商業(yè)綜合體市場(chǎng)研究

前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇商業(yè)綜合體市場(chǎng)研究范文，相信會(huì)為您的寫作帶來(lái)幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

商業(yè)綜合體市場(chǎng)研究范文第1篇

關(guān)鍵詞：二線城市；空置率；城市發(fā)展

我們知道在近些年的發(fā)展中，很多二線城市的購(gòu)物中心以及百貨商場(chǎng)都以及倒閉或者面臨著倒閉的危機(jī)，這和二線城市商場(chǎng)空置率有著諸多聯(lián)系，并影響了城市的發(fā)展。據(jù)可靠數(shù)字表示，我們國(guó)家二線城市的商場(chǎng)空置率高達(dá)25%，集中體現(xiàn)在重慶、沈陽(yáng)、青島與廈門等幾個(gè)城市中，這些地區(qū)由于部分項(xiàng)目招商未達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期才造成空置率過(guò)高。對(duì)我們城市的發(fā)展起到了阻礙作用。所以我們更加要研究?jī)烧咧g的關(guān)系并改變現(xiàn)狀。

一、二線城市商場(chǎng)空置率高的原因

事實(shí)上，困擾商場(chǎng)的還不止是空置率，居高不下的租金、越來(lái)越多的商場(chǎng)以及國(guó)內(nèi)外復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)形式，以淘寶為代表的電商也在“電傷”實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

1.過(guò)高的租金壓力。在二線城市的環(huán)境地段，商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)著巨大的租金壓力，這些壓力會(huì)通過(guò)商品的售賣轉(zhuǎn)移到了消費(fèi)者的身上，這就使得商品價(jià)格升高，高租金最終轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，使得空置率的形成。

2.商場(chǎng)出現(xiàn)飽和。在二線城市的發(fā)展中，畢竟沒有一線城市的發(fā)展速度，但是商場(chǎng)的開發(fā)速度這幾年卻呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)，這就使得商業(yè)地產(chǎn)過(guò)度開發(fā)，逐漸的形成了商業(yè)地產(chǎn)泡沫。導(dǎo)致每個(gè)商場(chǎng)之間的距離很短，不利于商場(chǎng)的發(fā)展和城市的良好規(guī)劃。

3.網(wǎng)絡(luò)沖擊。據(jù)可靠數(shù)據(jù)顯示，因?yàn)槲覀儑?guó)家加入了WTO，經(jīng)濟(jì)受到了國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的雙重打擊，在加上近幾年電子商務(wù)的沖擊，就2014年一年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表示，我國(guó)二線城市的大型商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額普遍縮水1/3。

二、二線城市商場(chǎng)空置率過(guò)高對(duì)城市發(fā)展的影響

1.商業(yè)房租逐漸走低，不利于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。二線城市的商場(chǎng)空置率越來(lái)越高，直接導(dǎo)致城市的商場(chǎng)租金降低，從而牽動(dòng)其他房?jī)r(jià)以及租金的下調(diào)，不利于城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及GDP的持續(xù)增長(zhǎng)。

2.不利于城市綜合體的建設(shè)。可以說(shuō)，新的時(shí)代下城市綜合體的誕生使得城市建設(shè)向著多元化以及一體化的方向發(fā)展，主要集中打造集購(gòu)物、商務(wù)、酒店、住宅及娛樂等配套于一體的現(xiàn)代化城市綜合體，但是由于在二線城市中商場(chǎng)的空置率過(guò)高，影響了購(gòu)物中心的建設(shè)，不利于城市綜合體的打造。

3.不利于二線城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。過(guò)高的空置率最明顯的就是造成二線城市的城市用地的浪費(fèi)以及建筑施工的浪費(fèi)，并且對(duì)于今后的開發(fā)和利用提出了難題。這樣不利于二線城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

三、降低二線城市的空置率促進(jìn)城市發(fā)展的路徑和方法

1.政府方面。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，應(yīng)該在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮有型經(jīng)濟(jì)的積極作用，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的滯后性進(jìn)行不斷的調(diào)節(jié)，使得商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃和發(fā)展趨近于合理化，避免不必要的浪費(fèi)，阻礙了城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)并發(fā)揮政府信息提供的作用，針對(duì)某一個(gè)地區(qū)進(jìn)行調(diào)查研究，確保房地產(chǎn)信息監(jiān)測(cè)體系健全，市場(chǎng)信息對(duì)稱，避免流通不暢，引起大量空置的出現(xiàn)。

再看，我們的政府以及開發(fā)商要正視城市綜合體的存在，不能在開發(fā)的過(guò)程中貪多。最重要的是，我們的政府部門在綜合體規(guī)劃過(guò)程中，要充分尊重市場(chǎng)，從區(qū)域特點(diǎn)、市場(chǎng)容量和消費(fèi)水平等維度進(jìn)行規(guī)劃引導(dǎo)。尤其對(duì)于一些不適合城市綜合體發(fā)展的區(qū)域，應(yīng)拒絕出讓土地。在區(qū)域規(guī)劃之前先進(jìn)行詳盡的市場(chǎng)研究，可考慮與產(chǎn)業(yè)結(jié)合，或與城市歷史結(jié)合。做到具體問(wèn)題具體分析，不能沒有調(diào)查就直接下定論。

2.地產(chǎn)商方面。對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)商開說(shuō)，要在今后的開發(fā)中對(duì)商場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)周期的分析，避免由投資決策失誤引起的二線城市的房屋空置現(xiàn)象。與此同時(shí)，還要在開發(fā)之前就要對(duì)需求進(jìn)行主動(dòng)分析，以免因?yàn)橹饔^原因達(dá)到空置，浪費(fèi)了資源，阻礙城市的長(zhǎng)久發(fā)展。

同時(shí)，我們的開發(fā)商應(yīng)該明確一個(gè)理念，城市綜合體的創(chuàng)建不是一蹴而就的，是一個(gè)整體，是一個(gè)長(zhǎng)期的系統(tǒng)，所以我們的開發(fā)商要戒驕戒躁沖，要充分的考慮到目標(biāo)商業(yè)地產(chǎn)的定位、業(yè)態(tài)、人流等重要元素。另外，開發(fā)商必須對(duì)自身的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)、運(yùn)營(yíng)能力有充分的認(rèn)識(shí)，還要尊重城市氣質(zhì)，在城市本身的基礎(chǔ)上進(jìn)行商場(chǎng)的開發(fā)，而不是僅僅看到眼前利益。

本文經(jīng)過(guò)了詳細(xì)的論述，主要闡述了二線城市商場(chǎng)空置率高的原因、二線城市商場(chǎng)空置率過(guò)高對(duì)城市發(fā)展的影響以及降低二線城市的空置率促進(jìn)城市發(fā)展的路徑和方法等三大方面。筆者認(rèn)為二線城市的發(fā)展和二線城市的商場(chǎng)空置率有著負(fù)相關(guān)的聯(lián)系，也就是說(shuō)空置率越高，城市發(fā)展越受阻；空置率越低，城市發(fā)展越迅速。所以我們的二線城市要根據(jù)自身的發(fā)展?fàn)顩r，充分的尊重市場(chǎng)，并使得綜合體開發(fā)要結(jié)合城市發(fā)展，這樣才能有效的通過(guò)控制空置率使得城市的發(fā)展越來(lái)越成功。所以，筆者認(rèn)為在二線城市的發(fā)展過(guò)程中要以平穩(wěn)為主，因?yàn)槎€城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力畢竟沒有一線城市的強(qiáng)。所以一定要站在二線城市的發(fā)展歷史上看問(wèn)題，切記貪多圖快。

參考文獻(xiàn)：

[1]孫嶠，鄭思齊，劉洪玉.住宅空置統(tǒng)計(jì)的國(guó)際比較及借鑒意義[J].統(tǒng)計(jì)研究，2005.

[2]劉琳，劉長(zhǎng)濱.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然空置率確定方法的探討[J].數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究，2002.

[3]龔梅華，肖永培.商品房適度空置率判斷標(biāo)準(zhǔn)的探討[J].上海統(tǒng)計(jì)，1997.

[4]賈海.我國(guó)商品房空置率計(jì)算方法及合理區(qū)間研究[J].城市開發(fā)，2004.

商業(yè)綜合體市場(chǎng)研究范文第2篇

對(duì)此，眾多業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著3月份新入市樓盤的集中放量，尤其是位于東二環(huán)沿線具有高性價(jià)比住宅產(chǎn)品，如冠城?名敦道等項(xiàng)目的入市交易，將在一定程度上帶動(dòng)北京樓市回暖，市場(chǎng)供應(yīng)量和交易量有望再現(xiàn)雙高，同時(shí)價(jià)格持續(xù)平穩(wěn)上行。

東二環(huán)成2008熱點(diǎn)區(qū)域

雖然，近期對(duì)于“拐點(diǎn)論”的爭(zhēng)論沸沸揚(yáng)揚(yáng)，但是不少購(gòu)房人對(duì)于位于城市核心地段的高品質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目仍然充滿了投資信心。

此前，北京市國(guó)土資源局在《土地供應(yīng)計(jì)劃》中已明確規(guī)定：“二環(huán)內(nèi)不再新增除必須改造地區(qū)以外的住宅商品房用地供應(yīng)”，正是這一政策使二環(huán)內(nèi)的住宅用地更顯緊俏，也促進(jìn)了二環(huán)沿線房地產(chǎn)項(xiàng)目的保值升值潛力。

一位擁有多套房產(chǎn)的張先生就向記者表示，“由于京城房?jī)r(jià)長(zhǎng)期處于上升通道，在土地資源不可再生的現(xiàn)實(shí)下，地段上的稀缺性必將提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值。以冠城?名敦道所處的東二環(huán)為例，該區(qū)域不僅擁有不可再生的土地價(jià)值以及便利的交通環(huán)境，還可以享有近在咫尺的CBD區(qū)域的成熟配套。在此背景下，該區(qū)域的升值潛力已毋庸置疑，因此也增強(qiáng)了我在冠城?名敦道置業(yè)的信心。”

隨著東二環(huán)沿線住宅項(xiàng)目的基本開發(fā)完畢，使得該區(qū)域內(nèi)的環(huán)境與城市設(shè)施也在進(jìn)一步趨于完善。2008年1月7日，北京市發(fā)改委公布了2008年交通建設(shè)規(guī)劃，地鐵7號(hào)線和14號(hào)線將于年內(nèi)開工建設(shè)。根據(jù)記者的實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，地鐵7號(hào)線和14號(hào)線的開工建設(shè)，將激發(fā)這兩條軌道交通的交匯點(diǎn)――位于東二環(huán)內(nèi)的廣渠門區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?。而作?008年廣渠門區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多的在售項(xiàng)目，由冠城大通所投資興建的冠城?名敦道，以Midtown的全新產(chǎn)品規(guī)劃，無(wú)疑搶占了最佳的市場(chǎng)先機(jī)。

據(jù)悉，冠城?名敦道作為集“商業(yè)、辦公、居住”等于一體的多功能國(guó)際社區(qū)，總建筑面積近331276平方米，由近4.7萬(wàn)平方米寫字樓、約4.2萬(wàn)平方米商務(wù)公寓、近3.4萬(wàn)平方米國(guó)際名店商街、約8.3萬(wàn)平方米花園公寓和近375平方米酒店式服務(wù)公寓組成。

地理位置決定升值潛力

在近期京城房地產(chǎn)市場(chǎng)略顯低迷之際，于2007年10月底正式開盤的冠城?名敦道花園公寓，卻實(shí)現(xiàn)了一個(gè)月內(nèi)銷售率已逾80％的驚人佳績(jī)。冠城?名敦道之所以能夠受到市場(chǎng)的熱烈追捧，就在于項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和Midtown這一新的市場(chǎng)定位和復(fù)合，吸引了眾多消費(fèi)者的關(guān)注和認(rèn)可。

對(duì)此，不少業(yè)內(nèi)專家表示，由冠城大通開發(fā)的冠城?名敦道和SOHO中國(guó)開發(fā)的SOHO系列產(chǎn)品一樣，都是因?yàn)檫x擇在城市中心絕佳地理位置開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品，從而確保了項(xiàng)目受到市場(chǎng)的熱烈追捧。

以SOH0中國(guó)為例，其旗下的SOHO現(xiàn)代城、建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO等項(xiàng)目，無(wú)一例外都位于京城核心地段，為此不僅確保了產(chǎn)品在市場(chǎng)上的火爆行情，也確保了項(xiàng)目的升值潛力。比如，SOHO現(xiàn)代城2004年該項(xiàng)目的新房售價(jià)為8200元／平方米，而目前其二手房的價(jià)格已經(jīng)超過(guò)20000元／平方米，在短短的4年內(nèi)，該項(xiàng)目的升值率已高達(dá)144％。

而作為知名上市房企的冠城大通，也一直秉持在北京黃金地段開發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃。如其旗下開發(fā)的享譽(yù)北京的冠城園項(xiàng)目，以及位于北京東北三四環(huán)之間的太陽(yáng)星城，不僅確立了冠城大通在城市核心區(qū)域做精品工程的戰(zhàn)略布局，也確保了業(yè)主獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)。

在冠城大通邁向城市運(yùn)營(yíng)的發(fā)展道路上，冠城?名敦道作為北京廣渠門核心商圈的城市綜合體正式亮相北京市場(chǎng)，在繼承皇城文脈基礎(chǔ)之上，以Midtown的開發(fā)模式，在城市核心中建造“城市”，使城市國(guó)際化與多元化特質(zhì)得以持續(xù)發(fā)展。

在目前觀望情緒甚濃的市場(chǎng)行情下，冠城?名敦道依然得到了眾多購(gòu)房人的關(guān)注。一位近期去冠城?名敦道了解項(xiàng)目情況的王女士向記者表示，“北京作為中國(guó)的政治經(jīng)濟(jì)中心，其房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅是面向于北京本地購(gòu)房人，而是面對(duì)著全中國(guó)乃至世界的置業(yè)者，因此我對(duì)北京樓市充滿信心。特別是像冠城?名敦道這樣的位于城市核心地段的城市綜合體，將擁有良好的居住價(jià)值和升值潛力?！?/p>

絕版大戶型引領(lǐng)市場(chǎng)

隨著奧運(yùn)會(huì)的日益臨近，高檔房的需求將繼續(xù)增長(zhǎng)。在強(qiáng)勁的需求拉動(dòng)下，高檔房的售價(jià)及成交量，未來(lái)也會(huì)穩(wěn)步上揚(yáng)。另一方面，受“70％?90m2”政策的影響，2008年京城上市的新盤中，有2／3以上的項(xiàng)目有小戶型供應(yīng)，使得今年大戶型房屋上市數(shù)量明顯減少，促使了高檔房市場(chǎng)的升溫。在此背景下，位于城市中心地段的大戶型項(xiàng)目無(wú)疑成為了購(gòu)房人和投資者的關(guān)注焦點(diǎn)。

為了滿足廣大購(gòu)房人的置業(yè)需求，冠城?名敦道將于近期推出名敦花園公寓，其主力戶型為170～220m2三居、四居舒適型大宅，滿足居者身心雙重的舒適尺度要求，構(gòu)筑了高品質(zhì)的生活空間。

商業(yè)綜合體市場(chǎng)研究范文第3篇

在過(guò)去的一年，《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書》《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》、宏觀“貨幣從緊”、“限價(jià)令”、“限購(gòu)令”、“保障房建設(shè)”、“十二五”規(guī)劃、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、“老房貸套上新利率”、“房產(chǎn)稅”等等一系列政策措施席卷而來(lái)，在此調(diào)控大潮中，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外爭(zhēng)論不休，褒貶不一，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了最嚴(yán)厲、最飽受爭(zhēng)議的2011調(diào)控年。

在經(jīng)過(guò)系列調(diào)控之后，房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)成交量一路下行，許多房地產(chǎn)投資商開始看好商業(yè)地產(chǎn)，紛紛轉(zhuǎn)移陣地?！稗D(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)”似乎成為2011年國(guó)內(nèi)眾多一線住宅開發(fā)商的集體舞，連一貫以標(biāo)準(zhǔn)化住宅開發(fā)而著稱的地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科，也未能免俗。

2011年下半年，商業(yè)地產(chǎn)的投資優(yōu)勢(shì)從眾多投資產(chǎn)品中凸顯出來(lái)，也為不斷降溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一絲暖意。那么，商業(yè)地產(chǎn)既然再次成為開發(fā)商眼中的香餑餑，是否可以表明，在當(dāng)前形勢(shì)下，商業(yè)地產(chǎn)就是房地產(chǎn)行業(yè)的避風(fēng)港呢？龍年之際，南昌的商業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)一個(gè)什么樣的態(tài)勢(shì)？2012年，南昌商業(yè)地產(chǎn)又能否出現(xiàn)“龍?zhí)ь^”？讓我們一起回顧和展望一下2011年和2012年的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

回顧2011年 商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)代

《2011中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，排名前20名的開發(fā)商都進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，整個(gè)行業(yè)處于大發(fā)展和的時(shí)代。

2011年7月，萬(wàn)科旗下深圳公司推出“萬(wàn)科廣場(chǎng)”購(gòu)物中心品牌、“萬(wàn)科大廈”寫字樓品牌和“萬(wàn)科紅”社區(qū)商業(yè)品牌三大商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線，正式宣告萬(wàn)科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)由虛轉(zhuǎn)實(shí)。萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮去年還數(shù)次公開表示，未來(lái)5年，萬(wàn)科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資比例將提高到整體業(yè)務(wù)的20%。而在萬(wàn)科之前，保利地產(chǎn)(600048，股吧)、中海地產(chǎn)等昔日傳統(tǒng)住宅開發(fā)商，也紛紛矚目商業(yè)地產(chǎn)，高調(diào)增持商業(yè)地產(chǎn)投資比重。

作為商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的拳頭投資產(chǎn)品“紅谷灘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)SOHO公寓”，在去年限購(gòu)令后，便以不限購(gòu)、不限貸等優(yōu)勢(shì)，成為眾多投資者的投資首選。并以開盤當(dāng)天全面售罄的銷售盛況在南昌盛極一時(shí)。江西本土第一品牌開發(fā)商恒茂地產(chǎn)去年推出的城市綜合體恒茂夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)精裝SOHO，同樣一經(jīng)推出便成為了投資者的香餑餑。事實(shí)上，除了排名前20名的開發(fā)企業(yè)，其他有實(shí)力開發(fā)商也開始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)。目前商業(yè)領(lǐng)域的各種業(yè)態(tài)，如百貨、購(gòu)物、超市、家居、家電、餐飲等經(jīng)營(yíng)者，都有直接涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的。

展望2012年 商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)投資浪潮

對(duì)于2012年房地產(chǎn)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2012年房地產(chǎn)業(yè)仍屬于國(guó)家為經(jīng)濟(jì)放緩做貢獻(xiàn)，為國(guó)家調(diào)控GDP走勢(shì)的杠桿之一。房地產(chǎn)行業(yè)2012“崩盤”之說(shuō)的確有點(diǎn)過(guò)了，畢竟往年一個(gè)地方政府的財(cái)政收入有60%來(lái)自于房地產(chǎn)行業(yè)，政策也不會(huì)容許房地產(chǎn)行業(yè)崩盤。降，從目前市場(chǎng)態(tài)勢(shì)看來(lái)，可能性較大。專家預(yù)測(cè)，2012第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)深度調(diào)整，明年上半年是價(jià)格的實(shí)質(zhì)回歸，下半年是心理的合理回歸。

對(duì)于2012年商業(yè)地產(chǎn)能否延續(xù)2011年的火爆，大部分業(yè)內(nèi)人士還是很看好商業(yè)地產(chǎn)。中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)院長(zhǎng)黃瑜樂觀地指出，“未來(lái)一年，商業(yè)地產(chǎn)無(wú)論企業(yè)還是個(gè)人投資，都是很好的機(jī)會(huì)?！?/p>

在住宅開發(fā)商集體轉(zhuǎn)“商”的沖動(dòng)下，2012年伊始，商業(yè)地產(chǎn)逐步迎來(lái)新一輪“大干快上”的投資浪潮。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額同比增長(zhǎng)46.3%，2011年上半年，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額同比增長(zhǎng)18.6%，保持著快速高昂的發(fā)展勢(shì)頭。從數(shù)據(jù)上來(lái)看，當(dāng)前形成的這股商業(yè)潮流，是有根據(jù)的。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，全球前15名的房地產(chǎn)商大部分都擁有較多商業(yè)地產(chǎn)。多家地產(chǎn)公司持有商業(yè)物業(yè)的比例占總資產(chǎn)的60%～100%不等；香港一些房地產(chǎn)公司投資性物業(yè)的比例也達(dá)60%～85%。而我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)主要都是住宅開發(fā)。因此，從全球趨勢(shì)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)被逐漸重視，更多的資金會(huì)投入到商業(yè)地產(chǎn)中。也有人預(yù)言，2012年資本流向很可能向商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)集中。

按照目前城市化的進(jìn)程，每年大約有1500萬(wàn)~2500萬(wàn)人進(jìn)入城市，成為新的城市人口。這些至少每年要增加商業(yè)地產(chǎn)需求1500萬(wàn)到2000萬(wàn)平方米，而且在不斷地推進(jìn)不斷地增加，這給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)巨大前景。“十二五”規(guī)劃也把擴(kuò)大內(nèi)需放在首位，就是要提高消費(fèi)能力。有專家預(yù)測(cè)，中國(guó)可能在“十二五”規(guī)劃末期超越美國(guó)，成為世界第一大消費(fèi)市場(chǎng)。

而目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的整體持有率還不足5%，離20%的期望值很遠(yuǎn)。因此，商業(yè)地產(chǎn)還有一個(gè)較大的發(fā)展空間。前文也已提到，全球前15名的房地產(chǎn)商大部分都擁有較多商業(yè)地產(chǎn)。而我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)主要都是住宅開發(fā)。那么，更多的資金會(huì)投入到商業(yè)地產(chǎn)顯然已是大勢(shì)所趨。

但投資者也應(yīng)該了解的一點(diǎn)是，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整對(duì)商業(yè)地產(chǎn)影響較小是一種共識(shí)，但存在的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

目前形式下，商業(yè)地產(chǎn)并不是房地產(chǎn)行業(yè)的避風(fēng)港，因此也不可能成為開發(fā)商的救命稻草。當(dāng)然，對(duì)于個(gè)人投資者而言，考慮地段好或有發(fā)展?jié)摿Φ膶懽謽腔虻蛢r(jià)商鋪勝算更大。

受樓市調(diào)控影響，目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱現(xiàn)象，使融資環(huán)境持續(xù)惡化，這對(duì)新近轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商將面臨考驗(yàn)，這也意味著，眾多中國(guó)小開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)必須謹(jǐn)慎，而對(duì)一些運(yùn)作管理經(jīng)驗(yàn)成熟的企業(yè)，將會(huì)迎來(lái)整合機(jī)會(huì)。（據(jù)《江南都市報(bào)》）

布局商業(yè)地產(chǎn) 房企強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)

2011年出臺(tái)的限購(gòu)令將很多投資者隔在了房地產(chǎn)市場(chǎng)之外。大家本以為只有一年期限的“限購(gòu)”在2012年就能夠解禁，但沒想到政策延續(xù)，讓更多的投資者不得不將目光再次集中到了商業(yè)地產(chǎn)上。

商業(yè)地產(chǎn)占大型房企業(yè)績(jī)半壁江山，今年房企繼續(xù)推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目意圖明顯，專家警示泡沫風(fēng)險(xiǎn)。有跡象表明，2012年開發(fā)商布局商業(yè)地產(chǎn)以求助推其業(yè)績(jī)的意圖明顯。

商業(yè)地產(chǎn)為業(yè)績(jī)兜底

在住宅市場(chǎng)受到限購(gòu)影響之際，商業(yè)地產(chǎn)為房企去年的銷售業(yè)績(jī)提供較大支撐。

目前，合景泰富宣布其投資興建的廣州首家國(guó)際高端品牌度假酒店花都合景喜來(lái)登度假酒店正式營(yíng)運(yùn)，這是繼該公司在廣州開發(fā)東圃合景福朋喜來(lái)登酒店以及珠江新城W酒店之后的第三家酒店業(yè)務(wù)，顯示其不斷加速推進(jìn)酒店業(yè)務(wù)，支撐業(yè)績(jī)。

與合景泰富一樣，調(diào)控政策作用下，鑒于住宅市場(chǎng)疲軟，不少開發(fā)商通過(guò)投資和出售商用物業(yè)，加速資金的回籠。

越秀地產(chǎn)日前公布的2011年業(yè)績(jī)顯示，在其90億元的銷售業(yè)績(jī)中，商業(yè)地產(chǎn)超一半。而廣州保利今年銷售100億，五成貢獻(xiàn)來(lái)自商業(yè)地產(chǎn)部分。

而一直專注于住宅地產(chǎn)的萬(wàn)科，去年也走起“商住二八分”的產(chǎn)品策略，即20％的開發(fā)項(xiàng)目是商業(yè)物業(yè)。涉足商業(yè)地產(chǎn)，成為萬(wàn)科產(chǎn)品新戰(zhàn)略的重要變化。通過(guò)直接拿地、收購(gòu)項(xiàng)目等途徑，萬(wàn)科投入大約260億元開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。

再以合景泰富為例，2011年上半年，收入51.42億元，其中酒店?duì)I運(yùn)收入為約人民幣3400萬(wàn)元，較上年同期增長(zhǎng)53.8%。而2011年底，珠江新城公寓項(xiàng)目“天鑾”坐收21.08億元，及時(shí)為合景全年業(yè)績(jī)“兜了底”。

而保利、富力、合生、合景、珠江去年也都在商業(yè)地產(chǎn)投入相當(dāng)多的精力。

調(diào)控逼商業(yè)地產(chǎn)提速

大房企轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，并非完全是受到了政策的影響，其實(shí)早兩年已出現(xiàn)。但無(wú)可否認(rèn)的是，樓市調(diào)控使這一轉(zhuǎn)變步伐瞬間提速。

在地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟的寒冬里，商業(yè)地產(chǎn)像一枝梅花“凌寒獨(dú)自開”。2011年，廣州寫字樓價(jià)格終于擺脫長(zhǎng)年“商住倒掛”的陰影，甲級(jí)寫字樓最高報(bào)價(jià)達(dá)4萬(wàn)元/。

據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，過(guò)去一年廣州寫字樓總的吸納量達(dá)到30.4萬(wàn)平米，幾近歷史最高值。而2011年廣州甲級(jí)寫字樓租金在中心區(qū)域已經(jīng)漲至133元/，已接近2008年最高水平時(shí)的135元/。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2011年1-11月商業(yè)及辦公樓銷售面積和均價(jià)都呈10%以上增長(zhǎng)。辦公樓銷售額整體增長(zhǎng)20%，商業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)30%。

謹(jǐn)防滯銷風(fēng)險(xiǎn)

“未來(lái)一年，商業(yè)地產(chǎn)無(wú)論企業(yè)還是個(gè)人投資，都是很好的機(jī)會(huì)。”中國(guó)指數(shù)研究院院長(zhǎng)黃瑜表示。而世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松日前也認(rèn)為，2012年市場(chǎng)的亮點(diǎn)依舊在商業(yè)地產(chǎn)。

去年銷售業(yè)績(jī)得益于商業(yè)物業(yè)銷售的大幅增長(zhǎng)，越秀地產(chǎn)副總經(jīng)理朱晨日前透露，2012年，越秀仍將采用住宅和商用物業(yè)的組合拳來(lái)應(yīng)對(duì)調(diào)控，在商業(yè)地產(chǎn)上會(huì)著重打造航母型、高品質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目，今年銷售目標(biāo)還會(huì)有所增長(zhǎng)。

而保利計(jì)劃更將商業(yè)地產(chǎn)的投資比例逐步增大到總投資的30%。按保利地產(chǎn)的“十二五”規(guī)劃，到2015年將持有的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模提升至總資產(chǎn)的10%，一年的營(yíng)業(yè)收入計(jì)劃達(dá)到20億元－25億元。

有專家提醒，雖然2012年商業(yè)地產(chǎn)整體將繼續(xù)上漲，但期望短時(shí)間內(nèi)追逐超額利潤(rùn)顯然不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的投資線和回報(bào)期都比較長(zhǎng)。如果供應(yīng)量超過(guò)市場(chǎng)的消化能力，最直接的后果就是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的滯銷和堆積，最終仍然考驗(yàn)開發(fā)商的資金承受能力。

商業(yè)地產(chǎn)是不是下一個(gè)泡沫？

房企紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，是否醞釀著新一輪的泡沫？事實(shí)上，這并非杞人憂天。在中國(guó)銀監(jiān)會(huì)去年八月召開的2011年年中工作會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康公開表示，要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)保持“關(guān)注和警覺”。這是銀監(jiān)會(huì)首次在內(nèi)部全體會(huì)議上對(duì)商業(yè)地產(chǎn)貸款提出風(fēng)險(xiǎn)警示。

大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林此前也曾表示，商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型已經(jīng)錯(cuò)過(guò)最好時(shí)期。他認(rèn)為，現(xiàn)在轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商存在的問(wèn)題是，以前主動(dòng)轉(zhuǎn)型的好時(shí)機(jī)并沒有抓住，現(xiàn)在因?yàn)樽≌芟薅缓宥媳粍?dòng)轉(zhuǎn)型，勝算機(jī)會(huì)并不大。

住宅地產(chǎn)下滑 商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)銷售春天

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年12月25日，我國(guó)20個(gè)一、二線城市成交量合計(jì)為137.5萬(wàn)套，相比2010年全年少了23萬(wàn)套。從2011年部分地產(chǎn)的銷售數(shù)據(jù)上看，商業(yè)地產(chǎn)都占據(jù)了半壁江山。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，在全國(guó)范圍內(nèi)，2012年商業(yè)地產(chǎn)將搶占住宅地產(chǎn)的投資地位，成為很多家庭投資的首選。

從地產(chǎn)企業(yè)角度來(lái)看，很多公司在早些年就開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但是都沒有太好的收益。而今天，很多公司已經(jīng)開始慶幸，當(dāng)年提前進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，為今天打下了良好的基礎(chǔ)。他們用"恰好牢牢把握住了機(jī)會(huì)"來(lái)描繪現(xiàn)階段的商業(yè)地產(chǎn)。

收益大風(fēng)險(xiǎn)也大 投資要慎之又慎

商業(yè)地產(chǎn)到手后，如果其項(xiàng)目運(yùn)作方能夠如期運(yùn)作成功，投資者僅靠租金一項(xiàng)，就可以得到豐厚的收益。按照頭三年"6%、7%、8%"的回報(bào)率，真可以說(shuō)得上是"一個(gè)商鋪管三代人吃喝"。不過(guò)，同樣也有業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)地產(chǎn)投資必須謹(jǐn)慎又謹(jǐn)慎。它與住宅不一樣，如果一旦眼光不準(zhǔn)，或者項(xiàng)目運(yùn)作失敗，投資者將有可能損失慘重。

就有這樣一個(gè)例子可以給想盲目沖進(jìn)商業(yè)領(lǐng)域的投資者敲一個(gè)警鐘。位于東莞萬(wàn)江的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目華南MALL城，即是失敗的例子。

資料顯示，華南城MALL是由北大資源集團(tuán)成員機(jī)構(gòu)東莞三元盈暉投資發(fā)展有限公司投資的全球超大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也是中國(guó)首個(gè)集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化、運(yùn)動(dòng)七大特色主題區(qū)的超大型主題式購(gòu)物公園，主要面向珠三角地區(qū)市場(chǎng)。

據(jù)悉，華南城MALL其商業(yè)面積40多萬(wàn)平方米，總投資超過(guò)了25億元。華南城MALL試圖將家具、餐飲、大型游樂、電器等眾多業(yè)態(tài)糅合在一起。

那個(gè)位置不錯(cuò)，但不適合這么大的體量。所以現(xiàn)在都還沒有做起來(lái)，主要是因?yàn)橐?guī)劃不合理。所以進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)還需要小心謹(jǐn)慎才可以。（據(jù)搜房網(wǎng)）

收購(gòu)兼并來(lái)臨

隨著消費(fèi)力提升，商業(yè)地產(chǎn)空間擁有不可限量的增長(zhǎng)，表面看來(lái)這并沒有錯(cuò)，但市場(chǎng)巨大不等于沒有陷阱。

當(dāng)各方在熱烈議論2012年春節(jié)期間住宅市場(chǎng)的慘淡行情時(shí)，很少有人注意到，商辦市場(chǎng)的行情更加慘淡。而至少?gòu)娜ツ?2月開始，京滬穗深四大城市寫字樓市場(chǎng)銷售價(jià)格出現(xiàn)了全面下跌。

“國(guó)內(nèi)許多地區(qū)的商辦市場(chǎng)還處于發(fā)展的初期，必將經(jīng)歷市場(chǎng)分化的階段。二三線城市雖然擁有更具想象的空間，但踩到地雷的概率也更高?！标?yáng)光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司副總裁吳堯向本報(bào)記者直言，近幾年興起的這波商業(yè)地產(chǎn)投資，2012年或許會(huì)是一個(gè)“分水嶺”――這波商業(yè)地產(chǎn)的爭(zhēng)奪戰(zhàn)將勝負(fù)漸分，存在問(wèn)題的項(xiàng)目會(huì)加速暴露，隨之收購(gòu)兼并也將快速升溫。

不過(guò)，包括吳堯在內(nèi)的大部分受訪業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為“商辦市場(chǎng)目前依然值得繼續(xù)投入”。

商業(yè)地產(chǎn)頹勢(shì)初現(xiàn)？

上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)顯示，上周上海全市寫字樓成交5套、2505平米，環(huán)比前一周分別下跌90.9%和53.2%。春節(jié)期間上海商鋪、寫字樓的成交量也是深度下跌。

春節(jié)假期的特殊性和相對(duì)較短周期內(nèi)的市場(chǎng)成交特點(diǎn)，也許并不直接說(shuō)明相應(yīng)市場(chǎng)的真正走勢(shì)。不過(guò)，結(jié)合2011年底期間更長(zhǎng)時(shí)間段內(nèi)商辦市場(chǎng)的走勢(shì)卻不難發(fā)現(xiàn)，多個(gè)城市春節(jié)期間商辦成交的慘淡并非突然出現(xiàn)，而是前段行情的延續(xù)。

中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2011年12月，一線城市寫字樓市場(chǎng)供求回升，供應(yīng)量和銷售量均達(dá)到年內(nèi)的第二高位，但受價(jià)格持續(xù)高位及年底投資放緩等因素的影響，寫字樓銷售價(jià)格在當(dāng)年最后一個(gè)月全面下跌。同時(shí)，京穗深租金下調(diào)，二線城市租金則依然穩(wěn)中有升。

中原集團(tuán)研究中心經(jīng)理季峰認(rèn)為，12月價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整主要有兩方面因素，2011年六大城市寫字樓價(jià)格全年平均漲幅超過(guò)15%，短期面臨調(diào)整壓力；臨近年關(guān)，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不明朗，投資者開始放緩?fù)顿Y節(jié)奏，寫字樓價(jià)格相應(yīng)高位盤整。

同時(shí)，火熱全年的商辦土地市場(chǎng)，降溫跡象盡顯。統(tǒng)計(jì)顯示，剛剛過(guò)去的 1月，上海成交經(jīng)營(yíng)性地塊數(shù)僅6幅，其中4幅商辦用地全部以底價(jià)成交，其中3幅位于閔行莘莊、七寶商務(wù)區(qū)的樓板價(jià)均在6500元/平米左右。而2011年2月莘莊商務(wù)區(qū)內(nèi)1幅地塊成交樓板價(jià)達(dá)11129元/平米。同策咨詢研究中心分析師許之靜認(rèn)為，房地產(chǎn)信貸緊縮政策，令開發(fā)商很難投入大資金購(gòu)入商辦土地。

商辦開發(fā)企業(yè)的銷售策略也在悄然調(diào)整。2012年1月份上海174個(gè)在售寫字樓報(bào)價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年1月31日，上海2012年1月共有27個(gè)寫字樓項(xiàng)目報(bào)價(jià)發(fā)生變動(dòng)，報(bào)價(jià)下調(diào)的在售寫字樓項(xiàng)目明顯多于上漲項(xiàng)目。

不少業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，商辦市場(chǎng)近幾年的火爆，是否已悄然面臨高峰回落的態(tài)勢(shì)？

吳堯坦言，一些商業(yè)地產(chǎn)商日益出現(xiàn)發(fā)展的瓶頸?！疤貏e是2008年前后才開始大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，至少面臨著兩個(gè)瓶頸。首先是資本，緊縮信貸政策同樣影響到商業(yè)地產(chǎn)商；其次是人才，商業(yè)物業(yè)的迅速增加和競(jìng)爭(zhēng)的加劇，落后的管理團(tuán)隊(duì)開始疲于應(yīng)付。”

不過(guò)吳堯認(rèn)為，市場(chǎng)整體依然會(huì)繼續(xù)向上，尤其是優(yōu)勢(shì)大企業(yè)，還會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)追加投資，同時(shí)被淘汰者將加速出現(xiàn)，這是一個(gè)必然過(guò)程。

商業(yè)地產(chǎn)大戰(zhàn)2012 收購(gòu)兼并來(lái)臨

高力國(guó)際華東及西南區(qū)暨中國(guó)物業(yè)投資服務(wù)董事總經(jīng)理翁琳向本報(bào)表示，整個(gè)住宅市場(chǎng)可能會(huì)在今年出現(xiàn)15%-20%的回落，而商業(yè)地產(chǎn)，尤其是商鋪，投資回報(bào)率較高，未來(lái)將會(huì)有越來(lái)越多的投資者加大對(duì)零售物業(yè)的興趣。

高力國(guó)際最新《2011年第四季度上海零售物業(yè)市場(chǎng)研究報(bào)告》顯示，2011年第四季度上海投資市場(chǎng)表現(xiàn)十分活躍，寫字樓大宗交易頻現(xiàn)。

“大宗交易背后是商辦市場(chǎng)的易手，2012年開始，國(guó)內(nèi)主要市場(chǎng)的商辦物業(yè)換手率將明顯增加?！眳菆蝾A(yù)測(cè)。

吳堯的這一判斷與多家國(guó)際知名房地產(chǎn)服務(wù)商的認(rèn)識(shí)一致。高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)投資部董事葉成宇表示，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，位于核心位置的成熟有租金收入的物業(yè)是大多數(shù)投資客戶的首選，二三線城市購(gòu)物中心等零售物業(yè)也將是機(jī)構(gòu)客戶密切關(guān)注的收購(gòu)對(duì)象。預(yù)計(jì)2012年將是房地產(chǎn)開發(fā)商的整合年和并購(gòu)年，是許多房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的“2012”。

吳堯還表示，在2012年興起的這波商辦物業(yè)換手熱潮中，至少有兩個(gè)節(jié)點(diǎn)會(huì)出現(xiàn)接盤的主力。首先是港資及各類外資將趁機(jī)收購(gòu)，加大投資；其次則是國(guó)內(nèi)各類資本通過(guò)資本創(chuàng)新進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，例如中小資本通過(guò)基金等模式參與到商業(yè)地產(chǎn)的收購(gòu)中。

換手率增加的背后，是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的增加。

商業(yè)綜合體市場(chǎng)研究范文第4篇

合生創(chuàng)展執(zhí)行董事、副主席兼財(cái)務(wù)總監(jiān)張懿去年公開表示，預(yù)計(jì)2014年商業(yè)收入將占總收入的20%。但是截至去年底，合生創(chuàng)展的投資物業(yè)貢獻(xiàn)額僅2.5億港元，僅占業(yè)績(jī)的3%。物業(yè)投資、物業(yè)管理、酒店?duì)I運(yùn)三項(xiàng)也僅貢獻(xiàn)比重9%。然而，這么多年來(lái)，合生在商業(yè)地產(chǎn)的投入已經(jīng)超過(guò)了200多億元。合生在商業(yè)地產(chǎn)上的發(fā)展可謂是敗筆。

資產(chǎn)165億港元收益2.5億港元

實(shí)際上，合生創(chuàng)展轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)間不算太晚，早在2006年，合生創(chuàng)展就開始布局商業(yè)地產(chǎn)。在2006年的年報(bào)中，合生創(chuàng)展明確提及了商業(yè)地產(chǎn)：“本集團(tuán)目前擁有用作商業(yè)用途的土地儲(chǔ)備，未來(lái)逐步開發(fā)寫字樓、購(gòu)物中心等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，相信商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將為本集團(tuán)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流和客觀的投資回報(bào)率，并在未來(lái)幾年成為本集團(tuán)新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)?！?/p>

而早2007年6月，合生創(chuàng)展的商業(yè)地產(chǎn)部門即已成立，其主要側(cè)重點(diǎn)為高端別墅和商業(yè)地產(chǎn)。不過(guò)，合生創(chuàng)展的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)就一直潛伏著，并未有太大的動(dòng)靜。

有五大行人士向時(shí)代周報(bào)記者透露：“在2007年的時(shí)候，合生創(chuàng)展就希望攜手五大行在全國(guó)布局商業(yè)地產(chǎn)。但隨后的兩年里，合生創(chuàng)展商業(yè)地產(chǎn)雷聲大，雨點(diǎn)小?！?/p>

直到2010年，合生創(chuàng)展才加碼商業(yè)地產(chǎn)，并高調(diào)強(qiáng)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)路線。2010年3月，時(shí)任合生創(chuàng)展總裁的薛虎明確表示，2009年是合生創(chuàng)展高級(jí)商業(yè)地產(chǎn)的起步之年，在北京、上海、廣州等地有11個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)開發(fā)，部分項(xiàng)目將在2010年投入運(yùn)營(yíng)和招商。

合生創(chuàng)展內(nèi)部人士也證實(shí)：“集團(tuán)運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)很明確，即短平快的住宅項(xiàng)目迅速銷售回籠資金，而長(zhǎng)線持有的商業(yè)物業(yè)則產(chǎn)生持續(xù)且抗跌性強(qiáng)的租金收入?！?/p>

時(shí)代周報(bào)記者梳理合生創(chuàng)展的歷年財(cái)報(bào)中發(fā)現(xiàn)，2009年、2010年，合生創(chuàng)展的投資物業(yè)膨脹速度驚人。2008年，期內(nèi)投資物業(yè)資產(chǎn)為28.5億港元，但在2009年底卻驟升至83.8億港元，同比增長(zhǎng)近200%。僅從其2009年年報(bào)中統(tǒng)計(jì)，合生僅在北京的商業(yè)項(xiàng)目包括北京東方文華、北京德勝大廈、麒麟PLA商業(yè)旗艦廣場(chǎng)、世界村時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)、時(shí)代帝景商業(yè)綜合體。此外，近兩年正在熱銷的霄云路8號(hào)項(xiàng)目也還有40萬(wàn)平方米的商業(yè)體，粗略計(jì)算，合生在北京的商業(yè)項(xiàng)目面積就約有78萬(wàn)平方米。到了2010年底，合生創(chuàng)展的投資物業(yè)資產(chǎn)更是達(dá)到了154億港元，增幅也高達(dá)84%。

但是近兩年來(lái)，投資物業(yè)資產(chǎn)增幅明顯放緩并且還有所回落，2011年，合生創(chuàng)展的投資物業(yè)資產(chǎn)為166億港元，而到了2012年，卻為165億港元。

這或與合生商業(yè)帝國(guó)的朱氏兄弟2010年成立專門的商業(yè)管理公司有關(guān)。2010年上半年，由朱拉伊、朱孟依、朱慶伊三兄弟持有的合生創(chuàng)展、珠江地產(chǎn)以及珠光集團(tuán)聯(lián)手廣州惠潤(rùn)，組建了一支屬于自己的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，合作方廣州惠潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司由廣東鼎鼎大名的商業(yè)傳奇人物歐小衛(wèi)創(chuàng)建。當(dāng)時(shí)有消息稱，合生創(chuàng)展將從持有的大約1000萬(wàn)平方米商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃面積中，劃出200萬(wàn)-300萬(wàn)平方米歸雙方新成立的管理公司管理。

時(shí)代周報(bào)記者就商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)向合生創(chuàng)展發(fā)出采訪提綱，不過(guò)截至發(fā)稿前未獲回復(fù)。

去年，張懿就表示，未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目落成之后將會(huì)給集團(tuán)帶來(lái)很大的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)。預(yù)計(jì)2014年商業(yè)收入將占總收入的20%。但是，合生創(chuàng)展去年投資物業(yè)僅貢獻(xiàn)2.5億港元，占比僅為3%，而物業(yè)投資、物業(yè)管理、酒店?duì)I運(yùn)三項(xiàng)合計(jì)也僅貢獻(xiàn)9%。顯然，離20%的目標(biāo)還有一定差距。

難產(chǎn)的津京新城

朱孟依謀局商業(yè)地產(chǎn)是出于長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，但是卻曲高和寡，再加上高層震蕩，或多或少地影響了項(xiàng)目開發(fā)的周期。

之前曾有合生系內(nèi)部人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者爆料，“老板與管理層之間肯定是有矛盾的。老板從長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，執(zhí)意做商業(yè)，但是高層重視的是一年全部資金投入房地產(chǎn)的利潤(rùn)率回報(bào)，商業(yè)項(xiàng)目至少需要三至五年的時(shí)間才能見到回報(bào)，短期只有資本的投入，管理層是比較抵觸，因?yàn)樗麄兌疾恢雷约耗茏龆嗑?，他們都想在近期有一個(gè)價(jià)值的體現(xiàn)”。

合生創(chuàng)展最早的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是在2006年。當(dāng)年，合生創(chuàng)展便分別拿下了位于北京北二環(huán)和東二環(huán)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目合生德勝大廈和東方文華項(xiàng)目（即“合生國(guó)際大廈”），然而合生創(chuàng)展2012年年報(bào)顯示，而德勝大廈預(yù)計(jì)是在今年完工，東方文華項(xiàng)目雖已完工，但據(jù)知情者透露還處于招商階段。

以京津新城為例，這是合生創(chuàng)展打造的集居住、休閑、旅游、度假、酒店、商業(yè)配套為一體的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目，總共土地儲(chǔ)備面積為401萬(wàn)平方米。截至2011年底，合生創(chuàng)展在配套上就花費(fèi)16億元建設(shè)凱悅酒店、12億元建設(shè)大覺禪寺、5億元建設(shè)玉佛宮博物館、4億元建設(shè)溫泉度假村、10多億元建設(shè)北京科技大學(xué)天津?qū)W院和天津財(cái)經(jīng)大學(xué)珠江學(xué)院，還斥重金打造了一個(gè)27洞的高爾夫球場(chǎng)。加上其他配套，合生創(chuàng)展累計(jì)在京津新城投入達(dá)108億元。加上別墅的建設(shè)成本，合生創(chuàng)展在此砸下200多億元。

但截至2012年底，京津新城開發(fā)已超過(guò)9年，但僅完成23.7萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2014、2015年分別完成11.8萬(wàn)平方米、8793平方米，剩余約365.3萬(wàn)平方米要到2016年及以后才能完成。

TIT項(xiàng)目3年后才能完工

相似的例子還有廣州TIT項(xiàng)目。TIT項(xiàng)目分為科貿(mào)園和產(chǎn)業(yè)園，分別位于廣州海珠區(qū)和花都區(qū)，合生創(chuàng)展擁有65%的權(quán)益。

早在2010年8月18日，合生創(chuàng)展廣州公司與廣州紡織工貿(mào)集團(tuán)有限公司訂立合作協(xié)議，前者同意收購(gòu)廣州第一染織廠的65%權(quán)益及投資于該廠，代價(jià)總額為人民幣37.18億（據(jù)合作協(xié)議透露的數(shù)據(jù)）。幾天后的8月25日，合生創(chuàng)展公告稱，擬與廣州紡織工貿(mào)集團(tuán)共同參與開發(fā)廣州的科貿(mào)園項(xiàng)目，地塊原來(lái)為廣州紡織工貿(mào)集團(tuán)擁有，合生創(chuàng)展稱將會(huì)在該地塊掛牌出售時(shí)參與競(jìng)投，收購(gòu)?fù)恋丶绊氂枳①Y的總額以37.176億元人民幣為上限。

在去年，就傳出“TIT國(guó)際科貿(mào)園”即將動(dòng)工。該項(xiàng)目的開發(fā)土儲(chǔ)為79萬(wàn)平方米，規(guī)劃建設(shè)包括一座面積達(dá)20萬(wàn)平方米的超大型高端購(gòu)物中心、國(guó)際甲級(jí)寫字樓、國(guó)際五星酒店、高級(jí)酒店式公寓和高級(jí)SOHO公寓等。但是合生創(chuàng)展2012年年報(bào)顯示，TIT科貿(mào)園項(xiàng)目要到2016年及以后才能完工。

商業(yè)綜合體市場(chǎng)研究范文第5篇

“‘大虹橋’將形成上海西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎?！鄙虾Ｊ袥Q策咨詢委員會(huì)有關(guān)課題研究人員張?zhí)烀髟诮邮鼙究浾卟稍L時(shí)如是說(shuō)。專家表示，“大虹橋”的產(chǎn)生可謂是應(yīng)運(yùn)而生，浦東開發(fā)的十幾年極大地促進(jìn)了上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而從未來(lái)來(lái)看，浦西也需要有一個(gè)“抓手”，以形成東、西均衡發(fā)展的態(tài)勢(shì)。于是在這樣的背景下，“大虹橋”出現(xiàn)了。

也許有不少人會(huì)感到奇怪，當(dāng)“大虹橋”規(guī)劃還在醞釀時(shí)。為何就受到了社會(huì)的強(qiáng)烈關(guān)注，而這與“大浦東”建設(shè)的面世方式有著巨大的反差!張?zhí)烀饔昧艘痪涔旁?shī)來(lái)概括其受關(guān)注的原因：天生麗質(zhì)難自棄。他說(shuō)：“不管是從區(qū)位、人文環(huán)境還是物質(zhì)基礎(chǔ)等多方面條件來(lái)看，虹橋具有得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)?！?/p>

虹橋原本為國(guó)家第一批經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，定位于發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。已發(fā)展成為以外貿(mào)中心為特征的集展覽、展銷、辦公、商務(wù)、居住、餐飲、購(gòu)物等為一體的新興商貿(mào)區(qū)，并專設(shè)了涉外領(lǐng)館區(qū)。這成為發(fā)展“大虹橋”商務(wù)區(qū)雄厚的物質(zhì)基礎(chǔ)。而虹橋綜合交通樞紐的建設(shè)，則使虹橋成為長(zhǎng)三角人群進(jìn)入上海的第一站，巨大的客流量所蘊(yùn)含的商機(jī)是不容忽視的。

同時(shí)，從未來(lái)發(fā)展角度來(lái)看，專家預(yù)測(cè)到2020年長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)總量將達(dá)到12萬(wàn)億元。如此巨大的總量必然會(huì)將長(zhǎng)三角推向中國(guó)經(jīng)濟(jì)中心的地位，而這在客觀上也使得長(zhǎng)三角區(qū)域應(yīng)該存在一個(gè)能夠承載諸多功能的商務(wù)區(qū)，最合適的地方恰恰是虹橋。

上海市人民政府發(fā)展研究中心高騫進(jìn)一步認(rèn)為，“大虹橋”應(yīng)建設(shè)成為上海西部高能級(jí)城市中心和輻射長(zhǎng)三角的服務(wù)業(yè)中心。他表示，從上海發(fā)展歷程看，上海存在著一些城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡、東部和西部發(fā)展不平衡的問(wèn)題，受市中心輻射相對(duì)較少，缺乏高能級(jí)的城市中心。對(duì)此，高騫表示，“大虹橋”建設(shè)的一個(gè)重要使命就是要彌補(bǔ)這種不足，使得上海西部也有一個(gè)城市中心，當(dāng)然，也要成為連接長(zhǎng)三角和泛長(zhǎng)三角2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的中心。

總體框架已經(jīng)確定

面積達(dá)26.3平方公里的虹橋商務(wù)區(qū)無(wú)疑是“大虹橋”中的亮點(diǎn)。根據(jù)專家的描述，虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)將容納諸多功能，是上海發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要功能區(qū)域，同時(shí)也是上?！昂笫啦r(shí)期”經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力之源。在這樣的戰(zhàn)略布局框架下。根據(jù)規(guī)劃和功能定位，虹橋商務(wù)區(qū)建設(shè)將成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚區(qū)，上海國(guó)際貿(mào)易中心的核心功能區(qū)之一。其產(chǎn)業(yè)格局大體為以總部經(jīng)濟(jì)為核心。以高端商務(wù)商貿(mào)和現(xiàn)代物流為重點(diǎn)，以會(huì)展、商業(yè)等為特色，其他配套服務(wù)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。

同時(shí)，這里將會(huì)建設(shè)成為新興的生態(tài)環(huán)保城區(qū)。一位曾參與過(guò)虹橋商務(wù)區(qū)規(guī)劃調(diào)研的專家表示，區(qū)域內(nèi)將考慮新能源的利用。以及推廣節(jié)能技術(shù)，將虹橋商務(wù)區(qū)建設(shè)成為低碳排放示范區(qū)。

據(jù)悉，虹橋商務(wù)區(qū)將布局“一環(huán)、兩軸、三核、五區(qū)”。一環(huán)，指由公共綠地、防護(hù)綠地、河流水域等形成的生態(tài)綠環(huán)，是虹橋商務(wù)區(qū)生態(tài)品質(zhì)的保障。兩軸，指東西向空間發(fā)展軸和南北向空間發(fā)展軸，為這一區(qū)域發(fā)展的基本構(gòu)架。三核，指由東西向空間發(fā)展軸串聯(lián)的3個(gè)重要功能核心，其中，交通功能核心由虹橋機(jī)場(chǎng)西航站樓、鐵路虹橋站、軌道交通、公交巴士站和地下停車庫(kù)等構(gòu)成的樞紐功能綜合體，是虹橋商務(wù)區(qū)最重要的功能構(gòu)成要素和服務(wù)長(zhǎng)三角的重要通道；商務(wù)功能核心則位于交通功能核心西側(cè)，主要布局與樞紐功能密切相關(guān)、服務(wù)輻射長(zhǎng)三角的商務(wù)辦公、文化、交流功能，是虹橋商務(wù)區(qū)建設(shè)的活力之源；機(jī)場(chǎng)東片核心是指虹橋機(jī)場(chǎng)航站樓及周邊商業(yè)、商務(wù)、行政辦公等形成的片區(qū)功能核心，帶動(dòng)機(jī)場(chǎng)東片的改造和更新，完善加強(qiáng)樞紐服務(wù)功能。五區(qū)，指按照功能布局形成的核心區(qū)、虹橋機(jī)場(chǎng)、北片區(qū)、南片區(qū)、東片區(qū)等5個(gè)不同功能板塊。

在26.3平方公里范圍內(nèi)，規(guī)劃總建設(shè)規(guī)模約1100萬(wàn)平方米，其中對(duì)外交通規(guī)劃設(shè)施約300萬(wàn)平方米，商務(wù)辦公等公共設(shè)施約490萬(wàn)平方米。另外，為了給未來(lái)留下足夠的發(fā)展空間，有關(guān)部門考慮為虹橋商務(wù)區(qū)配備了60平方公里的商務(wù)功能拓展區(qū)，其建設(shè)時(shí)間安排在商務(wù)區(qū)之后。據(jù)了解。雖然商務(wù)功能拓展區(qū)與商務(wù)區(qū)的功能上是一致的，但在業(yè)態(tài)上也有一些調(diào)整，即在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的大框架下，有會(huì)議業(yè)態(tài)、酒店業(yè)態(tài)、商業(yè)業(yè)態(tài)、文化娛樂業(yè)態(tài)，包括會(huì)展業(yè)態(tài)。

地上地下三大通道

考慮到虹橋樞紐的客流集散功能，虹橋的交通狀況將會(huì)得到極大改善。根據(jù)規(guī)劃。虹橋綜合交通樞紐將把京滬高速鐵路站、城際軌道交通站、虹橋機(jī)場(chǎng)新航站樓等多種交通方式匯集于一體。未來(lái)樞紐內(nèi)各種交通方式的位置安排，都將最大限度方便乘客換乘。

便捷的軌道交通網(wǎng)絡(luò)在未來(lái)將會(huì)形成。在虹橋樞紐主體建筑內(nèi)的地下，將設(shè)置兩個(gè)城市地鐵車站。引入5條通往上海市區(qū)各個(gè)方向的地鐵線。根據(jù)《上海市城市軌道交通系統(tǒng)規(guī)劃》，樞紐地區(qū)規(guī)劃有軌道交通2號(hào)線、10號(hào)線、5號(hào)線、17號(hào)線、20號(hào)線經(jīng)過(guò)，形成“三橫兩縱”的布局結(jié)構(gòu)。共設(shè)置7座軌道交通車站。軌道交通2號(hào)線、10號(hào)線為正在建設(shè)的線路。5號(hào)線、17號(hào)線為近期規(guī)劃線路，20號(hào)線為遠(yuǎn)期規(guī)劃線路。在樞紐地區(qū)范圍內(nèi)采用地下線路形式。在虹橋樞紐區(qū)域范圍內(nèi)，還規(guī)劃了快速集散道路系統(tǒng)和配套設(shè)施：在主體建筑的東西兩側(cè)建有交通廣場(chǎng)，分別設(shè)有長(zhǎng)途高速巴士，公交車站和出租汽車場(chǎng)地，還配置了足夠的社會(huì)車輛停車場(chǎng)。

虹橋樞紐主體建筑內(nèi)的地下和地上分別設(shè)置了3條貫通整個(gè)建筑東西向的大通道，并有商業(yè)、餐飲等設(shè)施，讓乘客風(fēng)雨無(wú)阻地進(jìn)行各種交通方式的換乘。

對(duì)接長(zhǎng)三角發(fā)展

“‘大虹橋’不僅僅只是屬于上海的，而應(yīng)該是面向整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)?！比A頓經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)沈晗耀這么認(rèn)為。因此他認(rèn)為“大虹橋”商務(wù)區(qū)的發(fā)展如何與長(zhǎng)三角之間實(shí)現(xiàn)對(duì)接，是未來(lái)發(fā)展過(guò)程中必須考慮的一個(gè)重要課題。

為了更好地實(shí)現(xiàn)與長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈聯(lián)動(dòng)發(fā)展，他認(rèn)為應(yīng)該讓“大虹橋”更加具有開放性。那么這便要求“大虹橋”在現(xiàn)有體量的基礎(chǔ)上擴(kuò)大規(guī)模，以實(shí)現(xiàn)大范圍發(fā)展的設(shè)想。上海西部發(fā)展比較緩慢。許多地方依然為農(nóng)村，這反倒可以成為充分利用的資源，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)聯(lián)動(dòng)發(fā)展。不走城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展老路子，而是發(fā)展若干個(gè)衛(wèi)星城市，規(guī)模人口控制在30萬(wàn)50萬(wàn)人之間。每個(gè)衛(wèi)星城市具有獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)支撐，實(shí)現(xiàn)就業(yè)、居住一體化。并發(fā)展相對(duì)獨(dú)立的配套產(chǎn)業(yè)，如醫(yī)療、教育、商業(yè)等。各個(gè)衛(wèi)星城市可以通過(guò)軌道交通實(shí)現(xiàn)連接，獨(dú)立但并不孤立。他說(shuō)：“安亭可以建設(shè)成為國(guó)內(nèi)最大的汽車產(chǎn)業(yè)城，環(huán)淀山湖發(fā)展科技研發(fā)大學(xué)，在徐涇建設(shè)亞洲最大、設(shè)施最現(xiàn)代化的會(huì)展中心，余山依托國(guó)家級(jí)森林公園建設(shè)亞洲醫(yī)療康復(fù)中心。”

沈晗耀表示，“大虹橋”區(qū)域如果能夠在550平方公里的大范圍進(jìn)行發(fā)展，并成為長(zhǎng)三角的中心，這更加有利于與長(zhǎng)三角聯(lián)動(dòng)發(fā)展。他甚至建議采用“飛地經(jīng)濟(jì)”模式，在“大虹橋”劃出一定的區(qū)域，與周邊其他城市共同經(jīng)營(yíng)，以鼓勵(lì)江蘇，浙江的企業(yè)總部進(jìn)駐，“新加坡在蘇州建了新加坡城，又在天津聯(lián)合開發(fā)了天津生態(tài)城。上海為什么就不能在安徽建一座上海城呢?”他說(shuō)。

帶來(lái)的商機(jī)無(wú)限