房地產增值稅納稅籌劃
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房地產增值稅納稅籌劃范文第1篇
1.1 賬務處理錯誤進而導致納稅籌劃存在錯誤
會計人員在計算土地增值稅時，按著可扣除項目金額越多，企業所需繳納的稅款越少，生搬硬套規定，稀里糊涂的進行賬務處理，錯誤的將違約金納入土地增值稅的扣除項目，最終計算出來的可扣除項目金額是錯的。比如某房地產公司利用相關規定，進行避稅，將項目銷售比例控制在85%之內，這樣就可以逃避稅務機關的清算管理，延遲納稅，但這是生搬硬套明文規定的納稅籌劃，是不科學的。
1.2 應納稅額計算不準確
在稅法中土地增值稅可扣除項目金額中的利息費用與會計上的計算方法存在一些差異，對于已經計入房地產開發成本的利息支出，在土地增值稅清算時，應調整至財務費用中計算扣除[6]。即利息費用支出不能當做開發成本直接扣除，同時也不能加計扣除。
1.3 不能恰當處理稅法和財務會計中的差異
開發成本和開發費用在計算土地增值稅時都可以扣除，因此實際中有部分企業將開發成本和開發費用合并計算。這種做法雖然看似并沒有什么不妥，但利用公式計算允許扣除的房地產開發費用時，必須明確開發成本。由于會計處理不準確，在核算土地增值稅時就會出現錯誤。因此，應該綜合考慮稅法和會計的差異，認真分析不同計算方法的使用前提以及對納稅額的影響。
2 房地產企業土地增值稅納稅籌劃舉例
房地產企業土地增值稅籌劃方法多樣，房地產企業的籌劃人員應該熟練掌握多種納稅籌劃的方法，同時與實際相結合，因地制宜、因時制宜。這樣才能真正做好企業的土地增值稅納稅籌劃工作。下面通過某房地產公司的實例來具體分析土地增值稅納稅籌劃方法。
某公司2014年出售普通住宅用房一幢，房屋總面積為10000平方米，售價平均為2800元/平方米，售價總額2800萬元。支付土地出讓金300萬元，房地產開發成本1350萬元，開發費用150萬。
假設條件：當地省級人民政府規定允許扣除的房地產開發費用為20%、印花稅稅率為0.5‰、城市維護建設稅稅率為7%、營業稅稅率5%、教育費附加征收率為3%。在計算土地增值稅收時，計入財務費用的利息費用均可列入扣除項目金額。
以下為不同籌劃方式下的土地增值稅及稅前利潤分析：
（1）籌劃前：
轉讓房地產的收入=2800萬元
允許扣除項目金額=300+1350+150+2800×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2284萬元
增值額=2800-2284=516萬元
增值率=516/2284=22.59%
應納土地增值稅額=516×30%=154.8萬元
稅前利潤=收入-成本-費用-稅金
=2800-300-1350-150-2800×5%×（1+7%+3%）-154.8=691.2萬元
（2）籌劃辦法1：
假設將售價定位每平米2750元，其他資料不變。
轉讓房地產的收入=2750萬元
允許扣除項目金額=300+1350+150+2750×5%×（1+7%+3）+（300+1350）×20%=2281.25萬元
增值額=2750-2281.25=468.75萬元
增值率=468.75/2281.25=20.55%
應納土地增值稅=468.75×30%=140.63萬元
稅前利潤=收入-成本-費用-稅金
=2750-300-1350-150-2750×5%×（1+7%+3%）-140.63=658.12萬元
稅前利潤比籌劃前降低691.2-658.12=33.08萬元
雖然每平方米的售價比原來降低50元，總的銷售收入比原來降低了50萬元，但實際稅前利潤比原來降低了33.08萬元，稅前利潤降低額比總收入的降低額少，主要是由于籌劃后比籌劃前繳納土地增值稅少。
（3）籌劃方法2：
假設售價為每平方米2735元，其他資料不變。
轉讓房地產的收入=2735萬元
允許扣除項目金額=300+1350+150+2735×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2280.43萬元
增值額=2735-2280.43=454.57萬元
增值率=454.57/2280.43=19.93%
應納土地增值稅=0萬元
稅前利潤=收入-成本-費用-稅金
=2735-300-1350-150-2735×5%×（1+7%+3%）=784.58萬元
稅前利潤比籌劃前增加784.58-691.2=92.38萬元
雖然每平方米的售價比原來降低了65元，總的銷售收入比原來降低了65萬元，但實際稅前利潤反而比原來增加了93.38萬元，其中籌劃方法2比籌劃前少交土地增值稅154.8萬元，這直接影響了稅前利潤。
（4）籌劃方法 3：
假設售價為每平米2700元，其他資料不變。
轉讓房地產的收入=2700萬元
允許扣除項目金額=300+1350+150+2700×5%×（1+7%+3%）+（300+1350）×20%=2128.5萬元
增值額=2700-2128.5=571.5萬元
增值率=571.5/2128.5=26.85%
應納土地增值稅=571.5×30%=171.45萬元
稅前利潤=收入-成本-費用-稅金
=2700-300-1350-150-2700×5%×（1+7%+3%）-171.45=580.05萬元
稅前利潤比籌劃前減少691.2-580.05=111.15萬元
籌劃方法3并不像籌劃方法2似的由于降低售價使企業少交土地增值稅，籌劃方法3比籌劃前多繳土地增值稅171.45-154.8=16.65萬元，稅前利潤減少額較銷售收入減少額多了111.15-100=11.15萬元。
這一特殊的起征點為房地產開發企業進行土地增值稅的納稅籌劃提供了空間和條件，我們在利用該政策進行納稅籌劃時應注意以下三點：
① 企業所建造的房屋必須是符合當地普通標準住宅的居住用住宅，明確普通標準住宅標準。
② 出售房屋的增值額占扣除項目金額的比率不得超過20%，增值額占扣除項目金額的比率在20%左右時計算出來的應納土地增值稅稅額變動幅度很大，企業應當非常關注稅收成本對稅后利潤和現金流量的影響。
在符合國家的硬性規定后，我們要找好臨界點，就要從20%的增值率這個標準的來龍去脈來分析，在這里有兩個重要的概念需要明確，增值額=房地產銷售收入額-扣除項目金額，增值率=增值額/扣除項目金額×100%，根據計算的增值率，按其稅率表選擇適用的稅率，這樣才能充分利用"免稅臨界點"稅收優惠政策進行籌劃，實現銷售收入和土地增值稅的最佳利益均衡。
參考文獻：
[1]鄭璐.房地產企業的土地增值稅[N].環球市場信息導報理論， 2014.
[2]管曉華.財務管理中稅收籌劃實現財務利益[J].經濟技術協作信息， 2005（23）：50-50.
[3]呂凌飛.房地產企業規避土地增值稅反避稅調查風險的要點[J].財會學習， 2012（09）：56-57.
房地產增值稅納稅籌劃范文第2篇
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。它的納稅要素包括:
(一)土地增值稅納稅人
凡是有償轉讓我國國有土地使用權、地上建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)產權,并且取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人。
(二)土地增值稅征稅對象和納稅范圍
土地增值稅的征稅對象是:有償轉讓房地產所取得的收入,包括有償轉讓房地產所取得的全部價款和經濟收益。土地增值稅的納稅范圍是:轉讓國有土地使用權;地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓。
(三)土地增值稅計稅依據、納稅期限與納稅地點
土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據。增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規定的扣除項目金額后的余額。土地增值稅的納稅人應于轉讓房地產合同簽訂之日起7日到房地產所在地的稅務機關辦理納稅申報,并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書、土地轉讓和房產買賣合同、房地產評估報告以及其他與轉讓房地產有關的資料。
(四)土地增值稅的計算
在計算土地增值稅的應納稅額時,先以納稅人取得的房地產轉讓收入減除各有關扣除項目的金額,計算得出增值額,再按照增值額超過扣除項目金額的比例計算得出增值額,最后按照增值額超過扣除項目金額的比例分別確定增值額中各部分的適用稅率,并依此計算各部分增值額的應納土地增值稅稅額。各部分增值額應納土地增值稅稅額之和,即為納稅人應納的全部土地增值稅稅額。土地增值稅實行超率累進稅率,其計算公式如下:
土地增值額=轉讓房地產的總收入-扣除項目金額
應納稅額=∑(增值額×適用稅率)
二、 房地產開發行業土地增殖稅的特殊性
我國《土地增值稅暫行條例》規定,土地增值稅實行四級超率累進稅率(30%、40%、50%、60%)。還規定,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。隨著房地產市場競爭的日益激烈,土地使用權的取得成本日益飚升。就房地產開發企業而言,是高成本高風險;就消費者而言,是高價位高負擔。長此以往勢必不能形成房地產開發業的良性循環。房地產開發企業如何在保證基本利潤率的前提下有效降低稅費從而降低房價,已成為房地產企業在市場競爭中獲勝的關鍵。
三、 房地產企業土地增殖稅納稅籌劃方法
(一)控制增值額法
1、通過減少銷售收入降低增值額
稅法規定的扣除項目有五部分,納稅人需要特別注意的是:稅法允許扣除的項目比企業實際核算中涉及的項目要少,所以計算增值額時必須以稅法規定為準。增值額小,計稅額就小,適用的稅率就低,土地增值稅稅負就輕。
稅法規定,納稅人建造普通住宅出售,如果增值額沒有超過扣除項目的20%的,免予征收土地增值稅。增值額超過扣除項目金額20%的,應就其全部增值額按規定計稅。可見,納稅人建造住宅出售的,應考慮增值額增加帶來的效益與放棄起征點的優惠而增加的稅收負擔之間的關系,避免增值額稍高于起征點而導致得不償失。
2、通過增加可扣除項目降低增值額
如果納稅人能夠最大限度地擴大費用列支比例,則肯定會節省很多稅款。當然這種籌劃應有一定的限度,而且這種擴大也并不是越大越好,在必要的時候適當地減少費用開支可能效果會更好,這主要是針對房地產開發業務較多的企業。因為這類企業在不同地方開發成本比例因為物價或其他原因可能不同,這就會導致開發出來銷售房屋的價格有高有低,這種不均勻的狀態實際會加重企業的稅收負擔,這就要求企業對開發成本進行必要的調整,使得各處開發業務的增值率大致相同,從而節省稅款。
(二)收入分解籌劃法
在累進稅制下,收入的增加預示著相同條件下增值額的增加,從而使高的增值額適用較高的稅率,檔次爬升現象會使得納稅人稅負急劇上升。納稅人進行房地產開發,往往涉及的工程范圍比較多,如建筑工程、安裝工程、裝飾裝修工程、設備購置等。如果就整個房地產開發項目簽署合同,則整個開發過程中發生的費用均屬于總投資的范疇,并就其整體計算繳納土地增值稅。但實際上,房地產開發項目的開發進程,是分期進行的,納稅人可以利用不同工程的性質,選擇不同稅種,進行稅務籌劃。考慮到當前房地產開發企業大多是多種經營,既從事建筑業,又從事加工業,既有房屋銷售業務,又有各種設施銷售和裝飾裝修業務及物業管理服務,因此房地產企業通過將不動產銷售價格部分分解至其附營業務的收入上,就可以大幅度降低稅率。
(三)均衡申報各種房地產價格
房地產增值稅納稅籌劃范文第3篇
房地產企業作為近年來的熱門話題，其稅收更是備受關注，由于房地產稅收法律制度的不斷完善，其稅收涉及的范圍也隨之變得越來越廣。所謂的納稅籌劃就是各個企業通過采用稅收法律法規的方式，并根據企業實際的經營情況，為了效益對生產和銷售做適當的調節，從而可以達到合理避稅的目的，為企業帶來更大的經濟效益，目前，房地產涉及到的稅收常見的主要有土地增值稅、城建稅、營業稅、房產稅以及所得稅，甚至還包括印花稅、教育費附加等，要繳納如此多是稅，使之成為房地產企業的一個突出的減項，對房地產企業有著重大的影響，尤其是土地增值稅已被認定為房地產企業中最大的稅種，受到房地產企業人士重點關注的對象。目前，我國已經對房地產的控制，出臺了相關的法律法規，正在進一步的進行調控政策，盡管房地產企業在成如火如荼的發展著，占有重要的市場地位，但是我國依然對其進保持始終不變的態度，那就是全面控制，由此可知，若是土地增值稅政策由于各個因素產生變化的話，必定會影響到房地產企業的納稅籌劃，每一次變更都會對其造成壓力。
當土地增值稅政策發生變化時，房地產企業要對變化的形勢進行系統分析，分析過后得出結論，對土地增值稅納稅籌劃進行重新設置，如不進行重新的設置，則不利于房地產企業的發展，房地產企業要提高經濟效益，前提必須是進行土地增值稅納稅的籌劃。我國稅收制度在不斷的完善當中，已經逐漸對各大房地產企業進行宏觀調控，在這樣的情況之下，將會導致房地產企業需要面對一系列的問題，例如最突出的問題就是納稅籌劃空間與之前相比，會有顯著的縮小，企業要使經濟收益不變的話，必須要以土地增值稅為基礎，然后進行土地增值稅納稅的籌劃，值得注意的是，在籌劃的過程中，還要進行思路轉換，傳統的納稅籌劃方法已經不適合現代房地產企業的發展，所以，在掌握好納稅籌劃的基本情況下，進行適當的更新，從而采用最科學、最合理的納稅籌劃來面對挑戰，在政府增加稅收的情況之下，降低稅收風險指數和經營風險指數，從而可以提高企業的收益。
二、解決房地產企業繳納土地增值稅納稅籌劃問題的對策
要解決房地產企業繳納土地增值稅的納稅籌劃存在的問題，要從三個角度出發，首先，要提高統籌意識，其次合理利用土地增值稅的納稅籌劃方法，最后還要巧妙利用稅收政策，從這三個角度出發，解決企業在繳納土地增值稅的納稅籌劃方面存在的問題，從而使企業健康發展，為企業帶來更大的經濟效益。
（一）提高統籌意識
隨著市場競爭的日益激烈，房地產企業面臨著巨大的挑戰，要想在如此競爭才環境之中站穩腳跟，企業務必要進行土地增值稅納稅的籌劃工作，該項工作是房地產企業獲取效益的重要途徑之一，所以，各大房地產企業都在逐漸開展著這項工作，國家對稅收有一定的法律法規，企業在進行納稅籌劃要按照相關規定進行，現在很多企業都不按照法律法規執行工作，所以漏稅、偷稅的違法現象屢屢出現，這樣不但損害到企業辛辛苦苦建立起來的形象，還破壞社會的安定，國家對這一行為采取懲罰措施，對違法行為進行罰款等。繳納土地增值稅在表面上雖然會使企業資金有所降低，但是只有合理納稅房地產企業才會在競爭的市場中實現優勝劣汰，所以，房地產企業管理者要有土地增值稅繳納意識，重視這項工作的實行情況，制定合理、科學的土地增值稅納稅籌劃方案，避免出現漏稅、偷稅等違法行為。此外，還要倍加留意政府出臺的相關政策，對土地增值稅的動態情況了如指掌，在第一時間里對納稅籌劃做合理的更改，以適應當下的環境，從事房地產工作的工作人員還要自我提高土地增值稅方面的知識，尤其是國家對其制定的一些法律法規，更是要透徹了解，并加強稅務籌劃的宣傳力度，與此同時，還要根據企業的實際情況，制定合理、科學的土地增值稅籌劃方案，為企業開展經驗活動提供重要的信息。房地產企業管理人員只有提高土地增值稅納稅統籌意識，并根據政府出臺的政策對土地增值稅納稅籌劃做適當的調整，提高全體員工的納稅意識和土地增值稅籌劃意識，企業才可在競爭激烈的市場中立于不敗之地。
（二）合理利用土地增值稅的納稅籌劃方法
房地產企業要持續發展，必要合理用房地產增值稅的納稅統籌方法，例如，“臨界點”籌劃法、房地產轉移方式進行納稅籌劃以及成本核算對象籌劃法。當房地產企業開發一個項目時，若是所獲得的利潤越大，那么相應的所要繳納的稅費就會越高，為了獲取利潤，房地產企業必然會提高房價。國家稅法有先關的規定，當納稅人出售住宅時，在增值額超過扣除項目金額的20%之內，可以享受免繳土地增值稅，若是超過，則要進行納稅籌劃。所以，房地產企業可以從20%這個臨界點出發，控制房價在同行中大道最低價吸引客戶，降低所需繳納的稅費，并獲取最高利潤。
例如，現某一房地產開發公司將售出一棟住宅樓，600萬市場價格出售，住宅支出有：成本費用120萬元，土地使用權費用240萬元，其他費用97萬元；納稅籌劃計算：應交城建稅和教育費附加是3萬元，應交營業稅30萬元；應交土地增值稅：增值額110元、允許扣除金額490萬元、應交土地增值稅33萬元增值率22.45%，按照國家《土地增值稅暫行條例》的相關規定，該公司可將增值率控制在20%以內，就可以免繳土地增值稅稅費，這樣公司就可以獲取更大的利潤，集體計算如下：設銷售價格為x，應交城建稅和教育費附加=x×5%×（7%+3%），應交營業稅=x×5%，增值率={x［-240+120+97+x×5%+x×5%×（7%+3%）］}÷［240+120+97+x×5%+x×5%×（7%+3%）］=20%，通過計算，得出X=587.152，所以公司應該降價12.848萬元，這樣就可多獲取利潤20.152萬元。另外，靈活采用房地產轉移方式進行納稅籌劃也是常用的一種方法，根據征收土地稅的標準，房地產開發企業可以通過避免符合納稅標準來免繳土地增值稅
。土地增值稅的三個標準為，第一，所轉讓的土地是否是屬于國有，第二，是否取得收入，第三，產權是否存在轉移現象，房地產企業只要避開這三個標準，即可免繳土地增值稅。成本核算對象籌劃法，根據土地增值稅中所采用的適用四檔超率累進稅率，如果把具有不同的土地增值稅稅率不同的房產，都放在一起進行計算時，就會導致高增值房產的使用稅率有所降低，這樣就可達到整體稅負降低的效果。進行納稅籌劃時，將低增值房產和高增值房產進行同時開發和出售，這樣就可將收入與扣除項目在一起同時核算、申報，達到節省稅費的效果。巧妙利用各種土地增值稅的納稅籌劃方法，可使房地產企業進行合理避稅，為企業帶來更大的經濟效益。
（三）巧妙利用稅收政策
房地產企業的發展與我國所制定的土地增值稅政策息息相關，尤其是在近幾年，土地增值稅政策在不斷的更新，加強了房地產企業的納稅管理制度，對一些政策做了適當的改動，像房地產開發企業聯營或是投資合營方面的一些納稅政策、或是出租方面的政策都有一些改變。這樣的調整和更變是為了促使房地產企業科按照國家法律法規進行工作，履行納稅義務，當然，相關政策變更過后會使之前一些合法的納稅籌劃演變成為不合法，因此，房地產企業管理人員要及時對納稅籌劃做改變，找出正確的納稅籌劃方向，為了使企業能夠獲得更大的利益，在這樣的環境之下，務必要研究出新的合理避稅方法，并在納稅的過程中，巧妙運營各種方式，爭取將納稅金額降到最低。在進行合理避稅的同時，房地產企業還需要和會計部門進行商討，處理好會計和稅收方面的問題，這樣可解決稅務籌劃之間的問題，避免不必要的矛盾發生。為了完善土地增值稅稅收政策，國家在不斷出臺新的土地增值稅稅收政策，還對已有的政策做補充，這必然會影響到房地產企業的發展，房地產企業要隨機應變，根據實際情況對納稅籌劃做調整，以適應當下的環境。
三、結語
房地產增值稅納稅籌劃范文第4篇
關鍵詞：土地增值稅 征稅對象 增值收入 納稅籌劃
一、引言
土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。征收土地增值稅首先要發生國有土地使用權的轉讓行為，非國有土地（如集體土地）的轉讓以及國有土地的出讓行為都不征收土地增值稅。增值性收入包括貨幣收入、實物收入以及其他收入，對于不產生增值收入的房地產贈與行為不征收土地增值稅。
二、土地增值稅概述
國家推行土地增值稅的主要目的是抑制房地產投機，限制濫用耕地行為，同時調節收入分配，縮小貧富差距，保障人民的根本利益。土地增值稅采用超額累進稅率，增值收入多的多繳納，增值收入少的少繳納。超額累進稅率要求：土地及地上附著物增值額小于等于相關扣除項目百分之五十的部分，按照百分之三十的稅率繳納稅金；增值額大于扣除項目百分之五十但小于等于百分之百的部分，按照百分之四十的稅率繳納稅金；增值額大于扣除項目百分之一百但小于等于百分之二百的部分，按照百分之五十的稅率繳納稅金；增值額大于百分之二百的部分，按照百分之六十的稅率繳納稅金。
另外，國家針對房地產企業還頒布了一條特別規定：房地產企業建造普通標準住宅對外出售，增值額不超過扣除項目金額合計數的百分之二十的部分免征土地增值稅。鑒于此，房地產企業應當合理控制土地及地上附著物的增值率，詳細計算扣除項目，找出項目增值臨界點，為企業的合理避稅做出相應籌劃。稅務總局頒布的《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》有效的彌補了過去稅法中對于房地產行業的稅收漏洞，但也為房地產稅收籌劃提供了新的利用空間。對于土地增值稅，我們認為還有很大的避稅空間可以利用，其經濟效益還是較為可觀的。
三、土地增值稅的核算與納稅籌劃
（一）利用稅收優惠政策進行納稅籌劃
根據我國《稅法》的相關規定，作為納稅人的房地產企業建造普通住宅用于出售時，倘若房屋增值額在扣除項目金額合計數的百分之二十以下，那么無需征收土地增值稅；倘若大于百分之二十，則應就其全部增值額征收土地增值稅。對此，作為納稅人的房地產企業應充分利用該稅收優惠政策，在建造普通標準住宅時，應首先測定盈虧平衡點，以保證預期盈利為前提，以遵循市場規律為原則，合理設置房產的銷售價格，爭取將房屋增值額控制在扣除項目金額合計數的百分之二十以下，以獲得免征土地增值稅的優惠待遇。
（二）采取多元化房產處置方式進行納稅籌劃
此處的“多元化”方式主要是指，對所開發的房產以出租、銷售、租售并存（先出租后銷售，售后返租）、產權轉讓、投資入股、轉作經營性資產（自用自營）等。
根據我國《稅法》規定，倘若房地產企業將所開發的房產用于出租或自用，只要產權并未發生轉移，則不予征收土地增值稅。并且所收受的款項和付出的支出在清算時不列入收入和成本。根據此條規定，房地產企業所附屬的物業開發商無需繳納土地增值稅。對此，房地產企業可以結合自身實際情況，并在不違背未來發展戰略的情況下適當選擇自行管理物業。既可以降低企業所需承擔的稅務成本，也可延遲土地增值稅的納稅時間。 而延遲土地增值稅的納稅時間需要與所獲得的資金時間價值和資金風險因素等共同考慮，以及兼顧衡量房產隨市場而產生的增值。
由于將開發產品改為自用自營所有權并不發生轉移而無需繳納土地增值稅。因此，除物業之外，房地產企業可以在房產市場前景較佳時選擇適當留取部分房產自持，不僅可以不繳納土地增值稅，還可以坐享房產升值。而此項選擇的前提，需要首先服從于企業的實際情況與未來發展要求；其次，房地產企業需要對此進行充分調研，研究此項舉措的實際可行性。
（三）利用扣除項目進行納稅籌劃
根據我國《稅法》的目的和要求，為了充分調動納稅人的納稅積極性并在一定程度上減輕其納稅成本，允許在房產所有權轉讓時從其收入中扣除部分項目和金額。從征稅對象上可以大致劃分為以下幾類：土地使用權的取得成本；房地產開發成本；房地產開發費用（管理費用、銷售費用、財務費用）；房產轉讓的相關稅金（房產轉讓時繳納的營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅等）；舊房轉讓時的評估價格等。對此，作為納稅人的房地產開發企業在土地增值稅的核算與納稅籌劃時可以對此加以利用，以減輕稅負。
首先，房地產企業可以在房產開發時適當采取合理方式增加收入中的可扣除項目和金額。比如，在房地產開發成本中可以適當增設土地征用及拆遷補償費、公共配套費、建筑安裝費、前期工程費、開發間接費用、基礎設施費等，通過增設扣除項目和相應扣除金額以降低土地增值額，從而減少土地增值稅的納稅成本。
其次，房地產企業所開發的房產可能不僅涉及普通住宅，還會有其他類型用房。這種情況下，房地產企業需要對可扣除成本進行分攤。通常的分攤方法有兩種，即“建筑面積分攤法”或“層高系數建筑面積分攤法”。究竟選擇哪種方式，房地產企業還需根據自身實際狀況，進行合理選擇。根據調查顯示，目前我國非住宅房屋增值額較大、毛利較高，企業稅負較重。對此，既涉及普通住宅又涉及非住宅房屋的房地產企業應在分配可扣除項目和成本時，盡量使車庫、店面等非住宅部分（多分攤一些，以減少其增值額，從而降低土地增值稅納稅成本。
（四）利用加計扣除政策進行納稅籌劃
在我國《土地增值稅實施細則》中明確規定，作為納稅人的房地產企業，可以在允許扣除土地使用權的取得成本和房產開發成本的基礎上加計百分之二十予以扣除。對此，作為納稅人的房地產開發企業在土地增值稅的核算與納稅籌劃時可以對此加以利用，以減輕稅負。在房地產開發成本中，開發間接費是房地產企業納稅籌劃的一個重點。該費用主要是指房產開發項目所發生的一系列直接費用支出，比如房屋修理費、累計折舊、工資及福利費、水電費、辦公費、勞動保護費等。前文已述，房地產開發成本是土地增值稅計稅基礎的可扣除項目之一，因此在計算土地增值稅時可以將其扣除。除此之外，根據《土地增值稅實施細則》，該部分費用還能再享受百分之二十的加計扣除。
對這部分房產開發費用，企業在賬務處理時很容易將其與管理費用或銷售費用相混淆。而根據《土地增值稅實施細則》，只有當管理費用與銷售費用不超過土地使用權的取得成本與開發成本合計數的百分之五，方可扣除。倘若房地產企業在賬務處理時誤將房產開發間接費用計入了管理費用或銷售費用，一旦超過百分之五的限額規定，就無法享受全額扣除，需要多交土地增值稅。反之，倘若房產開發間接費用被正確歸集計入房地產開發成本，那么不僅能夠獲得全額扣除，還能再行享受百分之二十的加計扣除。因此，作為納稅人的房地產企業應對此嚴加把握，爭取降低土地增值稅納稅成本。
（五）利用借款利息扣除進行納稅籌劃
根據《土地增值稅暫行條例》規定，房地產企業借款利息的扣除可以通過兩種方式來計算：
（1）第一種方式要求納稅人能夠將借款利息支出清晰的分攤到各房產項目中，并且可以提供銀行的貸款證明，那么在計算房地產開發費用時，可以扣除的費用為：
可扣除部分*=借款利息+（土地使用權購入金額+房地產開發費用）×5%
（2）第二種方式是納稅人在無法滿足第一種方式所要求的條件時，房地產開發費用可以扣除的費用為：
可扣除部分**=（土地使用權購入金額+房地產開發費用）×10%
兩種方式之間的差額=可扣除部分*-可扣除部分**=借款利息+（土地使用權購入金額+房地產開發費用）×5%-（土地使用權購入金額+房地產開發費用）×10%=借款利息-（土地使用權購入金額+房地產開發費用）×5%
所以，當借款利息大于（土地使用權購入金額+房地產開發費用）×5%時，企業應該采用第一種方式進行扣除；反之則應該采用第二種方式。
四、結束語
綜上所述，關于土地增值稅，房地產企業可以采取多種方式進行合理的納稅籌劃。至于究竟選擇哪一種方法，企業則應當根據自身特點和未來發展戰略靈活選擇。有效的納稅籌劃并非等價于偷稅漏稅，而是一種在不違背我國稅法要求的基礎上的合理籌措。選擇最合宜的土地增值稅納稅籌劃方式，降低房地產企業的納稅成本，從而爭取盡可能多的經濟利益，是我們堅持不懈的方向和目標。
參考文獻：
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房地產增值稅納稅籌劃范文第5篇
關鍵詞：納稅籌劃 房地產行業財務特點 主要稅種
近年來，國家連續推出一系列的房地產調控政策，旨在引導房地產行業延著理性的方向發展。隨著國家對房地產市場調控力度的加強，在不斷擠出房地產行業經濟泡沫的同時，房地產企業面臨的壓力劇增，利潤空間也越來越少。如何通過加強財務管理，做好稅收籌劃，既要維護房地產企業現金流充裕，又要盡可能降低稅收成本，成為每個房地產企業財務人員都不得不思考的問題。
一、房地產行業的財務特點
房地產行業屬于高投入，高產出，高稅負，高風險的行業，從財務角度來看，主要有以下幾個特點：
（一）資金管理
房地產企業對資金的要求較高，屬于高投入，高產出的資本密集型行業，所需資金除自有資金以外，一般都要向銀行進行融資。資金支出的重點是地價款、建安成本和稅款，那么，針對每個房地產開發項目，如何有效提高資金的利用率，何時開盤預售，何時完工結轉，稅款怎樣交納，這些都要在項目開工之前通過納稅籌劃作好整體預算。
（二）財務風險
房地產企業財務風險分為現金流風險、盈利風險和銷售風險等。現金流風險，是房地產企業面臨的最重要的風險，保持現金流穩定是房地產企業財務管理的重要內容。盈利風險，房地產項目的利潤只有在竣工結算完成時才能準確確定，前期對利潤的預測可能存在較大誤差。銷售風險，不動產的可變現能力較差，如果企業開發的產品不被市場認可，或者根據房地產銷售對金融政策的依賴性，一旦金融政策有變動，則會直接影響房地產企業的市場銷售。
（三）稅種多，稅額大
房地產企業稅負高，稅額大。涉及房地產企業的稅種包括營業稅、土地增值稅、印花稅、契稅、耕地占用稅、城建稅及附加、房產稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅等，這些稅種分布在房地產開發整個過程，從購買土地，一直到后期的物業管理及持有經營，都涉及相關稅種。由于房地產企業在經營中為了提前回籠資金，多采用預售制，同時稅法規定采用預繳制度，房地產企業相當一部分資金用在預繳各種稅金上面，必須提前加以籌劃。
二、房地產企業主要稅種的納稅籌劃：
納稅籌劃不同于偷稅，避稅，納稅籌劃是在不違返稅收法律、法規的前提下，通過對涉稅業務進行一系列策劃，制作一套完整的納稅實施方案，從而達到降低企業稅負，實現企業經濟利益最大化的目的。房地產企業主要稅種有三個，即營業稅、土地增值稅和企業所得稅，下面分別加以闡述：
（一）營業稅的納稅籌劃
1、改銷售為持有經營延遲納稅
對房地產企業，營業稅屬于銷售環節產生的稅金，如果改銷售不動產為持有不動產，將不動產轉為投資性房地產或固定資產，則可以延遲營業稅的流出。銷售行為是營業稅在銷售時一次性繳納，而持有經營則是若干年對外租賃時分次繳納，延遲現金流出的時間。
2、代建房的納稅籌劃
例1：有A、B兩家企業，兩企業為同一出資人出資，屬關聯企業。A公司主要從事房地產開發，B公司主要經營商品流通、房產租賃、娛樂業等。為適應經營業務的需要， 2009年8月，B公司投資興建一幢綜合大樓。由于B公司沒有建房資質，就以A公司的名義投資興建，B公司將所需資金轉至A公司銀行賬戶，兩公司均作“往來”賬處理。至2010年11月份，大廈已建成且裝修完畢，達到預定可使用狀態。由于A公司自己沒有施工隊伍，全部建筑工程均由其他建筑公司承建，建筑安裝業營業稅已由建筑公司和安裝公司繳納，A公司根據建筑安裝業發票作為在建工程入賬的原始憑證。截至工程達到預定可使用狀態日止，A公司在建工程總金額達5億元。目前，A公司需要將在建工程轉至B公司名下，但在稅收上卻遇到了難題：A公司和B公司是兩個獨立的企業法人，大廈的財產所有權歸屬于A公司，如果要轉移至B公司名下，需要按“銷售不動產”稅目繳納一道5%的營業稅。按當地規定的成本利潤率10%計算：應納營業稅=5*（1+10%）÷（1-5%）*5%≈2895萬元
案例分析：根據現行稅法的有關規定，房屋開發公司承辦國家機關、企事業單位的統建房，如委托建房單位能提供土地使用權證書和有關部門的建設項目批準書以及基建計劃，且房屋開發公司（即受托方）不墊付資金，同時符合“其他服務”的條件的，對房屋開發公司取得的手續費收入按“服務業”稅目計征營業稅，否則，應全額按“銷售不動產”計征營業稅。其中所說的“其他業務”是指受托方與委托方實行全額結算（原票轉交），只向委托方收取手續費的業務。如果A、B兩公司提前進行納稅籌劃，于2009年8月份B公司找A公司簽訂一份“委托代建”合同，然后由B公司直接將工程款支付給施工單位，施工單位將發票開給B公司，由A公司將發票轉交，B公司據此作“在建工程”入賬即可。這樣，A公司作為代建方，就不用按“銷售不動產”繳納營業稅。
（二）土地增值稅的納稅籌劃
1、臨界點籌劃法
按照稅法規定，納稅人建造普通住宅銷售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定納稅。這里的20%的增值額，就是臨界點，根據臨界點的稅負效應，可以進行納稅籌劃。
例2：C 房地產公司建成一棟普通標準住宅，扣除項目金額為4000萬元，按當地同類住宅市場價格銷售總價為5000萬元，增值率為25%，應納土地增值稅為300萬元。假如不考慮其他因素，獲利為：700萬元（即：5000-4000-300=700）。但經過臨界點籌劃，可以有兩種方式：一種方式是降低售價，定價為4800萬元，增值率為20%，按照稅法免征土地增值稅，則獲利為800萬元（4800-4000=800）；另一稅方式可以通過改善住房環境，如提高房屋質量、優化小區環境等增加扣除項目170萬元，在增值率不超過20%的情況下，獲利為830萬元（5000-4170=830）。兩種操作方式均可免征土地增值稅。經過臨界點籌劃，即節約了稅金，加大了利潤，又增加了房屋賣點，提前回籠資金，降低了財務風險。
2、收入分散籌劃法
按照稅法規定，土地增值稅是依據土地增值額多少來繳稅，土地增值額是納稅人轉讓房地產取得的收入減去規定扣除項目金額后的余額。但在實際操作中，土地增值稅實行依據銷售額預繳制。那么，轉讓收入越高，預繳的土地增值稅就越多。因此，如何通過分散轉讓房地產的收入，就是一個籌劃著眼點。現以銷售精裝修住房為例：
例3.D房地產公司銷售精裝修樓房100000平方米。方案一，市場售價為5500元/平方米，其中含精裝修成本500元；方案二，市場售價為5000元/平方米，另與購買者簽訂房屋裝修合同，裝修價格為500元/平方米，并按此價格轉包給某裝修公司。
方案一：預繳土地增值稅，假設預繳比例2%，則預繳土地增值稅5500*100000*2%=1100萬元。
方案二：預繳土地增值稅5000*100000*2%=1000萬元，裝修工程不屬于土地增值稅的征收范圍，無需預繳土地增值稅。
兩方案對比，通過收入分散籌劃，減少了預繳稅金100萬元，緩解了企業的資金壓力，降低了稅收成本。
（三）企業所得稅的納稅籌劃
1、項目期均衡納稅籌劃
根據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額（也即在預收時根據計稅毛利率調增，在結轉收入時再予以調減）。從本條規定可以看出，房地產企業在項目未竣工前是以預售收入為基數，按預提毛利率來計算繳納企業所得稅，與通過項目總收入、總支出來測算的企業所得稅會產生很大差異。如果不從房地產企業財務特點提前進行納稅籌劃，可能會出現項目前期繳納預提所得稅較多，后期企業發生虧損，造成虧損無法彌補，申請從稅務退稅比較困難的情況。因此，對房地產企業來說，在項目期內，如何選擇好預售時間，預售進度，及完工結轉的時點是非常重要的，做到在項目期內均衡納稅，決不能出現前期大量預繳而后期大量虧損的情況。
2、根據預測的實際毛利率和預提毛利率，選擇合適的成本核算對象
利用稅法對“成本核算對象”未做具體規定的空白點，若項目預計利潤率高于預征點，則擴大“成本核算對象”，拖延匯算時間，如可以整個項目作為成本核算對象；若項目預計利潤率低于預征點，則盡量縮小“成本核算對象”，爭取盡早匯算，如以棟號為成本核算對象，實現用以前多預交的所得稅抵交以后需要預交的所得稅。
總之，房地產企業在項目初期根據財務特點進行納稅籌劃是非常重要且很有必要的。而且房地產企業納稅籌劃的實施是一個系統的工程，不是僅僅依靠財務部門就能夠獨立完成的，它需要企業內部各部門如策劃部、工程部、開發部等部門的緊密合作。而且，納稅籌劃需要有一定的外部環境，如要能得到稅務等部門的認可，所以，與稅務部門在專業上的及時溝通并保持良好的工作關系，也是納稅籌劃得以順利實施的關鍵。
參考文獻：
[1]朱鵬祖.企事業單位稅案籌劃寶典.經濟日報出版社
