房地產(chǎn)轉(zhuǎn)正個(gè)人總結(jié)

前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房地產(chǎn)轉(zhuǎn)正個(gè)人總結(jié)范文，相信會(huì)為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)正個(gè)人總結(jié)范文第1篇

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房;轉(zhuǎn)正;路徑

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2015年1月17日

一、引言

近幾年，我國住房市場(chǎng)需求旺盛，房?jī)r(jià)不斷攀升，城市土地價(jià)格也隨之上漲，而農(nóng)村土地價(jià)值與城市土地價(jià)值相比卻一文不值。在這樣的背景下，一方面部分城市周邊的村集體或農(nóng)民受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，不惜冒著法律風(fēng)險(xiǎn)以“新農(nóng)村建設(shè)”為幌子，興建小產(chǎn)權(quán)房;另一方面城市中生活的中低收入人群面對(duì)巨額房款，無力實(shí)現(xiàn)“住有所居”。由此，小產(chǎn)權(quán)房以其價(jià)格低廉與城市中低收入人群的住房購買能力正好實(shí)現(xiàn)了供需匹配，一時(shí)之間使小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)堪稱火暴。目前，小產(chǎn)權(quán)房在我國急速擴(kuò)展，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)造成了巨大影響。

2011年底，國家了《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》文件，明確了相關(guān)工作的重大政策問題。《意見》明確規(guī)定，對(duì)于借戶籍制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。小產(chǎn)權(quán)房是占用集體土地搞非農(nóng)業(yè)建設(shè)，并向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售的商品住宅，國家對(duì)這個(gè)問題有明確的規(guī)定，即城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村的宅基地建房，也不可以購買小產(chǎn)權(quán)房。該《意見》之后，國家要求各地對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行確權(quán)登記，但是對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的違法用地不允許發(fā)證，該行為是政府以強(qiáng)制政策文件的形式進(jìn)一步明確了小產(chǎn)權(quán)房的不合法性，進(jìn)一步向購房者闡述了小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)。

但目前政府僅就小產(chǎn)權(quán)房不合法性做出了提示，卻沒有對(duì)如何處理小產(chǎn)權(quán)房問題給出具體的處理辦法。針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題，雖然政府意識(shí)到了解決小產(chǎn)權(quán)房問題的迫切性，但該如何處理小產(chǎn)權(quán)房，目前缺乏合理的處理方案。一方面小產(chǎn)權(quán)房的大量存在有其客觀原因;另一方面小產(chǎn)權(quán)房問題背后涉及復(fù)雜的利益問題。不管是清理小產(chǎn)權(quán)房，還是“轉(zhuǎn)正”小產(chǎn)權(quán)房，都會(huì)損害部分人群的利益，政府難以做到“兩全”，難以判定該不該“轉(zhuǎn)正”小產(chǎn)權(quán)房。因此，本文擬從小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”出發(fā)，以研究小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”切實(shí)路徑為核心，分析小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”模式。期以設(shè)計(jì)出合理可行的小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”路徑，來為決策該不該“轉(zhuǎn)正”小產(chǎn)權(quán)房提供建議。

二、小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)

首先，依據(jù)非官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國小產(chǎn)權(quán)房建筑面積已達(dá)60多億平方米，這么大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因多種多樣。因此，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”不應(yīng)“一刀切”，應(yīng)分類轉(zhuǎn)正。于是，本文首先設(shè)立小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”前提，及小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)標(biāo)準(zhǔn)，確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房才能“轉(zhuǎn)正”。

其次，根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)法律法規(guī)，小產(chǎn)權(quán)房不合法的關(guān)鍵原因在于其土地不合法。因此，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)，以其用地性質(zhì)為核心確權(quán)標(biāo)準(zhǔn)。我國已建小產(chǎn)權(quán)房根據(jù)其所用的土地性質(zhì)分為三類：第一，在國有建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房;第二，在集體建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房，其中集體建設(shè)用地分為：公共設(shè)施用地、集體企業(yè)用地、農(nóng)村住宅用地（宅基地）;第三，在農(nóng)業(yè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房。為了保障我國18億畝耕地紅線，以及根據(jù)農(nóng)業(yè)用地必須農(nóng)用的土地管制原則，在農(nóng)業(yè)用地上所建小產(chǎn)權(quán)房不予確權(quán);根據(jù)最新農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地中的集體企業(yè)用地可以上市招拍掛，但其用地性質(zhì)是商務(wù)用地，因此在集體企業(yè)用地上所建小產(chǎn)權(quán)房也不予確權(quán)。

另外，小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)過程中，未辦理“五證一書”，缺乏相關(guān)質(zhì)量監(jiān)管，現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房存在質(zhì)量隱患，于是小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)還要對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行專業(yè)評(píng)估。根據(jù)目前房屋安全質(zhì)量評(píng)估規(guī)定，房屋質(zhì)量評(píng)級(jí)為C、D級(jí)為“危房”，因此質(zhì)量評(píng)級(jí)為C、D級(jí)房屋不予確權(quán)。（圖1）

三、確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”路徑選擇

首先，據(jù)國土部門統(tǒng)計(jì)，至2007年上半年，全國“小產(chǎn)權(quán)房”面積已經(jīng)達(dá)到66億平方米。小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模巨大，加之小產(chǎn)權(quán)房的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品房，從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)角度考慮，如果大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入市場(chǎng)流通，很可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成巨大沖擊，影響我國房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。因此，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”應(yīng)該考慮市場(chǎng)承受能力。目前，我國為緩解住房壓力，實(shí)行住房“雙軌制”，即商品房系統(tǒng)與保障性住房系統(tǒng)。如果單一的將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)入“商品房”，大量的小產(chǎn)權(quán)房流入二手房系統(tǒng)，商品房供應(yīng)突增，必然對(duì)商品房市場(chǎng)造成影響;如果單一的將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)入“保障性住房”，商品房需求劇降，同樣會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)不利。鑒于對(duì)我國住房市場(chǎng)考慮，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”應(yīng)是商品房、保障性住房多模式路徑發(fā)展。

其次，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”理應(yīng)補(bǔ)交費(fèi)用，而小產(chǎn)權(quán)房房主部分是社會(huì)中低收入人群，因此小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”路徑設(shè)置需考慮房主的經(jīng)濟(jì)承受能力。小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”成本在房主的經(jīng)濟(jì)承受能力之內(nèi)才能有效地調(diào)動(dòng)房主轉(zhuǎn)正小產(chǎn)權(quán)房的積極性。對(duì)于生活經(jīng)濟(jì)壓力較大的房主而言，如果將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”，“轉(zhuǎn)正”成本相對(duì)較高，他們很可能難以承受。對(duì)于處于農(nóng)村交通地理位置相對(duì)較差的這類小產(chǎn)權(quán)房而言，將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”，房主不僅要承受“轉(zhuǎn)正”成本帶來的經(jīng)濟(jì)壓力，同時(shí)如果房屋欲賣出，能否找到買家，能否實(shí)現(xiàn)房屋增值利益，這些都會(huì)為房主帶來“轉(zhuǎn)正”困擾。同時(shí)，農(nóng)村交通地理位置較差的這類小產(chǎn)權(quán)房，大多是屬于房主自住，不管是轉(zhuǎn)為“商品房”還是轉(zhuǎn)為“保障性住房”，都不能調(diào)動(dòng)房主積極性。這類房主只需要保障其房屋產(chǎn)權(quán)，以防被拆遷時(shí)經(jīng)濟(jì)利益受損。因此，從小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)際情況出發(fā)，為調(diào)動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房房主積極性，必須采取多模式的“轉(zhuǎn)正”路徑。

綜上，小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”路徑必須商品房模式與保障性住房模式并存。同時(shí)，在農(nóng)村交通地理位置較差的這類小產(chǎn)權(quán)房，情況特殊，沒有轉(zhuǎn)為“商品房”或“保障性住房”的意義，但需要保護(hù)房主的房屋所有權(quán)權(quán)益。

四、確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房多模式“轉(zhuǎn)正”程序

（一）商品房模式。小產(chǎn)權(quán)房占用土地中國有建設(shè)用地與集體建設(shè)用地的所有權(quán)者不同，所以小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”的程序，二者應(yīng)不相同。另外，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”就是將其不完全產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)為與商品房相當(dāng)?shù)暮戏ㄍ耆a(chǎn)權(quán)。因此，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”程序須以產(chǎn)權(quán)“轉(zhuǎn)正”為核心。

1、房屋所有權(quán)證。在國有建設(shè)用地上和集體建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房均沒有合法的房屋所有權(quán)證，而是“鄉(xiāng)產(chǎn)證”或者是與開發(fā)者簽訂的購房協(xié)議。商品房房屋所有權(quán)證則是在購房者支付完所有房地產(chǎn)交易費(fèi)用之后，并且房地產(chǎn)企業(yè)把商品房完整交付給購房者，才能向房地產(chǎn)交易部門申請(qǐng)領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》。與商品房拿證的程序相比，小產(chǎn)權(quán)房購房者支付了房款，并且使用了房屋，只是因?yàn)殚_發(fā)主體沒有按照合法程序?qū)Ψ课葸M(jìn)行開發(fā)而沒能使小產(chǎn)權(quán)房房主得到房屋所有權(quán)證，使房主支付了費(fèi)用，權(quán)益卻沒得到合法保護(hù)。因此，從保護(hù)小產(chǎn)權(quán)房房益出發(fā)，將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”時(shí)，房屋交易部門應(yīng)該頒發(fā)《房屋所有權(quán)證》。房屋所有權(quán)年限以小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)時(shí)，房屋質(zhì)量評(píng)估的安全使用年限為準(zhǔn)，計(jì)時(shí)起點(diǎn)為質(zhì)量檢測(cè)時(shí)，但從“鄉(xiāng)產(chǎn)證”頒發(fā)或簽訂購房協(xié)議時(shí)間至房屋所有權(quán)年限結(jié)束時(shí)間不超過商品房使用年限70年。

2、土地使用權(quán)證

（1）國有土地使用權(quán)證。在國有建設(shè)用地上建的這類小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”應(yīng)頒發(fā)《國有土地使用權(quán)證》，但由于這類小產(chǎn)權(quán)房沒有繳納土地出讓金，從政府利益角度來說，這類小產(chǎn)權(quán)房“欠”政府土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)。同時(shí)，房屋建設(shè)過程中沒有報(bào)建程序，而房屋使用者卻享受了公共基礎(chǔ)配套設(shè)施。

以商品房來講，土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)、房屋建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等，最終都是轉(zhuǎn)化為房?jī)r(jià)由購房者來承擔(dān)。因此，從利益平衡角度出發(fā)，房主選擇將其小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”，應(yīng)由房主承擔(dān)須補(bǔ)交的土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等。房主補(bǔ)交了“轉(zhuǎn)正”的稅費(fèi)之后，可取得《國有土地使用權(quán)證》。土地使用權(quán)年限與房屋所有權(quán)年限一致。

（2）集體土地使用權(quán)證。在部分集體建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”應(yīng)頒發(fā)《集體土地使用權(quán)證》，這類小產(chǎn)權(quán)房的土地使用成本雖在建房時(shí)補(bǔ)償給了農(nóng)民或村集體，但未繳納農(nóng)村土地使用相關(guān)稅費(fèi)、村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)。

同理，從政府利益講，房主須補(bǔ)交土地使用稅費(fèi)、村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)，才能獲取《集體土地使用權(quán)證》，土地使用權(quán)年限與房屋所有權(quán)年限一致。

3、商品房模式“轉(zhuǎn)正”程序圖。（圖2）

（二）保障性住房“產(chǎn)權(quán)共有”模式

1、保障性住房模式思考。從保障性住房角度來說，保障性住房除了其建設(shè)成本與商品房存在差異以外，其功能屬性是不同的。保障性住房主要是用于保障社會(huì)中低收入的住房困難人群的居住，因此小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”為保障性住房，理應(yīng)考慮保障性住房的功能屬性。事實(shí)上，居住在小產(chǎn)權(quán)房的人不完全能滿足保障性住房申請(qǐng)條件，但本文考慮小產(chǎn)權(quán)房可“轉(zhuǎn)正”為保障性住房，主要是基于以下幾點(diǎn)：第一，購買小產(chǎn)權(quán)房的人有部分是社會(huì)的中低收入人群，這部分人正是由于經(jīng)濟(jì)的原因，沒有能力購買商品房而迫于無奈購買的小產(chǎn)權(quán)房，因此這部分人群的現(xiàn)實(shí)情況和保障性住房的保障對(duì)象是有共通點(diǎn)的;第二，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的“產(chǎn)權(quán)共有”模式，小產(chǎn)權(quán)房房主不需要補(bǔ)繳費(fèi)用，而是將補(bǔ)繳的費(fèi)用轉(zhuǎn)換為政府持有的產(chǎn)權(quán)，但小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”為保障性住房后如果要退出房屋只能以保障性住房性質(zhì)進(jìn)行配租或者回購，這樣一來即便小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”了但也很難實(shí)現(xiàn)房屋的增值能力。因此，從經(jīng)濟(jì)利益角度來判斷，選擇將房屋“轉(zhuǎn)正”為保障房的房主，會(huì)更偏向于是經(jīng)濟(jì)能力不強(qiáng)的這類房主，即很可能會(huì)偏向于是社會(huì)中低收入的這類房主，這樣這類房主與保障性住房的覆蓋人群并不矛盾;第三，該模式涉及的社會(huì)公平問題，本文確定雙方產(chǎn)權(quán)比例的標(biāo)準(zhǔn)是以商品房成本投入為參照，因此小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”后，雖轉(zhuǎn)為了保障性住房，但其不享受保障性住房的土地劃撥和稅費(fèi)優(yōu)待，即保障性住房模式相當(dāng)于是為房主為社會(huì)中低收入人群而設(shè)計(jì)的一條出路，考慮其經(jīng)濟(jì)能力，以保障性住房形式保障其居住權(quán)，但不負(fù)責(zé)其房屋保值增值。

2、保障性住房模式“轉(zhuǎn)正”路徑。目前，北京保障性住房“產(chǎn)權(quán)共有”試點(diǎn)意見指出房屋產(chǎn)權(quán)由個(gè)人與政府出資比例為劃分依據(jù)，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。因此，本文購房者與政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“產(chǎn)權(quán)共有”的產(chǎn)權(quán)比例，以此意見為依據(jù)。

確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為保障性住房，房主不需要補(bǔ)交稅、費(fèi)，而是將原本需要補(bǔ)交的稅、費(fèi)轉(zhuǎn)為房屋產(chǎn)權(quán)（政府持有），房主將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)為另一部分房屋產(chǎn)權(quán)（房主持有），即政府與房主產(chǎn)權(quán)共有。

產(chǎn)權(quán)比例的確定依據(jù)房主需要補(bǔ)交的這部分稅、費(fèi)在同類商品房開發(fā)成本中所占的比例而定。因而，國有建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房，房主應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的稅、費(fèi)相對(duì)更多，這類小產(chǎn)權(quán)房選擇產(chǎn)權(quán)共有時(shí)，政府享有的產(chǎn)權(quán)比例應(yīng)相對(duì)更高;在部分集體建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房，房主應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的稅、費(fèi)相對(duì)更低，這一類小產(chǎn)權(quán)房選擇產(chǎn)權(quán)共有時(shí)，政府享有的產(chǎn)權(quán)比例相對(duì)更低。

房主與政府共有產(chǎn)權(quán)的擁有年限以小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)時(shí)，房屋質(zhì)量評(píng)估的安全使用年限為準(zhǔn)，計(jì)時(shí)起點(diǎn)為質(zhì)量檢測(cè)時(shí)，但從“鄉(xiāng)產(chǎn)證”頒發(fā)或簽訂購房協(xié)議時(shí)間至房屋所有權(quán)年限結(jié)束時(shí)間不超過商品房使用年限70年。（圖3）

（三）小產(chǎn)權(quán)房模式。考慮有部分小產(chǎn)權(quán)房位處農(nóng)村相對(duì)較差的交通地理位置，購房者屬于其他村的居民。這類小產(chǎn)權(quán)房房主一般為務(wù)農(nóng)人員，經(jīng)濟(jì)收入能力較差，轉(zhuǎn)為“商品房”會(huì)為其帶來嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)困擾，這類房主不會(huì)主動(dòng)“轉(zhuǎn)正”其小產(chǎn)權(quán)房。如果將這類小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為保障性住房，這類房屋也發(fā)揮不了其保障性作用。在考慮這部分小產(chǎn)權(quán)房存在的實(shí)際情況之下，這類小產(chǎn)權(quán)房可選擇保持原狀，由相關(guān)政府部門對(duì)這部分房屋的實(shí)際情況進(jìn)行鑒定，鑒定之后頒發(fā)房屋所有權(quán)證，以保證房主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。同時(shí)，設(shè)立獨(dú)立的小產(chǎn)權(quán)房管理系統(tǒng)，對(duì)這類小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行監(jiān)管。

這類小產(chǎn)權(quán)房鑒定標(biāo)準(zhǔn)：第一，用地為部分集體建設(shè)用地;第二，位于農(nóng)村交通地理位置差;第三，購房者屬于其他村農(nóng)民但房屋是用于自住。（圖4）

五、總結(jié)

首先，根據(jù)目前小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模及其形成原因的多樣性，確定了小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”應(yīng)設(shè)置條件，即對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)。其次，以小產(chǎn)權(quán)房用地性質(zhì)為確權(quán)標(biāo)準(zhǔn)核心，并輔以小產(chǎn)權(quán)房房屋質(zhì)量評(píng)估，設(shè)置了小產(chǎn)房具體的確權(quán)程序。其中，從用地性質(zhì)角度出發(fā)，由于農(nóng)業(yè)用地被占用會(huì)嚴(yán)重危及我國18億畝耕地紅線，并且根據(jù)土地管制原則農(nóng)業(yè)用地必須農(nóng)用，因此農(nóng)業(yè)用地上小產(chǎn)權(quán)房不予轉(zhuǎn)正。目前，農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的最新規(guī)定，集體企業(yè)用地可上市流轉(zhuǎn)，但其用地性質(zhì)為商業(yè)用地，因此集體企業(yè)用地上所建小產(chǎn)權(quán)房不符合用地性質(zhì)要求，不予確權(quán)。從房屋質(zhì)量角度出發(fā)，房屋質(zhì)量評(píng)級(jí)為C、D級(jí)，屬于危房，不予確權(quán)。綜上，小產(chǎn)權(quán)房用地性質(zhì)屬于國有建設(shè)用地、集體宅基地、集體公共建設(shè)用地，并且房屋質(zhì)量評(píng)級(jí)為A、B級(jí)房屋，均予以確權(quán)。

在小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)基礎(chǔ)上，依據(jù)我國目前住房供應(yīng)“雙軌制”，構(gòu)建了小產(chǎn)權(quán)房多模式“轉(zhuǎn)正”路徑。以商品房、保障性住房、小產(chǎn)權(quán)房為“轉(zhuǎn)正”路徑，分別設(shè)計(jì)了確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”程序。其中，商品房模式以“兩證”（房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證）為核心，設(shè)計(jì)了“轉(zhuǎn)正”的分步程序;保障性住房模式則以“產(chǎn)權(quán)共有”為核心，根據(jù)房主、政府雙方擁有房屋財(cái)產(chǎn)比重，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán);小產(chǎn)權(quán)房模式則是在考慮部分房屋的特殊性，經(jīng)對(duì)其交通地理位置、需求屬性進(jìn)行確認(rèn)后，對(duì)這類特殊小產(chǎn)房頒發(fā)房屋所有權(quán)證，保障房主房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)。

本文綜合考慮了小產(chǎn)權(quán)房形成背景，我國目前住房市場(chǎng)現(xiàn)狀，以多重選擇為核心，設(shè)計(jì)了多模式的小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”路徑，望能為推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房問題解決提供綿薄之力。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]王靜.“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的原因及對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響[J].山東土地資源，2010.5.

[2]王克群.小產(chǎn)權(quán)房的解決對(duì)策[J].廣東經(jīng)濟(jì)，2010.3.

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)正個(gè)人總結(jié)范文第2篇

【房地產(chǎn)銷售經(jīng)理計(jì)劃書一】

公司的發(fā)展是與整個(gè)公司的員工綜合素質(zhì)，公司的指導(dǎo)方針，團(tuán)隊(duì)的建設(shè)是分不開的。提高執(zhí)行力的標(biāo)準(zhǔn)，建立一個(gè)良好的銷售團(tuán)隊(duì)和有一個(gè)好的工作模式與工作環(huán)境是工作的關(guān)鍵。作為銷售經(jīng)理，為了我使我銷售部門的各方面的工作順利進(jìn)行，特作出20xx年工作計(jì)劃。

1、銷售目標(biāo)

今年的銷售目標(biāo)最基本的是做到月月有進(jìn)帳的單子。根據(jù)公司下達(dá)的銷售任務(wù)，把任務(wù)根據(jù)具體情況分解到每月，每周，每日;以每月，每周，每日的銷售目標(biāo)分解到各個(gè)銷售人員身上，完成各個(gè)時(shí)間段的銷售任務(wù)。并在完成銷售任務(wù)的基礎(chǔ)上提高銷售業(yè)績(jī)。

2、建立一支熟悉業(yè)務(wù)，而相對(duì)穩(wěn)定的銷售團(tuán)隊(duì)。

人才是企業(yè)最寶貴的資源，一切銷售業(yè)績(jī)都起源于有一個(gè)好的銷售人員，建立一支具有凝聚力，合作精神的銷售團(tuán)隊(duì)是企業(yè)的根本。在明年的工作中建立一個(gè)和諧，具有殺傷力的團(tuán)隊(duì)作為一項(xiàng)主要的工作來抓。

3、完善銷售制度，建立一套明確系統(tǒng)的業(yè)務(wù)管理辦法。

銷售管理是企業(yè)的老大難問題，銷售人員出差，見客戶處于放任自流的狀態(tài)。完善銷售管理制度的目的是讓銷售人員在工作中發(fā)揮主觀能動(dòng)性，對(duì)工作有高度的責(zé)任心，提高銷售人員的主人翁意識(shí)。

4、培養(yǎng)銷售人員發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)問題，不斷自我提高的習(xí)慣。

培養(yǎng)銷售人員發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)問題目的在于提高銷售人員綜合素質(zhì)，在工作中能發(fā)現(xiàn)問題總結(jié)問題并能提出自己的看法和建議，業(yè)務(wù)能力提高到一個(gè)新的檔次。

5、在地區(qū)市建立銷售，服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。

根據(jù)今年在出差過程中遇到的一系列的問題，約好的客戶突然改變行程，毀約，車輛不在家的情況，使計(jì)劃好的行程被打亂，不能順利完成出差的目的。造成時(shí)間，資金上的浪費(fèi)。

以上是我的銷售工作計(jì)劃，不妥之處，請(qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)和同志們批評(píng)指正。

【房地產(chǎn)銷售經(jīng)理計(jì)劃書二】

20xx年了，新年要有新氣象，在總結(jié)過去的同時(shí)我們要對(duì)新的一年一個(gè)好的計(jì)劃。我是一個(gè)從事工作時(shí)間不長，經(jīng)驗(yàn)不足的工作人員，很多方面都要有一定的要求，這樣才能在新的一年里有更大的進(jìn)步和成績(jī)。也對(duì)自己制定了房地產(chǎn)銷售部個(gè)人工作計(jì)劃，相信我會(huì)做得更好。

20xx年是我們地產(chǎn)公司發(fā)展非常重要的一年，對(duì)于一個(gè)剛剛踏入房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的新人來說，也是一個(gè)充滿挑戰(zhàn)，機(jī)遇與壓力的開始的一年。為了我要調(diào)整工作心態(tài)、增強(qiáng)責(zé)任意識(shí)、服務(wù)意識(shí)，充分認(rèn)識(shí)并做好廠房中介的工作。為此，在廠房部的朱、郭兩位同事的熱心幫助下，我逐步認(rèn)識(shí)本部門的基本業(yè)務(wù)工作，也充分認(rèn)識(shí)到自己目前各方面的不足，為了盡快的成長為一名職業(yè)經(jīng)紀(jì)人，我訂立了以下年度工作計(jì)劃：

一、熟悉公司的規(guī)章制度和基本業(yè)務(wù)工作。作為一位新員工，本人通過對(duì)此業(yè)務(wù)的接觸，使我對(duì)公司的業(yè)務(wù)有了更好地了解，但距離還差得很遠(yuǎn)。這對(duì)于業(yè)務(wù)員來講是一大缺陷，希望公司以后有時(shí)間能定期為新員工組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，以便于工作起來更加得心順手。

1、在第一季度，以業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)為主，由于我們公司正值開張期。間，部門的計(jì)劃制定還未完成，節(jié)后還會(huì)處于一個(gè)市場(chǎng)低潮期，我會(huì)充分利用這段時(shí)間補(bǔ)充相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)，認(rèn)真學(xué)習(xí)公司得規(guī)章制度，與公司人員充分認(rèn)識(shí)合作;通過到周邊鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)園實(shí)地掃盤，以期找到新的盤源和了解鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)廠房情況;通過上網(wǎng)，電話，陌生人拜訪多種方式聯(lián)系客戶，加緊聯(lián)絡(luò)客戶感情，到以期組成一個(gè)強(qiáng)大的客戶群體。

2、在第二季度的時(shí)候，公司已正式走上軌道，工業(yè)廠房市場(chǎng)會(huì)迎來一個(gè)小小的高峰期，在對(duì)業(yè)務(wù)有了一定了解熟悉得情況下，我會(huì)努力爭(zhēng)取盡快開單，從而正式轉(zhuǎn)正成為我們公司的員工。并與朱、郭兩經(jīng)理一起培訓(xùn)新加入的員工，讓廠房部早日成長起來。

3、第三季度的十一中秋雙節(jié)，并且，隨著我公司鋪設(shè)數(shù)量的增加，一些規(guī)模較大的客戶就可以逐步滲入進(jìn)來了，為年底的廠房市場(chǎng)大戰(zhàn)做好充分的準(zhǔn)備。此時(shí)我會(huì)伙同公司其他員工竭盡全力為公司進(jìn)一步發(fā)展做出努力。

4、年底的工作是一年當(dāng)中的頂峰時(shí)期，加之我們一年的廠房推界、客戶推廣，我相信是我們廠房部最熱火朝天的時(shí)間。我們部門會(huì)充分的根據(jù)實(shí)際情況、時(shí)間特點(diǎn)去做好客戶開發(fā)工作，并根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)節(jié)我部的工作思路。爭(zhēng)取把廠房工作業(yè)績(jī)做到最大化!

二、制訂學(xué)習(xí)計(jì)劃。做房地產(chǎn)市場(chǎng)中介是需要根據(jù)市場(chǎng)不停的變化局面，不斷調(diào)整經(jīng)營思路的工作，學(xué)習(xí)對(duì)于業(yè)務(wù)人員來說至關(guān)重要，因?yàn)樗苯雨P(guān)系到一個(gè)業(yè)務(wù)人員與時(shí)俱進(jìn)的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力。我會(huì)適時(shí)的根據(jù)需要調(diào)整我的學(xué)習(xí)方向來補(bǔ)充新的能量。工業(yè)知識(shí)、營銷知識(shí)、部門管理等相關(guān)廠房的知識(shí)都是我要掌握的內(nèi)容，知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆(在這方面還希望公司給與我們業(yè)務(wù)人員支持)。

三、加強(qiáng)自己思想建設(shè)，增強(qiáng)全局意識(shí)、增強(qiáng)責(zé)任感、增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)。積極主動(dòng)地把工作做到點(diǎn)上、落到實(shí)處。我將盡我最大的能力減輕領(lǐng)導(dǎo)的壓力。

以上，是我對(duì)20xx年的工作計(jì)劃，可能還很不成熟，希望領(lǐng)導(dǎo)指正。火車跑的快還靠車頭帶，我希望得到公司領(lǐng)導(dǎo)、部門領(lǐng)導(dǎo)的正確引導(dǎo)和幫助。展望20xx年，我會(huì)更加努力、認(rèn)真負(fù)責(zé)的去對(duì)待每一個(gè)業(yè)務(wù)，也力爭(zhēng)贏的機(jī)會(huì)去尋求更多的客戶，爭(zhēng)取更多的單，完善廠房部門的工作。相信自己會(huì)完成新的任務(wù)，能迎接20xx年新的挑戰(zhàn)。

【房地產(chǎn)銷售經(jīng)理計(jì)劃書三】

在已過去的20XX年里，做為一名房產(chǎn)銷售人員，我所在的銷售部在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確帶領(lǐng)下和各部門的積極配合下提前完成了全年的銷售任務(wù)。這一年全球的經(jīng)濟(jì)危機(jī)蔓延，房地產(chǎn)市場(chǎng)大落大起，整個(gè)銷售團(tuán)隊(duì)經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場(chǎng)從慘淡到火爆的過程。準(zhǔn)備明年在中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的背景下，銷售工作將充滿了機(jī)遇和挑戰(zhàn)。現(xiàn)制定20XX年房地產(chǎn)銷售個(gè)人工作計(jì)劃。

一、加強(qiáng)自身業(yè)務(wù)能力訓(xùn)練。在20XX年的房產(chǎn)銷售工作中，我將加強(qiáng)自己在專業(yè)技能上的訓(xùn)練，為實(shí)現(xiàn)20XX年的銷售任務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的基矗進(jìn)行銷售技巧為主的技能培訓(xùn)，全面提高自身的專業(yè)素質(zhì)。確保自己在20XX年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團(tuán)結(jié)積極的工作熱情。

二、密切關(guān)注國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及政策走向。在新的一年中，我將仔細(xì)研究國內(nèi)及本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，為銷售策略決策提供依據(jù)。目前政府已經(jīng)出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列政策，對(duì)20XX年的市場(chǎng)到底會(huì)造成多大的影響，政府是否還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)以確保實(shí)現(xiàn)20XX年的銷售任務(wù)，是我必須關(guān)注和加以研究的工作。

三、分析可售產(chǎn)品，制定銷售計(jì)劃、目標(biāo)及執(zhí)行方案。我在20XX年的房。產(chǎn)銷售工作重點(diǎn)是*公寓，我將仔細(xì)分析可售產(chǎn)品的特性，挖掘產(chǎn)品賣點(diǎn)，結(jié)合對(duì)市場(chǎng)同類產(chǎn)品的研究，為不同的產(chǎn)品分別制定科學(xué)合理的銷售計(jì)劃和任務(wù)目標(biāo)及詳細(xì)的執(zhí)行方案。

四、針對(duì)不同的銷售產(chǎn)品，確定不同的目標(biāo)客戶群，研究實(shí)施切實(shí)有效的銷售方法。我將結(jié)合20XX年的銷售經(jīng)驗(yàn)及對(duì)可售產(chǎn)品的了解，仔細(xì)分析找出有效的目標(biāo)客戶群。我將通過對(duì)工作中的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，以總結(jié)歸納出完善高效的銷售方法。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)正個(gè)人總結(jié)范文第3篇

一、200年的個(gè)人總結(jié)200年3月29--------5月5日即發(fā)陽光城見習(xí)秘書，5月6日------6月29日即發(fā)陽光城實(shí)習(xí)秘書，6月30日至今即發(fā)陽光城正式秘書！從3月29日加入公司分到陽光城項(xiàng)目部，或許就注定我一路走來是與感動(dòng)同行的！

（一）感動(dòng)的一年當(dāng)初是懷揣著一顆好奇的新進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)，端詳著那本吸引眼球的小畫冊(cè)走進(jìn)了鵬翔！踏進(jìn)陽光城的時(shí)候我還是被身邊忙碌的身影和一張張熱情洋溢的臉深深地吸引住了。接下來是專業(yè)技能的培訓(xùn)，正是他們對(duì)我無私的付出讓我第一次知道了我身上有那么多需要改正的缺點(diǎn)，也是第一次因?yàn)樽约簩W(xué)習(xí)不用心而哭泣。如果說當(dāng)初進(jìn)入鵬翔的時(shí)候還給自己留了很多選擇放棄的余地的話，那么短短的十天已經(jīng)徹底改變了我這個(gè)念頭！當(dāng)我不得不面臨抉擇的時(shí)候我的心是痛的！當(dāng)時(shí)正是我山東大學(xué)自學(xué)考試最后兩門專業(yè)科的攻堅(jiān)階段，關(guān)系著我今年能否順利畢業(yè)！當(dāng)時(shí)所有的人都鼓勵(lì)我要堅(jiān)持住，一定會(huì)有辦法的！最后馬經(jīng)理為我這個(gè)入司僅僅十天的見習(xí)人員請(qǐng)了十七天假回去復(fù)習(xí)考試，并且推遲了我的考核時(shí)間，而我清晰地知道公司允許的最長假期是七天！除了感動(dòng)或許沒有更好的詞來形容我的心情。其實(shí)這只是我生活的一個(gè)片段，但正是這些被愛包圍的片段讓我決定留下來！讓我快樂的工作和生活著！

（二）震撼的一年別人都說工作的第一年是對(duì)這個(gè)行業(yè)的了解時(shí)期，我在鵬翔在陽光城開始了對(duì)房地產(chǎn)的了解開始了對(duì)銷售的了解，可以用震撼兩個(gè)字來形容。在這之前對(duì)銷售的了解只能用壓力來做最好的詮釋語，加入公司才明白銷售的詮釋詞有很多：專業(yè)，激情，夢(mèng)想，快樂，壓力與動(dòng)力的并存，他們讓工作和生活變得如此生動(dòng)和有意義。4月25日我返崗的路上還在想象售樓處經(jīng)過半個(gè)月的整改肯定亂做了一團(tuán)，業(yè)績(jī)和談客肯定也得受不少影響，到了售樓處面對(duì)整潔的環(huán)境和大家臉上的笑臉我真的震驚了，當(dāng)看到目標(biāo)牌上的目標(biāo)由3000萬變成了5000萬的時(shí)候我簡(jiǎn)直不敢相信自己的眼睛，僅僅半個(gè)月他們送給了我一個(gè)傳奇，那是來自心靈深處的震撼！從那時(shí)起我開始暗暗下決心一定要好好學(xué)習(xí)，一定要留下來，一定要和大家在一起！6月份，大家共同制定了一個(gè)新的目標(biāo)在九月之前完成今年兩個(gè)億的目標(biāo)，對(duì)我這個(gè)剛剛進(jìn)入房地產(chǎn)的人來說這簡(jiǎn)直就是一個(gè)天文數(shù)字，憑著對(duì)大家的信任，我成了參加承諾的一分子，每個(gè)人都知道這是一個(gè)絕對(duì)的挑戰(zhàn)，大家每天都在竭盡全力去接受這個(gè)未知的挑戰(zhàn)，每天都信心百倍地做自己的工作，每天看著業(yè)績(jī)的變化，我的心是興奮的也被這樣的團(tuán)隊(duì)深深地震撼著！

（三）成長的一年秘書的崗位要求責(zé)任心極強(qiáng)，穩(wěn)重并且非常細(xì)心，還要具有一雙發(fā)現(xiàn)問題的眼睛！當(dāng)初我開始做秘書的時(shí)候，只有責(zé)任心能有點(diǎn)，其他的特質(zhì)基本都不具備，當(dāng)初聽到這些要求的時(shí)候面對(duì)這些優(yōu)秀的同事，自卑感是很強(qiáng)烈的，還清晰地記得第一天站在沙盤邊給馬經(jīng)理講沙盤腿不停地哆嗦，思路不斷卡殼的情景，但當(dāng)我下定決心和大家在一起的時(shí)候也就不再給自己留退路了，直到現(xiàn)在我還清晰地記得我的同事們對(duì)我工作的悉心指導(dǎo)，九個(gè)月始終能保持這樣的心態(tài)，他們的用心良苦我是不會(huì)忘記的！正是他們的愛和包容讓我不斷地反思，在反思與關(guān)愛中變得平靜，一點(diǎn)一點(diǎn)積累著自己的自信，慢慢穩(wěn)重起來，不再毛躁。也是這九個(gè)月的時(shí)間慢慢地養(yǎng)成了細(xì)心和謹(jǐn)慎這些必備的習(xí)慣！通過與大家的交流和對(duì)大家工作的觀察和分析，我開始學(xué)會(huì)了立足于秘書的本職工作更多地去思考，去總結(jié)！對(duì)秘書的工作不斷地完善！今年為公司培訓(xùn)了四個(gè)新人，留下一位，其余三位都因種種原因在通關(guān)之前離開，師不出徒是一件很嚴(yán)肅的事情也是一件很讓人心煩的事情，第一次代訓(xùn)新人沒有成功的失落至今仍謹(jǐn)記心間，當(dāng)初就覺得自己很笨，等心情平靜下來就學(xué)會(huì)了總結(jié)，不管他們是留下了還是選擇離開都給了我很多學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，讓我從他們的成功與失敗中慢慢地成長著！如果工作生活和自己的學(xué)習(xí)是息息相關(guān)的，那么我今年關(guān)于學(xué)習(xí)的私人計(jì)劃已經(jīng)順利完成，在這九個(gè)月期間，順利通過了山東大學(xué)法學(xué)自學(xué)的最后兩門專業(yè)課的學(xué)習(xí)，參加并通過了山大的學(xué)位論文答辯，參加并通過了學(xué)士學(xué)位英語的考試，學(xué)士學(xué)位已經(jīng)在辦理中！

二：計(jì)劃中的200不管是成功還是失敗，不管是淚水還是汗水，我們都曾為200努力過，付出過！翻過200的一頁寫上記憶的字跡，我依然是路上路上的一個(gè)行者！所以做好200的計(jì)劃是很重要的！

1、實(shí)現(xiàn)角色的轉(zhuǎn)變，二月轉(zhuǎn)崗做實(shí)習(xí)主任，三月轉(zhuǎn)正，年紅線業(yè)績(jī)目標(biāo)定為2000萬！

2、全面提升自己的專業(yè)，今年接觸的專業(yè)知識(shí)很少，明年這將是我的一個(gè)重點(diǎn)計(jì)劃，銷售的專業(yè)學(xué)習(xí)和建筑專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)齊頭并進(jìn)，每個(gè)方面讀兩本專業(yè)的書，能讓兩者靈活地結(jié)合并互為補(bǔ)充。讓自己早日成為一個(gè)真正的房地產(chǎn)人！

3、全面提升自己的溝通能力，這是我以前從來沒有意識(shí)到的一個(gè)問題，包括學(xué)習(xí)和客戶和開發(fā)商和同事之間的溝通！讀一本關(guān)于溝通技巧的書！而且把學(xué)習(xí)用心地貫穿到實(shí)際的生活中和工作中！

4、為公司培訓(xùn)兩個(gè)新人

！5、出去旅行一次，除了增加自己的閱歷之外，就是作為一次考察之旅，去更多感受一下建筑帶給我們心靈的震撼！加深對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)和學(xué)習(xí)！

6、工作之外的學(xué)習(xí)，把英語和法律的學(xué)習(xí)做為每天的必修科，主要是處于溫習(xí)鞏固類型的學(xué)習(xí)！

三、對(duì)公司的建議加入公司以來，和大家一起見證著公司的成長，也感受到了公司的變革和創(chuàng)新！為了積極響應(yīng)公司服務(wù)創(chuàng)品牌年的號(hào)召，我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)該從三方面綜合來做，公司內(nèi)部的人才機(jī)制完善和創(chuàng)新，對(duì)外包括對(duì)客戶的服務(wù)和對(duì)開發(fā)商的服務(wù)的轉(zhuǎn)變

1、服務(wù)創(chuàng)品牌年是需要全體對(duì)這一理念熟知并認(rèn)同的同事們共同努力，人，就成了一個(gè)核心，人才流失一直都是房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢(shì)，建議公司人力資源部，及時(shí)總結(jié)對(duì)人力資源的經(jīng)驗(yàn)，建立一整套健全的用人機(jī)制，比如前期的招聘適當(dāng)?shù)亟柚恍┞殬I(yè)測(cè)驗(yàn)，讓應(yīng)聘者從感性方面來展現(xiàn)自己的性格，也為基層培訓(xùn)提供一些根據(jù)，既可以節(jié)省一些培訓(xùn)的成本，又為項(xiàng)目部培訓(xùn)提供一些參考意見，變于培訓(xùn)期能有重點(diǎn)地培訓(xùn)！另外，人力資源不要和項(xiàng)目部脫節(jié)，要做好和基層員工的溝通工作，平時(shí)多了解一些項(xiàng)目部人員的真實(shí)想法，尤其做好有離職想法的員工的思想工作！不要等到員工已經(jīng)做好理智的充分準(zhǔn)備之后才發(fā)現(xiàn)問題所在！建議公司每年給員工一定的假期，既是給員工一些總結(jié)自己的機(jī)會(huì)也是給員工一些和家里人共處的空間！

2、建議公司重視操盤的正規(guī)化和程序化，對(duì)開發(fā)商的服務(wù)一直都是我們的一個(gè)核心工作，開發(fā)商之所以會(huì)請(qǐng)專業(yè)的營銷機(jī)構(gòu)來做銷售無非是因?yàn)閷I(yè)和正規(guī)！現(xiàn)在的專業(yè)的營銷機(jī)構(gòu)也越來越多，要想創(chuàng)出品牌就必須是能走在行業(yè)前面的精英中的精英！五年中咱門公司做的項(xiàng)目也已經(jīng)不少，項(xiàng)目種類也很多，建議每個(gè)項(xiàng)目做完后，項(xiàng)目全員參與針對(duì)平時(shí)存在和發(fā)現(xiàn)的問題做出總結(jié)，形成一套完整的操盤程序，并細(xì)化到每一個(gè)細(xì)節(jié)，公司分類存檔作為經(jīng)理學(xué)習(xí)和溝通的一個(gè)橋梁，資源共享，同時(shí)也可以成為基層員工汲取經(jīng)驗(yàn)和學(xué)習(xí)的一個(gè)很好的資源。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)正個(gè)人總結(jié)范文第4篇

關(guān)鍵詞：新員工培訓(xùn)；需求分析；文化培訓(xùn)

新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來，使組織生存的環(huán)境變得更加復(fù)雜多變，這對(duì)企業(yè)的人力資源管理提出了新的要求。新員工培訓(xùn)作為員工融入企業(yè)的開始，其有效性的大小直接影響著新員工實(shí)現(xiàn)從“局外人”向“企業(yè)人”轉(zhuǎn)變的步伐。本文以X公司新員工培訓(xùn)體系為例，就其新員工培訓(xùn)體系存在的問題及改進(jìn)措施進(jìn)行深入的探討和研究，希望通過本文的分析，能夠?qū)ζ湫聠T工培訓(xùn)體系的完善有所幫助。

X公司是我國房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的知名企業(yè)，專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及物業(yè)管理等業(yè)務(wù)。當(dāng)前公司在職員工100余人，隸屬于項(xiàng)目管理部、財(cái)務(wù)管理部等18個(gè)部門，公司總經(jīng)理對(duì)18個(gè)部門實(shí)行全面領(lǐng)導(dǎo)。本次的新員工培訓(xùn)主要由人力資源部組織實(shí)施，并由公司其他部門協(xié)助完成。

一、新員工培訓(xùn)現(xiàn)狀

公司現(xiàn)有新員工培訓(xùn)體系由培訓(xùn)需求分析、計(jì)劃制定、實(shí)施和效果評(píng)估四大環(huán)節(jié)組成。在培訓(xùn)需求方面，人力資源部門根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略和培訓(xùn)環(huán)境，結(jié)合不同類型新員工的特點(diǎn)，確定新員工培訓(xùn)目標(biāo)，并制定具體計(jì)劃，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，予以實(shí)施。公司充分利用總部資源，依托總部和本公司共同完成新員工的培訓(xùn)工作。

X公司的新員工主要包括應(yīng)屆畢業(yè)生和社會(huì)招聘人員。公司根據(jù)不同類型的新員工制定了不同的培訓(xùn)方案。由總部對(duì)社會(huì)招聘的新員工進(jìn)行入職前的綜合培訓(xùn)，包括：企業(yè)介紹、項(xiàng)目參觀、拓展訓(xùn)練、領(lǐng)導(dǎo)座談等；組織應(yīng)屆畢業(yè)生進(jìn)行入職前軍事訓(xùn)練、項(xiàng)目工地基層鍛煉和試用期上崗實(shí)習(xí)。在上崗實(shí)習(xí)期間，新員工會(huì)接受公司的職場(chǎng)培訓(xùn)以及相應(yīng)的崗位工作流程和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，屆時(shí)會(huì)有師傅指導(dǎo)新員工進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)工作，公司也會(huì)開放網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)供新員工自主學(xué)習(xí)。

X公司的人力資源部門負(fù)責(zé)新員工培訓(xùn)的全程指導(dǎo)和監(jiān)督。公司對(duì)新員工的培訓(xùn)做出了明確的培訓(xùn)計(jì)劃和考勤管理等紀(jì)律要求，新員工入職培訓(xùn)的實(shí)施也嚴(yán)格按照紀(jì)律執(zhí)行，從而確保培訓(xùn)工作的順利完成。在培訓(xùn)過程中，人力資源部會(huì)通過入職培訓(xùn)考試、試用期綜合評(píng)估等方式對(duì)新員工進(jìn)行全面考核。

X公司通過業(yè)績(jī)考核情況、網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)管理、試用期綜合評(píng)估等方式收集新員工培訓(xùn)效果評(píng)估所需的反饋。此外，人力資源部門也會(huì)在培訓(xùn)過程中及時(shí)與新員工進(jìn)行溝通和交流，了解新員工對(duì)培訓(xùn)的滿意程度和對(duì)培訓(xùn)提出的想法和要求。人力資源部會(huì)結(jié)合調(diào)查反饋，在適應(yīng)公司發(fā)展的基礎(chǔ)上，充分滿足廣大新員工的培訓(xùn)需求。

二、新員工培訓(xùn)體系問題分析

缺乏系統(tǒng)的新員工培訓(xùn)需求分析，總分公司新員工培訓(xùn)脫節(jié)。X公司的新員工培訓(xùn)依托于總部和本公司共同完成。新員工常反應(yīng)在總部接受的培訓(xùn)沒什么針對(duì)性，培訓(xùn)后沒什么收益。而本公司針對(duì)新員工的工作現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)，往往只關(guān)注于工作完成的情況和員工個(gè)人的發(fā)展問題，很少考慮公司的發(fā)展戰(zhàn)略。以上問題正是由于缺乏系統(tǒng)的新員工培訓(xùn)需求分析，從而造成總部培訓(xùn)與本公司的培訓(xùn)相互脫節(jié)。

企業(yè)文化培訓(xùn)不足。X公司的新員工多為新畢業(yè)的大學(xué)生，如果他們?cè)谶M(jìn)入企業(yè)之初就對(duì)企業(yè)的文化和理念持有看法，就很難全身心的投入到工作中，組織的整體效率也必將會(huì)受到影響。然而當(dāng)新員工談到企業(yè)文化的培訓(xùn)時(shí)，一致認(rèn)為他們僅僅在總部接受了集中的文化培訓(xùn)，回到工作現(xiàn)場(chǎng)卻很少有人強(qiáng)調(diào)企業(yè)文化，他們?cè)趯?shí)際工作中也很少去踐行企業(yè)文化要求的行為標(biāo)準(zhǔn)。

試用期上崗實(shí)習(xí)管理不夠規(guī)范，轉(zhuǎn)正程序形同虛設(shè)。新員工常抱怨在上崗培訓(xùn)期間接觸不到核心業(yè)務(wù)、帶教師傅不負(fù)責(zé)任等問題。此外，新員工試用期沒有科學(xué)的考核評(píng)價(jià)體系和淘汰機(jī)制，新員工的上級(jí)和同事對(duì)其進(jìn)行試用期間的綜合評(píng)估的內(nèi)容全部是開放性問題，缺少可量化的考核標(biāo)準(zhǔn)，很多情況下，試用期新員工的轉(zhuǎn)正工作只成了走過場(chǎng)的程序，根本沒有真正踐行優(yōu)勝劣汰。

三、新員工培訓(xùn)體系改進(jìn)措施

系統(tǒng)分析培訓(xùn)需求，順暢總分公司新員工培訓(xùn)銜接機(jī)制。筆者建議X公司通過SWOT分析了解自身的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，確定實(shí)現(xiàn)未來戰(zhàn)略所需要的企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。人力資源部可通過對(duì)工作說明書的全面解讀，以及與各業(yè)務(wù)主管的充分溝通，確定崗位勝任力模型與任職資格管理體系，確認(rèn)出新員工培訓(xùn)中應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的知識(shí)、技能與素質(zhì)要求。此外，公司在培訓(xùn)前要與新員工進(jìn)行充分的溝通，了解他們的心理訴求和職業(yè)生涯發(fā)展規(guī)劃，確定有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)與員工雙贏的新培訓(xùn)計(jì)劃。

鑒于企業(yè)文化對(duì)員工的同化作用是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，不可一蹴而就，因此建立文化培訓(xùn)的長效機(jī)制勢(shì)在必行。筆者建議X公司通過總部的文化培訓(xùn)實(shí)現(xiàn)新員工對(duì)企業(yè)文化的整體認(rèn)識(shí)；協(xié)調(diào)企業(yè)目標(biāo)與個(gè)人目標(biāo)，建立企業(yè)與個(gè)人共同的職業(yè)生涯愿景，確定新員工KPI指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)的層層落地；營造符合企業(yè)文化的組織氛圍，讓新員工在實(shí)際工作中強(qiáng)化和加深對(duì)企業(yè)文化的理解和認(rèn)同。

規(guī)范新員工試用期管理。鑒于培訓(xùn)過程的復(fù)雜性，人力資源部要牽好頭，與業(yè)務(wù)部門積極配合，明確各自責(zé)任，指導(dǎo)用人部門加強(qiáng)對(duì)新員工試用期的培養(yǎng)管理。細(xì)化對(duì)帶教師傅的考核要求和激勵(lì)措施，如規(guī)范帶教師傅選拔程序、組織帶教師傅集中培訓(xùn)等。此外，為規(guī)范轉(zhuǎn)正程序，筆者對(duì)新員工轉(zhuǎn)正流程作如下建議：新員工自我總結(jié)――導(dǎo)師評(píng)價(jià)――部門評(píng)價(jià)――人力資源部測(cè)試考評(píng)――人力資源部訪談考評(píng)――報(bào)批轉(zhuǎn)正――考評(píng)資料歸檔。設(shè)置可量化的考核標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)設(shè)計(jì)評(píng)估量表，對(duì)于非測(cè)試性的考核評(píng)價(jià)量表應(yīng)兼顧開放式題型與非開放式題型，并以非開放式題型為主，提高評(píng)估的客觀性。

X公司在多年的實(shí)踐和探索的基礎(chǔ)之上，已經(jīng)逐漸建立了一套獨(dú)具特色且行之有效的新員工培訓(xùn)體系，但其中仍存在一些問題。要想解決這些問題需要詳細(xì)分析本公司的實(shí)際情況來制定相應(yīng)對(duì)策。相信在公司人力資源部門和業(yè)務(wù)部門的共同努力下，按照上述對(duì)策改善新員工培訓(xùn)體系，X公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力必將有一個(gè)很大的提升。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔣園園，“企業(yè)培訓(xùn)效果評(píng)估存在的問題及對(duì)策分析 ”，《經(jīng)濟(jì)管理者》，2011年21期

[2]靳明惠，“關(guān)于加強(qiáng)新員工試用期管理的思考”，《統(tǒng)計(jì)與管理》，2011年04期

[3]張戎，“企業(yè)文化在新員工崗前培訓(xùn)中的地位和作用”，《新聞導(dǎo)刊》，2008年04期

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)正個(gè)人總結(jié)范文第5篇

政策底部已經(jīng)顯現(xiàn)。5月中下旬，溫總理連續(xù)召開兩次會(huì)議，表示要加大預(yù)調(diào)微調(diào)的力度，把穩(wěn)增長放在更加重要的位置。政策刺激能夠給予市場(chǎng)一定的信心。然而，對(duì)政策能否兌現(xiàn)存在很大分歧，因而市場(chǎng)表現(xiàn)得非常糾結(jié)，沒有明確方向。

經(jīng)濟(jì)底的呈現(xiàn)，經(jīng)常讓偏好“右側(cè)”的投資者寬心。判斷經(jīng)濟(jì)底得非常謹(jǐn)慎，緣于宏觀數(shù)據(jù)有時(shí)會(huì)反復(fù)，而若只看中微觀數(shù)據(jù)，又會(huì)有“只見樹木，不見森林”之惑。我們應(yīng)該把宏觀數(shù)據(jù)和中微觀數(shù)據(jù)相聯(lián)結(jié)來判斷經(jīng)濟(jì)底。

盈利底的出現(xiàn)最讓投資者放心，不過盈利底通常會(huì)稍晚于經(jīng)濟(jì)底。盈利底出現(xiàn)時(shí)股市往往已走出一輪較大行情，因?yàn)樵诮?jīng)濟(jì)底出現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)情緒就會(huì)明顯好轉(zhuǎn)。盈利底的出現(xiàn)讓先期買入的投資者歡呼雀躍，讓前期謹(jǐn)慎的投資者后悔不迭。

在我們眼里，對(duì)市場(chǎng)而言，政策底是先導(dǎo)，經(jīng)濟(jì)底是基礎(chǔ)，盈利底是確認(rèn)。由于市場(chǎng)底通常是介于政策底和經(jīng)濟(jì)底之間，本文我們重點(diǎn)推導(dǎo)當(dāng)前時(shí)期從政策底到經(jīng)濟(jì)底的演繹過程，深入研究宏觀底、中觀底與市場(chǎng)的關(guān)系。

政策相機(jī)抉擇，單靠基建不夠

我們將目前今年已出臺(tái)的穩(wěn)增長政策與2008年相比較，可以看出政策力度遠(yuǎn)不如2008年。2008年底至2009年，面對(duì)次貸危機(jī)造成的巨大負(fù)面沖擊，政府一方面繼續(xù)加大基建，另一方面放松房地產(chǎn)調(diào)控，輔之以汽車、家電等刺激政策，將總需求大幅拉升。而今年的政策放松是漸進(jìn)的，主要集中在基建上，家電和汽車的刺激力度也不大。

在2012年，政策不是2008底式的“重拳出擊”，而是“相機(jī)抉擇”。“穩(wěn)”字當(dāng)頭意味著政府也不愿意看到經(jīng)濟(jì)過度波動(dòng)，政策意圖是實(shí)現(xiàn)U型而不是V型的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)（除非受到類似于次貸危機(jī)的巨大外部沖擊）。因此，我們并不期待政策大幅放松，而將政策做中性的假設(shè)。

經(jīng)濟(jì)政策的“相機(jī)抉擇”，決定了經(jīng)濟(jì)走勢(shì)存在較大的不確定性。政府未預(yù)料到2季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)如此疲軟，于是加大預(yù)調(diào)微調(diào)力度，一個(gè)重大的體現(xiàn)是發(fā)改委近期啟動(dòng)了更多的項(xiàng)目，這給了市場(chǎng)更多的想象空間，市場(chǎng)上不少“多方”也將看多的理由押寶在“基建”上。確實(shí)，基建是逆周期支持經(jīng)濟(jì)的首選，因?yàn)樵诮?jīng)濟(jì)下行初期，通脹仍然處于較高水平，貨幣政策放松緩慢，基建投資作為穩(wěn)定器能部分對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下滑。然而，我們覺得這種看法過于激進(jìn)了。一個(gè)典型的案例是，2008年基建投資反彈但經(jīng)濟(jì)逐季下滑。從圖3看出，雖然基建投資反彈初期未必需要中長期信貸的配合，因?yàn)橛袊翌A(yù)算資金、城投債、信托產(chǎn)品等資金進(jìn)行替代，但沒有信貸配合的基建投資，它的反彈力度不會(huì)強(qiáng)勁（2008年的案例也說明了這點(diǎn)），并不能抵擋經(jīng)濟(jì)的下滑。如果一味地單看基建反彈就認(rèn)為經(jīng)濟(jì)要見底企穩(wěn)，很可能會(huì)犯2008年那樣的錯(cuò)誤。

對(duì)中國經(jīng)濟(jì)而言，固定資產(chǎn)投資是經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的第一因素，而其中波動(dòng)最大的是基建和地產(chǎn)。我們把兩者合并起來考慮（以下的“基建地產(chǎn)投資”就是兩者合計(jì)），觀察經(jīng)濟(jì)兩大驅(qū)動(dòng)的綜合作用，就不容易“丟了西瓜撿芝麻”。

不過，即使我們抓住基建和地產(chǎn)兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)并預(yù)測(cè)它們的潛在需求，這仍然不夠。古話說：“兵馬未動(dòng)，糧草先行”。如果把基建和地產(chǎn)看成是穩(wěn)增長的“兵馬”，那么中長貸就是“糧草”。

因此，我們得綜合考慮基建地產(chǎn)這兩大“兵馬”并觀察中長貸這個(gè)“糧草”供應(yīng)能否匹配。如果繼續(xù)延續(xù)2008年和今年前4月“基建反彈而中長期信貸低迷”的情景，我們無法看好下半年的經(jīng)濟(jì)。它們接下來到底會(huì)怎樣呢，接下來我們進(jìn)行詳細(xì)分析。

“糧草”漸松：中長貸見底弱復(fù)蘇

上節(jié)我們已經(jīng)指出，基建反彈而中長期信貸下滑意味著經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)下行。在信貸制約下（特別是融資平臺(tái)貸款不放松），基建投資增速難以大幅提升，即使基建反彈，它對(duì)經(jīng)濟(jì)的支撐力度也不大。當(dāng)然，如果基建投資要明顯攀升并對(duì)經(jīng)濟(jì)拉升起決定性作用（類似于2009年初），還是需要信貸的配合。

中長期貸款對(duì)于經(jīng)濟(jì)而言非常重要，因?yàn)樗饕断蛴诨ê偷禺a(chǎn)。以2010年為例，新增中長期貸款6.16萬億，其中基建貸款和房地產(chǎn)貸款（包括開發(fā)貸和個(gè)人房貸）新增3.67萬億，占比差不多60%。中長貸為基建和地產(chǎn)這些兵馬提供了“糧草”。

然而，去年底至今年5月，“糧草”并不給力。央行的貨幣寬松更多地體現(xiàn)在銀行間流動(dòng)性改善，并沒有很好地傳導(dǎo)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中，這體現(xiàn)為今年1季度一般貸款加權(quán)平均利率相比去年4季度略有上升，利率上浮的比重也有所增加。很明顯，如果供給不受限，在信貸需求明顯下滑時(shí)，一般貸款加權(quán)平均利率應(yīng)該下降。這同時(shí)也說明銀行對(duì)中長期貸款特別是融資平臺(tái)貸和房地產(chǎn)開發(fā)貸比較謹(jǐn)慎。

中央政府已經(jīng)意識(shí)到了信貸對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持力度不夠。要提升信貸對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持，央行和銀監(jiān)會(huì)在政策上必須有實(shí)質(zhì)性行動(dòng)。

央行已經(jīng)意識(shí)到了融資成本過高將限制信貸需求。6月7日央行降息非常明確地標(biāo)明了政府救經(jīng)濟(jì)的決心，這將引導(dǎo)一般貸款（包括中長期貸款）利率的下行，降低企業(yè)的融資成本。監(jiān)管層對(duì)政府融資平臺(tái)的約束力度開始下降，這能在一定程度上提升商業(yè)銀行的中長貸投放意愿。

中長貸規(guī)模增加多少，經(jīng)濟(jì)才會(huì)起來呢？這很難用數(shù)值來度量。我們更應(yīng)該看中長貸增速是否迎來拐點(diǎn)。在全年8萬億的信貸額度下，中長貸是否有改善的空間？我們進(jìn)行了模擬。

勿庸置疑，商業(yè)銀行在未來幾個(gè)月完全有增加中長貸投放的能力。在今年前5個(gè)月，商業(yè)銀行為了完成年度貸款目標(biāo)，大量增加了票據(jù)融資的投放，這些票據(jù)融資將在6個(gè)月內(nèi)到期，到期后能為中長貸騰挪空間（2009年就是非常典型的例子）。

我們做簡(jiǎn)單的數(shù)值模擬，假設(shè)6月新增中長貸3000億，3季度和4季度每月分別增加3500億和3000億（根據(jù)歷史規(guī)律，3季度中長貸一般比4季度多）。我們這個(gè)估計(jì)是保守的，因?yàn)榘匆陨瞎烙?jì)匡算的2012年中長貸是3.54萬億，和去年的3.56萬億差不多。

2012年5月中長貸余額增速為9.11%（4月為9.1%），雖然數(shù)值很低，但已經(jīng)一改2010年2月以來的下滑趨勢(shì)，呈現(xiàn)了底部跡象。基于以上我們對(duì)今年剩余月份信貸投放的預(yù)測(cè)，中長貸增速能逐漸反彈，在年底升至11%。

“兵馬”出擊：基建持續(xù)反彈，地產(chǎn)見底企穩(wěn)

信貸政策的放松為穩(wěn)增長儲(chǔ)備了“糧草”，但如果沒有基建等“兵馬”支持，光有“糧草”只不過是虛晃一槍，對(duì)穩(wěn)增長沒有多少效果。令人欣慰的是，4月宏觀數(shù)據(jù)出臺(tái)后，中央政府穩(wěn)增長的意愿明顯增強(qiáng)并加大了預(yù)調(diào)微調(diào)力度。在中國現(xiàn)實(shí)國情下，中央層面一放松，地方政府很容易借著機(jī)會(huì)一哄而上。

這些年，地方政府追求GDP政績(jī)的行為沒有根本性的轉(zhuǎn)變。在制定2012年GDP目標(biāo)時(shí)，大多省份的目標(biāo)增速與2011年目標(biāo)持平，并且把目標(biāo)增速當(dāng)成是可接受的最低值。而從各省1季度GDP實(shí)際增速來看，有12個(gè)省1季度GDP增速低于全年目標(biāo)，那么在下半年地方政府會(huì)卯足干勁刺激增長，以實(shí)現(xiàn)全年目標(biāo)。

另一個(gè)值得注意的是，去年3季度以來，全國各省黨委集中換屆，截止6月中旬，全國絕大多數(shù)省份已經(jīng)完成換屆，選出了新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子。地方政府換屆后，新任官員的積極性很高，將會(huì)啟動(dòng)更多的項(xiàng)目建設(shè)，基建投資的意愿上升。地方政府穩(wěn)經(jīng)濟(jì)上投資項(xiàng)目的動(dòng)力很強(qiáng)，只要平臺(tái)貸條件略有放松，政府投資項(xiàng)目的資金壓力將大大緩解，項(xiàng)目將很快實(shí)施。

中央政府政策加碼、銀行資金有所放松、地方政府熱情高漲這三者之間有機(jī)結(jié)合，使得項(xiàng)目增多加上資金配套，基建投資增速將有較大的上升空間。除了總貌觀察，我們?cè)倬唧w解剖分析基建的各分項(xiàng)。基建主要有交運(yùn)倉儲(chǔ)郵政，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)，電力、燃?xì)夂退@三大塊。

政府拉動(dòng)基建投資穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的目的已經(jīng)很明確，鐵道部和交通部等部門均表示項(xiàng)目的資金來源有保障。前5月基建投資累計(jì)同比增速為4.6%，預(yù)計(jì)全年投資增速應(yīng)能達(dá)到兩位數(shù)，成為穩(wěn)增長的一大力量。

市場(chǎng)大多數(shù)機(jī)構(gòu)主要強(qiáng)調(diào)基建投資反彈帶來的正面效應(yīng)，而未重視去年底以來房地產(chǎn)新開工下滑所帶來的負(fù)向拉動(dòng)。實(shí)際上，地產(chǎn)和基建同等重要，在前幾個(gè)月，基建緩慢上升而地產(chǎn)快速下降，總需求繼續(xù)下滑，經(jīng)濟(jì)只能延續(xù)下行趨勢(shì)。

目前，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)新開工和投資的拐點(diǎn)存在較大分歧。我們認(rèn)為房地產(chǎn)新開工的拐點(diǎn)將出現(xiàn)在7月。核心邏輯一是房地產(chǎn)政策面不再收緊。二是銷售增速出現(xiàn)反彈。三是房地產(chǎn)庫存從高處回落。四是房地產(chǎn)資金出現(xiàn)改善。

從宏觀底到中觀底

我們把政策底、中長貸、經(jīng)濟(jì)底（宏觀底、中觀底）串在一起，就可以描繪成圖。政策底到中長貸的間隔時(shí)間并不是那么確定，因?yàn)檫@取決于財(cái)政政策和貨幣政策的力度，但中長貸增速見底到基建地產(chǎn)投資見底的間隔時(shí)間不超過3個(gè)月，再傳導(dǎo)到中觀投資品也不超過2個(gè)月。

由經(jīng)濟(jì)判斷延伸到市場(chǎng)判斷是自然而然的過程，盡管市場(chǎng)總是讓人捉摸不定。我們通過觀察2006年和2009年中的各個(gè)底在市場(chǎng)運(yùn)行中所處的位置，從歷史中尋找出政策底、經(jīng)濟(jì)底與市場(chǎng)走勢(shì)之間規(guī)律。

2006年的政策底大概出現(xiàn)在年中，股權(quán)分置改革取得了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，央行也采取停發(fā)三年期央票等措施來引導(dǎo)商業(yè)銀行增加信貸投放。不過，中長貸余額見底反彈在2006年初，緊接著基建地產(chǎn)投資和中觀投資品見底，2006年股市從此擺脫了2005年的震蕩市，走出了一輪單邊上揚(yáng)行情。

2008年底至2009年，“四萬億”推出預(yù)告著政策底顯現(xiàn)，然而對(duì)海外崩盤、國內(nèi)沒底的擔(dān)憂，讓市場(chǎng)走得非常糾結(jié)和猶豫。隨著天量信貸的投放，市場(chǎng)信心有所恢復(fù)。等到基建地產(chǎn)投資見底，讓一些投資者相信經(jīng)濟(jì)有好轉(zhuǎn)的跡象，市場(chǎng)底部明顯抬升。等到中觀投資品（水泥、工程機(jī)械和重卡等）捷報(bào)紛紛傳來時(shí)，市場(chǎng)才形成了經(jīng)濟(jì)有底的共識(shí)，接著走出了一輪波瀾壯闊的行情。

從2006年和2009年能總結(jié)出歷史規(guī)律：政策底最先出現(xiàn)，而后市場(chǎng)經(jīng)歷一波糾結(jié)的震蕩。中長貸余額見底后，市場(chǎng)上行趨勢(shì)明顯，基建地產(chǎn)投資見底讓投資者寬心，等到中觀數(shù)據(jù)見底的確認(rèn)，市場(chǎng)已走出了一輪中級(jí)行情。

展望：宏觀、中觀皆有底

基于我們的分析框架，經(jīng)濟(jì)見底反彈需要“糧草”和“兵馬”，兩者缺一不可。“糧草”方面，要增加中長期信貸規(guī)模，得提升商業(yè)銀行的房貸意愿，還需監(jiān)管部門——銀監(jiān)會(huì)和央行對(duì)融資平臺(tái)貸和房地產(chǎn)開發(fā)貸態(tài)度有所放松。“兵馬”方面，雖然政府特別是發(fā)改委的政策措施趨于積極，但單靠基建項(xiàng)目拉升經(jīng)濟(jì)的難度很大，房地產(chǎn)沖擊由負(fù)轉(zhuǎn)正是很重要的一環(huán)。只有“兵馬”出戰(zhàn)，才有“糧草“的用武之地。

我們勾勒出“糧草”和“兵馬”未來幾個(gè)情景，以找出最可能發(fā)生的情景。

情景一：中長期信貸低位徘徊，基建反彈力度小，房地產(chǎn)負(fù)向拖累加大。此時(shí)宏觀和中觀均未見底。

情景二：中長期信貸溫和復(fù)蘇，基建反彈力度較大，但房地產(chǎn)投資增速企穩(wěn)復(fù)蘇。此時(shí)宏觀和中觀均見底，步入U(xiǎn)型復(fù)蘇右半段。

情景三：中長期信貸攀升，基建反彈力度很大，房地產(chǎn)投資增速快速反彈。此時(shí)宏觀和中觀均見底，呈V型反轉(zhuǎn)趨勢(shì)。

在我們眼里，情景二發(fā)生的可能性最大。因?yàn)楦鶕?jù)我們以上的分析，2012不是2008，政策是相機(jī)抉擇而不是重拳出擊，不會(huì)無所忌憚地消耗“糧草”和“兵馬”。最終，全年經(jīng)濟(jì)U型復(fù)蘇，實(shí)現(xiàn)年初制定的“穩(wěn)中求進(jìn)”的目標(biāo)。

目前大多投資者認(rèn)同政策底已經(jīng)到來，但很多投資者擔(dān)心經(jīng)濟(jì)沒有底，于是推斷市場(chǎng)深不見底。我們認(rèn)為經(jīng)濟(jì)是有底的，而且底部就在2季度。