爛尾樓的解決方案
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爛尾樓的解決方案范文第1篇
8月中，臺灣遠東集團旗下的太平洋中國控股有限公司宣布，調整大陸市場的布局策略，將于今年年底之前關閉北京太平洋兩家店面，以調整財務結構。按計劃，太平洋百貨盈科店將于今年10月25日正式閉店謝客；太平洋百貨五棵松店也將于年底前關閉。
與之相反的是，進入九月，位于北京常營地區的龍湖．長楹天街底層商鋪開盤銷售，均價6萬元／平米，竟引來搶購潮，使得低迷許久的北京樓市上演了一場難得的“日光”景象。在住宅限購、股市不景氣的環境下，商業地產漸漸成為民間資本新的“泄洪”渠道。
眼下正是商業地產投資的最佳時機。商鋪熱銷、寫字樓整端，商業地產的熱度達到十幾年來的最高點。來自世邦魏理仕的監測數據也顯示，在今年第二季度，北京寫字樓的租金價格繼續上漲，尤其是超甲級寫字樓，租金價格同比一季度上漲了35％，創下了迄今商業地產市場的新紀錄。
“住宅市場受限之后，很多市場投資都涌向了商業地產，銀行也開始調整結構，側重涉及商業地產的經營性、消費性貸款業務，這些過熱的苗頭引發了銀監會的關注。”一家銀行信貸主管人士分析。
繼銀監會在經濟金融分析會、年中工作會上先后通報風險預警之后，商業地產相關信貸的風險管理要求再次出現在各家銀行近日接收的例行監管通知中。銀監系統的風聲立即引來市場的紛紛揣測。而太平洋百貨退出事件無疑給這個尚處于盲動狀態的市場潑了一盆冷水。
暗藏泡沫
2008年，40歲的地產“金手指”司徒文聰辭去上海正大廣場基本年薪600萬總裁一職，投身美國最大的私募基金黑石基金，并建立了盈石資產管理有限公司。司徒文聰的理想是成為中國商業地產的“可口可樂”。
短短幾年，盈石參與經營管理的地標性商業地產項目近10個，悅達889、芳匯廣場、Channel One廣場等“盈石制造”，已經為基金創造了上百億價值。司徒文聰主持的這些項目，即便是如正大廣場這樣的爛尾樓，最后總能做得風生水起，這使得很多手持“商業荒”項目的企業羨慕不已。
無可否認的是，這一輪房地產市場的調控確實給商業地產帶來更多的機遇。2011年，由于住宅投資受政策嚴控影響，部分投資資金流入商業地產領域。尤其是在被住宅限購的一二線城市更加明顯。記者采訪的某地產商表示，隨著政府對住宅調控的政策進一步落實，會加快國內外投資者布局商業地產的步伐。最顯著的當屬4000億的保險資金被允許投資商業地產，在一定程度上也推動了商業地產的進一步升溫。
無論是主動還是被動，不少房企乃至資金確實開始紛紛參與商業地產的建設當中，持有的比例也不少，基本涉及金額在300億到600億之間。第一太平戴維斯的報告也認為，對于買方而言，投資市場逐漸進入活躍期，國內政策對住宅地產的調控日益加劇，越來越多的投資者瞄準了商業地產。
中投顧問房地產行業研究員韓長吉認為，從部分重點城市2011年一季度的土地出讓種類以及商業地產項目開發數量來看，商業地產已經呈現超越住宅地產的趨勢，結合部分城市的經濟發展狀況，部分地區商業地產泡沫已成定局。
上述地產商在北京南城即將建一個大型城市綜合體，毗鄰宜家的城南項目。該項目進行了準確的定位，主要針對南城缺少大型中高端大型綜合性商業設施而建。該地產商認為，目前商業地產投資火爆，只是數量上的增加而已，真正品質好、地段好的商業物業仍然缺乏，有很多項目最終難逃爛尾或空置的厄運。
據記者了解，一些開發商此前沒有商業地產經驗，或者資金實力不強、招商不力、物業管理效率低下，除了恒隆、萬達等開發商之外，很多開發商缺少成熟業態，將住宅市場的運作延續到商業項目上，多以出售商鋪為主回籠資金，而真正購房從事商業者很難收回成本。
商業地產泥沙俱下，再加上地方政府推波助瀾，難免掀起層層泡沫。以北京西部的石景山商圈為例，該區域將在未來10年內新增建設用地近1600公頃，其中大部分為商業、寫字樓用地。上述地產商就提到，其實北京商業地產面臨的最大問題是：目前很多商業項目都是住宅開發商大量介入，而他們又缺乏商業地產的開發經驗。
記者調查發現，目前北京的一些大型商業項目，均以商業項目配住宅地產的形式，上述開發商開發的南城商業地產，最初也是住宅項目的配套。對于該項目的運作，他提到，公司準備自持物業，但會引進有經驗的經營團隊來負責商業項目的運營。而目前北京的很多購物中心項目，周邊多配住宅項目，住宅項目可以很快回籠資金；而商業地產部分，能出售則為最佳，這種模式實際仍然是住宅地產模式的延續。
在這種模式下，北京有相當部分商業地產項目空置率居高不下。最典型的如朝青商圈。朝青商圈周邊聚集了國美第一城、青年工社、珠江羅馬嘉園等眾多社區，因為商業配套的原因，一直處于“商業荒”的狀態。即便是2010年朝陽大悅城的拔地，使得區域內商業氣氛得到很好的提升，配套商業空置率過高仍然是該區域最大的傷痛。
而據《中國經營報》報道，位于大興黃村鎮的某5萬平米的購物中心，其三樓數千平米的營業面積至今有一半都是空置的。該購物中心成立于2005年，至今招商仍是問題。這座購物中心5公里商圈范圍內，超過5萬平方米的商業綜合體達8個之多。黃村鎮核心商圈之內的西紅門、高米店等地還有十萬平方米的商業物業正在施工，之后便有宜家家居和沃爾瑪進入。
這種現象已不是個案，有專家捐出，在北京城區，萬霖購物中心、豐聯廣場、華騰新天地、亞奧觀點、六佰本等項目的經營風險已經顯現。而據記者了解，城市商業綜合體過于飽和導致零售商利潤日漸微薄甚至出現虧損，長期下去勢必影響到地產商的收益。“如果零售商長期虧損，它將會關閉門店，甚至拖欠租金。而受到招租壓力的地產商則可能會下調商鋪租金，這將進一步影響到市場對此地產項目的估值，形成惡性循環。近年來，上海、廣州因為商圈內商鋪過于密集導致零售商無錢可賺，最終“拖累”地產商案例頻頻發生。
“商業地產之所以有泡沫，實際是因為運作方式不同，使用住宅炒作方式運營商業地產，這才是商業地產真正的泡沫。”該地產商提到，實際上他認為，真正的商業地產是不易形成泡沫的。“商業地產持有成本高，看商業環境形勢，尤其是在早期炒作期過后，如果當地商業環境不佳，商戶無法獲得合理回報，租金價格就會下降。
北京的商業地產這幾年發展比較快，進入者眾，但真正做好的也就30％、40％，大部分都應該是虧或者略平。而一個好的物業冒出頭，實際上它的代價是別人要死掉。可見，商業
地產成功的關鍵還在于需求和消費力，而對于開發商來說，只有開發并持有處于市場金字塔頂端的物業，才是保持競爭力，從商業地產洗牌中脫穎而出的關鍵。
以北京、香港的商業地產為例。目前香港甲級寫字樓租金平均為每月每平方尺65．1港元。而北京CBD甲級寫字樓的租金已經達到了500元／月／平方米以上，折合每月每平方尺45．6港元，租金仍然相差較大。若以香港為目標，如北京、上海這樣一線城市的寫字樓、商鋪，租金必然會在強勁需求的推動下處于上升通道。從趨勢看，其租金上漲還將維持相當長的一段時間。
而在很多投資商眼里，商業地產是個異常殘酷的行業。他們認為，商業地產不像住宅，住宅市場可以存在很多贏家，而在商業地產領域，強者恒強，最有價值的客戶想進入的都是一線城市的黃金位置。
很多人不知道的是，在商業地產中，第一名吃肉，三四名連口湯都喝不到，當然，商業地產若一旦做成“第一名”，其利潤潛力也是巨大的。中國目前的商業地產市場，還有很大的發展潛力，此時考驗的就是投資者的眼光。
恒隆地產董事長陳啟宗有感而發：不想當老大，就不要做商業地產。
風險幾何
有志于做“老大”的司徒文聰有商業地產“金手指”之稱，主要在于即使是將死的商業項目，經過他的指點，也能起死回生。通過分析盈石收購管理的商業地產項目，不難發現，盈石團隊在商業地產領域之所以所向披靡，主要原因有三：
第一，為每個商業地產項目找到自己的靈魂，這個靈魂就是所謂的市場定位。
比如同為他們做的芳匯廣場和悅達廣場，兩者隔街相望，距離很近。再三調研之后，他們給出的解決方案――芳匯廣場走“女性主題休閑”路線，而把悅達廣場打造成一個時尚購物基地。區別于其他商場的是，悅達的營業時間從早10點到晚上11點，比絕大多數商場要晚1個小時。正是這一個小時，讓習慣晚歸，但苦于大多數商場都打烊后無處可去的都市高端白領趨之若鶩。
其次，出色的運營管理能力。做商業地產的門檻要遠遠高于住宅地產，包括后期公關、客戶服務等多層面的問題，沒有好的團隊跟進是不行的。在實際運營中，司徒文聰認為項目除了硬件管理外，其軟件管理也必須過硬才行，尤其是人才資本。
早在正大廣場項目時，司徒文聰就講過正大廣場是一個人才培養的陣地。對于大體量的項目，他將每個崗位放進需求水平以外25％的人手進去，雖然顯得多余，但這是讓人才最直接有效接觸市場的辦法，幾年之后，這些人才在實戰中獲得了向更高層次的發展；此外，司徒文聰還常帶團隊考察學習先進的項目運作辦法，派人去國外學習培訓。在他看來，如果一個企業要做商業地產，如果專業人才儲備不足，就不要與項目租戶簽訂合同，因為每個項目都需要足夠人去跟進。
第三，有充裕的、長期的低成本投資資金。現在商業地產的發展最大的瓶頸實際上是長期資本，能夠埋在項目里5―8年的資本在國內是非常稀有的。而這個錢埋在里面很長一段時間還可能沒有什么回報。
最典型的如上海的恒隆廣場。這個項目從開始到開花結果花了十年時間，這十年的投資回報率是40％多，可能很少有公司能媲美。可是恒隆前5年的盈利現金流付不起利息。恒隆這種狀況在很多商業地產很常見，尤其是要采用貸款的話，很多年都要貼息，真正能夠見到利潤流的時間就更長了。
由此可見，商業地產并不是一個簡單的開發，它需要運營的能力，也需要爭奪商家資源。其中最重要的一點是：商業地產對資金的特殊需求。
很多商業地產企業言必稱日本眾多城市綜合體的成功運作，可是很少有人知道，是因為當年日本的利息只有1．7％，而且貸款期限很長。在如此低息下，眾多商業地產公司才可以長期持有物業。但是現在中國的銀行利息要高出很多，且多為短期貸款，在這種情況下，那些動輒投資數百億的項目，不得不令人擔心。
易城中國副總裁柳費國表示，雖然投資商業已經成為行業的共識，但在本身沒有任何金融產品來支撐，同時面臨國家對房地產行業銀根的不斷緊縮政策背景下，商業地產非常危險。一旦有了泡沫，這個泡沫是無法消滅的。
而記者采訪的某銀行信貸主管表示，從銀行風控的角度來看，商業地產的風險更甚于住宅地產。由于商鋪貸款首付比例和貸款利率遠高于住宅，因此，很多投資者將住宅抵押貸款用于購買商業用房，客觀上增加了銀行的信貸風險；同時，由于中國的特殊傳統，一旦出現資金緊張，同樣的房產，投資者會優先拋售商鋪而留住宅，商業地產貸款壞賬率高于住宅。
從開發商的角度來看，商業地產對于開發商的整體運作能力、資金實力的要求更高，因此在銀根收緊的背景之下，商業地產貸款風險也更大。萬科總裁郁亮就曾表示，未來5年內，萬科80％的開發比重依然會是住宅，因為“我們對商業有恐懼感，商業要是出現泡沫，比住宅厲害。”
陽光新業總裁助理、北京瑞景陽光商業管理有限公司總經理李睿認為，目前商業地產的環境不是非常成熟，要做商業地產首先最重要的一點是需要一個長期低回報的資金鏈條，目前國內不管退出機制還是投資渠道都不是很利于商業地產的發展，反而銀行貸款成為低息來源，這肯定是不行的，應該有新的金融模式用于支持商業地產的發展，如房地產信托、房地產PE等。
當眾多住宅開發商將目光轉向商業地產的同時，商業地產老大萬達早在3年前就開始悄悄轉型文化和旅游地產。萬達董事長王健林稱，萬達早在10年前就已經轉型商業地產，而如今轉型商業地產的開發商早已錯過了最好的時期。由于商業地產后期運營招商的難度很大，他十分擔心目前被動轉型的商業地產商未來的命運。
5年前，商業地產市場不溫不火時，陽光新業大踏步轉型商業地產。商業地產火爆的今天，它的步伐卻邁得格外謹慎。今年開業的分鐘寺新業廣場，雖然目前已經實現100％的入住率，但李睿仍感到不是很滿意：由于這一輪商業地產狂潮，該商場的租金指導價比原計劃降低了15％-20％，在他看來這就是商業地產惡性競爭帶來的影響。
與此同時，一些新開業的商業項目持有方也表示，今年以來，招商成本越來越高，有的商場引進知名品牌甚至采用了正大當初吸引ZARA的方式：零租金，或者贈送裝修補償等，但見效依然不大。最主要的是，這些在往年都是極少見的。
“這都是因為我們的商業地產沒有特質，大家逛哪個商場都差不多，商場之間離得不太遠，哪打折去哪，哪便宜去哪，談不上顧客忠誠度。”李睿談到一些國家的商業地產發展得很好，很普通的一個糖果店，也可以做到四五百平米的面積，盈利能力很好。他們認為付租金是天經地義的事情，但是在中國，則需要采用低租金甚至免租金吸引一些品牌進來，這也是惡性競爭的結果。
