老舊小區指導意見
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老舊小區指導意見范文第1篇
業內多位專家表示《指導意見》極具亮點，中國信息通信研究院規劃設計所所長胡堅波表示，與以前的寬帶提速的措施相比，本次的《指導意見》提出網絡發展的具體指標，使整個行業在網絡基礎設施上，目標更具體、更聚焦。北京郵電大學教授曾劍秋接受《通信產業報》（網）采訪時表示，這個《指導意見》出臺，比較客觀反映出我國提速降費的發展規律。
《指導意見》針對性解決“固網光纖入戶難”、“4G基站建哪里”等寬帶網絡建設中的突出問題，明確了投資以及市場開放具體時間表，配套政策也多有創新。甚至有通信業內人士表示，《指導意見》是20年來對基礎運營商的最大扶持。
此外，《指導意見》中關于優化通信業考核、通信集約運營以及通信市場開放的規定被視為將對通信行業產生深遠影響。
系統工程促提速
圍繞 “提網速”，《指導意見》提出要加大網絡建設投入，到2017年投資不低于1.1萬億元，并針對影響用戶網速體驗的各環節提出了具體措施：一是加快推進全光纖網絡城市和4G網絡建設；二是建設高速大容量光通信傳輸系統；三是優化互聯網骨干網絡結構，大幅增加網間互聯帶寬；四是加大中央預算內投資，加快互聯網國際出入口帶寬擴容；五是加快推動內容分發網絡發展；六是提升網站服務能力；七是深入推進電信基礎設施共建共享，全力保障4G網絡建設進度。
工業和信息化部相關人員對《指導意見》進行解讀時表示，提升網速是一個系統性工程，需要多措并舉、綜合施策、持之以恒地予以推進。
胡堅波也表示，因為寬帶率的提升不僅僅是光纖接入和4G網絡，而是一個綜合過程，骨干網和網絡分發系統都要有提升，所以指導意見在網絡架構上，也提了一些與寬帶水平相關的建設，如骨干網的建設、CDN的建設。
電信專家付亮表示，“網絡提速降費”的前提是“加快高速寬帶網絡建設”，固網光纖寬帶替代ADSL，4G替代2G/3G，不僅代表速度提升，而且由于單位成本降低，也出現了明顯的降費空間，即使沒有激烈競爭，運營商也會將七成以上的技術進步“紅利”讓度給用戶。
配套措施解決兩大難題
建設寬帶網絡，除了需要相應的投資外，固網光纖入戶難、基站選址難已經成為網絡建設中突出的問題。
業內專家列舉了三大基礎運營商在推進“光網城市”面臨的難點：物業、開發商等主體高昂的入場費；老舊小區，光纖不能折帶來的施工難度；改造可能影響裝修，需用戶理解和支持；沒電不能用，需持續供電的電費。
此外，在4G基站選址過程中，由于4G使用了更高的頻段，一個基站覆蓋的范圍減小，因此實現同樣效果的覆蓋就需要更多的基站，在原本就很難選址的大城市內，建基站問題越來越嚴重。
此次《指導意見》中，第十三條明確：“全面保障寬帶網絡建設通行。各地要在經濟社會發展規劃、城鄉規劃、土地利用總體規劃、城市地下綜合管廊建設規劃等綜合性和專項規劃中，同步安排通信光纜、管道、基站、機房等寬帶網絡設施建設內容。市政設施和政府機關、企事業單位、公共機構等所屬公共設施，應向寬帶網絡設施建設開放，并提供通行便利，保障公平進入，禁止巧立名目收取進場費、協調費、分攤費等不合理費用。積極探索通過推動地方性法規建設，進一步明確寬帶網絡的戰略性公共基礎設施屬性，切實保障寬帶網絡基礎設施的建設通行權。”
南京郵電大學教授王春暉表示，我國的通信基礎網絡建設確實欠賬很多，其主要原因：一是寬帶網絡的公用基礎設施的法律地位不明晰，城鄉發展不均衡，電信運營商（包括現在的鐵塔公司）的基礎通信設施的建設需要協調多方的利益，長期以來處于審批難、選址難、設施入場難的“三難”境地；電信法長期缺位，電信基礎設施的法律地位、性質、建設、保護、普遍服務以及通路權的設定和進入互聯網時代的電信服務標準等缺乏有效的法律規范。
《指導意見》第十四條明確：“規范通信建設行為。各地要進一步完善新建住宅小區和住宅建筑內光纖到戶通信設施規劃建設和驗收備案等工作機制，嚴格執行光纖到戶國家標準規范，落實小區紅線內通信管道等配套設施建設。支持現有住宅小區光纖改造，禁止任何機構和個人無故阻礙通信設施建設或收取不合理費用，切實保障用戶的公平選擇權。對因征地拆遷、城鄉建設等造成的寬帶網絡設施遷移或毀損，嚴格按照有關標準予以補償。”
業內專家表示，這兩條舉措可以說是針對性地解決了“固網光纖入戶難”、“4G基站建哪里”兩個問題。
影響通信業格局
關于“降網費”，《指導意見》提出鼓勵電信企業積極承擔社會責任，通過加強技術創新、提高運營效率、增強服務能力，多措并舉實現網絡資費合理下降，更多讓利于民。《指導意見》提出了寬帶接入市場和移動通信轉售業務開放的時間表：2015年底，寬帶接入業務試點企業將超過100家，試點城市將由16個擴大到30個以上，2017年試點城市范圍擴大到全國；移動通信轉售業務到2016年實現全面開放。德瑞咨詢首席顧問宋永軍認為，《指導意見》提出的運營商考核方式、運營方式以及市場開放等將對通信業格局產生重大影響。
老舊小區指導意見范文第2篇
一、總體要求
以貫徹“＂節水優先、空間均衡、系統治理、兩手發力的治水思路和黨的十和十八屆三中、四中、五中全會精神為指導，配合創建國家節水型城市，貫徹落實省住房城鄉建設斤《關于印發＜城市公共供水管網漏損管控試點工作的實施方案＞的通知》精神，創新供水管網漏損管理方法和管控措施，切實降低公共供水管網漏損率，有效保護和節約水資源，促進我市節水創建工作再上新臺階。
二、目標任務
2016年，完成地下供水管網普查工作，建立供水管網地理信息系統，實現漏損管控工作的信息化管理。2017年，完成材質落后漏損管網改造，實現供水管網漏損率低于全省水平或達到國家標準要求。2018年底前，供水管網漏損率控制在12％以內。
三、主要措施
1、完善供水綜合信息平臺。全面開展城區供水設施普査工作，升級供水管網地理信息系統；整合優化現有供水管網監測系統、表務管理系統、客戶服務系統。建立指揮調度、督査供水產銷差率的綜合信息平臺。
2、推進供水分區計量管理。實現城區供水管網網格化管理。縱向分為四級，即：出廠水計量、營業所計量、片區計量、小區管理表計量。橫向將全市供水管網分成四個區每個區原則上分成三個片區，每個片區選擇若千重點小區通過安裝管理計量表，逐級、逐片分區計量，并通過遠程監控，實現分區計量信息化管理
3、加快城區老舊供水管網改造。結合城區道路改造工程，改造工人路、西昌路、淮河路等7條道路老舊供水主管道；結合城區老舊小區綜合整治，改造科苑集團小區、東仙橋小區、氣象局小區、東風小區等11個老日小區供水管道
4、推出公共用水定點管理。公共用水實行定點取水裝表計量，計劃新建定點取水點10處。鼓勵公用設施河道取水。啟動“公廁第五空間”工程，新建和改造提升一批公廁，完成市區所有早廁的用水改造，用水裝表計量，建立用水檔案。
5、加強拆遷地塊用水管理。建立拆遷地塊、收儲地塊、在建工地檔案，對拆遷地塊等供用水實行動態管理。規范工地節水管理措施，安排專人負責巡視。計劃2016年底完成檔案并開始動態監管。
6、實行重點用戶在線監測。對計劃用水戶實現在線監測；對大口徑水表實現在線監測，對浴池、洗車房等特種用水戶實現在線監測，計劃安裝在線監測水表200只
7、加強表務管理。建立表務管理信息系統，制定換表管理制度，杜絕隨意換表現象。規范抄表管理制度，提高抄表及時性和準確率。強化水表抄見二次復核制度，每月組織抽檢復核水表2000只。制定用戶投訴復核制度，對估表人員實行責任追究。計劃2017年年底前，實現DN80以上（含DN80）大ロ徑水表周檢率100％。2017年7月1日前，實現DN25～DN50ロ徑水表月檢率100％。加大對計量易誤差的老舊水表的淘汰力度，對新裝的DN15ロ徑水表，一方面原則上一律安裝遠傳水表，另一方面每年計劃更新老日表1000只。為提高抄見準確率奠定基礎。
8、實行管道建設一體化監管。
制定并推出材料和物資采購的指導意見，嚴把材質關，全面提升管網設施材料品質，從源頭上控制管道漏損。嚴格執行管道建設相關規范對材料采購、設計、施工、監管、驗收等環節實行全過程監控，提高管道安裝質量。
9、強化供水管網維護管理。利用供水綜合信息平臺優化工作流程，縮短搶修時間，構建供水管網快速搶維修工作體系。實行管網計劃巡檢制度（包括巡檢計劃制定、任務分派、漏點定位、巡檢人員實時定位、軌跡回放等），建立管網檢漏、修漏工作臺賬（包括發現時間、漏點位置、漏水原因、檢漏人及維修狀態等），為管網維修、改造提供依據。
四、工作保障
1、加強組織領導。為加強對城區供水漏損管控工作的領導指揮和協調調度，成立公共供水漏損管控工作領導組。制定任務分解表，落實責任人及各項工作完成節點。供水司每半個月召開一次專題會，自查自糾。領導組每月召開一次調度會，重點督查管控工作的貫徹和落實。
2、建立健全規章制度。修編二次供水管理辦法及二次供水工程技術暫行規定，嚴把二次供水設備質量關；規范工程建設程序，實現管道建設一體化監管，提升管網工程質量。制定自來水用戶建戶報建規則，實現先建戶后通水；加大檢漏、報漏獎勵力度并逐步推廣實施，開展報漏有獎活動鼓勵廣大市民積極報漏。
3、規范供水市場管理。加強供水市場管理，《安徽省城鎮供水條例》等規定，聯合公安部門打擊偷盜水行為。制定《城區市政公共設施用水管理辦法》（試行），禁止在市政消火栓上取水（定點取水點除外），并加大稽査力度，杜絕人情水，處罰違章用水。制定《供水企業職工從業管理辦法》（試行），禁止供水企業職工從事與供水行業相關的經營活動
4、推進節水型城市建設。計劃建立節水綜合信息平臺對全市計劃用水用戶實現遠程監控，超計劃用水水費回收到位。認真貫徹節水“三同時”工作，推廣節水型器具和技術。根據創建國家節水型城市工作安排，積極配合市節水創建辦做好我市第二批節水型企業（單位）、小區的創建工作。確保成功創建“國家節水型城市”。
老舊小區指導意見范文第3篇
為進一步加快我市物業管理發展步伐，提高物業管理水平，規范物業管理行為，改善城市人居環境，根據《物權法》、《物業管理條例》等法律法規和《市人民政府關于進一步加強全市物業管理工作的通知》文件精神，結合我市實際，現就進一步加強我市物業管理工作通知如下：
一、進一步認識加強物業管理工作的重要意義
物業管理是城市管理的重要組成部分，是市場經濟發展的必然產物，各級各部門必須充分認識加強物業管理的重要意義。
(一)加強物業管理工作是構建和諧社區、改善城市人居環境的需要。隨著經濟社會的發展，廣大人民群眾迫切需要一個安全、衛生、文明、和諧的居住環境，而良好的物業管理將給業主帶來優質的服務，有助于人際關系的融洽，提高群眾生活質量，促進人居環境的改善。
(二)加強物業管理工作是開展城鄉環境綜合治理的重要內容。目前全市正深入開展城鄉環境綜合治理，小區環境是城市環境最重要的組成部分，因此小區物業管理直接影響到全市城鄉環境綜合治理工作的成效，是關系我市創造發展優勢、增強競爭實力的大事。
(三)加強物業管理工作是解決群眾具體問題、實施民生工程的重要舉措。目前我市的物業管理存在著群眾物管意識不強、房地產開發領域遺留問題較多、小區業主委員會建立困難、物業服務企業經營能力差、老舊小區矛盾糾紛頻發等諸多亟待解決的問題，近年來涉及物管矛盾糾紛的件也呈快速上升勢頭。物業管理涉及千家萬戶，進一步加強物業管理工作，切實解決影響群眾生產生活的物管矛盾糾紛，維護小區的社會穩定，是一項實實在在的民心工程。
二、進一步明確物業管理工作中各方的職責
物業管理涉及政府有關部門和有關公用企事業單位，各部門、各單位要落實責任，齊抓共管，形成合力，積極推動全市物業管理工作再上新臺階。
(一)住建部門職責：負責全市物業管理政策的研究制定，逐步建立我市物業管理政策體系；按照住房和城鄉建設部《物業管理企業資質管理辦法》（建設部令第164號）規定的權限，負責物業管理企業三級資質的審批和二級資質的初審報批工作；負責物業企業管理人員的培訓工作；負責新開發項目基礎配套設施的竣工驗收工作；負責對全市物業管理招投標的指導、監督工作；負責對業主委員會的監督指導和備案工作；負責做好開發項目物業管理配套設施的設計審查把關工作；負責開發項目房屋質量的驗收工作，并負責開發項目中隱蔽工程圖紙、資料的收集和保管；依法處理開發企業的房屋質量、室外裝飾裝修產生的糾紛。
(二)規劃部門職責：負責做好開發項目物業管理配套設施的規劃工作，依法處理涉及規劃問題引起的糾紛。
(三)公安部門職責：負責指導監督檢查物業區域內居民小區內部安全防范工作；督促健全安防制度，依據國務院《物業管理條例》和國務院《保安服務管理條例》的相關規定，做好按照物業服務委托合同配備保安的物業小區的監督指導及違規查處工作；負責消防設施設備、消防通道的驗收工作；加強物業小區流動暫住人口的管理。
(四)城管部門職責：負責及時制止和查處小區出現的亂搭亂建等違規行為。
(五)環保部門職責：負責小區環保建設項目的驗收，查處小區內出現的噪音擾民和環境污染等違法違規行為。
(六)環衛部門職責：負責做好小區垃圾清運等環境衛生工作，按政策規定做好小區業主垃圾清運費和垃圾處置費的收取工作。
(七)物價部門職責：負責按照國家發改委、住房和城鄉建設部關于物業管理收費指導意見的相關要求，制定出適應本地區物業管理收費指導價，指導物業管理收費工作，及時查處物業管理收費中的價格違法違規行為。
(八)水、電、氣等企業及其上級主管部門職責：依據國務院《物業管理條例》規定，落實抄表收費到最終用戶；承擔經營管理義務，妥善處理好涉及水、電、氣方面的矛盾和糾紛，確保居民正常用水用電用氣。
(九)鄉鎮人民政府（街道辦事處）及下轄的社區居委會職責：負責做好轄區物業小區業主大會和業主委員會成立及其日常運作的監督指導工作；牽頭調處轄區物業管理糾紛；負責業主大會辦公經費賬戶的監督管理；按照屬地管理原則參與新開發項目基礎配套設施的竣工驗收工作。
三、進一步落實物業管理工作的各項制度
(一)落實新開發項目基礎配套設施竣工驗收制度。要加強物業管理基礎配套設施的源頭管控，規劃、住建等相關部門要按照國家物業管理基礎配套設施的規范要求，從源頭上把好規劃設計審批關，住建部門要把好竣工驗收備案關。凡在本市開發的商品房項目，在房地產公司申請初始登記30日前，必須進行物業管理基礎配套設施竣工驗收并登記備案。要強化基礎配套設施竣工驗收制度，重點做好前期物業管理、物業管理用房、超規劃修建住宅面積、共用設施設備配套情況、相關圖紙資料及共有部分移交情況、住宅專項維修資金歸集情況以及首次業主大會辦公經費保障情況等的驗收、公示、登記、備案和存檔工作。
(二)落實物業管理準入制度。住建部門要依據住房和城鄉建設部《物業管理企業資質管理辦法》的要求，結合本地區的實際情況，制定適應本地區市場需要的物業管理企業資質審批制度，嚴把物業管理企業資質審查關。加大對物業服務企業的執業活動中違規行為和非法從事物業管理活動的查處力度，凈化物業管理市場，促進物業管理市場準入制度運行規范。
(三)落實業主大會監督指導制度。一要健全業主大會制度。各基層監管單位在依法監督指導完善業主大會的同時，對老城區和成立業主大會組織難度較大的住宅小區要積極采取措施，按照社區居委會考察推薦、小區限時公示、小區專有部分占建筑總面積1/2以上的業主且占總人數1/2以上的業主認可的程序，在份之前落實住宅小區的業主大會制度。街道辦事處（鄉鎮人民政府）要切實把業主大會的成立監督指導工作納入重要議事日程，認真落實業主委員會成員備案、任職登記、年度述職、責任追究等制度，提高業主委員會成員履職能力和政策法規水平。二要優化小區業主委員會成員結構。小區業主委員會委員候選人應具備以下條件：本物業區域內的業主；具有完全民事行為能力；未發生侵犯本物業區域其他業益和公共利益行為；本人、配偶及其直系親屬在本物業區域內實施管理服務的物業服務企業中沒有任職；遵守管理規約和業主大會議事規則，履行業主義務，不欠交物業服務費及其它相關費用；遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有一定的公信力；具有一定的組織能力；書面承諾積極、及時、全面履行工作職責；具備必要的工作時間。三要建立業主大會辦公經費保障制度。首次組建業主大會的經費由開發建設單位商品房小區的房地產公司按照建筑面積2萬平方米以下（含2萬平方米）0.5萬元，2萬—5萬平方米（含5萬平方米）1萬元，5萬平方米以上2萬元的標準給予保障，并在辦理基礎配套設施竣工驗收備案之前，按照屬地管理原則轉入社區居委會建立的業主大會辦公經費監管賬戶。業主大會成立后產生的經費由業主共同承擔，業主委員會成員的交通和通訊補貼經業主大會2/3以上的業主同意后，計入物業管理成本。業主委員會應按業主大會的決定開支使用，開支情況每年應向業主大會報告。
(四)落實物業管理招投標制度。要依據國家、省、市前期物業管理招投標制度的相關法規政策要求，強化物業管理招投標制度的落實。開發面積在3萬平方米以上的項目，在辦理商品房預售許可證30日前，應按規定在進行公開招標；3萬平方米以內的在本市公開招標，招聘、選聘物業服務企業。具有能夠編制招標文件、對投標人進行資格評審和組織評標能力的招標人，可組建招標工作小組自行組織實施招標活動，招標人也可委托物業管理中介機構招投標事宜。新開發項目和業主委員會及行政企事業單位實施物業管理，委托物業管理中介機構招標事宜所產生的費用從其投標人和招標人的約定。
(五)落實物管矛盾糾紛調處制度。各職能部門要依據各自在物業管理活動中的權利和義務，帶著感情主動研究和探索物業管理矛盾糾紛調處化解辦法。尤其對老城區要統一規劃，加大城建配套投入，有計劃、有步驟地進行綜合整治和改造，使其基本具備物業管理條件，逐步實現專業化物業管理。對暫不具備實施專業化物業管理條件的住宅小區，街道辦事處（鄉鎮人民政府）及下轄的社區居委會要組織人員搞好小區環境衛生、治安保衛等便民服務工作，實施簡易物業管理。財政部門要對老城區物管改造給予資金支持，稅務、城管、物價、環衛及公用企事業單位要從實際出發，對老城區物業改造和糾紛化解給予一定的政策支持。
四、進一步強化物業管理工作的保障措施
(一)加強組織領導。各相關部門要深刻認識物業管理在城市化進程加快這一背景下的重要作用，真正將物業管理作為一項重要民生工程列入議事日程，加強領導，統籌安排。要及時研究物業管理工作中出現的新情況和新問題，尤其要把城市老舊小區的綜合改造納入城市整體建設統籌規劃，通盤考慮，統一組織實施。要加強物業管理機構建設，增加經費投入，使物業管理機構建設和人員配備與所承擔的工作任務相適應。
老舊小區指導意見范文第4篇
【關鍵詞】老舊住宅；電梯加裝工程；造價控制；成本管理
1電梯加裝工程背景
目前，我國正面臨著人口與社區環境“雙重老化”的難題，而根據國家統計局2020年出臺的人口數據統計，截至2019年年末，我國65歲以上人口數已達1.7603億，占年末總人口比例約為12.57%，老年撫養比也達往年新高，高達17.8%。故我國面臨著社會結構趨向老齡化的發展趨勢，為保證老年群體的生活質量，需要積極探索適老化設施的解決方案。在傳統意義上，居家養老是城市社區最為普遍的養老方式。由于居住社區建造年限早，社區存在基礎設施不完善、居住功能弱化、物業管理服務缺失、住戶安全缺乏保障等居住環境缺陷，無法滿足未來社區老齡化結構的功能需求[1]。老舊社區開展電梯加裝工作則契合上述訴求，可解決住宅未配備電梯設施的垂直交通出行問題。考慮到老年群體身體機能隨年齡增長而下降，在日常出行中普遍存在著“爬梯難”的困境。故民眾對加梯工程的需求正逐步凸顯，電梯加裝工程逐漸成為人們密切關注的民生熱點。
2電梯加裝工程成本管理難點
老舊社區電梯加裝工程在前期存在規劃審批、管理措施、資金籌集、施工條件等因素局限，加裝工序也較復雜，對于造價招投標的控制具備一定挑戰。故本文通過借助各地既有住宅電梯加裝施工案例進行分析，分析其成本管理在以下方面存在的難點。
2.1社區原始建設資料落后
由于社區建設年限較早，易出現建設圖紙缺失，調取檔案檢索信息工作量大、不易于歸檔保存等弊病。社區運維更新過程中可能伴有違規建筑，使原始建造的圖紙資料與現有加裝環境不符，使招標工程量清單上出現缺、漏項的情況，或實際安裝的電梯井道位置與電梯加裝尺寸不一致的情況，使建設工程施工費超出工程預算[4]。
2.2工程變更突況多
考慮到隱蔽工程的不可預知性，電梯加裝工程前期需開挖基坑，完成電梯井道基礎工作。而老舊社區市政管線集中在樓棟單元出入口處。加建電梯部位需遷改管線，其改建位置與地下自來水管道、污水井等給排水管道、天然氣管道、強弱電電纜位置相沖突，導致前期需要對地下管線的分布狀況做出評估，且管線遷移調配耗費開銷較高、工作量大、協調周期時間長[3]。此外，新加裝電梯井道可能導致建筑物的地基產生不均勻沉降，出現建筑物傾斜或結構性損傷的情況，需要有針對性地加固地基與墻體，這些突發性的工程變更都會延長建設工期，增加項目成本。
2.3電梯加裝環境特殊
電梯施工全過程無法將居民生活與施工現場完全隔離。施工過程中的噪聲與光污染現象會影響居民的正常生活，居民隨意丟棄火種等不規范行為也會為工程帶來安全隱患問題，存在雙向干擾的情況。而加裝社區多半分布于城市中心地段，其施工安全文明要求較高，雖不作為投標的競爭性條款。但對一般土建項目而言，收費的標準必然因電梯加裝施工環境的特殊性而提升，增添額外的項目成本。
2.4竣工決算爭議頻出
由于電梯加裝項目屬于準公共項目，其涉及的工程參與方眾多，工程協調工作復雜，所涉及的建設資料保管容易出現遺漏、不規范等缺陷。加上之前保有的原始資料發生變更，且建設過程突況頻繁，工程變更較多使竣工決算的難度大幅增加，各方維護彼此利益難免引發沖突爭議，使得造價成本難以控制[5]。
3加裝電梯施工成本案例分析
為有效控制老舊住宅電梯加裝的造價，本文選取上海市寶山區某社區電梯加裝案例進行分析，該社區電梯加裝建設總費用為467668元，并主要劃分為電梯建筑工程、電梯電力供電工程、電梯設備及安裝工程以及其他專業工程4個板塊。如圖1所示，考慮到電梯設備工作屬性，該清單中關于電梯電力供電工程、電梯設備及安裝工程的費用符合專業需求。而對電梯設備品牌的挑選，結合當地住戶民意反饋及經濟狀況的綜合判定，不屬于造價控制的范疇。對于其他相關工程而言，是為提升用戶使用體驗，并保證電梯長期安全運營而增設的，其費用總占比也僅為5%，對于總體造價控制影響不大。故造價控制重點則落到電梯建筑工程上，由于加裝過程會影響原有建筑的結構穩定性、對住宅沉降量的控制、地基基礎的穩固程度等均提出新的考驗，且伴隨著較多的工程變更，對該項工程的工期與成本預算都有較大影響。在餅狀圖（見圖1）中，該部分造價占比超過50%，故對于電梯加裝造價控制重點應放在建筑工程這一板塊。如圖2所示，區別于一般新建項目的電梯安裝，老舊住宅電梯加裝項目需要對建筑結構進行改造及加固，如決定電梯入戶形式需對原有樓梯進行開門改造，并加固原有的結構柱保證建筑穩定性，甚至采取加柱、加梁等保證建筑安全使用。該部分費用共計15600元，占建筑工程總體費用的6%，屬于區別于新建項目的最直觀的增量部分。此外，老舊社區多次維護更新，地下隱蔽工程涉及復雜的管線協調工作，改建位置可能與給排水、天然氣管道、強弱電電纜位置相沖突等，需提前向有關部門抽調社區建設初期地形圖、開展施工時優先考慮避開地下管線，簡化遷挪管線與相關部門協商時長。而該部分費用容易在項目投標報價的前期階段被忽視。
4電梯加裝造價管理控制措施
根據上述成本分析及管理難點綜合考慮，故提出以下措施，助力未來電梯加裝工程造價管理的可持續發展。
4.1建立社區電梯事務統一信息平臺
針對加裝過程中普遍存在的信息孤島現象，可考慮建立社區電梯事務統一信息平臺，可將涉及社區電梯加裝的工程資料，如社區建筑結構、地下管線分布及相關設施基礎的建筑資料等檔案信息整合，便于前期施工與后期運維的資料調度。相關電梯構配件的進場時間與周轉調度均可提前規劃，保證電梯加裝的施工采購與平面布置優化，解決老舊社區由于空間狹窄，堆料位置無法保障的問題以及盲目調運機械造成多次搬運的費用問題[2]。
4.2強化提前服務質量由政府領頭成立針對電梯加裝工程規劃設計、施工安裝、管線遷移、消防安全、住建審批等全方位的行業專家團，負責對社區加梯項目提供技術理論指導及案例工作示范，對電梯加裝設計方案、電梯適用型號挑選等前期工作等由繁入簡，采用先進的技術與材料設備進行加裝工作，著重指導建筑結構加固方面的成熟技術，并系統培訓加梯建設單位全壽命周期的標準化流程。優化施工方案，提高加梯行業業務能力，縮短建設周期，避免窩工較多產生額外管理費，合理地降低施工成本[6]。
4.3及時完善工程量清單
采用定額法對電梯安裝成本進行控制，當出現原始建設資料丟失、項目現場狀況與圖紙設計要求沖突等特殊情況需工程變更，或地下隱蔽工程的不可預知等情況，需及時落實工程項目清單的查缺補漏與記錄設計變更，并隨時調整合同價款符合施工要求與合同規定，實現對造價成本的宏觀計算，保證項目成本能夠得到有效控制，并對潛在工程突況實施預判性措施防備，保證工程量清單的完整性。
4.4評估分級加裝風險
由于加裝電梯不可控因素與潛在風險較多，需提前識別項目成本變動的風險，開展前期調查，分析加裝電梯規劃問題的主要影響因素并將其分類，如地下管線的分布屬于弱影響因素；對于無調整空間，需要采取強制性措施調整的，如移除樹木占據、消防通道等屬于中影響因素；對于超出規劃紅線或與原本結構沖突的需要拆除屬于強影響因素。劃分該社區裝配電梯的難度等級，并制定針對性的規劃策略進行合同談判，爭取提高項目措施費，并于合同條款中明確細化施工方應承擔的風險損失，避免竣工結算過多爭議。
5結語
本文選取城市社區更新改造中電梯加裝工程作為研究對象，通過對電梯加裝過程中成本管理難點分析，進一步了解到該項工程電梯建設單位資質缺乏、社區原始建設資料落后、工程變更突況多、電梯加裝環境特殊、材料供應協調不周、竣工決算爭議頻出等特點。通過選取具體電梯加裝成本案例進行剖析，并在此基礎上給出相應的造價控制的對策建議，為實現該工程的可持續性推廣與發展提出指導意見，保證電梯加裝工程的推廣落實。
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老舊小區指導意見范文第5篇
記者在華夏南路人行道走了一圈，不但鞋面沒沾上泥水，鞋底也很干凈，輕松實現了“雨中不濕鞋”的目標。“人行道從上至下分別鋪設了透水磚、透水混凝土和碎石，雨水通過縫隙逐層下滲。”淇濱區市政管理處工作人員王小明向記者解釋：人行道下滲不完的雨水會流到植草溝內繼續下滲；路面匯集的雨水通過道牙開口先流入雨水收集井進行初期沉淀、凈化，待蓄到一定高度后，再流入蓄水池，經過慢慢下滲，可補充地下水源，不會再像以往經過管網白白流走。
因連續降雨，鶴壁市興鶴大街部分路段明顯積水，而桃園公園則是另外一番景象，公園內所有園路及停車場雖然濕潤，但看不到積水。
“園路的鋪設材料采用透水瀝青、透水混凝土、透水塑膠、透水磚等，雨水落到路面后可很快滲到地下蓄水裝置。蓄水裝置蓄滿后，通過管道流入人工湖。”淇濱區園林局局長郭高峰說，目前有關部門正在對桃園公園周邊的鶴壁海關、鶴壁旅游綜合體、高鐵廣場、興鶴大街等區域進行海綿城市改造，將來桃園公園不僅可以吸納公園內降水，還可吸納周邊區域降水。
據悉，改造后的華夏南路，超過70%的降水可被吸納，用于補充地下水；桃園公園可吸納超八成降水，實現區域水循環。
鶴壁市是河南省唯一的首批全國海綿城市建設試點城市。目前，該市大部分海綿城市工程的設計和招標正在進行，50余個項目已經開工建設，預計到2016年年底，300多個項目將基本落地。該市住建局副局長鄭全智說：“海綿城市建成后，將實現‘小雨不濕鞋、大雨不內澇’的目標，提高居民生活質量，對于十分缺水的鶴壁來說，也將有利于補充地下水源、修復水生態。”
鶴壁市的情況是全國海綿城市建設的一個縮影。海綿城市離我們還有多遠？其實就在我們身邊，漸行漸近。
政策頻出，護航海綿城市建設
近年來，中國城市“雨后看海”“逢雨必澇”現象屢屢發生。住建部曾對31個省（區市）的351個城市的內澇情況進行調研：2008年―2010年期間，有213個城市發生過不同程度的積水內澇，占被調查城市的63%。2013年，全國縣級以上城市受淹234個，直接經濟損失3100多億元。而同時全國600多個城市中，缺水城市有400多個，其中嚴重缺水城市114個。
長期以來，城市建設中存在“重地上輕地下”“重工程手段輕自然方法”的偏向。對于雨水，一般都是通過巨大的排水管網，力圖盡快將它們排入城市周圍的江河湖海。但隨著城市規模不斷擴大，每當遭遇短時間集中降雨時，傳統的城市排水系統不堪重負，內澇難以根除；降水又都被白白排走造成旱澇急轉，寶貴的水資源得不到利用。
作為解決城市排水防澇問題的重要辦法之一，海綿城市從概念的提出到技術指南的出臺再到試點工作的開展，政策的落實推進速度令人贊嘆。
2014年11月，住建部出臺《海綿城市建設技術指南》，明確了海綿城市的概念、建設路徑和基本原則，并進一步細化了地方城市開展海綿城市的建設技術方法，指導各地建設海綿城市，旨在從源頭緩解城市內澇等現象。
2015年1月，財政部、住建部、水利部三部委聯合了《關于組織申報2015年海綿城市建設試點城市的通知》。
2015年4月，我國首批海綿城市建設試點名單公布，16個城市名列其中，它們是經過競爭性評審，從全國130多個申報城市中脫穎而出的，包括遷安、白城、鎮江、嘉興、池州、廈門、萍鄉、濟南、鶴壁、武漢、常德、南寧、重慶、遂寧、貴安新區和西咸新區。按照“一定3年，直轄市每年6億元，省會城市每年5億元，其他城市每年4億元”的國家補助政策， 16個城市將在3年間累計獲得中央財政230多億元的補貼。
專家介紹，首批試點城市，多選擇的是新興城市或城鎮化過程中聚集人口較快的地區，同時也考慮了不同自然地理環境兼顧等因素。
2015年10月，國務院《關于推進海綿城市建設的指導意見》，針對海綿城市建設提出了包括規劃階段、建設階段、政策支持以及組織落實四大部分共十項具體措施。
2015年12月，在時隔37年召開的中央城市工作會議上，海綿城市成為未來城市建設的重要考核指標之一，也成為解決城市霧霾、水患、熱島效應等城市病的方案之一。
2016年3月17日的《國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》在“建設和諧宜居城市”章節，專門提到“加強城市防洪防澇與調蓄、公園綠地等生態設施建設，支持海綿城市發展，完善城市公共服務設施”。
3月18日，住建部印發《海綿城市專項規劃編制暫行規定》，要求各地抓緊編制海綿城市專項規劃，于2016年10月底前完成設市城市海綿城市專項規劃草案，按程序報批。規定指出，海綿城市專項規劃的主要任務是：研究提出需要保護的自然生態空間格局、明確雨水年徑流總量控制率等目標并進行分解、確定海綿城市近期建設的重點。老城區以問題為導向，重點解決城市內澇、雨水收集利用、黑臭水體治理等問題；城市新區、各類園區、成片開發區以目標為導向，優先保護自然生態本底，合理控制開發強度。
也是在3月，財政部、住建部、水利部等三部委《關于開展2016年中央財政支持海綿城市建設試點工作的通知》，再次啟動新一輪中央財政支持海綿城市建設試點工作。試點要求更加嚴格、標準更加細致，具體參數都比之前的有所量化。此外，這次對申報城市增加了一項資格審核條件，即試點區域必須包括一定比例的老城區。
4月底，通過現場答辯，專家現場打分，現場公布成績， 14城入選2016國家海綿城市試點，包括北京市、天津市、大連市、上海市、寧波市、福州市、青島市、珠海市、深圳市、三亞市、玉溪市、慶陽市、西寧市和固原市。
業內人士表示，海綿城市兼具城市建設和環境改善雙重功能，投資建設可容納萬億元，將一定程度上帶動城市基礎設施建設投資和環境治理，或將成為穩增長的重要舉措。海綿城市建設注重對天然水系的保護利用，大大減少了建設排水管道和鋼筋混凝土水池的工程量。調蓄設施往往與城市既有的綠地、園林、景觀水體相結合，“凈增成本”比較低，既減少了城市開發建設對生態的破壞，還能大幅減少水環境污染治理費用，降低城市內澇造成的巨額損失。
對于大眾來說，海綿城市不僅是個新鮮的名字，更是提高生活質量的民生工程，雖然工程大多在地下，但這“地下乾坤”卻實實在在裝進了老百姓的心里。
多地開啟新一輪海綿城市熱
國家層面的積極推動，廣大民眾的現實呼喚，使多地開啟了海綿城市建設熱。
根據部署，目前列入全國海綿城市試點的各地正積極推進，并摸索出不少成功經驗，發揮了帶動引領作用。
浙江省嘉興市海綿城市建設試點杜絕“各人自掃門前雪”似的“為海綿而海綿”，堅持“管得寬”。首先，是在海綿城市建設的發展理念方面“管得寬”，從城市發展理念上升到國家生態文明建設的整體戰略。從生態文明建設的高度、“山水林田湖”的廣度去理解海綿城市建設，杜絕片面膚淺地認為海綿城市建設就是“穿衣戴帽”“涂脂抹粉”，把鋪一些透水磚、修幾個蓄水池、建幾塊下凹式綠地等同于海綿城市建設。結合嘉興的特點和水環境差、水生態惡化、局部地區有內澇風險等因素，確立了恢復生態，重現江南水鄉特色，使嘉興成為“水清、岸綠、魚游、景美”的田園城市目標。
其次，是在海綿城市建設項目方面“管得寬”。嘉興的海綿城市建設，不只是做好海綿城市建設試點申報的項目，而是將跟“水”有關的所有工程建設項目統籌兼顧，與“五水共治”、老舊小區改造、城市基礎設施建設、域外引水工程、城市有機更新等舉措協同推進。這一做法引起了業界人士的廣泛關注。
最后，是在海綿城市建設的工程質量管理體系方面“管得寬”，而且“管得遠”。為保障海綿城市建設工程符合技術標準，嘉興印發了《嘉興市海綿城市示范區建設工程設計方案評估辦法》《嘉興市海綿城市示范區建設工程施工圖設計文件審查辦法》和《嘉興市海綿城市示范區建設工程竣工測量評估辦法》3個文件，從設計、規劃、施工、驗收等全過程加強對工程質量的管控。同時，為了讓這些文件落到實處，還制訂了《嘉興市低影響開發設施標準圖集》《嘉興市低影響開發設施施工、驗收、養護技術規程》《嘉興市海綿城市示范區監測方案》和《嘉興市區雨水控制管理辦法》《海綿城市養護管理辦法》《城市藍線管理辦法》等一套科學的技術標準和管理制度，旨在為海綿城市試點建設提供全方位的技術支撐和制度保障。
“今后市區城市（鎮）的規劃建設用地范圍內的各項建設，市域內各縣（市）可參照執行，所有新建、改建、擴建的建設項目，包括建筑小區、城市道路及停車場、綠地等都必須按照相關技術標準進行規劃建設。要讓海綿城市建設在嘉興的城市開發建設領域步入‘新常態’。”該市市委書記魯俊的這句“新常態”，算是對嘉興海綿城市建設“管得遠”的完美詮釋。
跟部分試點城市在海綿城市建設初期“不知朝何而去”不同的是，武漢的海綿城市建設，從一開始就目標明確――在實現項目功能的同時，全面提升景觀效果，力求“好看管用” ，化“水憂”為“水優”，恢復百湖之城昔日“江漢交流波渺渺”“檐前檻底大江流”的“舊模樣”，既要“彰顯濱江濱湖特色、挖掘城市魅力”，又要“夯實生態基地”的城市“海綿體”。
作為武漢海綿城市建設青山示范區總體布局中兩河區域生態示范帶建設項目之一，武鋼二號明渠治理工程連同青山港及一號明渠綜合整治工程，具有清通引水通道、排水干渠、形成城市生態景觀廊道、實現區域提檔升級的重要戰略地位。二號明渠整治項目將采取在渠里種植水生植物、岸邊開挖植草溝和生物滯留帶等措施，利用自然的力量控制雨水徑流，充分發揮植被、土壤等自然下墊面對雨水的滲透作用和濕地、水體等對水質的自然凈化作用。經過這樣自然生態的方式處理后，渠水水質將得到大幅度提升，除了同一旁的公園相得益彰外，還能解決武鋼生產所需的功能用水，實現景觀和功能的融合。
在園博園的建設中，更是處處體現海綿設施與景觀的結合。園博園的道路、廣場基本上都采用了透水鋪裝，在停車場大量運用的透水混凝土，雨水能透過混凝土和磚的縫隙滲入地下，一部分自然回灌地下水，一部分經由地下埋設的透水盲管收集，用作澆灌園內花木。而長江文明館的屋頂綠化、杉杉濕地的水凈化與循環系統、楚水“一湖四溪”作為全園最大的雨水存儲設施，最大水容量為10萬立方米，成為綠化澆灌的重要水源。此外，園內還建有6個容量各100噸的棄流池、12個雨水花園以及遍布園區的生態草溝，用于匯集、過濾、存儲雨水。
青山區武青堤江灘是武漢市兩江四岸江灘建設的重要內容，長7.5公里，總面積為110公頃。與以往江灘建設不同的是，青山江灘完全按照“景觀+功能”的建設思路進行海綿城市建設改造。在景觀方面，現有武青堤坡度將降低一半以上成為緩坡綠帶，市民可以在堤上散步騎行。由生態草溪、體育運動、都市時尚、工業遺跡、市民廣場、青山記憶等七大景觀區組成的景觀帶，完全延續了“青山文脈”。同時，武青堤江灘還充分利用地下空間建設服務設施，在緩坡堤防內設置地下覆土建筑，作為地下停車場。這樣的生態江灘不僅能避免出現傳統江堤阻隔斷市民親水空間的現象，還能有效地開發城市的立體空間，達到兼具景觀和功能的效果。
4月9日，萍鄉市主城區遭遇了一次強降雨，平均降雨量超過28毫米。經過“海綿體”改造地段周邊的百姓卻沒再見到此前“逢雨看海”的景象。而且，此次強降雨量，已遠遠超過《萍鄉市海綿城市試點建設三年行動計劃》中制訂的“日降雨量不大于22.8毫米時不產生徑流”設計標準和目標。提及此事，萍鄉市海綿辦相關負責人立馬兒來了精神：“海綿城市建設關鍵要看實效，簡單地挖條植草溝、建個雨水花園，這樣‘為海綿而海綿’的做法，勞民傷財不說，即便暫時通過了考核驗收，將來還是會挨百姓罵的。”
然而，要做到“不挨百姓罵”，就得練就經得起時間考驗的“真功夫”。萍鄉市通過科學的統籌和規范體制的建立，把國家對海綿城市建設提出的“規劃一張圖、建設一盤棋、管理一張網”落到了實處。萍鄉城區處于丘陵低洼地帶，雨季比較集中，過去的城市建設沒有注重對原有山水林田湖的保護利用，內澇已成為這座昔日“江南煤都”的一大重癥。同時，作為資源性缺水、工程性缺水、水質性缺水并存地區，還面臨著嚴重的水質污染問題。或許正是因為對這些“先天不足”有了充分的認識，萍鄉市海綿城市建設從一開始就盯上了“科學統籌”，樹立了將海綿城市試點建設與機制模式探索、生態文明建設、培植海綿產業、基礎設施建設、新型城鎮化、管廊建設相結合的“六大結合”發展理念，并將這一理念貫徹到了海綿城市建設規劃設計、建設、運維的全過程。
為解決海綿城市建設目前普遍存在的散、小、亂問題，萍鄉市將新老城區121個子項目整合為6個項目包，全部采用PPP模式。如此，不僅有效解決了建設資金問題，還解決了審批、評審、招投標環節因對海綿城市建設項目特點缺乏了解而導致的障礙和阻力，大幅度提升了效率。在運維方面，萍鄉市采取將海綿城市建設項目管控交由技術服務方負責的方式，將統一的海綿城市試點建設指標體系和一體化管理模型平臺延伸到項目全周期，借此解決海綿城市建設各環節技術問題，防止多個政府部門考核導致管控體系碎片化。這種將多個責任主體合并為一個的做法，不但有利于提高績效、保障項目的整體質量，還能大幅降低投入成本。據了解，僅此一項，就節約了上千萬元的成本。
同時，針對海綿城市試點建設，萍鄉市稅務部門還出臺了16條稅收優惠政策，對涉及海綿體建設的管道、涉水、透水磚等產品的企業給予一定比例的稅收減免。這些實實在在的利好，對推動當地的海綿城市建設關聯產業發展起到了極大的促進作用。
眼下，不僅試點城市的建設如火如荼， “海綿城市”也成為各地熱詞，進入重點項目投資菜單。河南、江西、福建、云南等不少省份紛紛發文，在全省全面推進海綿城市建設。
6月1日，河南省評定許昌、濮陽、焦作、鄭州、洛陽、平頂山、商丘、安陽等8個省轄市為海綿城市省級試點城市，省財政將對這8個城市的海綿城市建設連續三年給予專項資金補助。
與此同時，河南省政府辦公廳還下發了關于推進海綿城市建設的實施意見。要求各省轄市、省直管縣（市）和其他縣（市、區）要分別于2016年10月底、2017年10月底前編制完成海綿城市專項規劃；新建單位和小區，都必須建成“海綿型” ；新建公園綠地要全部達到海綿城市標準；每個城市都要建設海綿城市示范區等。
江西省出臺《關于推進海綿城市建設的實施意見》提出，從2016年起，全省各地新建的城區、園區和成片開發區要全面落實海綿城市建設要求，以促進水資源有效利用，改善城市水生態，增強城市防澇能力。其中要求將雨水年徑流總量控制率作為規劃實施中的剛性控制指標。
福建省提出，2016年將著力補齊市政設施“短板”，突出解決“逢雨必澇”等群眾反映強烈的問題，讓群眾看到變化。
云南省下發《加快推進海綿城市建設工作的實施意見》，明確海綿城市建設“時間表”。到2017年，昆明、曲靖、玉溪、大理、麗江等省級海綿城市先行先試建設取得成效，70%的降雨實現就地消納和利用，爭取納入國家海綿城市建設試點。
此外，上海、陜西、河北及江蘇南京、山東青島等省市都積極制訂了海綿城市建設方案。
“海綿綜合體”未成氣候
海綿城市的建設是一個系統工程，不是單純地挖幾條水溝、建幾處景觀，而是系統性、若干個互動式的工程組合，在各部門的協同下，建成規模的“海綿綜合體”。近幾年從市政設施到居民小區，將雨水和洪澇變成蓄水存量的實踐已屢見不鮮，但種種原因使得“海綿綜合體”建設未成氣候。
理念認識受限，同質化現象嚴重，投融資模式創新乏力，這是日前住建部海綿城市建設技術指導專家委員會成立以來召開的第一次會議對全國首批16個海綿城市建設集中“會診”的“共性”結論。
首先是資金投入。以鶴壁市為例，作為首批全國試點城市，鶴壁市海綿城市建設試點范圍為：西起107國道，北到淇濱區黎陽路，東至護城河，南臨淇河，總面積大約29.8平方公里。就這不到30平方公里的投入，除了中央財政下撥的12億元專項資金，河南省財政每年亦有4000萬元的獎勵補助，加上市財政資金的配套，仍有較大資金缺口。海綿城市建設的投資需求之大可見一斑。其他未進入試點城市行列、不享受一系列補貼的城市進行海綿城市建設的投入壓力也可想而知。
據了解，目前，我國99%的城市還都是雨水快排模式，遠達不到海綿城市的標準。建設海綿城市需對現有的地下管網進行大規模改造，地上綜合設施進行整治，均涉及到巨額的投資資金。
有報告稱，預計2020年海綿城市整體的市場空間可達2.3萬億～3.4萬億元。收益模式成為萬億市場落地和推廣的關鍵。
如何在金融方面創新機制、繼續加力？住建部副部長陸克華曾表示，將采取PPP模式、政府購買服務、特許經營等方式，吸引社會資本參與“海綿城市”投資建設和經營管理。此外，還將支持符合條件的企業發行債券，用于“海綿城市”建設項目。
目前，各地多在探索借助政府和社會資本合作（PPP）模式積極引導社會資本參與工程設計建設管理。
PPP模式助推海綿城市發展在政府此前出臺的政策中已多次提及：國務院《關于推進海綿城市建設的指導意見》強調，應積極推進PPP模式，鼓勵社會資本參與海綿城市投資建設和運營管理。
財政部2014年首次出臺《關于開展中央財政海綿城市建設試點工作的通知》，就提出鼓勵措施，對采用PPP模式達到一定比例的，將按補助基數獎勵10%。
2016年中央財政支持海綿城市建設試點工作則明確，試點工作中采取PPP模式操作項目投資占試點工作總投資比例，以及這些項目工程量占試點工作總工作量的比例。
其次是統籌建設和協同作戰的落地問題。盡管國務院辦公廳印發的《關于推進海綿城市建設的指導意見》中明確提出要“統籌有序建設”，但截至目前，真正將此要求落到實處的試點城市并不多。業內專家表示：“這樣做不但會耗費更多的時間和精力，甚至會影響到三部委的階段性考核業績，還會增加投資成本，在地方財政‘壓力山大’的當前，真正將統籌兼顧落到執行層面，需要下很大的決心。”
參考《海綿城市建設技術指南》并結合城市建設實際經驗，海綿城市建設體系應包括規劃、設計、施工、運營、監理和投資等六個環節。涉及到與城市水系規劃、綠地系統規劃、排水防澇規劃和道路交通規劃等的有效協同，還要結合當地生態文明建設、基礎設施建設、新型城鎮化、管廊建設，結合棚改、危改、舊城改造等項目，包括建筑與小區、道路與廣場、園林綠地、地下管網、水系整治等。從政府職能出發，涉及到規劃、建設、水利、水務、環保和綠化等部門參與。
業內人士指出，城市建設項目數量多，形態特點各不相同，涉及部門廣。要全面轉變傳統規劃建設模式，推廣低影響開發，必須理順部門職責，協力推動。加快構建以政府為主導、企業為主體、市場有效驅動、全社會共同參與的推進海綿城市建設的工作格局。
