房地產項目財務分析

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房地產項目財務分析范文第1篇

1、項目背景

2、可行性研究結論

3、主要技術經濟指標表

4、存在問題及建議

二、西北地區二三線城市房地產項目市場分析和營銷戰略

1、西北地區二三線城市房地產市場概況

2、市場預測

3、營銷戰略

三、建設條件與場址選擇

1、建設條件

2、場址選址

四、西北地區二三線城市房地產項目建設規模及功能標準

1、建設規模

2、功能標準

五、西北地區二三線城市房地產項目建設方案

1、建筑方案

2、平面布置方案

3、配套公用工程

六、項目實施進度安排

1、工程項目管理

2、項目實施進度

七、西北地區二三線城市房地產項目投資估算與資金籌措

1、投資估算

2、資金籌措

3、投資使用計劃

八、西北地區二三線城市房地產項目財務分析與敏感性分析

1、生產成本和銷售收入估算

2、財務評價

3、不確定性分析

4、敏感性分析

九、社會效益分析

1、社會效益分析

2、項目與所在地區互適性分析

十、風險分析

1、風險類別

2、風險應對措施

十一、可行性研究結論與建議

1、結論

2、建議

附件

1、項目承辦單位營業執照、法人證書復印件

2、當地規劃、國土、環保等部門關于項目的支持文件

3、自有資金存款證明

4、相關銀行貸款承諾

房地產項目財務分析范文第2篇

［關鍵詞］成本控制房地產影響因素

房地產開發項目的成本控制是保證企業完成既定成本目標的重要手段，是成本管理的重要環節，也是企業全方位管理的最基本環節，成本控制的實施是降低產品成本、增加盈利、提高經濟效益的重要途徑，其最終結果是給企業帶來一定的效益。成本控制是企業增加盈利的根本途徑，是以直接服務于企業為目的，是抵抗內外壓力、求得生存、增加競爭力的保障。在目前的房地產行業中，樓市進入了更深程度的調整，房價偏高，消費者持幣觀望。有業內人士認為：“房地產目前正處在比較劇烈的調整過程中，從經濟發展的角度看，政府有必要給予穩定發展的環境”。基于對國內房地產形勢的分析，房地產開發項目成本的控制與管理就更成為企業發展與生存的重中之重。

房地產行業發展到目前階段，已經從最初的粗放型開發模式逐步進入到精細化開發模式。房地產市場逐步規范和完善，消費者日趨理性和成熟。無論是從行業利潤空間變化引發的需求，還是迫于開發企業之間日趨激烈的競爭，規范化的成本控制管理已經成為開發商普遍關注，并需要急切解決的一個核心問題。加入了WTO之后，我國的企業開始直接面對眾多國際企業的激烈競爭，中國的造價管理也逐步由傳統的預算模式向工程量清單方式轉化。工程量清單是適應市場變動的規范、有序的競爭機制，減少了工程結算中對工程造價的爭議和扯皮現象，是真正和市場經濟體制相適應的一種投標報價模式，也是未來工程造價管理發展的必然趨勢。隨著計算機的技術的日臻完善，電腦為成本控制提供了極大的便利。

一、工程成本控制的基本內容

程造價控制的兩種含義：建設工程投資費用控制，建設工程價格控制。建設工程全面造價控制包括：全壽命期造價控制、全過程造價控制、全要素造價控制、全方位造價控制。工程造價控制制度：是指為了合理地確定和有效地控制工程造價，保證整個工程造價控制工作正常運行，并取得良好的經濟效益和社會效益，所制定的一系列工作方法，內容和工作程序。

工程造價的有效控制是指在項目投資決策階段，設計階段，承發包階段和項目實施階段，采取有效措施，隨時糾正發生的偏差，把工程造價的發生控制在批準的造價限額以內，以求在工程項目建設中能合理使用人力，物力，財力，取得較好的投資效益和社會效益。有效控制工程造價體現三個原則：一，以設計階段為重點的建設全過程造價控制。二，主動控制，以取得令人滿意的結果。三，技術與經濟相結合是控制工程造價最有效的手段。

建設工程項目總投資構成為：建設投資；流動資產投資(鋪底流動資金）

建設投資：建筑安裝工程費用；設備及工、器具購置費用；工程建設其他費用；預備費；建設期利息；固定資產投資方向調節稅。建筑安裝工程費用：直接費；間接費；利潤；稅金。直接費：直接工程費；措施費。間接費：規費；企業管理費。設備及工、器具購置費用：設備購置費(設備原價，設備運雜費）；工、器具及生產家具購置費。工程建設其他費用：土地使用費；與項目建設有關的其他費用；與未來企業生產經營有關的其他費用。預備費：基本預備費；漲價預備費。直接工程費：指施工過程中耗費的構成工程實體的各項費用，包括人工費，材料費和施工機械使用費。措施費：指為完成工程項目施工，發生于該工程施工前和施工過程中非工程實體項目費用，包括環境保護費，安全文明施工費，臨時設施費，夜間施工增加費，二次搬運費等。規費：指政府和有關權利部門規定必須繳納的費用。企業管理費：指項目開發企業組織施工生產和經營管理所需費用。利潤：指項目開發企業完成工程獲得的盈利，按照不同的計價程序，利潤的形成也有所不同。稅金：指國家稅法規定的營業稅，城市維護建設稅及教育費附加等。設備購置費：國產設備原價或進口設備抵岸價與設備運雜費之和。

二、成本控制影響因素影響因素的確定

成本控制影響因素的研究中，由于收集影響因素的目的是為了制定更佳的建設項目成本控制措施，因此從企業以及實際項目的情況出發，所調查的對象必須是對在建設項目中具有實際項目管理經驗，并能從全局或重要局部分析現狀和未來的相關人員。本著這個原則，此次調查的對象確定為主管部門領導、部分主要職能部門負責人、施工單位、業主以及項目管理人員等。本文調查采用“問卷法”與“座談法”相結合的方式進行，通過對調查問卷及訪談結果的統計分析，識別出以下10種因素，如表1所示。

表1 項目成本控制影響因素表

編號 因素名稱 編號 因素名稱

S1 項目設計 S2 財務分析

S3 工程招標 S4 工程談判

S5 合同管理 S6 變更管理

S7 施工組織 S8 反索賠

S9 保修服務 S10 竣工

三、構建影響因素的ISM模型

解釋結構模型法（Interpretative Structural Modeling Method 簡稱ISM分析法）的特點是把復雜的系統分解為若干子系統(要素)，利用人們的實踐經驗和知識，以及計算機的幫助，最終將系統構造成一個多級遞階的結構模型。按照總結出的各個影響因素的實際意義，根據要素間二元關系的傳遞性，邏輯推斷各要素間各次遞推的二元關系，并加用括號的標示符表示。最后，再加入反映自身到達關系的關系矩陣，建立起系統要素的可達矩陣，如圖1所示：

V V S1項目設計

V V V V S2財務分析

V V S3工程招標

V V S4工程談判

V V V V V S5合同管理

V S6變更管理

V S7施工組織

V S8反索賠

V S9保修服務

V S10竣工

S11項目成本

圖1各因素影響關系方格圖

根據圖2，加入單位矩陣及間接關系建立可達矩陣。最終將多級遞階有向圖陣轉化為解釋結構模型，解釋結構模型如圖2所示。

四、結論

根據本文房地產項目成本控制影響因素模型構建，可以看出房地產項目成本控制影響因素較多，這些影響因素分為兩個層次。其中主要的成本包括了變更管理，施工組織，反索賠，保修服務，竣工等5個大方面，而每個大的方面又包括若干個影響因素。而對房地產企業進行成本控制時，則更應從最底層因素進行管理，即項目設計成本，財務分析成本，工程招標成本，工程談判成本，合同管理成本等。這些因素是影響項目成本控制的直接關鍵性因素。

參考文獻：

[1]陳一貴武 葛鳳玲譯：管理經濟學[M].機械工業出版社，2005.8

房地產項目財務分析范文第3篇

（一）房地產業重要性

房地產業是我國經濟發展的主導產業，也是關乎國計民生的關鍵產業。房地產業對上下游多個行業及全產業鏈具有輻射和拉動作用，對GDP的貢獻達到20%-30%。

房地產行業作為國民經濟的支柱產業主要表現在：（1）房地產是國民生活的必需品及城市化進程的需要；（2）在固定資產投資中也具有最重要的地位；

（二）我國房地產業基本特征

（1）壟斷性。

我國房地產市場存在兩大壟斷。一是地方政府對土地的壟斷。二是開發商對房地產市場的壟斷。具體來看，房地產行業壟斷主要體現在以下幾方面：

（2）整體市場供不應求。

（3）房地產業已基本形成了一條多個行業相互依存的產業鏈。

商業銀行開展房地產融資業務的動機

（一）政策態度

國家當前對于房地產業持有區別的限制態度，既希望盡可能滿足群眾需求，也希望房價上漲不引起民怨；既希望房地產繼續為GDP做貢獻，又不希望經濟社會被房地產綁架。無論是窗口指導、隔空喊話，還是出臺“國五條”、“國八條”、“國十條”等限制政策，無不體現國家政策對于房地產業運行的批判發展的態度。

（二）商業銀行房地產融資業務產品

常見商業銀行房地產融資產品主要包括貸款、票據、表外融資等。

商業銀行向房地產開發企業發放的貸款主要指房地產項目開發貸。按照監管部門要求，商業銀行不得向房地產開發企業發放除開發貸以外的其他任何形式貸款，此處貸款為狹義概念，指貨幣貸款；開發貸款必須實行名單制管理，并區別于土儲貸款；貸款總額、期限、還款方式、成本、擔保方式均有嚴格限定，不得展期續作；開發貸審查要點包括：申報要件審查、經營情況審查、授信方案審查、財務和非財務分析、擔保審查等。

票據主要指銀行承兌匯票，該產品實際使用較少，主要由于銀行承兌匯票通常為半年期，一旦開具，半年后造成信貸規模縮減，不能滿足企業需要，故實際采用較少。各房企通常運用貨幣貸款。

表外融資是銀行業務創新的重要體現領域，出于規避監管、騰挪信貸規模等目的，金融機構不斷嘗試各種方式將表內資產出表，開展各種通道業務。常見如銀證、銀基、銀信等，通常監管部門對表外融資采取審慎、“實質大于形式”的監管態度。

（三）商業銀行房地產融資業務動機

商業銀行自始不愿放棄房地產業務，是因為對商業銀行來說，房地產信貸項目具有快速提升資產規模、利潤水平高、現金流穩定、易于實現多產品交叉銷售、提前鎖定長期收益、擔保方式有力等特點，是銀行優質資產，這也是商業銀行開展房地產信貸業務的最主要動機。

商業銀行房地產業務創新及監管規避

金融機構業務創新的動機之一就是規避監管。

監管部門對于商業銀行房地產業務的監管手段主要包括窗口指導、業務限制、規模控制、存貸比調節等，其中較為主要的包括禁止發放開發貸款、限制房地產業務規模等。但由于監管部門的限制手段通常具有單一性和滯后性，即針對既有的單一產品或融資方式進行限制，這就給商業銀行不斷出臺創新手段，繞開監管提供了空間。

當前最主流的監管規避手段為將房地產業務“出表”，不體現在信貸資產中，而以自營投資、同業業務的面目出現，以達到規避信貸控制的目的。出表后通常采取銀基、銀證、銀信合作等“通道”方式間接為房地產項目提供融資。雖然8號文、127號文等政策不斷出臺，但金融機構們仍在不斷進行金融創新，以期更完美的規避監管。

商業銀行房地產融資風險審查要點

（一）政策與合規風險

商業銀行房地產融資業務的政策風險主要體現在國家和行業政策變化對業務運作的影響，比如限貸政策對開發貸的影響、限購政策對住房按揭業務的影響等。

合規風險主要體現在業務操作是否符合各項監管要求，比如項目自有資金比例要求等規定，在進行業務風險審查時，需要嚴格予以執行。

（二）信用風險

信用風險是商業銀行進行房地產融資業務風險審查的重點內容，即借款人是否能夠按約定還本付息的風險，重點對以下幾個方面予以關注：（1）企業背景、股權結構與治理機制。（2）企業外部評價。（3）企業經營情況。（4）企業財務情況。（5）資信情況。（6）資金用途及償債分析。（7）擔保方式審查。

（三）完工風險

開發商由于資金鏈、外部監管、物理環境、其他不可抗力等因素影響，可能存在不能按時完工的風險，這將影響到項目銷售，進而影響現金流回收造成還款來源不足，導致逾期。

（四）關聯風險

當前多數房地產項目均以項目公司來運作，一來可以輕易實現自有資金比例要求，二來項目公司比較“干凈”，沒有歷史包袱，項目結束后主體解散，后患較小。這樣一來就造成多數開發商關聯企業眾多，資金最終流向的監管難度較大。

（五）擔保風險

抵押物受工程進度和市場行情變化的影響，容易出現不足值的現象；而保證人通常為股東或殼公司，實際擔保能力與項目運作情況息息相關，保證擔保的有效性不足。

房地產項目財務分析范文第4篇

然而，對具有經營特征的房地產項目后評價工作則不被關注。據調研，目前僅個別房地產企業嘗試進行房地產項目后評價工作。如萬科初步形成《萬科集團房地產項目后評估管理流程》；中海2007年之前開始組建項目后評估小組，并對北京、成都等地部分項目開展了后評估試點工作。總體看來，房地產項目后評價工作已經被行業內領銜企業所關注，但方法和體系上尚處探索和起步階段。房地產項目前期投資決策已倍受重視并有了國家技術規程導引，但針對經營性項目投資決策的后評價卻未引起業界和學界重視。顯然，這種狀況與房地產行業支柱產業及其迅猛發展地位不相稱。進行房地產項目后評價探索已是行業和企業發展急需推進的迫切任務。

房地產項目后評價是針對房地產全程的評價。本文主要是針對房地產項目前期即投資決策環節進行后評價，具體指房地產企業在項目完成后對項目前期投資決策的科學性與可靠性、項目實際運行的偏差進行分析評價，找出偏差并分析原因，總結經驗并汲取教訓，為企業建立科學投資決策機制、提高項目投資決策管理水平提供依據。

一、投資決策后評價的意義

（一）有利于提升項目投資分析決策水平

許多項目前期缺乏科學投資決策分析，隨意性和盲目性強；同時，根據歷史數據和假設預期完成的前期分析，在項目施工過程、完工投入市場時，面臨各種不確定因素，項目的實際運營狀態與前期決策分析會出現各種偏差，甚至導致嚴重損失。在房企利潤空間逐步壓縮的形勢下，規范投資分析決策方法對房地產項目可持續經營發展具有重要作用。

（二）有利于科學制定企業投資決策機制

面對宏觀調控以及競爭日益激烈的房地產市場、多樣化的市場需求以及不斷上升的開發成本，科學的投資決策機制對確保房地產企業收益，規避房地產市場風險，實施房地產企業發展戰略具有不可或缺的作用。投資決策后評價能夠幫助重構和完善投資決策機制，更好地規劃未來的項目拓展戰略，做出更科學、合理的項目投資決策。

（三）有利于加強房地產企業和行業制度化建設

建立健全項目投資決策后評價，將企業發展歷程中項目投資決策的經驗和失誤及時有效反饋，對完善企業管理制度，從制度層面提高決策正確性，引導公司規范化、制度化發展具有重要意義。同時，又將推動房地產行業的規范化和科學化發展。

二、投資決策后評價對象與目的

房地產項目投資決策后評價的對象是項目前期投資決策階段的決策成果。具體包括：前期可行性研究成果、項目前期戰略定位、項目各項策劃成果、企業項目投資決策機制等。投資決策后評價的核心是對前期項目戰略定位和投資可行性研究進行后評價。

房地產項目投資決策后評價的目的是通過對前期決策成果及其與實施效果的對比分析，評價項目投資決策分析的科學性、投資決策機制的合理性，以及投資決策成果與實施效果的偏差并分析原因，總結經驗，提出對策建議。

三、投資決策后評價層級體系

投資決策后評價從決策分析科學性、決策成果偏差性、決策機制合理性三方面著手進行，層次體系見圖1。

（一）決策分析科學性

前期投資分析作為決策依據，其完備性與深度對項目投資決策具有重大影響。后評價從投資前期分析的完備性和深度的角度，評價決策分析的科學性。

前期投資分析主要成果為投資可行性研究，完成從技術、經濟和社會環境等方面對擬建項目的科學分析。分析深度體現在：決策依據的內容齊全、項目要素分析全面、數據準確可靠、論據充分、結論明確，深度應能滿足投資決策需要。科學合理地完成房地產投資項目分析應包含以下七大項內容：宏觀經濟和房地產市場發展分析、項目概況及地塊分析、項目定位、建設條件與方案、建設方式、投融資與財務分析、環境效益分析。

（二）決策成果偏差性

在房地產項目建成銷售完畢（或運營）一段時間后，收集項目建成、售后（或運行）的實際信息，考察銷售（或實際運營）效果，對比投資分析階段的預期，得到項目偏差狀況。如果發生的偏差很小，說明前期決策分析工作較為到位，應客觀總結前期工作經驗。如果偏差狀況非常嚴重，或是在判斷階段沒有將偏差項目納入前期分析，并對整個投資活動產生巨大影響，這就屬于嚴重的投資決策失誤。針對失誤，找出偏差原因并分析，完善未來投資項目分析要點，提高投資決策的質量。

以下從后評價主要內容展開介紹決策成果偏差性的評價。

1.投資環境與市場分析合理性及偏差分析

回顧項目當地經濟發展和房地產市場演變情況，將預期投資環境與實際經歷的外部環境作對比，評價預期投資環境與市場走勢研判的正確性與分析的合理性，找出前期分析的缺失項或分析不合理的部分，總結在項目建設期間應對投資環境的變化而采取的措施，深化對未來項目的投資環境與市場研究。

2.項目定位合理性及偏差分析

項目戰略定位是對投資方向的確定，通過市場調查，對投資環境、市場狀況、競爭對手、目標客戶的分析，對產品及銷售策略進行定位策劃。項目定位后評價主要從以下幾點著手進行：第一，投資分析中是否對項目主題、產品、客戶、價格、經營進行全面定位。第二，對比前期主題概念定位與實際效果的差別，檢驗主題定位的預期影響力。對比產品定位與實際產品，是否發生調整，如果發生調整找出調整原因，并評價產品功能定位的效果。對比目標客戶和實際客戶，評價客戶群定位的精準度。對比前期價格定位和實際執行的價格，評價價格策略制定及調整的合理性，評價具體產生的市場效果。評價經營定位，先對比分析前期的租售策略與實際經營策略，回顧是否采取了調整措施，評價具體經營策略市場效果。

如果定位與市場效果相吻合，則說明前期定位工作具有合理性，可總結前期定位的經驗。如果定位與市場效果偏差很大，無論是比市場效果更優還是更劣，均應客觀地將偏差程度、偏差原因以及所得結論如實總結。

3.項目經濟技術指標變動及偏差分析

對比完工后與規劃的主要經濟技術指標（包括物業類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數量等），計算偏差額度以找出偏差的指標，分析偏差原因，指出指標變化產生的經濟影響，重點分析可售面積增減帶來的收益變化和總建筑面積增減帶來的成本變化。

4.進度計劃變動及偏差分析

評價項目前期計劃的關鍵時間節點實現的可能性，與實際完成的關鍵時間節點作對比，列出每個節點的延遲（提早）天數，查出控制節點與計劃偏差的節點，分析影響項目節點進度的主要因素，并提出未來類似開發項目的應對措施。關鍵時間節點包括：項目前期報批報建計劃、取得建設用地規劃許可證、建設工程許可證、開工許可證、銷售許可證等的時間；工程計劃的開竣工時間及工期計劃、各期開工面積等；銷售計劃的各期銷售時間、價格、面積、入住時間、預期銷售計劃實現時間。

5.財務可靠性及偏差分析

回顧項目的投融資模式選擇，資金來源和融資方案分析的合理性，是否提出多方案建議與方案優化以及風險分析。在項目實際運行中，選定的融資模式與方案是否適合項目開發，融資方案是否能夠滿足資金需求，籌資的風險控制情況。

由于項目發展期間開發成本、進度調整和銷售價格的變動，原來投資分析中的財務指標會發生相應調整，通過對比前期成本估算、預期收入、稅務分析、項目財務指標（如凈現值、內部收益率、銷售利潤率、投資回收期等），測算項目實際效益，評價項目盈利能力；查看實際資金來源與運用情況、現金流量、資金需求最高點，評價項目資金平衡能力；稅務籌劃工作是否進行，籌劃方式的選擇及效果，評價項目稅務籌劃能力。

6.不確定性分析合理性及偏差分析

受房地產價格、成本費用和其他因素影響，房地產收益有很大波動，需要進行不確定性分析，包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風險分析。通過盈虧平衡分析查看投資項目的成本、銷售、利潤三者關系，預測經濟形勢變化帶來的影響，分析項目的抗風險能力。通過以投資額、收入、支出等因素的±5%、±10%、±20%的變動范圍計算經濟效果指標的變化得到項目敏感性。房地產投資風險有營運風險、財務風險、市場風險等，還包括預測風險及風險收益，并提出風險應對措施。結合項目實際發生的情況對不確定分析的合理性進行評價，是否實際情況在不確定性分析的考慮范圍內，應對不確定因素發生的措施是否有效。

（三）決策機制合理性

為了加強房地產企業開發與經營投資活動的投資決策科學性、降低項目風險、減小項目成果偏差，企業應建立一套合理的投資決策機制。開展投資決策后評價時，從機制的完備性與合理性兩個方面，對決策制度、決策流程、決策執行與反饋體系進行評價。

首先，房地產企業是否構建了健全的決策制度。是否構建投資決策組織，包括決策部門、專家構成、參與部門及實施人員等；是否形成規范性的規章制度，規范程度體現在是否有利于房地產企業的項目投資決策科學性、操作有據可依、管理的統一協調。其次，企業是否形成完善的決策流程。流程是否涉及項目投資機會發現、項目投資申請、審批、計劃編制等多個明晰環節，并且責任落實到部門或個人。項目投資審批要點的把握直接關系項目投資決策成果偏差大小，后評價應側重關注審批要點是否到位。最后，企業是否形成決策的執行、監督及反饋的體系。具體采取了何種措施保證投資決策有效實施，如何有力地推動企業持續改善項目投資決策的行為與效率，同時評價反饋機制發揮的作用。

四、投資決策后評價的方法與評價體系

投資決策后評價既可以采用各種定性的評價方法，也可采用各種定量的評價方法，如層次分析法等。但不論哪種方法都必須基于基本邏輯框架法構建合理的投資決策后評價指標體系，并通過對這些指標的系統設計和深入分析，評價找出項目投資決策的經驗、教訓、存在問題，以及對未來工作提出建議。

參考文獻：

1.王廣浩 周堅.項目后評價方法探析.科技進步與對策.2004.1

2.國家發展改革委 建設部.建設項目經濟評價方法與參數（第三版）.中國計劃出版社.2006

3.《投資項目可行性研究指南》編寫組.投資項目可行性研究指南.中國電力出版社.2002

房地產項目財務分析范文第5篇

【關鍵詞】房地產投資分析；教學；方法

隨著我國城市化進程的不斷推進和房地產業的迅猛發展，房地產已經成為投資領域關注的焦點之一，因此，能夠準確把握房地產市場動向并科學地作出投資決策，為投資者有效規避風險，最終實現投資收益的專業人才成為市場需求的熱點之一。而《房地產投資分析》作為房地產經營與估價專業的核心課程之一，在房地產估價人才教學培養體系中占有重要地位，對該課程教學進行研究不僅有助于提高教學效果，更重要的是增強高職學生就業的核心競爭力。

一、課程特點

《房地產投資分析》是一門操作性較強的學科，內容十分廣泛，涉及了經濟學、會計學、市場營銷學、建筑學等學科。課程的特點主要有：

（一）以項目的投資決策過程為線索

《房地產投資分析》課程主要以項目的投資決策過程為線索，按照項目分析決策的基本思路為框架，包括房地產投資環境分析、投資項目基礎數據分析估算、投資項目經濟評價、投資項目財務分析、項目不確定分析、項目風險分析及投資決策分析。同時，課程內容也與房地產項目投資報告的框架吻合。

（二）內容較枯燥，計算量大

與房地產策劃、房地產市場營銷等課程相比，房地產投資分析更偏重解決技術性的問題，而不是人員溝通。尤其是在經濟評價方法的學習中，靜態和動態指標不僅需要深刻理解其內涵，而且要根據題目進行詳細分析，選擇合適的方法，客觀計算，所以學習過程相對枯燥。在教學中，應該不斷提高學生學習的積極性。

（三）與實際聯系緊密

房地產投資的興起和房地產行業的發展密不可分，是一門實踐性很強的課程。在社會經濟發展中，無論是普通消費者進行置業、租賃、買賣商品房，還是企業進行房地產項目開發、租售、經營等，無一不以房地產投資分析方法為基礎。尤其是，目前高職房地產經營與估價專業學生重要就業方向是置業顧問，而該課程學習無疑與學生的工作內容密切相關。

二、課程教學面臨的問題

（一）學生學習積極性不高

學生學習積極性不高在高職教學中普遍存在，《房地產投資分析》這樣技術性較強的課程中表現尤為明顯。筆者根據實際教學發現，學生積極性不高主要原因包括：對專業及課程的學習目的認識不清，排斥所學專業及課程，前期無法跟上教學進度導致放棄后期學習等。

（二）學生理論理解能力和計算能力薄弱

《房地產投資分析》課程教學中，教師講授的重點的動態分析方法、財務分析等，這些內容往往涉及大量的計算，高職學生存在畏難心理，雖然能夠理解方法的基本內涵，但到具體的計算中往往不能達到舉一反三的程度，作業抄襲現象嚴重。

（三）教學內容針對性不強

《房地產投資分析》課程教學內容雖然涉及了投資項目分析的各個方面，但針對性較差。這一方面與課程本身知識相關性緊密有關，另一方面與高職院校所用教材有關，目前，雖然有專門針對高職的系列教材，但是與本科差異不大，缺乏對實際情境的模擬和操作性，不適合高職學生的實際情況，使得學生課下預習和復習比較困難，學習效果不理想，增加了教材處理整合的難度。

三、課程教學應對措施探討

由于《房地產投資分析》課程具有分析方法多、計算量大，同時高職學生學習積極性不高，數學功底薄弱，要順利完成教學內容，并達到理想的教學效果，必須改進教學方法，完善教學內容。

（一）提高學生學習的積極性

《房地產投資分析》課程是一門技術經濟類課程，教師教學的首要任務就是調動學生學習的積極性。教師可以根據造成學生厭學的原因出發引導學生樹立學習的信心。比如，針對對房地產專業無興趣的學生，強調該專業的實用性和技術性，也可以從未來個人購買住房出發，吸引學生注意力。針對基礎薄弱的學生，一方面在課堂上反復回憶所學知識，加強學生對知識的理解，另一方面為學生樹立短期目標，有效提高學生學習自信心，對進步較大的學生適時給予鼓勵。

（二）有針對性地選擇教學內容

《房地產投資分析》課程課程教學內容的選擇要分清重難點和主次，精煉課程內容，簡化理論性較強的內容，合理指導學生學習。比如，對“房地產經營與估價”專業的學生，除學習房地產投資環境和區位分析外，應花大量時間與精力學習房地產投資經濟評價指標和財務分析指標，并通過課堂和課后的反復練習提高學生計算能力，而對于不確定性分析和風險分析，教師只對重要的方法進行介紹，鼓勵學生課下自學。而對其他如“證券投資與管理”專業的學生，學習的目的在于完善證券投資管理的知識體系，對具體房地產項目經濟和財務評價的計算要求不高，對于綜合性的案例可以鼓勵學生進行自學。

（三）注重教學與實際的關聯性

《房地產投資分析》課程不僅有助于完善房地產經營與估價專業學生的知識體系，更重要的是直接與學生就業相關，能夠增強學生就業的競爭力，因此，該課程應特別注意教學內容與實際的關聯性。在課程環境和區位分析部分，安排學生以小組為單位設計調研問卷，并調研所在城市的房地產市場供求狀況， 通過實地調研不僅能提高學生學習的積極性，也可以使學生對房地產市場有初步的認識。同時，可以配合調研內容，進行調研報告匯報演講，最大程度的鞏固其他課程的學習內容，激發學生學習潛能。另外，教師還可以帶領學生參觀售樓中心，通過觀察置業顧問的實際工作狀態，一方面增強學生對房地產投資的感性認識，另一方面了解購買者的實際需求。

（四）教學方法的多樣化

在《房地產投資分析》課程的實際教學中，教師應注重教學方法的多樣化，以期達到理想的教學效果。比如采用案例教學法，該方法將學生對經濟指標的學習設置在實際投資案例中，學生經過案例的實操訓練，掌握分析方法的同時，提高了分析問題和解決問題的能力。案例教學法在具體的實施中應注意案例的難易程度、學生的反饋情況，同時，教師一定要對案例有全面、透徹的認識，并針對學生練習情況給予歸納總結，使學生修正自己理解的偏差，建立對投資分析的全面認識。

四、結語

在高職“房地產經營與估價”專業知識課程體系中，《房地產投資分析》既是一門綜合要求高，實操性強的課程，也為《房地產估價》課程的學習奠定了學習基礎。為取得良好的教學效果，教師應有針對性地選擇教學內容，強調教學內容的實際性和教學方法的多樣性，增強學生動手實踐能力，提高學生知識的運用能力。

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