商業地產的稅務籌劃
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商業地產的稅務籌劃范文第1篇
關鍵詞：商業地產 稅收籌劃 探討
一、稅收籌劃的概念與作用
所謂稅收籌劃是指納稅人在不超出相關稅收法律法規范圍的基礎上，在組織生產經營、投資理財及商品買賣等相關經濟活動中選擇合理、合法的稅收方案，通過稅收籌劃實現企業利潤最大化的經營目標，其本質上是轉嫁企業成本，降低企業的涉稅風險。稅收籌劃行為要與相關法律法規相符，并且在納稅人進行生產經營或投資活動前實施稅收籌劃，其體現出明顯的不確定性，由此可見，稅收籌劃是一種層次更高的財務管理活動。對于房地產企業而言，由于其屬于資金密集型組織，因此要做好科學的稅收籌劃才能更好的適應市場競爭。具體而言，稅收籌劃對商業地產開發經營的主要作用體現在以下幾個方面：首先，通過稅收籌劃可以實現商業地產開發項目利潤最大化的目標；其次，通過稅收籌劃，可以有效提升商業地產開發項目的項目管理水平與管理效率；再次，商業地產開發項目中進行合理的稅收籌劃，有利用房地產開發企業樹立良好的社會形象；最后，稅收籌劃也是商業地產開發過程中必不可少的一項重要決策內容。
二、商業地產開發項目中涉及到的主要稅種
商業地產開發項目所涉及到的稅種主要包括以下幾種：首先為營業稅，其屬于流轉稅制中的主要稅種，營業稅的征收對象是國內提供應稅勞動、進行無形資產轉讓及不動產銷售的組織單位及個體，對其營業額進行征稅；在商業地產開發項目中，由于其與銷售不動產的稅目規定相符，因此要征收營業稅；其次，土地增值稅，其征收對象為出讓土地使用權及銷售建筑產品時產生的價格增值量，而土地價格增值量則是指房地產取得的收入扣除規定的開發成本及其它費用支出后所剩的余額，土地價格增值量由土地增值的多少來決定；其三，印花稅，其主要征收對象是房地產交易過程中針對交易金額征收的稅種；并且房地產企業在簽訂建筑合同過程中，也要繳納一定的印花稅；其四，企業所得稅，即房地產企業在進行房地產的出租或轉讓時，會獲得相應的凈收益，按照會計規定，該部分收益要納入企業的利潤總額中，并繳納一般稅率為25%的企業所得稅；最后，房產稅，在商業地產開發項目未公開出售前，無需征收房產稅，不過，如果出售前的房地產開發企業進行商品房的出租、應用或出借，則要繳納采用比例稅率的房產稅，根據房產計稅余值計征的稅率為1.2%，按照房產租金收入計征的稅率為12%。
三、商業地產開發項目稅收籌劃的方法及實例分析
（一）稅收籌劃的主要方法
1、壓低土地增值額
在進行項目開發時，房地產企業要對項目借款的實際利息支出進行計算，并計算出土地成本與開發成本之和的5%，合理比較兩者的大小，從而在項目籌建初期確定一種最佳的利息扣除方法，以充分享受國家規定的土地增值稅起征點及相關優惠的稅收政策。在出售房產時，可以采取措施以降低單筆銷售額的利潤，比如整體轉讓法、分解定價法以及拆分收入法等等；此外，還可以通過有效措施降低課稅基礎，以減少企業的應納稅金，并且所適用的稅率也可能相對更低，以盡量實現“收入最小化”及“成本最大化”的籌劃目標。
2、降低企業所得稅
在進行商業地產項目開發時，如果條件允許，可以適當的放慢項目竣工時間，通過延遲納稅時間以達到緩解企業資金壓力、贏得貨幣時間價值的目的。此外，還可以在符合稅法規定的前提下，在稅前扣險員工的福利保障資金，比如失業保險、醫療保險以及養老保險等，這種方法可以在提高企業員工福利的同時降低企業所得稅。
對于房地產企業而言，每個項目均需占用大量資金，相應的這些資金會產生大量的利息費用，因此做好利息費用的稅務籌劃意義非常。根據利息支出的性質不同，稅法上的處理方法也存在差異，有些按資本化處理，有些則按費用化處理，相應的會產生不同的處理結果。無論利用哪種處理方法均要注意以下幾個方面：首先，如果企業處于免稅期，或者發生虧損的年度，以及有前5年虧損可延續彌補時，可以選擇資本化的方式處理借款費用；其次，如果企業處于獲利年度，那么盡可能采用費用貨的方式處理借款費用，以減輕稅負；再次，要注意合法支出利息，否則不得在稅前扣除；最后，由于稅法對企業金融機構外的借款均做了強制性規定，如果利率大于同期同類商業銀行貸款利率，則不得在稅前扣除利息，因此，房地產企業盡量不要向金融機構以外的個人或組織貸款，以防止納稅調整額增加。
4、其它稅收籌劃方法
其它稅收籌劃方法包括稅基籌劃技術、緊扣臨界點及提高經營銷售模式的靈活性等。其中稅基籌劃是指降低稅基以減輕稅負，企業在選擇集資方式時可以參照稅基差異，比如發行股票或債券的稅基等，至少選擇其中一個集資方式；而緊扣稅收的臨界點可以獲得較好的減輕稅負的效果，因為我國相關稅法中有所規定，應繳稅額超出特定的范圍內，稅率會發生變化，因此將涉稅金額控制在臨界點以下，在繳納稅金時可以按照較低稅率征收，有效降低稅務負擔。此外，在商業地產項目標銷售過程中，可以采用多種不同的投資方式與經營方式，可以有效降低稅收成本。
（二）房地產企業所得稅稅收籌劃實例分析
1、案例一
A房地產企業所承建的普通住宅取得2000萬元的銷售收入，開發該項目A房地產企業所支付的地價款為550萬元，房地產的開發成本為600萬元，準予稅前扣除的房地產開發成本為110萬元，房地產轉讓所產生的相關稅收金額為100萬元。A公司為降低稅收成本，采用了稅收籌劃措施，降低該項目住宅的銷售價格，由2000萬降至1895萬元，其增值率為19.8%，根據相關規定可知，如果增值額小于扣除金額20%，則無城繳納土地增值稅，所以，A公司在進行稅收籌劃后，其利潤為315萬元，與未進行稅收籌劃相比，共降低21萬元稅負，下表1可以直觀看出：
表1：稅收籌劃前后稅收利潤對比 （單位：萬元）
2、案例二
B公司一經過簡單裝修的住宅項目總售價在1200萬元，該項目中還配置了相關設施，按照相關稅法規定可知，B公司開發的該項目允許扣除的金額為1000萬元，增值額則為600萬元。如果采用稅收籌劃方法，對該住宅項目進行拆分，分為毛坯房出售合同與房屋裝修類合同，則不含裝飾成本的毛坯房屋的合同價為1000萬元，合同款的稅收扣除成本則為350萬元，該合同可以歸類為房地產銷售合同，所以需要繳納相應的土地增值稅、營業稅、城建稅及其它附加稅等；而房屋裝修類合同中，裝修成本的合同價為200萬元，在計算上繳稅額時可以將50萬元成本扣除，并且房屋裝修合同歸類為裝修服務類，所以無需繳納土地增值稅，只需繳納營業稅、城建稅及其它附加稅。那么B公司這一住宅項目進行稅收籌劃后，稅后收益為985.9萬元，下表2可以直觀看出：
表2：稅收籌劃前后稅收益對比表 （單位：萬元）
3、案例三
某房地產開發公司采購了一套建設專用設備，價值300萬，預計資產殘值率為2%左右，使用年限在6-10年，計提折舊采用直線法，設計以下兩種方案：
一種方案是按10年期限計算折舊，相應的計提折舊額為：
300*（1-2%）/10=29.4 （單位：萬元）
設企業資金成本為10%，則期數為10的年金現值系數為6.154，則折合為現值的折舊可降低所得稅支出為：
29.4*25%*6.145=45.17 （單位：萬元）
第二種方案是按6年期限計算折舊，相應的計提折舊額為：
300*（1-2%）/6=49 （單位：萬元）
期數為6的年金現值系數為4.355，則折合為現值的折舊可降低所得稅支出為：
49*25%*4。355=53.35 （單位：萬元）
雖然從數字上看，改變折舊期限對企業所得稅稅負總和的影響不太明顯，但是將資金的時間價值考慮在內，顯然6年期的折舊期限更加有利，可以節約8.18萬元，因此選擇6年期更為合理。
參考文獻：
[1]趙巖.警惕美國地產稅務陷阱[J].金融博覽（銀行客戶）.2008（05）： 70-71
商業地產的稅務籌劃范文第2篇
關鍵詞：商業地產、開發、涉稅籌劃
中圖分類號：D922.22文獻標識碼： A 文章編號：
我們公司是來自一家歐洲血統的商業地產開發商，開發的項目類型既有可出售的SOHO公寓、酒店式公寓、豪華式公寓，又有超強國際一線品牌入駐的商業廣場。鑒于工作過程中遇到的稅收籌劃點，結合我們商業地產項目的實際情況，現將幾方面的稅收籌劃點在此學習探討。
商業地產中房產稅的籌劃技巧
我國《中華人民共和國房產稅暫行條例》（以下簡稱《房產稅暫行條例》）規定，房產稅的納稅義務人是房屋的產權所有人，征稅范圍為城市、縣城、建制鎮和工礦區；計稅依據是房產的計稅價值或房產的租金收入；稅率分別為1.2％和12％。按照房產計稅價值征稅的，稱為從價計征。《房產稅暫行條例》規定，房產稅依照房產原值一次減征10％～30％的余值計算繳納。所謂房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋造價，它包括與房屋不可分割的各種附屬的配套設施。由此可知，合理地減少原值是減少房產稅的關鍵。
1、在與商戶租賃合同簽訂過程中，應注意將用于商場店面租賃的部分與用于存放貨品的倉庫分別簽訂〈房屋租賃合同〉和〈倉儲保管合同〉。
2、在與大型主力店商戶簽訂租賃合同時，應考慮將租金中所含的物業費單獨與成立的所屬物業管理公司簽訂〈物業服務合同〉。
以上兩個技巧都是從簽訂合同的類型來考慮的，因為〈倉儲保管合同〉和〈物業服務合同〉都不需要按照租金繳納12%的房產稅，只繳納5%的營業稅。這樣可以為企業稅減少房產稅的稅負，合理避稅。
3、關于附屬設備的確定。
在房產稅中，財稅地字[1987]第003號文《關于房地產稅和車船使用稅及各業務問題的解釋與規定》第二條規定：“屬于房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網、照明線從進線盒算起”，這條規定是很含糊的，為納稅籌劃提供了一個空間。
對于中央空調，我國房地產稅規定，如中央空調設備已計算在房產原值之中，則房產原值應包括中央空調設備；如中央空調設備作單項固定資產入賬，單獨核算并提取折舊，則房地產原值不應包括中央空調設備。這說明，在建房時，完全可以將中央空調作為固定資產單獨核算，不計入房地產原值中，從而減少房產稅。
作為與房屋不可分割的各種附屬設備如：中央空調、暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備，蒸汽、壓縮空氣、石油給水排水等管道和電力、電訊、電纜導線等各種管線，以及電梯、升降機、過道、曬臺等，無論是否計入固定資產，都應作為應稅
房產原值，征收房產稅。
4.關于公共設施的確定
項目建設時，除了筑建廠房、辦公用房外，還包括水塔、變電塔、停車場、露天涼亭、游泳池、噴泉設施等建筑物。對于這些公共設施，如果也算入房產原值的話，則企業將面臨很重的房產稅。其實，按我國稅法規定，房產是指以房屋形態表現的財產；房屋是指有屋結構，可供人們在其中生產、工作、居住或儲藏物資的場所，不包括獨立于房屋之外的建筑物，如廠區圍墻、水塔、變電塔、停車場、露天涼亭、游泳池、噴泉設施等。因此，企業應該把停車場、游泳池等都建成露天的，并且把這些獨立建筑物的造價同廠房、辦公用房的造價分開，在會計賬簿中單獨記載，則這部分建筑物的造價不計入房產原值，不繳納房產稅。
二、商業地產中營業稅的籌劃技巧
1、在與國際一線品牌的優質商戶簽訂房屋租賃合同時，可考慮變租賃合同為投資聯營合同，以商場投資入股，按利潤抽成。 [2002]191號〈關于股權轉讓有關營業稅問題的通知〉中規定：以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅，對股權轉讓不征收營業稅。這樣以優質客戶良好的銷售渠道和客源取得的利潤分成來替代租金收入，合理地為企業節省了5.6%的營業稅及附加。
2、代收費用的稅務處理。房地產開發企業在收取銷售房款時，往往會存在代相關政府部門收取費用的情況，代收費用在滿足一定條件的情況下可不繳納營業稅。
〈營業稅暫行條例實施細則〉第十三條規定，價外費用不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：
（1）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；
（2）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據；
（3）所收款項全額上繳財政。
由此可見，盡管〈營業稅暫行條例實施細則〉中規定，房地產企業的價外費用包括：“補貼、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、罰金”等。均應按照規定繳納營業稅，但如果同時符合上述三個條件的是不需要繳納營業稅的。
三、商業地產中土地增值稅的籌劃技巧
1.代建房屋的籌劃點。若房地產企業在開發之初就能確定最終用戶，符合代建房的條件，其收入可按“服務業――業”稅目繳營業稅，而避免開發后銷售繳納土地增值稅；同時，若企業不符合代建房條件，不論雙方如何簽定協議，也不論其財務會計帳務如何核算，應全額按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。如：全部結算收入為1000萬元，代建手續費330萬元，不符合“代建房”要求則應納營業稅1000×50%=50萬元：若符合則應納營業稅330×5% =16.5萬元。2.合作建房的籌劃點。稅法規定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收。企業應用足用好這一優惠政策。3.隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若企業與購房者簽定合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產公司事先設立一家裝修公司，同時與客戶簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用交納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。4.我們的外資地產公司，為了提高開發產品的質量、品質與檔次，與很多的國際化團隊合作，支付境外勞務費，包括工程設計費、項目交通、標識、內裝、照明、景觀、綠色認證、可持續發展、幕墻、機電等咨詢費。這些境外咨詢和設計勞務在支付時，不論勞務是否發生在境內，都由我公司代扣代繳這一部分的企業所得稅、營業稅及附加，代繳的稅款，如果我們與境外公司簽訂的是含稅價的合同，就可以計入開發成本中，在計算土地增值稅時按扣除項目進行抵扣，可以使企業少納土地增值稅。由于我公司這部分代扣代繳的稅額較大，在利用這一稅收籌劃技巧時，給公司節省了很大一塊土地增值稅的稅收。綜上所述，稅收籌劃的目標不僅僅是降低企業某一稅種或者整體的稅收負擔，還在于提高企業的稅收凈利潤以及企業價值的穩定增長。房地產銷售活動的金額大，涉及面廣，處理也較為復雜，房地產企業一定要結合自身的條件和外部的銷售環境合理開展稅收籌劃。而且稅收籌劃作為企業的一項經營管理活動，不僅要耗費成本，也存在一定的風險性。房地產企業在進行稅收籌劃時，事先要進行必要的成本收益分析，并注意風險的防范與控制，進行綜合性的考慮。只有這樣，才能夠充分發揮稅收籌劃的作用。
參考文獻：
商業地產的稅務籌劃范文第3篇
商業地產投資開發贏利模式多樣,主要有四類:一是只售不租,出讓產權,快速回籠資金;二是只租不售,以商鋪產權再融資;三是又租又售,部分租,部分售,出租部分起示范作用;四是不租不售,自己做商業經營,直接將商鋪進行資本運作,控制進場業態種類,形成自己的經營特色。
本文且不討論如上開發贏利模式的優劣,僅就開發商在直接將商鋪進行資本運作,在與供應商聯營的過程中,如何在符合稅法相關規定的條件下,在不增加供應商成本的前提下,保持商鋪收益繼續增長,將商鋪變成收益最穩定的物業類別,獲得雙贏的結果,提出自己的拙見,以求專業人士斧正。
一、什么是聯營
依據《民法通則》的相關規定,聯營有三種模式:
1、法人型聯營,是指企業之間或者企業、事業單位之間聯營,組成新的經濟實體,獨立承擔民事責任、具備法人條件的,經主管機關核準登記,取得法人資格。這是一種最緊密、最穩定的聯營模式,它的設立、變更和終止以及權利能力、行為能力、責任范圍等均適用企業法人的有關規定。
2、合伙型聯營,是指企業之間或者企業、事業單位之間聯營,共同經營、不具備法人條件的,由聯營各方按照出資比例或者協議的約定,以各自所有的或者經營管理的財產承擔民事責任。依照法律的規定或者協議的約定負連帶責任的,承擔連帶責任。這是一種半緊密、較穩定的聯營模式,根據這種聯營模式而組成的企業不具有法人條件,其財產屬于共有性質,聯營各方的責任是無限的連帶責任。
3、合同型聯營,是指企業之間或者企業、事業單位之間聯營,按照合同的約定各自獨立經營的,它的權利和義務由合同約定,各自承擔民事責任。這是一種松散型、簡易型的聯營模式。這種聯營模式是聯營各方之間的一種較為穩定的合同關系。
目前,開發商將商鋪與供應商進行的聯營大多數是第三種即合同型聯營,在這種聯營模式下,開發商成立專門的商業經營管理公司作為商場柜臺提供方,提供柜臺給供應商,由開發商成立的商業經營管理公司統一管理、統一收銀,商業經營管理公司按雙方的約定收取費用后,月末將剩余貨款憑供應商的增值稅發票打入供應商賬戶。
在供應商成本不變的前提下,如何通過合理的稅收籌劃提高商業經營管理公司的稅后實得收益?
二、聯營模式下的稅法比較
商業經營管理公司(以下簡稱“商場”)在聯營模式下,多以提取“扣點”作為收取費用的主要方式,而提取“扣點”分為單純提取扣點和提取“扣點”和收取固定的進場費、廣告促銷費、上架費、展示費、管理費等勞務收入結合兩種方式,在不考慮房產稅等其他應納稅種的情況下,兩種方式的稅收有所區別:
第一種,單純提取“扣點”方式:
假設供應商的月含稅銷售額為300萬元,商場的扣點是25%。由商場統一收款,統一管理,供應商自行承擔其銷售員及相關的管理費用。商場月末將剩余貨款憑供應商的增值稅發票打入供應商賬戶。
則:商場的稅后收益計算如下:
根據國稅發[2004]136號《國家稅務總局關于商業企業向貨物供應方收取的部分費用征收流轉稅問題的通知》中“對商業企業向供貨方收取的與商品銷售量、銷售額掛鉤(如以一定比例、金額、數量計算)的各種返還收入,均應按照平銷返利行為的有關規定沖減當期增值稅進項稅金,不征收營業稅”的規定,商場25%的扣點收入是與商品銷售量、銷售額掛鉤的返還收入,因此應按有關規定沖減當期增值稅進項稅金,按上述規定,則商場的當期銷項增值稅=300萬/(1+17%)×17%=435897.44元,當期應沖減的增值稅進項稅金=300萬/(1+17%)X 25% X17%=108974.36元,當期實際繳納的增值稅=當期銷項增值稅-應沖減的當期進項增值稅=435897.44元-108974.36元=326923.08元;由此產生的城建稅和教育附加稅=326923.08×(1%+3%)=13076.92元;在不考慮其他成本和費用的前提下,企業所得稅=[300萬×25%/(1+17%)-13076.92元]×33%=207223.08元;商場的稅后所得收益=300萬×25%/(1+17%)-13076.92元-207223.08元=420725.64元。
第二種,提取“扣點”和固定勞務收入結合的方式:
假設供應商的月含稅銷售額為300萬元,商場的扣點是25%。假設該供應商的最低銷售額為100萬,那么將該100萬的扣點即100萬×25%=25萬,以進場費、展示費、管理費等勞務收入的形式收取。其他銷售額以扣點形式收取。
則:商場的稅后收益計算如下:
根據國稅發[2004]136號《國家稅務總局關于商業企業向貨物供應方收取的部分費用征收流轉稅問題的通知》中“對商業企業向供貨方收取的與商品銷售量、銷售額無必然聯系,且商業企業向供貨方提供一定勞務的收入,例如進場費、廣告促銷費、上架費、展示費、管理費等,不屬于平銷返利,不沖減當期增值稅進項稅金,應按營業稅的適用稅目稅率征收營業稅”的規定,商場應繳納的營業稅=25萬×5%=12500元,
商業地產的稅務籌劃范文第4篇
關鍵詞：土地增值稅；房地產開發企業；稅收籌劃
土地增值稅自1994年開征以來，一直在規范我國房地產市場平穩發展方面，規范國家參與國有土地增值收益分配、增加國家財政方面，抑制房價過快上漲方面，提高國有土地利用率方面發揮著重要的作用。
見于部分大中城市房價過高、上漲過快的問題，2010年4月《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》再次提到了土地增值稅的重要性，通知中指出：”發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。”為配合國務院對房地產的調控，央行于2010年5月2日宣布，至10日起各大金融機構上調存款類人民幣存款準備金率0.5個百分點。至此表明了，國家將適度寬松的貨幣政策向常態回歸的決心。從宏觀政策面來看，這無疑對房地產行業來說是很不利的。然而，房價過高的原因是錯綜復雜的，其中一個最根本的原因就是房地產行業的稅負很重。在房地產應征的各項稅費中，營業稅、城建稅、教育費附加均是依據商品房銷售收入為繳納依據，然而土地增值稅則不然，它是以地產項目增值額的高低實行四級差別累進稅率來征的，最高稅率可高達為增值額的60%。因此，如何有效的合理降低土地增值稅稅負是房地產行業每一個財務人員應認真研究的問題。
一、土地增值稅的稅收特征
1.土地增值稅定義
土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅對不同類型的房地產實行差別稅收待遇，按商品房銷售增值額的高低實行差別累進稅率，增值率高，稅率高，多征稅；增值率低，稅率低，少征稅。
2.土地增值稅征、繳管理
納稅人應在項目未辦理竣工結算前按照項目所實現的商品房銷售收入及稅務部門所規定的土地增值稅預征稅率，先預繳土地增值稅，待項目全部竣工結算、且完成銷售再做整個項目土地增值稅的清算。但對于某些房地產企業雖設置賬簿，但財務核算管理混亂、成本原始憑證不齊全、銷售收入依據不完整、費用開支不合理，無法確定銷售收入和扣除項目具體金額的，主管稅務機關可直接對其采用核定征收。
3.土地增值額的計算
土地增值額=轉讓商品房銷售收入-（建造成本-已計入開發成本的借款利息）*1.3-與轉讓商品房銷售收入有關的稅、費；或還可表述為：土地增值額=轉讓商品房銷售收入-1.25*不含息建造成本-實際支付的能提供金融機構證明的貸款利息-與轉讓商品房銷售收入有關的稅、費
計算土地增值額中所扣除的項目包括：取得土地使用權所支付的地價款及相關稅、費、房屋主體建筑的各項建造成本、開發過程中所發生的各項間接費用支出、稅金（營業稅、城建稅、教育費附加等）、其他。
4.土地增值稅額計算方法
先計算出增值額和扣除項目金額，然后再根據兩者之比的比率按下列具體公式計算：
（1）增值額/扣除項目金額≤50%
土地增值稅額=增值額×30%
（2）50%
土地增值稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%
（3）100%
土地增值稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%
（4）增值額/扣除項目金額>200%
土地增值稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%
公式中的5%，15%，35%分別為二、三、四級的速算扣除系數。
5.土地增值稅稅收優惠
（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免征。
普通標準住宅應同時滿足：住宅小區建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市對普通住房的具體標準可以適當上浮，但不超過上述標準的20%。
（2）投資聯營一方以土地（房地產項目）作價入股，轉讓到被投資聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。
（3）對于合作建房中，一方出土地，一方出資金，共同合作建造，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。
（4）因國家建設需要依法征用、回收的房產，免征土地增值稅。
二、房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃分析
1.借款利息的籌劃
大多數房地產企業的項目開發資金60%以上來源于各種途徑的借款，然而，借款利息采用不同方法扣除所計算出來的土地增值稅是不盡相同的。通常，在房地產項目建筑施工期間所發生的利息支出，應資本化計入相關開發成本。但實際工作中在做土地增值稅項目清算時，大多會將已經資本化的利息調出作為費用簡化處理。當然實操中，并不用通過具體的賬務處理將已資本化的利息調至財務費用中去，而只是在計算增值額時把已資本化的利息支出剔除即可。故此，稅法規定：A、納稅人能夠提供銀行貸款利息原始憑證的，并且能夠正確劃分所轉讓房地產項目的資本化與費用化的利息，則：可扣減的開發費用=實際支付利息+（取得土地使用權所支付的地價款及相關稅、費+項目開發成本）*5%。B、納稅人不能夠提供銀行貸款利息原始憑證的，或不能正確劃分所轉讓房地產項目的資本化與費用化的利息，則：可扣減的開發費用=（取得土地使用權所支付的地價款及相關稅、費+項目開發成本）*10%。
這無疑給納稅人提供了可供選擇的空間：如果房地產項目開發主要資金流來源于銀行籌資借款，借款利息能夠提供銀行機構出具的利息證明，利息費用較高，且高于”購買土地使用權應付金額”和”項目開發成本之和”的5%，則應盡可能提供銀行機構的利息證明，并按項目分攤貸款利息，以求能按實扣減利息，從而降低稅負；反之，項目開發籌資雖多，但所能提供的銀行借款利息證明金額，低于”購買土地使用權應付金額”和”項目開發成本之和”的5%，則可不計算應資本化的利息或不提供銀行機構的利息證明，從而達到合理避稅 ，以求項目利潤最大化。
2.合理提高能成本化的管理費用
房地產企業的管理費用可以通過企業管理的人事編制的調整而合理降低土地增值稅。例如某房地產開發企業管理人員30人，每年開支的管理費用約為300萬。其中，25人參于了項目開發管理，經總經理辦公會議決定，將這25名工作人員的人事編制調整到項目部，以求加強項目開發進程管理，如此一來增大了項目成本費用支出約計250萬元，這樣，一年則可能增大可扣減成本費用：250萬元*1.3=325萬元（如果納稅人不能提供銀行貸款利息證明的）。
3.地下車庫的合理策劃
商業地產的高層項目通常都會建造地下一層、二層為地下車庫，根據車庫性質大致分為三類：有產權車庫、利用人防工程建造的車庫、無產權的車庫。很多開發企業為了促進銷售額，通常希望建有產權車庫，但實際上從稅收來說，他們是大大的失策了。
如果所開發項目的物業公司是開發商自己所成立的獨立法人公司，建議利用人防工程建造的車庫以求合理避稅。我們可以委托物業公司和車主簽訂《車位使用協議（合同）》，車主取得若干年的“車位使用權”，物業公司收取“車位維護管理費”，彌補物業收費不足，繳納營業稅。而對于人防工程的建造成本可以再分配入房屋主體的建造總成本，這樣又可合理增大總成本金額，為將來核算土地增值稅奠定基礎數據。
如果開發企業想盡快資金回籠，實現車庫銷售，也可建造無產權的車庫。無產權的車庫如何核算處理，會計制度、稅法均無具體規定。開發企業可以將其作為獨立的成本核算對象――車庫進行核算處理，建成之后，可轉做“投資性房地產”或“固定資產”，可以出租。若作為“投資性房地產”轉讓若干年的使用權，對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉讓不動產永久使用權，仍應按照”服務業――租賃業”征營業稅及按租賃收入的12%征收房產稅（房產稅應按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府規定），且不征收土地增值稅。
4.出售固定資產與開發產品的籌劃
房地產開發企業將待售開發產品先轉為固定資產出租，租賃3年后再出售，也可規避土地增值稅。但是租賃期所得租金應確認收入，出售時按銷售企業不動產處理。在整個租賃期間不僅應確認固定資產的租賃收入，還應該每月提取該固定資產的累計折舊計入租賃成本。出售時，應當將處置收入扣除賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益，固定資產處置一般通過”固定資產清理”科目進行核算，固定資產清理完成后的凈收益，借記”固定資產清理”科目，貸記”營業外收入”科目。固定資產處置時，應交納營業稅金及附加，不涉及土地增值稅。
5.合理利用土地增值稅稅收優惠：
普通標準商品房實現銷售，增值額與扣除項目金額之比低于20%，免征土地增值稅。普通住宅能否免稅，決定因素在于增值率（若增值率
6.精裝商品房的納稅籌劃：
房地產開發企業銷售已精裝修的商品房，其裝修費用可以計入房地產開發成本，適度加大建造成本的同時，也可一方面提升商品房銷售價格收回裝修成本。精裝商品房裝修成本項目的增加，從某種意義上給了房產開發企業在開發成本上很大的可操作空間。例如，增大扣除項目中某次成本可扣金額等，都可合理降低增值率，實現避稅。
隨著國家對房地產調控一系列宏觀政策的出臺，市場競爭日趨激烈，加之國家稅務總局對房地產各項稅收政策的逐步細化，如何合理避稅成為每一個房地產行業財務管理人員理應認真思索的問題。要想做好稅收籌劃工作，除了需要每一個財務工作者熟悉房產企業的運營流程，更重要的是能熟悉房產企業的會計核算和相關稅收法規。房地產企業財務人員應該合理利用稅收籌劃的方式，在核算每一筆會計分錄時，都要考慮到今后的納稅效果，在正確核算的大前提下力求最大可能的減輕企業稅負，增強企業的市場競爭力。
參考文獻：
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商業地產的稅務籌劃范文第5篇
現在,如果要在杭州市區購買一套二手房,再花幾千塊錢請個評估公司,把交易價格做低――用這種多年以來慣用的方式逃避一些契稅和營業稅,恐怕難度較大――只要輸入的報稅價格低于地稅部門電腦里存儲的計稅基準價,屏幕上馬上會亮起紅燈。
這套由杭州市財政局直屬征收管理局(下稱征管局)耗費3年時間開發的監測軟件,專業名稱叫“杭州市房屋交易計稅價格評估管理系統”。使用這套軟件,從2008年4月1日到2009年12月底,杭州市征管局共攔截11841份二手房交易“陰陽合同”,占全部納稅對象的約20%,補征稅款8704.44萬元。
憑借上述舉措,杭州市房地產批量評稅系統2006年被國家稅務總局認定為全國創新目標項目,作為新的稅收征管模式在全國推廣。
服務外包
中國人民大學土地管理系副教授曲衛東表示,杭州市雖然不在全國10個物業稅“空轉”試點地之列,但其批量評稅技術相對最為成熟。“如果總局宣布下一步開征物業稅,杭州馬上就能實轉。”
1月21日,在接受《財經國家周刊》采訪時,杭州市征管局局長卓安軍指著辦公室書柜中6大本厚如《辭海》一般的黑皮書說,“這里邊藏著累計共103萬余套房地產歷史交易數據,幾乎囊括杭州市存量房交易的全貌。”
“按道理,杭州市房屋信息最全、最準確的數據登記應該在房管部門,但實際上卻在地稅征管部門。”卓安軍說。
卓安軍回憶,1998年以來,杭州房地產業經歷了長達10年的快速增長。家庭人均住宅面積從1999年的10.1平方米上升為2007年的24.3平方米;住宅銷售面積從1999年的170萬平米增長到2007年的457.13萬平米。“這為房地產批量評稅技術提供了較好的市場基礎。”
2006年10月,為落實中央和浙江省有關房地產評稅改革,卓安軍等開始四處考察、拜訪,向國內外城市學習先進經驗,籌劃建立一套統一的自動評估模型,對房屋交易計稅價格進行公平公正的評估和管理。
“取經”歸來,有多年從事政府采購工作經歷的卓安軍說,他意識到要做好房地產批量評估這件事,僅憑地稅部門現有的人力、物力難度很大,必須“服務外包、借助外腦”。
2007年3月,杭州市征管局以政府采購公開招標的方式,圈定省內5家具有一級資質的評估公司。經過方案比較、報價角逐等數輪評審,浙江恒基房地產土地資產評估有限公司最終勝出,與杭州征管局簽訂了政府采購合同。
成立于1998年的恒基評估公司,主要業務涉及拆遷、征地評估及銀行抵押物評估,公司目前有50多位員工,每年營業收入1000多萬元。
《財經國家周刊》記者獲悉,恒基評估公司是浙江省內第一家非隸屬政府機關的社會鑒證性評估機構,也是浙江省唯一的一家擁有房地產評估、資產評估和土地評估三項估價資格的評估機構。
“征管局的這套評稅系統僅是很小的一項業務,每年的維護費用不過20萬元,但卻花費了大量的精力。”恒基評估總估價師朱曉說,當初參與投標,主要是考慮該項目的社會效益,“這項工作很有意義。”
“掃樓”
朱曉告訴《財經國家周刊》記者,建立“房屋交易計稅價格評估管理系統”要做的首件工作“是個力氣活兒”――在全市范圍內“掃樓”,具體涉及6個城區、51個街道及鄉鎮、412個社區和16000余幢住宅。為此,恒基評估公司50名員工全體出動,外加120名帶著“實習”任務的浙江理工大學房地產專業大三學生。
從2007年4月開始,杭州市的各個社區、街道迎來了一大群面孔稚嫩的大學生。他們手拿表格四處拍照和記錄,社區居民都感到很奇怪。
“掃樓”工作進行了5個月。回憶起來,朱曉印象最深的,是一次次被小區保安拒之門外,有些別墅區里散養的大型猛犬也讓勘察人員心驚肉跳。還有一次,朱曉和同事拍完照坐在臺階上休息,突然有保安沖過來喊道,“樓上女主人認為你們身份不明、在她家門口踩點,已經報警了。”
《財經國家周刊》記者看到,這份對杭州市現有住宅類房產做“摸底”式體檢的調查表格上,密密麻麻羅列著影響房價的各種因素,如房屋的位置、外部交通、環境景觀、配套設施、戶型結構和建筑年代等,累積近50項。
朱曉解釋說,表格填完以后,會對范圍內每個成交案例所包含的特征因素進行分解,用計算機程序運算,把每個因素對房價的影響程度進行量化;隨后,再把要評稅的房產輸入該模型,征稅的基準價格便自動生成,且與當前市場價格“差距不大”。
“簡單來說,系統的最終目的,就是給不同的住宅片區定下征稅基準價。”朱曉對《財經國家周刊》記者表示,此前他曾在杭州市蕭山區做過此類評稅工作。
朱曉說,當時在蕭山運用的是“市場比較法”來確定征稅基價,但做法過于簡單,“三兩個樓盤一平均,確定一個基價。”這次卻不同,杭州的批量評稅系統借鑒了國際上更為認可的“特征價格法”,估價“極盡細致”。“每幢房子都至少有一個基價,多的甚至兩到三個。比如根據不同樓層、能否看到江景,都會分別給出價格。”
資源共享
2008年4月1日,“杭州市房屋交易計稅價格評估管理系統”正式投入運行。
回顧從競標到投產一年的歷程,卓安軍感慨說,“最難的就是協調”。他認為,“杭州市之所以能做成這件事,也恰是得益于政府各部門之間行政和信息壁壘的打破。”
據卓安軍介紹,杭州市非常重視政府各部門的信息化建設。從2001年開始,政府每年投入1.5億元用于信息化建設。目前,杭州市規劃、房管、國土和民政都有各自基于地理信息系統平臺開發的綜合信息軟件。在此基礎上,由財政部門牽頭,建立了信息共享協作機制,為推動計稅價格評估管理系統的建設提供了良好的外部支持。
“房地產稅收一體化管理,關鍵是信息的一體化。”卓安軍說,緊密的部門協作關系,是推動房地產批量評稅技術進步的保障。
卓安軍告訴《財經國家周刊》記者,目前杭州市的批量評稅系統基本對全市的存量房屋已實現了全覆蓋,接下來是對新建商品房信息的定期維護和更新,這部分大概占總體數據庫的5%左右。此外,卓安軍還在著手建立商業地產、廠房和倉庫的數據庫。
