購房相關法律法規

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購房相關法律法規范文第1篇

房地產交易的特點及管理

房地產交易特點

房地產交易主要指，房屋及土地供應與需求雙方實施的買賣交易活動，從而將房屋所有權和土地的使用權轉移的過程。房地產交易包含多種類型，不僅包含房地產轉讓、抵押，而且涉及租賃。通常房產交易進程中是由中介公司帶領客戶查看房源，最終促成交易。房產交易與其他產品相比，流程煩瑣，影響交易因素較多。立足本質層面，房產交易主要指房地產交易主體間以房地產特殊產品為交易對象所從事的市場交易活動，擁有較多特征。首先，不發生物體的空間移動。房產交易中，由于房產具有不可流動性，不能以實物形態進入交易場所。因此，房產商品交易，只有所有權或使用權關系轉移，并不存在物流形態；其次，房產價格隨國民經濟的不斷發展，處于穩步上升趨勢。房地產交易的管理房地產交易管理，主要指為避免房產交易中的不良行為，政府以法律形式、行政手段等，對房地產管理部門實施約束，促使其交易規范化，對交易過程進行監督，防止出現違法行為，針對不良違法交易應嚴厲打擊。政府對房產交易進行引導，彰顯其在交易中的監督能效。依據我國《房地產管理法》，對房地產轉讓、抵押的規定，在交易中遵循公平、自由等原則，確保交易行為處于我國法律紅線內。此外，根據《2019年中華人民共和國房地產法律法規全書》指明，房地產交易中，不僅應將房屋所有權轉讓，而且還包含土地使用權，該制度極大程度地消除了房地產交易中的風險。

房屋交易過程中存在風險的房屋

房產交易過程中，部分房屋的自身特性，致使其買賣具有一定風險，針對此類房產，購買者應加以規避，主要包含以下幾種類型：1.沒有房產證的房子。證件齊全、房產證產權清晰，才能明證房主對房屋享有所有權，也為證明買房權力的唯一憑證。若購買沒有房產證的房屋，其可能處于抵押或轉賣狀態，無法保障購買者的經濟權益。2.小產權房。小產權通常為集體所有土地開發房產，售價與商品房相比較低，但根據我國現行法律，小產權房未有合法流轉空間，禁止對外銷售，購買此類房屋無法獲取產權證。3.未滿5年的經濟適用房。此類房屋未滿5年禁止上市交易，此類房屋交易不受法律保護。

房地產交易中的風險

與開發商交易中的風險

對房產開發商而言，其核心目標為獲取更多的利益，實際開發進程中，將核心置于利益層面，對城市規劃改造具有一定隨意性，譬如占用綠地等時有發生，此類行為對城市規劃建設造成一定影響，不利于城市文明建設；同時，部分開發商在實際開發進程中，出于利益考量，未能嚴控建筑工程建設質量，導致房產存在一定安全隱患，會給消費者造成較大損失。此外，房地產實際營銷中，為吸引客戶眼球，對自身房產宣傳真實性有待深究，若客戶在購房中對交易風險未能正確把控，可能在支付房款之后無法如期入住，或部分客戶難以獲取相關的法律證件，不同程度上使消費者利益受損。

房地產中介交易風險

一般房地產交易中，主要包含兩種類型，即為一手房、二手房交易，其中一手房為消費者與開發商間的交易；二手房主要依附于房產中介實施。房地產中介承擔的職能較多，不僅包含房地產價格評估、咨詢，而且涉及房地產經紀活動等。當前，隨著房地產產業快速發展，房屋價格持續上漲，房地產業已進入高峰期，市場上出現大量房地產中介機構。其中，部分中介不正規，出于自身利益考量，為吸引更多消費者購買房產促成交易，房源實際信息不真實，造成買賣雙方信息缺乏對稱性。房地產中介從賣方獲取相應的房源，將房屋價格提升，從而獲取相關利潤；房地產中介在房主未授權情況下，將房屋在網上掛賣，且私自配取房主鑰匙，帶領購買者看房，均易增加房地產交易管理風險。

購買者缺乏相應的法律知識

購買者在購買房屋的進程中，主要將核心置于房屋質量、開發商可靠性層面，對房地產行業相關法律缺乏掌握，對周邊未來規劃及設施未全方位了解，支付定金具有一定的盲目性。房地產交易存在的風險，主要包含兩個核心點，即銷售及交付。風險體現在買賣合同不平等、假按揭等，增加了房屋交易風險。此外，需特別注意的是，房屋存在缺陷或未辦理相關預售許可證，可能為查封或抵押等房源，所以購房者在購房之前，應積極掌握交易相關法律知識，避免增加交易風險。

房地產交易中的風險管理對策

完善房地產法律法規

完善的法律法規，對房地產交易具有一定的導向，使其交易趨于規范化。當前，我國針對房地產交易中的法律缺乏完善，導致交易中的風險增加，從而使購房者經濟利益容易受損。因此，國家及政府相關部門應加以重視，針對房地產交易現狀，將相關法律法規完善，杜絕房地產交易中出現各類不良行為，為廣大群眾提供安全的購房環境，促進房地產行業良性循環。宣傳誠信理念，倡導誠信價值觀開發商未持有正確的開發建設理念，是房地產交易存在風險的重要成因，一是，在相關法律法規完善的基礎上，政府應通過各類媒介加大城市理念宣傳，提升開發商的誠信水平。二是，政府應積極利用大數據技術，給予全國誠信度低、違反相關法律的開發商相關懲罰，并積極采取正確的引導措施，加強培訓及教育，不定期對此類機構嚴格檢查，對其各類活動實施監管，構建良好的房地產交易市場環境。

建立房地產市場信息體系

伴隨“互聯網+”時代的到來，各類信息技術被廣泛應用于各行各業中，對房地產行業而言，應加快信息體系建設，減少交易進程中的各類風險。利用信息技術，構建完善的房地產信息交易平臺，實現房源信息共享，可切實監督房地產交易中的各類活動，針對違規操作，及時給予相關的調整，使房地產交易更具可靠性及安全性。同時，在網絡監管平臺上設定相應的反饋模塊，建立消費者交流區，消費者可通過該平臺進行交流，以此實現信息共享，不斷減少房地產交易中的各類風險，提升消費者購房的滿意度。以季度為單位，根據平臺消費者反饋的意見，將其予以整理、匯總，為今后房地產交易工作調整提供方向。

加大工作人員培訓力度

房產中介人員作為房地產交易核心協調者，需擁有良好的綜合素養，可及時準確地識別各類交易風險，及時為消費者安全購房提供參考。房地產中介企業，應根據實際狀況，積極組織工作人員學習各類法律相關知識，增強工作人員的法律觀念，確保在實際工作中不被利益所誤導。同時，為進一步提升房地產工作人員的專業性，應積極開展相關系統教育考核，并不斷加強工作人員的綜合素養，從源頭遏制交易風險。此外，為使員工樹立正確的價值觀及道德觀，應加強企業文化建設，將其理念滲透于培訓中，切實為消費者提供優質服務。

實施穩健的政府調控政策

經濟體制主要依附于市場自我調節，但與其他行業相比，房地產行業具有一定的特殊性，交易金額較大，致使房地產波動頻次較高。因此，為進一步改善房地產交易的規范性，政府應通過調控手段，制定完善的調控策略，避免房地產行業波動較大，造成不良影響。實施調控時，應注意各地區的差異性，做到因地制宜。從宏觀層面加強金融監管，建立約束房地產投機的長效機制。加強行業監督管理，建立監督機制房地產交易中，針對其交易環節及主體應采取相關管理手段，對各個環節加強管控，形成完善的管理體系，確保政府調控成效。建立完善的交易全程監管機制，針對商品房交易，不僅需監管預售許可、銷售公示，而且應將房源質量予以審核，使其各環節趨于規范化及標準化。

購房相關法律法規范文第2篇

【關鍵詞】 房地產交易 權屬管理 實踐研究

1 引言

近年來，隨著我國經濟的發展和城市化進程的加快，房地產市場得到了突飛猛進的發展，已經成為中國經濟的支柱型產業，在國家經濟與社會和諧等方面起著極為重要的作用。但是，由于相關規章制度和交易管理體系等方面的原因，我國房地產交易與權屬管理還存在不少缺陷，給房地產市場的規劃化發展帶來極大的影響。包括權屬登記、房產銷售、房屋租賃、房產評估、市場管理等等，在管理法規、政策建設等方面都明顯滯后。如何規劃房地產交易行為，加強房地產權屬管理，成為房地產市場健康發展的關鍵。下面，本文從房地產交易與權屬管理的實踐工作出發，就房地產交易與權屬管理中的一些問題進行探討，并提出一些合理化的建議。

2 房地產交易與權屬管理存在的問題

2.1 房地產交易管理存在的問題

在房地產交易中，質量、成本信息不對稱現象極為嚴重，極有可能影響房地產交易的公平與公正原則。這種現象，一方面購房者可能會支付過高的價格，售房者牟取超常的利潤，另一方面可能會出現劣幣驅逐良幣使房地產市場走向衰落。當前，這種信息不對稱現象，在房地產市場中已經顯現出極大的負面影響。在房地產交易中，開發商掌握了房地產商品的所有信息，在銷售之前通過廣告宣傳媒體吹噓自己的樓盤并一些誘導性信息，再加上當前期房交易占據極大的比例，購房者所看到的僅是渲染圖、模型、樣板房和一些描述信息，而不能看到真實的商品房本身。這種明顯的信息不對稱現象，根本無法使消費者得到真實可靠的產品信息，甚至還有故意炒作、夸大效果等現象更造成錯誤的誘導。此外，房產中介的存在， 更加深了信息不對稱與房地產交易中的利益沖突，一方面是銷售者與房產中介之間的信息不對稱和利益沖突，另一方面是房產中介與購房者之間的信息不對稱和利益沖突，這些沖突更加重了房地產交易管理問題。

2.2 房地產權屬管理存在的問題

當前，我國房地產權屬管理的法律依據主要存在于一些民事法律法規之中，這些法律法規并不夠完善，甚至在相關法律法規的理解上還不統一。此外，房地產權屬管理中，權屬登記、檔案管理等也存在多頭行政、機構復雜的現象。目前我國房地產權屬登記與管理一般由房管部門市場處、權屬處登記與管理，在竣工前的買賣、租賃、抵押等權屬管理納入市場行為由市場處管理，竣工后的買賣、抵押、租賃等則由權屬管理部門負責，在操作上、管理體制上，極容易造成信息的分散，再加上地域分工的交叉等更造成了權屬審查方面的嚴密性與安全性，影響了權屬管理的權威與公信能力。此外，權屬登記的效力不統一問題，也是權屬管理中的一個重要問題，存在對抗主義、生效主義方面的沖突。

3 房地產交易與權屬管理規范化策略

3.1 房地產交易管理規范化策略

在房地產交易過程中，房地產開發商、房地產中介、售房者都有著社會責任，但在社會責任的履行上卻往往因為個人利益原因而故意忽視自身的社會責任，尤其是社會誠信問題。當前房地產交易中，有消費者購房交納保證金的制度，如果消費者不購房退出交易則保證金不返還，但對于房地產開發商、房地產中介、售房者卻沒有類似的約束，難以對消費者的權益進行有效的保護，應當也建立起基于售房者的保證金制度，一旦出現誠信問題可以利用保證金來賠償消費者，建立起公平、公正、公開的房地產交易環境。實際上，房地產交易存在缺陷是不可避免的，這些僅依靠市場活動來自主建立機制完全無法滿足，必須政府來干預，如信息不對稱問題就必須從立法等方面加強管理，促進房地產市場的健康發展，再如房地產中介市場的混亂問題，政府應當加強管理，培育起誠實守信的中介行業。

3.2 房地產權屬管理策略

權屬管理是房地產管理與現代房地產制度的重要基礎，雖然我國當前涉及權屬管理方面的法律法規較多，但卻還沒有專業的房地產權屬管理法規，只是零散的存在于相關法律法規之中，使得不少條款出現沖突甚至存在不合理現象。要加強權屬管理，當前應當建立起統一的權屬登記與檔案管理制度，將權屬登記和檔案管理與行政機關職能合為一體，避免多個機關負責登記現象，建立統一的登記機構，建立起統一的登記管理程序和制度。同時，在權屬管理上，要加強實質性的審查管理，保證權屬內容關際權利相一致，保證權屬管理的公信力。雖然實質審查會使權屬管理程序更為復雜，并影響工作效率，但卻可以利用公證機關來提升實質性審查能力。同時，在審查時除了形式要件外，還有權源證明的審查，同時還有實地勘驗等，這些都必須切實進行，才能保證權屬管理的公信能力，保證當事人的合法權益。

參考文獻

[1] 周麗麗.關于房地產交易與權屬登記規范化管理的幾點思考[J].科技創新導報，2008（11）

購房相關法律法規范文第3篇

【關鍵詞】 中小規模； 房地產企業； 多元融資

中小規模房地產企業由于受自身特征的限制以及市場環境的影響，本來就存在融資難的問題，隨著我國房地產投融資體制和國家對房地產業宏觀調控的不斷變化，融資更日趨艱難，很多企業因為資金斷檔而面臨倒閉的窘境。當前中小規模房地產企業只能從尋找融資新渠道來進行自救，如何在傳統融資模式下尋找新的融資思路，建立健全多元融資體系，將直接關乎到企業的生存與發展。

一、中小規模房地產企業傳統融資模式

（一）自有資金

自有資金主要來自于企業的股東出資、留存收益等等。對于房地產企業來說，具有一定數量的自有資金是從事房地產生產經營的先決條件。國家規定房地產開發項目資本金占項目總投資的比例不得低于35%，低于這一規定不但不能獲得政府對開發的批準，也很難得到商業銀行的貸款。這一規定對于國內數量過多過濫、不具備開發條件的房地產開發企業起到了很好的抑制作用，但普遍資金實力較弱的中小規模房地產企業卻因缺乏資金而無力進行新項目開發。此外，由于國內宏觀政策多番調控，使房地產企業項目銷售前的資金占用加大，而銷售資金回籠速度卻變慢，也對中小規模房地產企業的自有資金實力提出了更高的要求。

（二）定金及預收款

定金及預收款是指房地產開發企業按照合同規定預收購房者的購房資金，以及按雙方合同規定預收委托單位的開發建設資金，是伴隨著商品房預售制度而產生的一種融資方式。自實行商品房預售制度以來，定金及預收款對我國房地產業的推動作用不亞于銀行貸款，是房地產企業籌集開發資金的一種重要方式，在房地產企業籌措資金的環節中起到了重要的作用。但隨著房地產市場的不斷規范，必將限制甚至取消房屋預售制度。此時，中小規模房地產企業就很難采用定金及預收款方式籌集資金，進而加劇其融資困境。

（三）銀行貸款

銀行貸款是指房地產開發企業以還本付息為條件從外部通過各商業銀行或其它金融機構借入開發資金的融資行為，是中小規模房地產企業最主要的傳統融資方式。銀行貸款的好處是房地產開發企業沒有足夠開發資金時，可利用抵押物向銀行申請貸款，確保有充裕的周轉資金，然而隨著央行121號文件等宏觀調控政策的出臺，對房地產企業的經營狀況、財務狀況、企業的資信狀況提出了更高的要求，貸款條件的審查也越來越嚴格，大大提高了房地產企業貸款的門檻，對于實力較弱的中小規模房地產企業來說其貸款的艱難程度可想而知。

二、中小規模房地產企業多元融資體系的構建

（一）房地產投資信托基金

房地產投資信托基金是指通過發行基金單位或是份額籌集資金，由專門的管理機構投資經營，為了基金持有人的利益，以組合資產的方式進行房地產活動的一種信托基金制度。央行121號文件等宏觀調控政策的頒布，房地產信貸緊縮，房地產企業開始重視房地產投資信托基金，希望將其作為新的融資渠道。但由于國內相關法律法規的缺失，還無法設立房地產投資信托基金，于是房地產企業與信托投資公司合作，開展了“準房地產投資信托基金”業務――房地產信托計劃。而實際上目前國內的房地產信托幾乎全是貸款，并不是真正意義的房地產投資信托基金。近幾年，由于國內金融體系的不完善和國家宏觀政策的持續調控，以銀行貸款為主導的傳統融資模式已無法滿足中小規模房地產企業發展所需資金，在這樣一個資金缺乏的背景下，真正意義的房地產投資信托基金適時發展能夠進一步拓寬中小規模房地產企業融資渠道，緩解其資金需求壓力，分散傳統融資模式所積聚的融資風險，優化企業資本結構。此外，近期國內物價上漲過快，房地產投資信托基金適時發展還將有利于匯集社會上閑散的、靈活的、短期的貨幣資金轉變成長期的資本投資，對于抑制流動性過剩起到一定作用，有助于緩和通脹。雖然當前國內房地產投資信托基金與國外標準的房地產投資信托基金仍有一定的差距，但隨著基金管理機構房地產投資管理經驗的豐富積累，及國家相關法律法規的逐步成熟，房地產投資信托基金勢必成為中小規模房地產企業多元融資體系中的主要融資渠道之一。

（二）房地產產業投資基金

房地產產業投資基金是指通過發行基金受益憑證募集資金，交由專業投資管理機構運作，專門投資于房地產產業或項目，以獲取投資收益和資本增值的一種基金形態。由于國內相關法律法規不健全、約束太多，目前大部分房地產產業投資基金是由房地產開發公司發起成立的，無論從規模還是水平上來說對房地產業的作用都非常有限，算不上真正意義的房地產產業投資基金，只是一些類房地產產業投資基金。近年來國家對房地產業的持續信貸緊縮，對于以銀行貸款為融資主渠道的中小規模房地產企業來說，稍微運作不善就可能陷入資金周轉困境。若中小規模房地產企業能獲得產業投資基金的投資，不僅能拓寬企業的融資渠道，提供發展所需的長期資金，還能有效破解中小規模房地產企業所面臨的融資困境。而房地產產業投資基金在外部管理約束、完善企業治理結構、增加企業價值、提升企業信用、分散和降低整體風險等方面的力度，也比以銀行貸款為主導的傳統融資模式更加明顯。一些房地產企業雖然嘗試采用產業投資基金運作模式進行融資，但在與有中國特色的房地產市場規律的結合之間卻出現了一些問題，與國外房地產產業投資基金相比仍存在差距。因此，我國應該借鑒發達國家，尤其是美國發展房地產投資基金的成熟經驗，消除阻礙房地產產業投資基金發展的法律體制等方面的瓶頸，使房地產產業投資基金成為中小規模房地產企業多元融資體系中的一員。

（三）房地產合作開發

房地產合作開發是指當事人雙方約定，由一方提供建設用地使用權，另外一方提供資金、技術、勞務等合作開發土地、建筑房屋，共擔風險，共享收益，于房屋建成后按合同約定比例分取房屋和土地使用權的房地產開發方式。隨著房地產業資金門檻的不斷提高和土地監管政策的日益嚴格，有些中小規模房地產企業有土地但因資金實力不強，籌錢無門而無力開發，或者雖有資金但卻拿不到土地項目的現象普遍存在，同時，市場上可供中小規模房地產企業選擇的融資方式較少，因而通過選擇合適的合作伙伴，采取“小小聯合”或“中小聯合”的合作開發方式進行項目開發，不僅能很好地解決中小規模房地產企業資金問題，而且能夠有效降低其投資風險。可見，房地產合作開發不失為一個非常現實、可操作性強的融資渠道。中小規模房地產企業應加強與外界的經濟合作關系，通過促使一家或幾家有經濟實力的企業進行合作開發，緩解企業自身資金壓力、擴大企業的規模、提高房地產開發諸要素的使用效率，進而有效地提高中小規模房地產企業收益，分散和轉移企業融資風險。

三、完善中小規模房地產企業多元融資體系的建議

（一）傳統融資與新興融資優化組合

傳統融資模式由于政策瓶頸等原因，已不能完全解決當前中小規模房地產企業的融資困境，但長久以來，傳統融資模式在房地產金融市場上一直占據主導地位，即使不斷探尋新的融資渠道，其融資能力仍不能低估。中小規模房地產企業應綜合分析各種融資渠道的可操作性，結合企業自身的實力規模、發展狀況和融資能力，依據其所處的不同融資階、不同生命周期階段或所持有的不同開發項目，將傳統融資和新興融資相互結合，確定合理的融資優化組合，從而形成有效的多元化融資體系。例如，中小規模房地產企業開發主要經歷準備、生產和銷售三個融資階段，企業應在充分考慮各個階段所面臨風險的前提下，依據自身實際情況來選擇每個階段適合自己的融資組合。其中，主要面臨資金壓力的是準備階段和生產階段。準備階段中小規模房地產企業主要面臨投資估算不足，融資規模不夠的風險。該階段融資期限較長，數額較大，受政策規定自有資金須達到35%以上才可獲得銀行貸款的限制。為了保證資金流的暢通，此階段融資的首選是補充自有資金。中小規模房地產企業可在此階段選擇自有資金+房地產合作開發，實現地產商和經營商聯盟合作，統籌協調，使雙方獲得穩定的現金流，有效地控制經營風險。生產階段中小規模房地產企業主要面臨建設項目拖延、原材料價格上漲等風險。這就要求開發商融資進度盡可能與開發進度配合，既要滿足工程需要，又不能因過度融資導致過高的資金成本。在該階段，中小規模房地產企業可選擇房地產投資信托基金+銀行貸款+定金及預收款、房地產產業投資基金+銀行貸款+定金及預收款等融資組合，既獲得基金前端融資，又有銀行后端資金支持，實現中小規模房地產企業的多元融資。

（二）完善房地產金融政策與相關法律法規

目前中小規模房地產企業發展房地產投資信托基金、房地產產業投資基金等最明顯的障礙是缺乏完善的房地產金融政策及相關法律法規。因此，相關政府機構應針對中小規模房地產企業自身的特點，為不同融資渠道設計與之配套的法律法規，制定相應的房地產金融政策，細化基金的融資規模、財務審核、資產運作、稅收機制、監管法則等方面的規定，為基金運作提供規范化標準化的流程，保證基金在運作中完全按照市場規則參與競爭。此外，國外發達國家的房地產投資信托基金、房地產產業投資基金等之所以能夠快速發展，除了獲得政府的支持外，合理的稅收體制也是多元融資規范發展的關鍵。因此，可參照國外發達國家的相關稅法體制，制定專門針對中小規模房地產企業的房地產投資信托基金、房地產產業投資基金等的減免稅收政策及法律法規，為中小規模房地產企業多元融資發展創造良好的稅收環境。只有這樣，才能使中小規模房地產企業多元融資體系從開始就以規范的形態發展。

（三）建立多層次監管體系

國內目前的準房地產投資信托基金、類房地產產業投資基金主要涉及房地產業、信托業和基金業，這三個行業分別由住建部、銀監會和證監會管理，還有國資委對大項目的國有房地產權進行監督。可見，如果沒有明確的監管體系，勢必政出多門。建立多層次監管體系是對中小規模房地產企業多元融資體系持續健康穩定發展的重要保證。房地產投資信托基金、房地產產業投資基金等的運作不僅需要基金自身的監管，而且還需要外部監管。這種外部監管不僅僅需要政府通過法律法規進行宏觀監管，同時還需要設立相關的行業組織通過行業自律作為輔助監管，并聯同社會輿論一起監督基金管理機構的合法運作。

（四）增強相關專業管理人才的培養

房地產投資信托基金、房地產產業投資基金等的引入，不僅豐富了中小規模房地產企業的融資渠道使之多元化，同時還是一種新經營管理理念的升華。由于基金的運作不同于其他一般的投資行為，需要大批基金專業管理人才參與基金的經營管理和運作，他們既要有房地產專業知識和經驗，又要有經濟學的分析研究能力，還要具備大量的房地產和金融法律的知識，熟悉房地產領域各個方面的相關知識和經驗。因此，增強相關專業管理人才培養對于房地產投資信托基金、房地產產業投資基金等的規范發展有著至關重要的作用，也是對中小規模房地產企業多元融資體系可持續發展的重要保障。

中小規模房地產企業應通過構建多元化融資體系，優化組合傳統融資與新興融資渠道，以取得良性發展，使中小規模房地產企業走出當前的融資困境。

【參考文獻】

購房相關法律法規范文第4篇

引言；我國房地產市場的快速發展，帶動了國民經濟的增長。但房地產市場過熱，房價高居不下普通百姓購房壓力增大；房地產市場的發展已成為關系國計民生的重要因素。本文就國內房地產經濟管理提出了自己的觀點。

我國房地產價格指數在2008年出現短暫下跌過后，即再次上漲。2010年中央出重拳遏制房地產價格上漲，到目前為止，雖然銷售量有所萎縮，但價格依然保持堅挺。在幾十年的發展歷程中，房地產業快速崛起并成為我國經濟產業體系的重要組成部分。房地產業的迅速發展在改善民眾居住條件提高生活水平。促進其他產業的帶動發展，提高地方財政收入、實現全面建設小康社會和促進國民經濟發展等方面起到積極作用。在我國，因其特殊的國情背景，房地產業發展問題不僅僅只是簡單的經濟問題，同時承擔著難以推卸的社會責任。引導房地產業的持續穩定健康發展是直接關系國計民生的大事。近幾年。針對房地產市場中存在的各種問題，超過了以往任何一個時期。然而從目前我國房地產市場的運行情況來看。收效甚微，房地產市場發展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正，房價增長的勢頭仍未得到抑制，甚至于出現政府越管問題越升級的現象。可見雖然我國房地產業的發展前景是光明的，但在具體實踐我國房地產經濟管理仍存在許多問題和難點，實現我國房地產市場健康持續發展的道路充滿艱辛。

一、房地產經濟管理的現狀

國內的房地產企業單位一般都在一定程度建立了企業的經濟管理制度，在基本業務管理方面算是有章可循，但依然有相當一部分企業對經濟管理存在許多誤解，這就使得企業經濟管理相對薄弱，經濟業務的隨意性變大，同時缺乏有效的監督機制，導致企業在這方面比較混亂。首先是會計基礎工作薄弱，致使會計信息失真秩序混亂，會計監督流于形式，單位負責人違法干預會計工作，擾亂單位會計工作。其次，法人內部監督機構作用不明顯，在實際工作中，董事會、監事會的監控作用嚴重弱化，往往缺乏有效的監督作用。再次，法律意識薄弱，部分人員法律意識薄弱，有法不依，投機取巧，執法不嚴，姑息將就，拉人情給面子的現象普遍，管理松弛，造成了一系列經濟犯罪。企業經營層以及普通員工的素質不高，人力資源政策不健全。

二、房地產經濟管理存在的問題

近幾年來。我國房地產市場管理目標都在于盡快實現房地產市場供需的總體平衡。抑制房價的過快上漲。實現居者有其屋。然而對于我國當前所處的社會經濟發展初級階段的認識不到位。我國房地產經濟管理在房地產市場一些問題的認識上和長期的規劃上還不是很清晰．甚至存在片面性和錯誤的認識．導致政策目標的短期性嚴重，缺乏前瞻性。同時，政策目標的模糊不清．短期的政策手段和中長期規劃思路不一致，甚至出現相違背的現象。政策的不連續性和科學性合理性的欠缺。造成房地產整個行業隨著政策的變動而出現上下波動，不僅擾亂房地產市場的正常運行。同時政策存在的漏洞也給投機者帶來可趁之機，干擾市場秩序。如經濟適用房政策、房地產稅收政策、住房產業政策等都是我國房地產經濟管理思路不清、目標模糊的有力說明。再者，我國政府對房地產經濟管理處于被動的位置，忙于具體的事務管理和救火中，缺乏長期規劃，事后調控居多，造成“一放就亂。一放就漲．越管理越升溫”局面的出現。

1．相關法律法規體系的不健全

從世界各國房地產市場的發展的經驗來看，完善的法律法規體系是保障房地產市場良性運行的先決條件。在我國。由于房地產正處于快速發展的初始階段。房地產相關法律法規的健全程度有待加強。房地產市場管理應是一個從最初的開發、建設、交易到后期管理的完整體系，但是在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產市場管理法。我國房地產市場法律法規的建設進程明顯落后于當前我國房地產高速發展的需求，導致法律真空現象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權威對房地產經濟進行管理．很大一部分文件都是以國務院名義牽頭頒發的，或是以國家部委辦的名義的，如國11條、新國四條等，缺乏法律的嚴肅性、穩定性和普遍適用性特點。即使在特定領域相關的法律法規已初步建立，但與此相配套的條例、實施細則不完備，造成房地產市場．特別是土地交易上政令不通、有法不依、執法不嚴，陷人惡性循環中。加上已有法律法規落實不到位，使得法律應有效力大打折扣。

2．機制不完善，管理流于形式

我國房地產經濟管理已跨過了多個年頭。房地產成為我國政府經濟管理中的重點和焦點。特別是近幾年，政府對房地產的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行。但效果不佳，許多政策與規定只流于形式。走走過場，執行不到位，甚至不乏失真、變形。部分政策可操作性不強，存在爭議。實施細則在制定頒布遠遠跟不上實施原則的制定頒布。我國相關經濟管理的措施落實大部分采取自上而下的形式。中央政府與地方政府房地產兩級監督、管理、調控職責、范圍未劃分清晰和明確定位．導致我國房地產行業政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前．我國房地產市場正處于快速發展的過渡階段，房地產業高收益與低成本的特點使其成為地方經濟的支柱產業和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價、拉高房價的原動力。公權力與房地產開發商的合作，極易導致內部交易、權錢交易．導致宏觀經濟管理操作明顯存在失誤現象。房地產市場中官商結合的鏈條若無真正打破，我國房地產經濟管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發揮有效作用。加上，在房地產市場中最為關鍵的金融、企業、土地、地方政府等多個環節上在日常運行中各自為政．協調不足，各自決策，決策相互脫節，也導致我國房地產經濟管理流于形式。

三、房地產經濟管理建議

1．完善相關法律法規體系

法律法規體系的完善一般都需經歷一定的發展階段和經驗的積累。當前。實現我國房地產市場的正常運行，需逐步建立和完善我國房地產法律法規．建立起具有中國特色的完整房地產法律體系，實現房地產市場運行的規范化和房地產經濟管理行為的合理化和合法化。首先，應以法律來有效制約政府的經濟管理作用的發揮，避免影響更大的擾亂。同時以法律切實保障我國房地產綜合、全方位的、多層次的宏觀調控體系的建立和實施。繼續完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產管理法》，盡快出臺各相關的實施細則，促成《房地產法》的出臺，將房地產開發建設管理、交易管理、中介服務管理及相關的后期服務管理等各個方面完全納入法律規范體系，提高我國房地產行業相關規范政策的層次性、穩定性和嚴肅性．使我國房地產市場經濟管理有法可依、執法必嚴、違法必究。

2．建立健全管理機制．

購房相關法律法規范文第5篇

此次次貸危機給美國經濟帶來了巨大了的損失，要使我們不重蹈美國的復轍，我們必須了解次貸危機及其產生的后果。這撣我們才能有的放矢，為我國經濟金融的穩定做好充分的準備。

首先，我們應該了解何謂次貸危機。所謂次貸危機即次級貸款抵押市場危機是由于美國給那些信用低的客戶以住房貸款，由于住房貸款有住房作為抵押，所以一直以來沒有被金融機構重視到其隱含的風險。

其次，此次次貸危機緣于美國樓市的高增長及后來美國房地產市場的回暖。在房地產市場高速發展時期，各方資金紛紛流入樓市，而信貸機構并沒有充分考慮到其中的風險，為低信用的購房者放出大量的次級抵押貸款。以至今日房地產市場回暖，所抵押的房產其價值根本無法抵債，便產生大量的呆壞賬，此時這些風險僅僅集中于本國的銀行業。而一些國際投資基金或金融機構對其次級抵押貸款的投資或買斷，將使風險擴散到全球整個金融市場。這也許就是本次危機對全球股市所產生的沖擊的一個原因。

再次，此次次貸危機為美國金融機構帶來大量的呆壞賬，這將直接導致其流動性的嚴重缺失。流動性的缺失又將對本國整個國民經濟的發展產生巨大的沖擊。

第四，由于次貸危機給金融機構帶來的巨大損失，歐美各國相關金融機構紛紛裁員以降低成本，這將導致失業人口的增加，雖然數字不時很大，但足以說明此次危機帶來的影響之巨大、牽扯面之廣。

第五，本次次貸危機對我國經濟的影響。據美國金融統計中國銀行，中國工商銀行、交通銀行、建設銀行、招商銀行和中信銀行等六家銀行在此次危機中的直接損失大約49億元人民幣。由于中美兩國經濟往來密切，經花旗銀行測算，美國經濟放緩1％，中國經濟將放緩1.3％。雖然此次危機給中國帶來的直接損失并不大，但當美國經濟受挫，也將使得中國經濟面臨較大損失。

次貸危機對我們的啟示

此次次貸危機所產生的影響與潛在的影響使得我們必須給予足夠的重視，我們要做的不是危機爆發后才對銀行進行救助，而應該事前做好準備以防止危機的產生。

第一，美國次貸危機直接起源于美國房地產市場的降溫。美國成熟房地產市場都會引發次貸危機，何況我國的新興市場。目前我國房地產投機行為尤為嚴重，使得樓市不斷飆升，房地產市場面臨著越來越大的泡沫。泡沫的產生緣至于投機者沒有得到有效的規制，現有的規制對他們投機帶來的成本遠遠小于其將獲得的利益。長此以往，也許數年后等到泡沫破滅的時候，受害的講是廣大有房貸的市民。由于我國抗危機的經濟實力遠不如美國，因此危機的爆發不論在我國經濟上還是在社會穩定上所產生的影響程度都將是無法預測的。因此我們不論是出于房地產市場的健康發展還是出于防止類似危機在我國爆發的目的，我們都應該防止房地產市場巨大泡沫的產生。

第二，由于我國貸款主要來自商業銀行，我們應加強商業銀行對住房貸款申請者信用和還貸能力的審核。建立信用評審機制并非一朝一夕的問題，在我國個人消費信用評價系統還處于初級階段、個人信用的數據儲備還不完善的情況下，信貸機構應在此基礎上更加注重貸款者的還貸能力的審核。而在現階段，房地產市場在中國經濟增長中占有很大比例，銀行業也必然想從中分享利益。這就需要盡量避免商業銀行或信貸機構因為利益的驅使而放松借款者的資格標準，或對其有可能虛假的信息不進行必要的審核。甚至有職員為了業績的提高，幫助那些條件不合格的申請者偽造信息或想辦法規避銀行現行的規制。這就要求金融機構加強對職員職業操守的培養，從前臺開始培養風險的防范意識。與此同時，我國應該建立個人信用評級制度，給商業銀行評價消費者信用提供一個合理的依據。

第二，增強銀行的抗風險能力。銀行的本質是風險經營，要減少危機對銀行本身的沖擊就必然要求銀行有抵御風險的能力。而有效的金融創新已被證明不僅能為銀行帶來直接的收益，也能為銀行化解風險提供更多、更有效的工具。目前我國商業銀行資產證券化還不成熟，放貸風險基本集中于銀行本身，銀行應該積極開拓新的金融產品以到達轉嫁風險的目的。

第四，完善監管體系。銀行經營應保持其安全性、流動性，之后才是盈利性。由于銀行本身資產結構的高負債比例，容易使股東或管理者從事高風險業務。為了，保障廣大債權所有者的利益，必須對銀行進行有效的監管，使其從事業務體現了利益相關者的利益。外部監管應該與銀行內部監管部門同心協力，對商業銀行進行有效監管。外部監管體系的完善，包括相關法律法規的健全和監管機構的建立，相關法律法規應該對銀行的高風險業務經營進行有效的約束，而監管機構應該依照相關法律法規對銀行的違法違規行為給予應有的懲罰。外部監管應該引導銀行業的穩健運行，從而維護金融市場的穩定。內部監管部門應對本行的資產和業務進行客觀的風險評估，從根本上對風險進行有效的控制。

第五，培養住房貸款居民的風險意識。不可避免的是有些居民對自己以后的還貸能力沒有進行有效的估計，為以后的無力償債埋下了隱患。在這方面就要求銀行職員應該讓消費者充分了解其中的風險，幫助其分析各種風險產生的可能性。

第六，完善我國證券市場。房地產上市公司市值占我國證券市場很大一部分比重。其股價波動很大程度影響著整個證券市場的穩定與否。房價的飛速增長，將間接拉大了二級市場與一級市場中獲得房地產公司股票價格之間的差距。而這大大增加了二級市場投資者的風險。

總之，為了預防類似危機在我國爆發，我們應該在各個層面做好充分的準備，確保金融市場的穩健運行，經濟的穩步發展。