房地產轉讓管理辦法

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房地產轉讓管理辦法范文第1篇

一、房地產價格是整個商品價格體系的重要組成部分，應納入商品價格體系管理。

二、物價部門是我市房地產價格的主管部門。負責會同有關部門進行房地產價格的評估、審定、審驗、監測和監督檢查，協調和仲裁房地產交易中的價格糾紛等工作。

三、加強房地產價格管理，遵循有利于推進改革開放、有利于促進房地產業發展的原則，充分運用價值規律和市場機制，建立健全房地產價格體系和價格管理制度。對優惠房出售價格，公有住房租金，房屋重置價格，土地基準價格以及涉及房地產的行政事業性收費項目和標準，由物價部門會同有關部門制定和調整；對普通住宅商品房價格，公有房屋出售、租賃價格由物價部門會同有關部門制定價格管理辦法，實行指導的市場調節；對土地出讓、轉讓、租賃、抵押價格，非住宅商品房價格，高標準住宅商品房價格，私房出售、出租價格，建立利潤調節機制，由市場調節。

四、商品房價格管理

（一）商品房價格管理由物價部門負責，會同建委、房產、建行等部門共同制定商品房價格管理辦法，規范商品房價格構成。有關職能部門按照分工，各負其責，聯合管理。

（二）合理規范商品房價格構成，明確成本構成范圍和代收代付的收費項目和標準，制定管理費率、利潤率及樓層、朝向、質量和地段差價率。

（三）確定商品房開發中的各項收費，嚴禁亂收費和亂攤派。

（四）商品房的理論銷售價格由各開發單位根據市商品房價格管理辦法制定，報送物價部門，由物價部門會同有關主管部門審核后執行。

（五）商品房必須進入房地產交易市場掛牌銷售，公開成交。成交價格由開發單位根據審核后的理論銷售價格結合市場供求自行確定。普通住宅商品房價格不得超過規定的浮動幅度。

（六）建立商品房利潤調節機制，抑制商品房價格過度上漲。商品房實際成交價在理論銷售價格以內的，收入全部為開發單位所得；超過理論銷售價格的，其超收部分（含土地增值）按累進率收取增值費。收取的增值費統籌用于城市基礎設施建設和土地開發。

五、房地產交易市場價格管理

物價部門要會同房產、土地管理部門加強對房地產交易價格的管理和指導。制定房地產交易市場的各類房屋買賣、土地轉讓及其租賃、抵押、典當等經營活動中的價格管理辦法，并參與房屋、土地價格的評估和審驗工作。

六、土地價格管理

物價部門應參與國有土地使用權有償出讓價格的測算和標定地塊地價工作。會同土地管理部門共同搞好城鎮土地分等定級工作，研究制定基準地價。逐步完善外商用地收取土地使用費的管理辦法。

七、物價部門要與房產部門共同搞好房改各階段公有住房租金調整方案的測算工作。配合有關部門制定優惠房出售管理辦法。

房地產轉讓管理辦法范文第2篇

第二條凡在城市規劃區國有土地范圍內從事房地產轉讓，實施房地產轉讓管理，均應遵守本規定。

第三條本規定所稱房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：

（一）以房地產作價入股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的；

（二）一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的；

（三）因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的；

（四）以房地產抵債的；

（五）法律、法規規定的其他情形。

第四條國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市房地產轉讓工作。

省、自治區人民政府建設行政主管部門歸口管理本行政區域內的城市房地產轉讓工作。

直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）負責本行政區域內的城市房地產轉讓管理工作。

第五條房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓。

第六條下列房地產不得轉讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權但不符合本規定第十條規定的條件的；

（二）司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（三）依法收回土地使用權的；

（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

（五）權屬有爭議的；

（六）未依法登記領取權屬證書的；

（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

第七條房地產轉讓，應當按照下列程序辦理：

（一）房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同；

（二）房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格；

（三）房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內作出是否受理申請的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理；

（四）房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估；

（五）房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費；

（六）房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續，核發房地產權屬證書。

第八條房地產轉讓合同應當載明下列主要內容：

（一）雙方當事人的姓名或者名稱、住所；

（二）房地產權屬證書名稱和編號；

（三）房地產座落位置、面積、四至界限；

（四）土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限；

（五）房地產的用途或使用性質；

（六）成交價格及支付方式；

（七）房地產交付使用的時間；

（八）違約責任；

（九）雙方約定的其他事項。

第九條以出讓方式取得土地使用權的，房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。

第十條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發土地的，依照規劃對土地進行開發建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施、公用設施的建設，達到場地平整，形成工業用地或者其他建設用地條件。

轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

第十一條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，按照國務院的規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，除符合本規定第十二條所列的可以不辦理土地使用權出讓手續的情形外，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

第十二條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬于下列情形之一的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續，但應當將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務院規定辦理。

（一）經城市規劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于建設《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條規定的項目的；

（二）私有住宅轉讓后仍用于居住的；

（三）按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的；

（四）同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的；

（五）轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；

（六）根據城市規劃土地使用權不宜出讓的；

（七）縣級以上人民政府規定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。依照前款規定繳納土地收益或作其他處理的，應當在房地產轉讓合同中注明。

第十三條依照本規定第十二條規定轉讓的房地產再轉讓，需要辦理出讓手續、補交土地使用權出讓金的，應當扣除已經繳納的土地收益。

第十四條國家實行房地產成交價格申報制度。

房地產權利人轉讓房地產，應當如實申報成交價格，不得瞞報或者作不實的申報。

房地產轉讓應當以申報的房地產成交價格作為繳納稅費的依據。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據。

第十五條商品房預售按照建設部《城市商品房預售管理辦法》執行。

第十六條房地產管理部門在辦理房地產轉讓時，其收費的項目和標準，必須經有批準權的物價部門和建設行政主管部門批準，不得擅自增加收費項目和提高收費標準。

第十七條違反本規定第十條第一款和第十一條，未辦理土地使用權出讓手續，交納土地使用權出讓金的，按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定進行處罰。

第十八條房地產管理部門工作人員、、、索賄受賄的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十九條在城市規劃區外的國有土地范圍內進行房地產轉讓的，參照本規定執行。

房地產轉讓管理辦法范文第3篇

預售商品房的轉讓,是指商品房預售后,預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的行為。這種轉讓只變更預售合同的主體,預售合同的內容不發生變化,由商品房預購人將預售合同的債權或權利義務轉讓給第三人,使第三人與預售人之間建立新的權利義務關系。

預售商品房再轉讓是否屬于房地產轉讓?根據《城市房地產管理法》第36條之規定,房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。這個概念規定了房地產轉讓的主體是房地產權利人,包括房地產所有人、經營人和使用人等。商品房預購人是否可以成為這里的房地產所有人呢?有人認為,根據《合同法》第133條關于買賣合同標的物所有權轉移的規定和物權變動的公示原則,如果商品房預售人按照《城市商品房預售管理辦法》第10條的規定,在簽約之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理了登記備案手續,預售商品房的所有權即發生轉移,這時,預購人即成為預售商品房的所有人。本文認為,預購人“在簽約之后并未得到真正的房屋所有權,其轉讓的只是將來取得房屋所有權的期待權利”。預售商品房作為一種正在建筑、尚未竣工的不動產,還未到房產管理部門辦理房產登記,預購人并沒有獲得商品房產權,即沒有取得商品房所有權,而是在商品房竣工并辦理房產登記后,根據預購合同享有要求開發商辦理產權轉移,將房產過戶到預購方的權利。因此,預購時預購方只獲得了期待將來取得產權的權利。

那么,預售商品房轉讓條件有哪些要求呢?

我國《城市房地產管理法》第45條規定“商品房預售的,商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題,由國務院規定。”說明預售合同轉讓是有條件的。預售合同轉讓的條件如下:

1、依照法律、法規等規定,允許預售的商品房轉讓的可以轉讓;不允許轉讓的不得轉讓,例如《深圳經濟特區商品住宅外銷管理辦法》第12條規定:“預售的外銷商品住宅,在未領取房地產證前不得轉讓,否則轉讓無效。”

2、轉讓人必須持有經過登記備案的商品房預售合同和轉讓合同才能成為轉讓人,未登記備案的預售商品房不得轉讓。這種規定有利于國家加強宏觀管理。因為預售商品房轉讓主體與預售主體不同,轉讓人具有雙重身份,它是前一商品房預售合同的預購方,同時又是后一轉讓合同的轉售方,而不是未竣工商品房預售方,故轉讓人不具備預售方的主體資格,也不必具有商品房預售許可證,但轉讓人必須持有經過登記備案的預售合同和轉讓合同才具有預售轉讓的主體資格。

3、預售商品房轉讓的標的物必須是尚未竣工的、正在建設中的預售商品房,如果轉讓的標的物已經竣工驗收,預購方已經實際取得預售商品房產權后,將商品房再轉讓給他人,不是預售商品房轉讓,應按商品房買賣關系處理,同時預售商品房轉讓行為必須是行為人真實意思表示,否則轉讓行為無效。由于房地產市場價格不穩定,轉讓人將預售的商品房提前轉讓,轉移跌價風險;新預購人自愿承擔跌價風險,冒著風險提前買受,然后再次轉讓,這種轉移風險和買受風險必須是平等自愿的。當然,與之相對應也有獲得利益的機會。

4、商品房的預售合同必須合法有效,才允許預售商品房轉讓,否則預售商品房轉讓無效。最高人民法院民(1996)2號文件第28條規定:“商品房的預售合同無效的,預售商品房的轉讓合同,一般也應當認定無效。”從商品房的預售合同內容看,分以下幾種情況:第一,如果商品房預售合同對轉讓有約定,當雙方約定的轉讓條件已經具備時,可以轉讓。例如分期付款中,商品房預售合同約定必須付清前二次應付款項或者付清應付款項達到2/3后方可轉讓。第二,商品房預售合同未約定轉讓條件,合同履行中,預購方提出轉讓,必須征得預售人同意,否則轉讓無效。這樣規定既可預防預購人倒賣合同,牟取非法利益。又可以保證預售商品房轉讓及預售合同的順利履行。第三,預購方已經全部履行商品房預售合同規定的全部義務,對預售商品房的再行轉讓,不必征得預售人的同意,但事后應及時通知預售人知道,使其正確履行合同。通知人是轉讓人和新預購人,轉讓人和新預購人持原經過登記備案的預售合同和新簽訂的預售轉讓合同通知預售人,并了解原預購人履行合同情況。

房地產轉讓管理辦法范文第4篇

房屋登記機構是否可以辦理購房人、金融機構以經濟適用住房設定抵押申請的房屋權屬登記，在房屋登記機構內部和社會各界存在分歧。出于保障購房人和金融機構的合法權益，避免經濟適用住房的抵押風險，維護社會經濟秩序的考慮，我想嘗試談談一點看法。

本文討論的以“經濟適用住房”設定抵押申請的房屋權屬登記，包括以“單位集資合作建房”設定抵押申請的房屋權屬登記。

一、《經濟適用住房管理辦法》未禁止以經濟適用住房設定抵押

2007年11月19日，建設部、發展改革委、監察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局以建住房[2007]258號文，印發了《經濟適用住房管理辦法》。該辦法是現行的調整經濟適用住房法律關系的國務院規章。

《經濟適用住房管理辦法》第8條規定，“經濟適用住房建設單位可以以在建項目作抵押向商業銀行申請住房開發貸款”。該辦法第9條第1款規定，“購買經濟適用住房的個人向商業銀行申請貸款，除符合《個人住房貸款管理辦法》規定外，還應當出具市、縣人民政府經濟適用住房主管部門準予購房的核準通知”。

單看《經濟適用住房管理辦法》，條文的字里行間，并未明確禁止以經濟適用住房設定抵押。

另外，建設部《城市房地產抵押管理辦法》第12條規定，“以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限”。

二、經濟適用住房的法律屬性

按照《經濟適用住房管理辦法》的規定，購房人或者所有權人，在按照政府所定的標準，向政府交納土地收益等相關價款取得完全產權前，經濟適用住房有以下主要的法律特征。

第一，經濟適用住房建設用地以劃撥方式供應。經濟適用住房建設項目免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金。經濟適用住房項目外基礎設施建設費用，由政府負擔。

第二，購房人或者所有權人僅僅擁有經濟適用住房的有限產權。經濟適用住房的房屋、土地登記部門在辦理權屬登記時，應當分別注明“經濟適用住房、劃撥土地”。作為有限產權的經濟適用住房，購房人或者所有權人占有、使用、收益、處分的權利，受政府或其經濟適用住房主管部門監管。

第三，購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易（《中華人民共和國城市房地產管理法》第2條第4款將房地產抵押規定為房地產交易）；購房人或者所有權人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。

第四，購買經濟適用住房滿5年，購房人或者所有權人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣政府確定，政府可優先回購；購房人或者所有權人也可以按照政府所定的標準，向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產權。

中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》第15條規定，“貸款抵押物應當符合《中華人民共和國擔保法》第34條的規定。《中華人民共和國擔保法》第37條規定不得抵押的財產，不得用于貸款抵押”。該辦法第16條規定，“借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用于貸款抵押”。

《中華人民共和國擔保法》第34條第1款第3項規定，抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上定著物可以抵押。該法第37條第5項規定，依法被監管的財產不得抵押。《中華人民共和國物權法》第184條第5項規定，依法被監管的財產不得抵押。

三、以經濟適用住房設定抵押，可能會暗含風險

《城市房地產抵押管理辦法》第3條第1款規定，“本辦法所稱房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償”。

從以上規定中不難看出，“債務人不履行債務時”，債權人能不能“依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償”，是判定以經濟適用住房設定抵押有沒有積極意義、有沒有法律風險的唯一標準。

我認為，在現行法律制度下，以經濟適用住房設定抵押，對于債權人（即抵押權人、作為貸款人的銀行等金融機構；下同）而言，可能會承擔“受償風險”；對于市、縣政府或其經濟適用住房主管部門，或者政府的其他住房保障部門而言，可能會承擔“安置風險”；對于房屋登記機構而言，可能會承擔“登記錯誤風險”。

四、以經濟適用住房設定抵押，債權人可能承擔“受償風險”

《中華人民共和國物權法》第195條規定，“債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償”。“抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產”。

《最高人民法院關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》（法釋[2005]14號）第2條規定，“人民法院對已經依法設定抵押的被執行人及其所扶養家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應當給予被執行人六個月的寬限期。在此期限內，被執行人應當主動騰空房屋，人民法院不得強制被執行人及其所扶養家屬遷出該房屋”。該規定第6條規定，“被執行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應強制遷出”。

購買經濟適用住房的城市低收入住房困難家庭，除了所購買的經濟適用住房外，不會另有住房。設定經濟適用住房抵押的購房人或者所有權人不履行債務，需要清償時，不可能“主動騰空房屋”，同時，由于“人民法院不應強制遷出”，協議折價、拍賣變賣抵押物似無可能。在這種情況下，債權人受償，可能難以保障。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第51條、《城市房地產抵押管理規定》第45條規定，設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。

就算設定經濟適用住房抵押的購房人或者所有權人不履行債務時，可以“主動騰空房屋”，可以折價或者拍賣、變賣經濟適用住房清償債務，但是，因為“應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后”，“抵押權人方可優先受償”，在這種情況下，抵押權人的受償款額可能被大打折扣。

五、以經濟適用住房設定抵押，市、縣政府或其經濟適用住房主管部門，或者政府的其他住房保障部門可能會承擔“安置風險”

《最高人民法院關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》第3條規定，“上述寬限期屆滿后，被執行人仍未遷出的，人民法院可以作出強制遷出裁定，并按照民事訴訟法第229條的規定執行。強制遷出時，被執行人無法自行解決居住問題的，經人民法院審查屬實，可以由申請執行人為被執行人及其所扶養家屬提供臨時住房”。

在“人民法院執行設定抵押的房屋”的法律關系中，債權人應當是執行案件的申請人。如果申請人不愿意或者不能夠為被執行人及其所扶養家屬提供臨時住房，影響到社會安定，經濟發展時，市、縣政府或其經濟適用住房主管部門，或者政府的其他住房保障部門，往往會出面“收拾殘局”。在這種情況下，市、縣政府或其經濟適用住房主管部門，或者政府的其他住房保障部門可能會承擔“安置風險”。

六、以經濟適用住房設定抵押，房屋登記機構可能會承擔“登記錯誤風險”

如果經濟適用住房的購房人或者所有權人、金融機構，不了解以經濟適用住房設定抵押暗含風險可以原諒的話，那么，房屋登記機構無視這種風險存在的可能性，就應當引起警覺了。

研究調整經濟適用住房法律規范的相關性可以發現：

第一，《中華人民共和國物權法》第9條規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”。該法第187條規定，“抵押權自登記時設立”。

第二，《中華人民共和國城市房地產管理法》第2條第4款，將房地產抵押規定為房地產交易。

第三，購買經濟適用住房5年內，國家禁止經濟適用住房上市交易，同時禁止了以經濟適用住房設定抵押。

第四，購買經濟適用住房5年屆滿，國家限制經濟適用住房上市交易，同時限制了以經濟適用住房設定抵押。

第五，經濟適用住房是“計劃經濟”意義上的“產品”，不是“市場經濟”意義上的“商品”。購房人或者所有權人在按照政府所定的標準，向政府交納土地收益等相關價款取得完全產權前，經濟適用住房購房人或者所有權人，僅僅擁有受政府經濟適用住房主管部門監管的有限產權。按照《中華人民共和國擔保法》第37條第5項、《中華人民共和國物權法》第184條第5項的規定，依法被監管的財產不得設定抵押。

七、依法搞好以經濟適用住房設定抵押的房屋權屬登記

《中華人民共和國擔保法》第33條第1款規定，“本法所稱抵押，是指債務人或者第三人不轉移對本法第34條所列財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償”。在我供職的行政區劃，通常將債務人以自己所有的房屋設定的抵押，稱作“兩方抵押”；將第三人以自己所有的房屋，為債務人設定的抵押，稱作“三方抵押”。

在現行法律制度下，一方面，經濟適用住房購房人貸款時，按照《個人住房貸款管理辦法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國物權法》的規定，可以以抵押以外的其他方式設定擔保；另一方面，經濟適用住房的購房人或者所有權人，如果一定需要與債權人設定抵押的，可以按照以下辦法處理：

房地產轉讓管理辦法范文第5篇

關鍵詞：房地產；土地所有權；房屋所有權；土地使用權登記

一、土地產權與房屋產權

（一）區分土地所有權和使用權

1、土地產權指有關土地財產的一切權利總和，包括土地所有權、土地使用權、土地租賃權、土地抵押權、土地繼承權、地役權等多項權利。根據《中華人民共和國憲法》、《土地管理法》、《物權法》的相關規定，我國土地所有權是國家或農民集體依法對歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對性的權利。

2、土地使用權是指使用土地的單位和個人在法律允許的范圍內對依法交由其使用的國有土地和農民集體所有土地的占有、使用、收益以及部分處分的權利。

（二）房屋所有權

房屋所有權是指房屋的所有人依法對自己的房產所享有的占有、使用、收益和處分的權利。所謂的占有權就是產權人對其房屋事實上的控制權。使用權，是產權人按照房產的性能、作用對房屋加以利用的權利。收益權指產權人收取房產所產生的利益的權利。處分權，是產權人在事實上或法律上對房產進行處置的權利，處分權是房屋產權的核心，是房屋產權最根本的權利。處分權一般只能由房屋產權人行使（法律上有特別規定的除外）。

二、 土地登記和房屋登記分析

（一）土地登記和房屋登記概述

《土地登記規則》1989年頒布實施，1995年12月修訂，共8章78條。第二條：土地登記是國家依法對國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地他項權利的登記。房產登記是國家依照法定程序對房產的權屬關系、位置、建筑面積、結構、用途進行登記的一項行政管理制度。

（二）土地登記和房屋登記的不同點

1、登記對象不同土地登記的對象是國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地他項權利；房屋登記的對象是所有權登記和房屋他項權利登記，全民所有制房屋所有權，集體所有制房屋所有權和私人房屋所有權。

2、登記內容不同

土地登記內容主要包括土地所有權和使用權的性質、來源、坐落、界址、面積、用途（地類）、價值等。另還有使用期界址、面積、用途（地類）、價值、使用期限、產權人名稱（姓名）、產權證明材料、圖號、地號等。依據1987年《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》、1990年《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》、1998年《城市房屋權屬登記管理辦法》：房屋登記包括地域范圍和房屋范圍，地域范圍限于城市、縣鎮、建制鎮和工礦區范圍內的所有房屋，以及依法取得的房地產開發用地上建成的房屋；房屋范圍登記地域范圍內全部房屋。包括全民、集體和私人所有的房屋，以及共有房屋或宗教團體等所有的房屋，還包括股份制企業和涉外的房屋。

3、登記程序不同

土地登記程序是以縣級行政區為單位，組織進行土地登記的基本程序分為五步，即土地登記申請、地籍調查、權屬審核、注冊登記、頒發或者更換土地證書。土地登記分為初始土地登記和變更土地登記。房屋登記程序主要包括準備工作、登記申請、勘丈、產權審查與確認、“三審定案”、產權公告、注冊登記、發證。

4、登記標的物和權利不同

兩者登記的標的物不同，國家保護權利主體的權利內涵也不一樣。《中華人民共和國房地產管理法》規定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度”，兩者互不替代，缺一不可。

5、房地登記管理部門不同

我國現行的房地產登記機關實行的是房地登記分別管理的方式。《城市房地產管理法》第六十條規定，以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。房地產轉讓或者變更時，應當向縣以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。

三、兩證登記的必要性及管理建議

我國著名經濟學家吳敬璉先生指出：“產權規則是市場經濟一切游戲規則的基礎”。因此對于與廣大群眾息息相關的房產權屬問題有必要區分清楚，使大家有明確的權利意識。

（一）不動產登記作用理論

信息不對稱理論。“信息不對稱”是指交易一方（通常是賣方）占有信息多，了解所提供的商品或服務的具體情況，處于優勢地位，而另一方（一般為買方）占有信息少，不了解商品或服務的具體情況，處于劣勢地位。商品房的買賣或不動產的交易就是一種買賣雙方信息不對稱的交易。新制度經濟學認為人具有理性，即人在從事經濟活動的過程當中，會本能地想方設法使自己獲得利益最大化。如果沒有法律約束，處于信息優勢地位的一方就可能產生機會主義的傾向，即利用買賣雙方的“信息不對稱”以達到利己的目的，甚至給對方已被歪曲的信息或者欺騙對方，以便從交易中獲得更大的利益。這是新制度經濟學所說的“個人機會主義行為”或“道德風向”。“一房二賣”就是不動產中存在的“道德風險”。基于此理論土地管理部門和房屋管理部門加強房屋買賣市場的透明度和加強對土地登記和房屋登記的管理是十分必要的；房屋買賣市場中的參與者搞清楚土地登記和房屋登記的區別，掌握足夠的產權信息才能保障自己的權益。

（二）避免權利糾紛問題

1、維護自身合法權益

我國《物權法(草案)》確定了我國不動產登記將實行統一登記制度，“即當事人可以向房屋或土地登記機構申請一并辦理城市房屋所有權和土地使用權登記”。申領土地使用權登記，領取國有土地使用證，是房地產權利人依法維護自身權益的一種手段。土地使用權一經登記即具有排他性，其他單位和個人無權占用。在生產和經營過程中，若與他人發生經濟糾紛，涉及侵害經登記的土地使用權人的土地權益時，土地行政主管部門或人民法院能保障土地使用權人的合法權益，排除侵害。因此，為維護自身合法利益不受侵犯，土地使用權人應及時申領土地使用證。

2、避免房屋權屬不明確與土地使用權的不明確問題

《城市房屋權屬登記管理辦法》規定，房屋權屬登記應遵循“房屋所有權和該房占用范圍內的土地使用權，權利主體一致”的原則。從房產市場及其發展的實踐看，房屋所有權和土地使用權常常有矛盾，其主要表現就是二權的不一致，實際上是土地使用權問題引起的矛盾。

3、避免房地產分離出賣，合同無效問題

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。

4、避免二手房的產權證和土地所有權證的糾紛問題

我國《城市房地產管理法》、《城市房地產轉讓管理規定》明確：房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓。商品房必須具備房產證和土地證。如果所購買的二手房有房產證，沒有土地證，則需要求對方辦理土地證。如果土地證辦理不下來，那么此套住宅會以后就會有權屬問題存在。所以如果購買二手房，一定要在證件齊全的情況下購買,以免將來出現問題無法解決。

（三）對權屬登記管理的建議

1、建立土地管理部門與房產管理部門一體化管理目前我國土地管理部門和房產管理部門分別主管土地權屬登記和房屋權屬登記，而且其所依據的法律也不同，房產權屬登記是按照建設部頒布的《城市房屋權屬登記管理辦法》來執行，土地權屬管理則按照國土資源部頒布的《土地登記規劃》執行。由兩個部門管理容易導致法律上的問題，還可能導致法律的漏洞，客觀上也造成了社會實踐與司法實踐中的矛盾和爭議。因此在房地產市場上和二手房市場上就有很大機會存在信息不對稱，對于非房地產專業的購房者就處于信息劣勢地位，賣房者就會在利益的驅使下將房子分別賣給兩個或者更多的人而缺少土地和房產證，引發產權糾紛。土地管理部門和房產管理部門應當基于此缺陷建立兩部門的聯網機制和公告機制，以保證房屋買賣市場信息透明化。具體來說，首先兩部門可以在管理權限和登記義務方面溝通達成協調一致的管理范圍，防止責任缺失；其次，開發統一的聯網管理系統，加強對每一宗土地和房屋的產權和所有權的一致登記和管理，防止一房二主的現象出現；再有通過兩部門統一登記，可以在官方網站上提供房屋權屬查詢系統，以使購買者掌握準確充分的信息。

2、物業管理部門提供專項服務介入