5、6、7、8號樓的商品房預售許可證。2010年3月,原告張勵起訴要求被告繼續履行合同(預訂單),后因故撤回起訴,于2010年11月16日再次訴訟,要求被告按原合同(預訂單)價格賠償不低于90平方米的房屋一套并賠償其他損失10萬元。審理過程中,原告張勵表示,如被告同力創展公司確實無房可交,原告則要求被告一次性給付33萬元。
【審判】
江蘇省徐州市泉山區人民法院經審理認為:
民事行為應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則,必須遵守國家法律和政策。本案中,原、被告雙方作為具有相應民事行為能力的行為人在簽訂《橙黃時代小區彩園組團商品房預訂單》時意思表示真實,且內容比較具體,因此該預訂單在雙方間產生了相應的權利義務關系,其所確定的內容在雙方間產生拘束力。但因該預購單簽訂時所涉及的標的物尚處在規劃之中且被告同力創展公司當時并未取得商品房預售許可,故首先需要確定該預訂單的性質。
一、關于原、被告雙方簽訂的《橙黃時代小區彩園組團商品房預訂單》的性質問題。依傳統民法理論,當事人之間簽訂的合同可以分為預約合同和本約合同,預約合同的目的在于當事人對將來簽訂特定合同的相關事項進行規劃,其主要意義就在于為當事人設定了按照公平、誠信原則進行磋商以達成本約合同的義務;本約合同則是對雙方特定權利義務的明確約定。預約合同既可以是明確本約合同的訂約行為,也可以是對本約合同的內容進行預先設定,其中對經協商一致設定的本約內容,將來簽訂的本約合同應予直接確認,其他事項則留待訂立本約合同時繼續磋商。判斷商品房買賣中的認購書究竟為預約合同還是本約合同,最主要的是看此類認購書是否具備商品房銷售管理辦法第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,即是否具備當事人名稱或者姓名和住所,商品房基本狀況,商品房的銷售方式,商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間,交付使用條件及日期,裝飾、設備標準承諾,水電氣訊配套等承諾和有關權益、責任,公共配套建筑的產權歸屬等條款。但一般來說,商品房認購書中不可能完全明確上述內容,否則就與商品房買賣合同本身無異,因此在實踐操作過程中,這類認購書只要具備了雙方當事人的姓名或名稱,商品房的基本情況(包括房號、建筑面積)、總價或單價、付款時間、方式、交付條件及日期,就可以認定認購書已經基本具備了商品房買賣合同本約的條件。反之,則應認定為預約合同。
本案中,原、被告雙方簽訂的《橙黃時代小區彩園組團商品房預訂單》對于雙方當事人的姓名或名稱,商品房的基本情況(包括房號、建筑面積)、單價、付款時間進行了明確的約定,但因雙方在簽訂該預訂單時作為買賣標的物的商品房尚處在規劃之中而且沒有進行施工,被告同力創展公司也沒有取得商品房預售許可,所以雙方對商品房的交付時間、辦證時間、違約責任等諸多直接影響雙方權利義務的重要條款在預訂單中沒有明確約定,屬于未決條款,需在簽訂買賣合同時協商一致達成。事實上,雙方在該預訂單中通篇所用的詞語表達為“預訂”、“預計”、“預繳(購房款)”,其第五條更是明確約定;“在甲方(被告)通知簽定(訂)《商品房銷售合同》之前,乙方(原告)可隨時提出退房……在乙方按照本條約定簽定(訂)《商品房銷售合同》前,甲方不得將該房另售他人”,說明雙方在簽訂該認購單時對于該行為的性質為預約合同的認識是明確且不存在疑異的。因此,法院確認雙方于2004年2月16日簽訂的《橙黃時代小區彩園組團商品房預訂單》是以將來簽訂商品房銷售(買賣)合同為目的的預約合同,原告張勵要求被告以該商品房預訂單為依據履行商品房交付義務的主張不能成立。
二、關于違反預約合同應承擔的法律后果問題。具有相應行為能力的人在意思表示真實的情況下簽訂的預約合同在雙方當事人之間產生拘束力,非經當事人協商一致不得更改,否則構成對預約合同的違約。預約權利人可以請求對方履行訂立本約的義務或者賠償損失。本案中,原、被告雙方簽訂商品房預訂單后,因建設商品房用地拆遷安置問題致使商品房開工建設日期拖延,在此過程中,國務院及徐州市政府相繼出臺的有關行政法規對于新建商品房的建筑面積、施工工藝及材料進行了強制性規定,加上新的拆遷安置情況出現,致使商品房建設規劃變更、面積變化及建筑成本增加,應屬于不可預料的情形,不應視為被告同力創展公司故意違反預約合同。但被告在未取得商品房預售許可時即對尚未開工建設的商品房進行出售違反了有關的法律法規,其行為具有違法性;同時在與原告張勵簽訂商品房認購單時對于上述情況估計不足,其后又將認購書中列明的房號安置給他人,致使雙方失去了進一步協商并簽訂本約合同的可能性,雙方簽訂的商品房預訂單終止履行,對此結果被告應承擔相應責任。因此,被告應將原來收取原告的5萬元予以退還,并應對原告承擔違約責任即被告應對原告因此而造成的損失承擔賠償責任。
三、關于原告損失的確定問題。在違約責任中,承擔責任的一方應給對方造成的利益損失進行賠償。本案中,原告張勵在與被告同力創展公司簽訂預訂單后,有理由相信被告會按約定履行訂立本約合同的義務,從而喪失了按照預訂單約定的房屋價格與他人另訂購房合同的機會,因此被告因違約給原告造成的損失應根據訂立預訂單時商品房的市場行情和現行商品房價格予以確定,但因被告所開發建設的房屋無論是結構還是建筑成本都與雙方簽訂預訂單時發生了重大的變化,因此原告以被告開發建設房屋的現行銷售價格作為賠償標準亦顯失公平,法院不予采納。綜合考量商品房市場的價格變動過程以及原告向被告交納房款的數額,對于被告因違約給原告造成的損失確定為15萬元。
綜上所述,對于原告張勵要求被告同力創展公司交付不低于90平方米房屋一套的訴訟請求,不予支持,但對其關于如被告無房可交則賠償損失的主張應予以采納,并將損失數額確定為15萬元。據此,依照民法通則第四條、第六條,合同法第四十二條的規定,判決:一、被告同力創展公司于本判決生效后10日內退還原告張勵預交的房款5萬元;二、被告同力創展公司于本判決生效后10日內賠償原告張勵損失15萬元;三、駁回原告張勵的其他訴訟請求。
宣判后,雙方當事人均未在法定期限內提起上訴,一審判決已經發生法律效力。
【評析】
本案的關鍵在于裁判理由中所歸納的對原、被告所簽訂預訂單的性質認定,即該預訂單究竟是商品房買賣合同,還是屬于被告辯稱中的預約協議,或是屬于商品房交易意向協議,它們在法律上的性質和后果有何不同?針對這些問題,筆者試圖通過一些理論上的闡釋和分析來回答。
一、關于預約協議的認定標準
市場是復雜的,市場主體之間的依賴程度有所不同,由古典契約法理論所構建起來的“要約——承諾”這種帶有“浪漫色彩”的簡單締約方式已不能滿足市場主體對締約方式多樣化的需要。而且在古典契約法下,市場主體在締約階段的權利僅能通過締約過失責任予以保護,而這在實務中早已被證明是不夠的。[1]于是,出現了預約制度。所謂預約,即約定將來訂立一定契約的契約。[2]就是當事人之間約定將來訂立具體合同的合同,將來訂立的那個具體合同為本約,而此前約定簽訂本約的合同為預約。按照私法自治原則,當事人享有廣泛的合同自由,包括是否訂立合同、與誰訂立合同、訂立什么樣內容與形式的合同的自由等。我國民法通則、合同法均未提及“預約”這個詞,但學理上是承認預約概念的,而且最高人民法院《關于適用擔保法若干問題的解釋》第115條也規定:“當事人約定以交付定金作為合同擔保的,給付定金的一方拒絕訂立合同的,無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的,應當雙倍返還定金?！痹撘幎ㄖ械亩ń?指的就是立約定金,也叫做預約定金,實際上就是對訂立合同的預約行為作出的法律上的認可。生活中通常表現為認購書、預定書、意向書,還有像本案中的預訂單等,都是一種預約協議的形式。所謂預約協議,是商品房買賣雙方當事人在簽訂商品房買賣合同之前所簽訂的一種法律文書,是雙方對買賣商品房有關事宜進行初步法律確認的一種書面憑證。其內容一般包括雙方當事人基本情況、商品房基本情況、購房款的計算及交付、簽訂正式合同的期限等。[3]因此,商品房認購中的預約協議是商品房買賣活動中較為常見的一種協議,通常都是因為簽訂正式商品房買賣合同的時機尚未成熟,為了將來能夠訂立正式的合同而進行的一種預先約定。
安置房買賣合同范文第5篇
主題詞：退房糾紛 約定條件 法定條件
目前，隨著我國房地產行業的迅猛發展，商品房交易市場日趨火熱。但由于我國相關法律、法規不完善及開發商違規操作等原因，出現了大量的退房糾紛。退房糾紛不僅浪費了大量的人力、物力、財力，而且給社會帶來了許多不穩定的因素。
一、退房糾紛產生原因分析
退房糾紛產生的原因是多方面的，既有開發商的原因，也有購房者自身的原因，情況錯綜復雜，案例各不相同。
由于開發商的原因致使房屋不能達到購房者的滿意是造成退房糾紛產生的主要原因。一般而言，由于以下原因常常導致購房者提出退房：
（一） 銷售廣告言過其實；
開發商為了提高所售房屋的知名度，加快銷售進度，迅速回籠資金，往往在銷售廣告中對所售房屋描繪得天花亂墜，言過其實，使購房者對所售房屋產生一種十全十美的理想化錯覺。而一旦房屋交付使用，廣告中的“空中花園”、“水上小鎮”等美好的景象卻無影無蹤，使購房者無法從“美好夢想”中一下回到現實，于是 “憤而退房”。
（二）售樓員的口頭承諾成為“空頭支票”；
目前，購房者在購買房屋時首先接觸到的是售樓部的售樓小姐。她們因經濟利益的驅動，在售樓時為了促使購房者盡快簽訂合同，以拿到高額的售房提成，對樓房本來沒有的配套設施卻口頭承諾，信口開河。例如：樓房本來沒有配套使用的車庫，卻承諾房屋與車庫一同交付；規劃中本來沒有幼兒園、學校，卻承諾幼兒園和學校將大大方便孩子的入托、入學問題等。而當房屋交付使用時，購房者才發現車庫無影無蹤，孩子入托、入學也困難重重時，才大呼上當，不得不提出退房。
（三）房屋存在質量瑕疵；
房屋交付使用后，當業主的房屋出現滲水、脫皮等質量問題時，往往難以接受，因為自己購買的是新房，應該是十全十美的士。而當這類問題不能得到開發商及時解決時，一氣之下，要求退房。
（四） 物業小區管理混亂。
開發商出售房屋前，根據我國有關法律規定，要先委托好物業公司進行管理。雖然《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》規定開發商要通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業進行前期物業管理，但在實踐中物業公司與開發商實際上是一家人，物業公司人員的從業資格大多達不到法律規定的條件，同時物業管理在我國尚處于起步階段，相關法律規定還欠完善，因此前期物業管理質量普遍較差，導致業主不滿意而提出退房。
（五）開發商遲延交付房屋；
商品房的開發建設周期較長，期間又較多地受各方面因素的影響，開發商遲延交房就不足為奇了。而當購房者在合同約定的交付期限后遲遲不能入住時，很容易提出退房。
（六） 房產證遲遲辦不出；
目前，房產證的辦理期限是開發商無法控制的，因為這要受各種因素的影響。即使開發商手繼齊備，購房人積極配合，因政府主管部門的原因不能及時辦出房產證的情況也大量存在，更何況有些開發商本身因各種原因不能完成初始登記，使辦理產權證的條件不具備，于是關系到購房者切身利益的產權證遲遲辦不出來，導致購房者退房。
有時，因客戶自身的原因，也會導致退房糾紛的發生：
（1） 購房者簽訂商品房買賣合同后，因工作調到外地或出國定居而提出退房；
（2） 分期付款或按揭貸款的購房客戶，在還款過程中，因出現意外的經濟困難無力支付余款而提出退房；
（3） 因房價下躍而提出退房。
二、雙方在合同中約定可以退房的條件
商品房買賣活動屬于民法調整的范疇，根據民法中交易雙方意思自治原則，雙方當事人完全可以在合同中約定退房的條件。
約定退房條件是指購房者與開發商通過購房合同直接約定解除合同或通過規定解除合同的條件，當條件成就時，雙方依約解除合同。
商品房交易雙方當事人在合同中約定退房的具體條件時，必須符合以下要求：
（1） 雙方對所約定的退房條件達成一致意見，且是真實的意思表示；
（2） 雙方約定的退房條件不違反法律、法規的強制性規定。
（3） 該退房條件已經寫入雙方所簽訂的購房合同而成為合同的一個有效條款。
一般而言，購房者要根據自身的實際情況來和開發商約定退房的條件，例如：自己有一部愛車，要專門購買帶有車庫的房子，就可以在合同中約定交房時車庫必須同時交付，否則可以退房，并有權要求開發商賠償損失；如果自己購房后要急于用該房做抵押向銀行貸款做生意，那么，可以在合同中約定，如果房屋交付后的一定期限內因開發商的原因辦不下房產證，購房人有權退房并要求賠償損失。
總之，如果雙方當事人在合同中約定了退房的條件，法律會首先充分尊重當事人的個人意愿，當所約定的條件成就時，會支持購房人退房的請求。只有當事人在合同中對退房的條件沒有約定的情況下，才依照法律的規定來衡量是否可以退房。
三、法律規定可以退房的情形
在商品房交易實踐中，購房人很難與開發商對退房的條件充分協商達成一致意見并在合同中一一寫明，因為相對于開發商而言，購房者畢竟處于弱勢地位。那么，發生糾紛后，法院只能以法律為準繩進行衡量，以確定購房人能否退房。
由于退房會涉及到開發商、銀行、房地產管理部門、保險公司及購房人等各個方面的關系，因此，為了維護正常的市場交易秩序，我國法律對退房的條件有著比較嚴格的規定。
從我國現有法律、法規等規定來看，購房者可以退房的法定理由可歸納為以下幾點：
（一） 出賣人未告知買受人而將房屋抵押給第三人；
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條第1項之規定，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同；
如果開發商在商品房買賣合同訂立后“告知”了買受人，即開發商履行了通知義務（無論買受人是否同意），然后又將該房屋抵押給第三人，購房者能否請求解除合同呢？根據該條款之規定，顯然不能。
如此看來，此條款形同虛設，立法目的無法實現。其實，筆者認為，此條款完全違反了我國法律的有關規定。因為在商品房買賣合同訂立后，雖然法律規定購房者在辦理了房產證后，房屋的所有權才發生轉移，但是在商品房買賣合同訂立后，如果雙方無特殊約定，那么合同就已經生效，開發商就不能對該房屋行使處分權 （包括抵押、出售、贈與等）。因此，在商品房買賣合同訂立后，開發商將該房屋抵押給第三人不僅僅需要履行“告知”的義務，而關鍵是必須經過買受人同意才合法。否則，對購房者的合法權益無法得到保護。
（二） 一房兩賣；
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條第2項之規定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同；
因為房屋買賣屬于不動產買賣，而根據民法原理，不動產物權的公示方法為登記，這就使開發商在已售商品房的價格出現大幅上漲時有條件“一房兩賣”，以牟取更多的利潤。
另外，如果開發商與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致購房者無法取得房屋，購房者可以請求法院或仲裁機構確認開發商與第三人訂立的商品房買賣合同無效。
（三） 商品房預售許可證存在欺詐；
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第1項之規定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，買受人可以請求解除合同；
根據相關法律規定，開發商在預售商品房前必須取得商品房預售許可證，否則不得預售商品房。
（四） 出賣人故意隱瞞所售房屋存在抵押的事實；
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第2項之規定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，買受人可以請求解除合同；
（五） 出賣人故意隱瞞所售房屋已出售事實；
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第3項之規定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，買受人可以請求解除合同；
（六） 出賣人故意隱瞞所售房屋為拆遷補償安置房屋的事實；
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第3項之規定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，買受人可以請求解除合同；
（七） 房屋存在質量問題嚴重影響正常居住使用；
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條之規定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！?/p>
（八） 遲延交付房屋超過法定期限；
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條之規定：“根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。”；
（九） 遲延辦理房產證超過法定期限；
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第19條之規定：“商品房買賣合同約定或者
《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”
《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。”
由于開發商的原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記一般是指以下原因：開發商未交齊土地出讓金，導致開發項目的大產權辦理不下來；開發商為了籌措資金，將開發的項目抵押給銀行，以取得貸款，在未還清銀行貸款之前，開發商的大產權證押在銀行，不能辦理過戶手續等。上述原因造成購房者不能使購房者拿到產權證，超過法定時間購房人可以退房。
（十） 擔保貸款合同不能訂立；
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條之規定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”；
（十一） 所售房屋主體結構質量不合格；
根據《城市房地產開發經營管理條例》第32條之規定：“商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任?！?/p>
同時，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條也規定：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！?/p>
（十二） 房屋的產權面積與合同約定面積誤差比絕對值超出3%；
根據《商品房銷售管理辦法》第20條第2款第2項之規定，按套內建筑面積或者建筑面積計價的房屋，當事人在合同中對合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式沒有約定的，面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房；
（十三） 規劃、設計變更；
根據《商品房銷售管理辦法》第24條之規定， 經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任；
（十四） 套型與設計圖紙不一致或相關尺寸超過約定的誤差范圍；
根據《商品房銷售管理辦法》第19條之規定， 按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任；
（十五） 因不可抗力致使不能實現購房合同目；
根據《合同法》第94條第1項之規定，因不可抗力致使不能實現合同目的時，當事人可以解除合同。
三、退房后的善后工作
商品房買賣合同解除后，根據我國《合同法》第97條之規定，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀，采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。
