房地產企業資產管理

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房地產企業資產管理范文第1篇

1、融資壓力大。房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國房地產企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地產開發資金約有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產業融資問題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本，占用了企業更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業利潤變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產業可能進入調整期。任何產業的發展都不可能是直線上升發展的，相關數據表明，我國房地產業發展波動周期一般為4-5年，與國民經濟發展基本吻合。中國房地產市場從2000年以來已經持續五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質性的調整期？一旦進入調整期，產品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產企業的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。

3、海外企業競爭加劇。近幾年海外房地產企業開始大舉進入中國市場，他們有著數十年的行業經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產行業，中國企業必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產業在持續走高，中國房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業的發展進程，同時加劇了行業競爭。有些房地產企業在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。

5、房地產金融市場不發達。房地產金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出，雖然都對整個房地產金融市場的發展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行信貸對房地產業的緊縮，使得目前房地產業所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。

6、法律法規不健全。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協調性,操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產企業的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產業嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式,房地產證券化的概念也被大多數業內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。

三、加強房地產企業融資管理的主要途徑

1、完善房地產業金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現有的房地產金融業務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產信托業務和住宅抵押證券化業務等新型的金融業務，并以它們的發展推動其他市場的形成。同時在房地產金融政策方面則重在解禁，給房地產業制造一個寬松的金融環境，在房地產業金融管理方面，則要強調金融立法、經濟杠桿和監管措施的協調配合，根據這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。

（1）根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率。

（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。

（3）加快完善房地產金融立法，推動房地產金融健康發展。房地產金融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產權投資模式。對于國內經濟持續較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產投資項目。但是目前國外房地產開發企業進入中國獨立運作項目的經驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯合就成為國內房地產企業融資的一條良好渠道。同時這也是國內房地產開發企業與專業機構合作，提升自身開發品質的機會。

以筆者所在的上海永業（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發展銀行、香港菱電等企業合作，共同投資了6個較大規模的房地產項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉向海外投資機構，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產市場的戰略聯盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯合開發的永業公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。

如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經通過各種渠道了解我們企業的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內的投資利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉，筆者認為企業應注重自身管理能力的提升，加快企業自身資金流轉速度，從根本上降低融資需求。

（1）加快資金流轉。針對許多房地產企業資金流轉不是很暢通的問題，筆者認為首先應該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業資金管理的各個環節的重要節點，同時應加強企業財務人員的素質培養，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環節中，由于整個流程需要經過客戶提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環節。而各個部門之間缺乏聯系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務部在發現問題后立即明確了各個環節的重要時間節點，并指派專人負責，大大加快了貸款資金的回籠速度。

（2）減少企業過度預支。以借貸方式籌措開發經營資金，是房地產開發企業普遍存在的現象。但企業不要過度預支資金，如果房地產開發企業是靠借貸維持生計，靠負債支撐著企業，一朝債務發生危機，就會危及到企業的生存。房地產開發企業不應好大喜功，要根據企業的實際進行舉債，將債務控制在安全值以內，盡早處置閑置資產，如空置房地產、閑置設備、存貨等。以筆者所在的集團為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡改造任務，向銀行貸款3億多人民幣，企業資產負債率高達89%每天須向銀行支付利息10萬多人民幣，再加上當時市場不景氣，地價下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無力自拔，資產運行狀況急劇惡化，當時企業領導經過詳細的分析和研究，采取了一系列的防范和調整措施，包括主動調低價格，盡快盤活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規避了由資金風險引起的財務危機，使企業走出了困境。

（3）嚴格控制成本費用的支出。房地產開發企業要建立準確高效的成本費用控制體系，要有嚴格的成本費用預決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經濟效益原則，防止鋪張浪費。企業節約出來的每一分錢，實際上都是企業自己的利潤。

【參考文獻】

[1]高聚輝:房地產融資渠道現狀分析與發展趨勢展望.中國房地產金融,2006,06

房地產企業資產管理范文第2篇

關鍵詞：房地產開發企業；融資管理；預算管理；風險管理；工期控制

一、靈活運作，積極拓寬融資渠道

目前，房地產資金主要來自七個方面。國內貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業單位自有資金，購房者的定金和預付款以及其它資金。而銀行貸款是房地產開發商的主要融資渠道。由于房地產開發企業融資方式對銀行信貸的過度依賴，其融資方式單一化，使房地產開發企業的發展基本上取決于銀行信貸政策的變化，使得房地產投資的市場風險和融資信貸風險過于集中到商業銀行。

造成這一現象的原因是多方面的。首先是由于政府對國內金融市場的壟斷。其次是銀行信貸資金的易獲得性與利率過低。此外，房地產開發企業進行直接融資尚存法律和政策障礙。

針對這種現狀，房地產開發企業應該在現有金融法規和制度的框架內靈活運作，積極拓寬融資渠道。

首先，借助房地產信托，房地產開發企業可以從信托投資公司獲得信托貸款。信托公司集合廣大投資者的資金，借給房地產開發企業用于某個項目的開發。相對銀行貸款而言，房地產信托具有融資成本較低，期限彈性較大，有利于資金運營和持續發展；資金供給方式靈活，可靈活設計信托產品的特點，被認為是除銀行貸款之外的最佳融資選擇，有利于地產公司持續發展，在不提高公司資產負債率的情況下可以優化公司結構。目前國內房地產信托主要有三種方式：傳統的貸款方式，與傳統商業銀行貸款一樣；以股權融資的方式，信托公司持有開發商部分股權，開發商承諾在約定的時間以溢價方式將股權回購；交易方式的信托產品。

其次，適當引入機構投資者的融資。

在證券市場不景氣，房地產市場尤其是普通住宅市場被看好的條件下，投資公司將樂意向房地產開發企業提供流動資金貸款、信托，股權投資等投資方式的資金。對項目的要求多是資金回籠快，融資時間在1～2年，一般資金成本在15％左右。這種資金比較適合房地產開發公司融資額度在2000萬～1億元人民幣。

第三，典當融資。典當對于小額短期融資有快速的優勢，而從2005年4月1日開始執行的《典當管理辦法》對房地產典當融資的綜合費率作了調整：房地產抵押典當月綜合費率不得超過本金的2.7％。但融資條件也提高為：未取得商品房預售許可證的在建工程及外省(自治區、直轄市)的房地產。房地產抵押典當余額不得超過典當行注冊資本，對于注冊資本不足1000萬元的，房地產抵押典當單筆當金數額不得超過100萬元；注冊資本在1000萬元以上的，房地產抵押典當單筆當金數額不得超過注冊資本的10％。

第四，銀行貸款在可以預期的很長一段時間內將仍是房地產開發企業主要的融資渠道。各級政府應建立和健全房地產開發企業信貸服務的組織體系、各型房地產開發企業的評級制度，對符合條件的房地產開發企業及時發放信用貸款。

二、強化資金的預算管理和風險管理

資金預算是資金管理的基礎，是實現資金良性循環的首要環節。有效的資金預算制度能為企業提高資金使用效率、促進有效使用資金打下良好的基礎。

首先，在年初，財務部門應結合企業實際情況編制資金預算計劃，它由資金預算收入、資金預算支出兩大主體內容構成。確定資金需要量，是融資的依據和前提。資金不足，固然影響企業的發展，但資金過剩也會影響資金使用效果。其中，資金預算收入最核心的內容是企業通過經營活動帶來的現金凈增加額，預算支出最核心的內容是企業投資所需資金支出。特別要注意預售收入的再投入部分是否與銷售收入計劃相配合與協調。通過編制企業年度資金預算計劃，能夠明確企業年度資金運作的重點，便于公司日常的資金控制，節約公司融資成本，避免盲目貸款和不合理存款等情況的發生，預算方案實行后要求要嚴格執行。

其次，企業應定期、不定期地對資金使用情況進行檢查，既通過日常的報表了解全面情況，又通過專項檢查發現資金預算執行過程中的深層次問題，特別是應收帳款、預付帳款、其他應收款等往來帳目應逐筆實行跟蹤管理，應將部門負責人，業務人員的績效同應收款項的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應的獎罰辦法，把壞帳損失降到最低程度。企業還可以積極開展內部審計，對財務會計信息和經營業績真實性與合法性進行審計與監督，前移監督關口，強化事前預防和事中控制，確保資金的安全和完整。

第三，房地產開發企業必須加強工期控制管理。眾所周知，資本成本與時間因素成正比，施工階段的工期的長短，直接影響房地產開發投資的資本成本。合理控制施工工期，可以減小資本成本，增大開發利潤。

房地產企業資產管理范文第3篇

關鍵詞：房地產企業 資金預算管理 財務核算

預算是財務管理活動的重要環節。所謂的預算管理，在經濟學上講，就是通過實物和價值等形態來反映企業未來一定時期內的生產經營情況和財務成果等的一整套的規劃。預算必須建立在科學的調查和預測上。預算與預測有著密切的關系但二者卻又截然不同，預測是在對未來的不可知的變量綜合總結的基礎上的主觀判斷。預算是以預測為基礎，是針對預測結果而預先采取的風險防御系統。在市場競爭日益激烈的今天，市場的風險在不斷地提高，對預算的管理也日益受到了各企業的重視。

瑞安為何屢次化解資金困局？恒大為何敢于逆市擴張？為何一些地產商在市場經濟的大潮中如魚得水，而另一些地產商卻舉步維艱，進退兩難？因為市場環境多變，未來的經營成果很難預測，因此房地產企業才更需要對資金進行有效的規劃與管理。在項目的規劃階段，不斷地估算接近準確數據的投資和成本費用，以期能夠盡早做出經濟效益評價和相應的投資決策。

一、房地產企業資金管理中存在的風險

房地產企業的投資金額巨大，企業僅僅依靠自身的資金遠遠不能滿足于其項目的投資要求。在開發的產品沒有完工之前，需要通過貸款或者預收銷售資金才能投入到開發項目的建設中去。在面臨的風險中，最主要的是現金流的風險以及銷售風險。因為開發項目房地產企業需要保持一定的現金流才能支持項目建設。而資金支出的重點是地價款、建安工程款以及基礎設施的建設支出等。對于企業的銷售風險，也是不可小覷的。房地產是不動產，它的變現能力比較差，投資大而且回收期長，產品的過多積壓就會影響下一期的開發和建設，從而在資金周轉上出現短缺情況。現在的許多消費者幾乎是工薪階層，他們的一次性支付的能力很弱，需要依靠相關的政策來支持才能買得起房。他們通過按揭來付款，一旦國家宏觀調控政策或者按揭的政策發生了變動，便會直接影響到產品的銷售，對房地產開發企業的資金回收造成不利的影響。

鑒于房地產企業在資金管理中存在的種種風險，使得編制資金預算成為房地產企業控制開發成本、開源節流的重要手段。但是，當前的許多企業普遍存在預算管理信息失真的問題，資金預算的編制過程缺乏科學性，使得預算過于形式化；重視大刀闊斧的開發，但是忽略了資金預算的重要性。

二、房地產企業的資金預算管理內容

房地產企業的經濟風險很大部分來源于資金管理。實踐證明，大部分的破產企業多是因企業內部的資金運轉問題而非利潤低，因為資金問題而導致的資金鏈斷裂使企業在資金管理環節上繃緊了神經。資金預算管理的內容包括多個方面。

（一）資金預算的編制

房地產企業資金預算管理的關鍵點是企業現金流和開發項目數量以及開發進度的匹配度。在開發項目的不同階段，企業可以通過不同的資金預算統籌計劃與平衡資金流。所謂的開發項目的不同階段主要有項目的拓展階段、項目開發計劃的制定階段、項目的開發階段這三個階段。對于項目的拓展階段，應當由項目拓展部門組織相關各部門進行討論，在充分收集資金需求等相關信息的基礎上，編制諸如《項目啟動資金預算》以及《項目投資匡算》等計劃書。進而測算項目開發周期內每一個階段的現金需求量。這種項目資金流預算具有重要的作用，它能夠全面地反映公司項目在各重要節點的資金需求量情況，進而幫助企業判斷現金流量的平衡情況。通過編制《項目資金流量預算》，也能夠為企業調整項目開發計劃提供一定的決策依據。一般地說，房地產開發企業是同時進行多項目的運作，所以在項目的開發階段應當按照月度或者季度來編制具體的資金執行預算。

（二）資金預算的控制和執行問題

各部門在具體的資金收付過程中，應當以編制完成后的資金預算作為依據。在財務部門審核資金支付的過程中，除了審核其是否符合合同約定的條款以及本身是否規范以外，還要將資金的預算作為控制的依據來設置一定的預算審核環節，并且重點要審核該筆支付是不是符合預算，從而針對不同的情況給予不同的待遇。對符合資金預算的項目，及時地安排支付環節，而對于不符合要求的項目，則應與承辦部門進行溝通，確定延期或者不予支付。

（三）資金預算的分析調整工作

預算，顧名思義，是對房地產開發企業的資金使用情況的一種預測和判斷，當實際情況出現偏差或者預算與現實不相吻合時，需要進行一定的調整工作。由于房地產的開發項目周期比較長，在開發的過程中面臨著許多的不確定因素，例如市場條件的變化、國家宏觀調控以及臨時發生的一些影響企業經營管理的重大事項等，這些因素的變化使得原先的預算計劃需要及時地調整才能有效。

（四）資金預算的考評工作

考核和評價是對預算工作的總結，沒有相關的考核工作，就不能夠及時有效的得到反饋信息，就不能充分發揮預算的控制作用，也不能提高資金預算的執行效率。企業的資金預算執行情況的考評是檢驗公司財務部門業務能力和綜合素質能力的一種手段。當然，進行考評就需要一定的考評指標。對指標的選定，需要進行一定的權衡，在考察公司實際工作狀況的前提下，選用如“超資金預算率”等指標。而如果不是本部門的原因，是客觀外在因素的情況，這些屬于不可抗力的因素，應當不納入部門的考核范圍。

三、房地產企業資金預算管理的發展趨勢

（一）資金預算的集中統一管理

集中統一管理這種管理模式在許多行業都存在。它與分散管理的不同點在于，它能夠對資金的使用情況進行統一的控制，能夠提高效率，集中力量辦大事。房地產企業存在資金需求量大、階段性強的特點，采用強化資金集中管理的方式，能夠在企業面臨著一定的財務風險時集中力量進行處理，并且起到合理規劃和控制現金流的作用。

（二）資金預算管理指標的細化

管理指標的細化是管理活動進步、完善的重要體現。通過細化和分解各項指標，能夠確定財務管理各環節責任者的職責范圍和管理權限，以約束他們的行為。這種指標最好是貫穿上下左右的關鍵指標，能夠從全局把握預算管理活動，明確各個部門的職責權利，并針對具體情況提出相應的獎懲措施。通過嚴密的預算管理制度，強化對各部門的預算執行過程與結果的監督和控制。

（三）資金預算管理的技術融入

現代的信息技術對企業的發展帶來了無限的生機和活力。要想搞好房地產企業的資金預算管理，同樣需要先進的技術手段。采用電子技術和電子監控等技術手段，能夠減少重復工作，節約一定的時間和人力、物力。能夠建立健全預算管理體系，為財務管理活動提供及時有效的信息。

總之，隨著經濟的快速發展以及市場的競爭日益激烈，進行房地產的資金預算管理更是非常必要的，在當前條件下同時也具有復雜性和挑戰性。由于房地產開發企業與其他企業不同的特點，因此應當采取有針對性的管理模式，在預算管理的各個階段中不斷地探索深化，以“預算執行率”為關鍵績效考核指標。加強各部門對預算編制準確度的認可與重視程度，健全預算管理網絡，搞好會計預算和分析工作。

參考文獻：

[1]劉乃萍.論房地產開發企業財務預算管理內容及完善建議[J].財稅統計， 2010（11）：206

房地產企業資產管理范文第4篇

【關鍵詞】房地產 融資模式 運營管理

一、引言

企業融資是企業以自身主體進行資金融通，實現企業內部資金供求的平衡狀態。房地產企業融資問題是企業發展的主要生命線，大部分房地產企業的生產經營管理都是圍繞房地產及其項目融資進行的。總體上說，房地產企業融資主要分為傳統融資方式（銀行貸款、股權融資等）與新興融資方式（信托計劃、投資基金等）兩種類別，不同融資方式在融資成本、風險、項目規模等方面有著不同適應條件。

二、房地產企業融資的基本特征

（一）較多依賴外源性融資

房地產企業發展是一個融資、發展、再融資、在發展的過程，企業生產活動需要籌集項目建設資金，其具體融資方式的選擇關系到企業融資成本選擇與負債結構、可實現收益等。作為非金融企業，房地產企業的融資方向主要分為兩種：一是內源性融資，即利用本企業長期積累的自有資金或可供使用資產進行再投資活動；二是外源性融資，即主要依賴外部資金或投資的供給滿足企業對資金的基本需要，如將投資者資金轉變為公司股份的股權融資形式。房地產企業從事行業性質決定了企業資金密集型生產的基本定位，企業自有資金難以滿足企業對大規模、長期資金的需求狀況，以自有資金為基礎實現企業資金融通是房地產企業生產管理活動的基本條件。

（二）以土地與房產抵押為條件

房地產企業融資主要以房地產企業自身為融通主體，根據生產經營活動的特點及企業未來發展預測，采取適當的方式與渠道籌集資金、合理組織與安排企業對資金的供應。房地產企業融資行為有直接融資與間接融資兩種，間接融資方式就是通過向金融機構（銀行）間接貸款進行的融資活動，這種融資活動中作為直接借款人的房地產公司與作為直接貸款人的投資者之間不存在業務往來，而是借助中介機構媒介作用進行；直接融資就是指房地產公司作為直接借款人向作為投資者的直接貸款人進行的融通活動。房地產企業的上述融資活動都需要以土地、房產作為擔保物進行借貸或資金融通的條件。

三、房地產企業融資模式及其運營中存在的問題

（一）房地產信托融資

在國際范圍內，房地產信托融資也被稱為房地產投資信托基金。在我國房地產信托融資是指“信托+銀行”的融資方式。基礎建設投資信托是目前我國規模最大的一種信托方式，基礎設施項目建設周期較長，對資金的需求量大，其目的是為基礎設施建設提供項目實施資金支持。其遵循的基本流程是：房地產企業充分表達項目建設融資需求，并針對項目實施制定出可行性分析報告，擬定資金信托文件等，然后由相關機構進行信托推介，最終成立信托計劃，將資金投入項目運作中去。當前房地產信托也存在諸多問題，信托機構監管不到位，導致不合規活動難以得到有效抑制；信托機構管理經營不到位問題也十分突出。

（二）股權融資

股權融資方式是以企業增加新股東的方式融進股本，獲取企業生產活動需要的長期穩定資金，與債權融資相比，股東收益與企業生產經營收益密切相關，同時企業自身不需要承擔還本付息的責任。股權融資具有資金使用長期性、不可逆性、無負擔性等特征，當前上市融通資金成為房地產企業的重要融資途徑，股權融入資金是企業股本的一部分，不僅可以用于企業生產經營，同時也能夠進行相應的投資等活動。但上市融資的缺陷也十分明顯，從長遠看，不能完全滿足房地產企業資金需求；同時上市融資的市場準入門檻較高，特別是中小房地產企業很難以實現上市融資；證券市場的運行規律使得房地產企業面臨上市資金周轉等問題。

（三）債券融資

當前我國房地產企業債券融資比重較小，國家對債券發行主體的資格要求、債券市場規模等限制了房地產企業債券融資的可能性，同時，債券融資對企業的資產負債率、資本金狀況及其擔保要求等都嚴格規定。

四、有效解決房地產企業融資問題的運營管理策略

（一）多元化融資方式互為補充，實現集約化融資

當前房地產企業多元化融資方式難以實現的主要原因還在于企業規模小、數量多，市場競爭力較低，抵御風險的能力不足等。房地產企業要以提升企業自身競爭實力為基礎，在綜合分析企業的經營管理狀況與未來發展規劃的前提下，以多元化融資方式互為補充，實現企業整體融資水平的提升。以轉變房地產企業經營管理方式為契機，實現房地產企業集約化融資目標，進一步提升房地產企業融資管理成效。

（二）規范金融市場環境，提高金融工具創新力度

完善金融市場各項監管法律法規，加強金融市場的監管力度，是提升企業融資效率的關鍵因素。當前房地產企業融資工具明顯不足，適用于房地產企業特性的融資工具創新力度不夠，如抵押、按揭等原始企業貸款方式依然是房地產企業的主要融資模式，根據房地產企業的特性及投資者的投資偏好設計出多樣化的金融融資工具，拓寬房地產企業融資途徑，是提升我國房地產企業融資效率的現實選擇。

五、小結

當前我國房地產企業融資方式單一，工資工具不足，在很大程度上限制了房地產企業的長遠發展。以企業集約化融資為目標，積極創新融資工具，實現多元化融資方式互補機制，有利于解決房地產企業融資困境。

參考文獻

[1]郝智慧，邵四華.我國房地產企業的融資方式比較研究[J].中國房地產金融，2009（12）.

[2]姜永銘.房地產企業融資外部化研究[J].技術經濟與管理研究，2013（06）.

[3]徐航濤.我國房地產企業融資渠道困境與創新[J].時代金融，2011（17）.

房地產企業資產管理范文第5篇

【關鍵詞】房地產企業;融資渠道

1.目前房地產業融資問題現狀

1.1融資壓力大。房地產業項目投資大,周期長,風險高,融資壓力大,不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化:央行121文件,利率上漲,國六條國八條的出臺,銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。

1.2融資渠道單一。我國房地產企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金,而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的,更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。

目前融資渠道單一,主要是銀行貸款。據統計,全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%,企業自籌占28.69%,定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此,房地產開發資金約有60%來源銀行貸款,房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。

2.造成房地產業融資問題的主要原因

2.1土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本,占用了企業更多的資金,同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業利潤變薄,資金的自我積累能力下降。

2.2房地產業可能進入調整期。任何產業的發展都不可能是直線上升發展的,相關數據表明,我國房地產業發展波動周期一般為4-5年,與國民經濟發展基本吻合。中國房地產市場近年來持續快速增長,一旦進入調整期,產品銷售速度必然明顯下降,資金回籠周期延長,所有房地產企業的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。

2.3海外企業競爭加劇。近幾年海外房地產企業開始大舉進入中國市場,他們有著數十年的行業經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產行業,中國企業必須保證資金的供給,提高資金利用效率,趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機,快速壯大自身實力。

2.4不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點,中國房地產業在持續走高,中國房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入,加快了中國房地產業的發展進程,同時加劇了行業競爭。有些房地產企業在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發,不重視自身資金的積累和競爭力的增強,以至資金來源渠道較為單一。

2.5房地產金融市場不發達。房地產金融市場不完善,住宅金融不配套,房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出,雖然都對整個房地產金融市場的發展作出有益的探索,但由于宏觀政策的調控,和銀行信貸對房地產業的緊縮,使得目前房地產業所需的資金不足,資金籌措渠道不暢,資金整體運行質量不高。

2.6法律法規不健全。相關政策、法規不完善,有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協調性,操作困難,直接影響房地產融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產企業的融資壓力,而4、5、6使得我國房地產業嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大,但信托產品尚沒有一個完善的二級市場,難于流通。再比如房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式,房地產證券化的概念也被大多數業內人士接受,但是最關鍵的法律條件處于真空狀態,使金融創新面臨無法可依的困境。

3.加強房地產企業融資管理的主要途徑

3.1完善房地產業金融市場,逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產金融市場的總體思路,應該是以金融體制改革為契機,以國際慣例為參照,結合我國現有的房地產金融業務的實際情況,突破重點,帶動其他,分步到位,完善體系。所謂突破重點,指在結構體系上著重培育房地產信托業務和住宅抵押證券化業務等新型的金融業務,并以它們的發展推動其他市場的形成。同時在房地產金融政策方面則重在解禁,給房地產業制造一個寬松的金融環境,在房地產業金融管理方面,則要強調金融立法、經濟杠桿和監管措施的協調配合,根據這一思路,目前應著手作好以下幾項工作。

(1)根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力,積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展,激勵金融產品創新,降低房地產企業的融資成本,提高了融資市場的效率。

(2)適當引進國外先進的金融工具和操作手段,同時以發行B股、H股或外匯債券的形式,擴大在國際市場的資金籌措面,加速房地產金融的國際化進程。

(3)加快完善房地產金融立法,推動房地產金融健康發展。房地產金融立法從兩方面入手:一是修改完善現有的法律法規,如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方;二是盡快出臺相關法律法規,如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障,特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下,房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。

3.2積極尋求海外資金,建立多元化產權投資模式。對于國內經濟持續較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素,促使海外資本積極在中國市場尋找房地產投資項目。但是目前國外房地產開發企業進入中國獨立運作項目的經驗和條件尚不成熟,必然需要尋求中國的合作伙伴,因此與海外資本的聯合就成為國內房地產企業融資的一條良好渠道。同時這也是國內房地產開發企業與專業機構合作,提升自身開發品質的機會。

3.3提升自身管理能力,提高資金利用率。如何加快開發建設過程中的資金周轉,較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉,筆者認為企業應注重自身管理能力的提升,加快企業自身資金流轉速度,從根本上降低融資需求。

(1)加快資金流轉。首先應該建立一個程序化的資金管理流程,明確企業資金管理的各個環節的重要節點,同時應加強企業財務人員的素質培養,以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節。

(2)減少企業過度預支。以借貸方式籌措開發經營資金,是房地產開發企業普遍存在的現象。但企業不要過度預支資金,如果房地產開發企業是靠借貸維持生計,靠負債支撐著企業,一朝債務發生危機,就會危及到企業的生存。

(3)嚴格控制成本費用的支出。房地產開發企業要建立準確高效的成本費用控制體系,要有嚴格的成本費用預決算和審批制度,每一筆開支都要遵循經濟效益原則,防止鋪張浪費。企業節約出來的每一分錢,實際上都是企業自己的利潤。

【參考文獻】

[1]高聚輝:房地產融資渠道現狀分析與發展趨勢展望.中國房地產金融, 2006, 06.