房地產資產評估程序
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房地產資產評估程序范文第1篇
關鍵詞：市場法；資產評估；應用
資產評估主要就是依據國家的相關規定，并按照法定的程序，由相關人員或者專門的機構選擇適當的價值類型，進而達到其預期制定的目標，在執行過程中按照科學有效的方法對資產進行準確的評估，并發揮市場法在資產評估中的作用，對資產價值進行評定和估算，市場法在其中的應用可以極大的提高資產評估的準確性和有效性，通常來講，資產評估的方法主要有成本法，收益法和市場法，其中市場法是當前應用范圍最廣泛的一種方法，同時也是在資產評估過程中運用最多的方法，因此本文將主要分析市場法在資產評估中的作用以及應用效果，繼而促進資產評估體系的規劃化和科學化。
一、市場法的基本思路
市場法也被稱之為市場比較法，一般來講，市場法就是就將市場上的交易資產與即將被評估的資產相比較，基于此，將類似資產的市場價格進行一定程度上的調整，并在此基礎上確定被評估資產的市場價值，因為在評估過程中資產的市場價值是不同的，評估結果應該與實際市場中的資產價值相匹配，總而言之，市場法在資產評估中的應用可以有效的提升資產評估的有效性，同時由于市場法操作簡單，同時市場法的操作過程帶有一定的客觀性，進而保障資產評估結果的客觀性和有效性。
首先，市場法在資產評估中的應用需要一個相對安全的市場環境為依托，同時，市場法的應用需要一個相對完善和活躍的買賣市場，只有這樣，才能找到作為研究依據的實例，同時對資產的市場價值進行科學的評定，資產作為一種特殊商品，只有為資產評估提高一個可以比較的依據，才能很好的發揮市場法在資產評估中的作用，科學合理的進行市場評估。
其次，在使用市場法進行資產評估過程中，要確保市場價值與待評估的資產之間具有可比性，當然，參照物一般與被待評估資產之間之間的各要素不會完全相同，但是參照物與待評估資產之間必須有一定能夠的可比性，也就是說其中的待估對象應該有一定的類比性，只有這樣才能通過比較實現資產評估體系的建立，不僅如此，參照物與待估對象之間的產異性必須具有可衡量性，其中的具體指標、技術參數等都需要有一定的可觀性，進而保障數據的真實性和可對比性。
然后，待估對象評估是在交易對象交易價格的基礎上進行調整的，同時，市場法在資產評估中的應用主要體現在其中的對比原則，通過將資產的市場價格和待評估資產進行對比和修正，堅持替代的基本原則，選擇一個參照物，通過對比找出其中的具體原則，最終計算出評估資產的準確價格。
二、市場法在不同資產評估中的不同特點
1.市場法的價值評估
一般來講，市場法在房地產的資產評估中使用的相對廣泛，由于房地產屬于不動產，同時其壽命周期相對較長，且房地產之間具有明顯的差異性，即使外觀相同的房地產其內部結構也一定存在某種程度的不同，所以市場法在房地產資產評估中的應用較為廣泛，但是市場法評估房地產價值比較復雜，必須全面到影響房地產價格的各種因素構成，同時還要考慮到交易時間和交易交易情況等各種因素，在此基礎上，分別調整好不同房地產之間的評估值，進而完成資產評估。
2.金融資產價值評估
金融資產是指能夠在市場上進行交易，其中包括股票和債券等，金融資產是具有現實價格和未來估價的金融工具，用市場法進行資產評估主要是指對于金融資產進行評估，其中包括對上市債券和上市股票的評估，在評估過程中由于市場上的股票價格與待估股票的價值具有一致性和可比性，所以評估起來相對方便，因為只要直接選定待估對象的市場交易價格就可以直接進行評估，即便如此，由于上市股票與上市債券的價格也會產生一定的變動，而且其波動幅度也相對較大，所以在資產評估過程中，在資產評估過程中，必須選定具體時間段的價格作為固定的評估價，通常情況下，會選取收盤價格最為資產評定的標準，但是在評估過程中會做一些具體的說明，進而幫助人們進行正確的資產評估，并在此基礎上做出正確的決策，但是由于上市金融市場運行過程中存在許多虛假信息，所以在進行資產評定過程中難免會被其誤導，進而導致市場價格與真實價值不相符，所以在進行資產評估過程中，要注意使用范圍，對市場價格進行科學的判定，進而提高市場法在資產評估中應用的有效性。
三、結語
隨著經濟的增長和社會的進步，資產評估逐漸成為一個熱門的話題，通常來講，資產評估的方法主要有成本法，收益法和市場法，其中市場法是當前應用范圍最廣泛的一種方法，同時也是在資產評估過程中運用最多的方法，只有不斷提高市場法在資產評估中的應用水平，才能促進資產評估體系的建立和完善，同時提高資產評估的準確性和真實性。
參考文獻：
[1]姜楠.關于資產評估方法及其選擇的研究與探討――學習《資產評估準則――基本準則》的體會[J].中國資產評估，2014，06：8-11-26.
房地產資產評估程序范文第2篇
關鍵詞:房地產;證券化;作用
資產證券化融資方式是上個世紀一項非常重要的金融創新,在近幾十年的來最重大和發展最迅速的金融創新和金融工具。所謂房地產證券化是指資金需求者不通過信用中介―銀行借款的方式取得資金,而是把房地產的直接物權轉變為持有證券性質的權益憑證,通過資本市場或貨幣市場上發行證券,向投資者籌資的直接融資方式。隨著我國改革開放的程度越來越高,房地產證券化已成為我國資產證券化的一個切入點,將成為我國金融效率提高和金融改革深化的重要的動力源,這不僅是對開放型新體制要求的被動適應,更是尋求我國金融產業發展和效率優化的主動理性選擇。
一、發展房地產資產證券化的作用
我國發展房地產資產證券化不僅有利于投融資體制改革的深化,而且還能推動資本市場的發展,并為我國投資者提供一種較低風險的投資選擇。
(一)有利于分散銀行系統風險
由于房地產抵押貸款是一種期限長、流動性差的業務,但是銀行又很難在短期內對負債結構做出相應的調整。隨著我國開放程度的越來越高,面臨著外資金融機構在個人金融服務、產品和業務創新、資產運作管理等各方面的嚴峻挑戰。這與擁有雄厚資本實力,經營范圍涉及商業銀行、證券、保險等所有行業,業務內容包括風險投資、財務咨詢顧問、證券承銷經紀、衍生產品創造交易、資產證券化等所有領域的外資金融巨頭有很大的差距。而房地產證券化為銀行根據變化的市場環境及時調整自己資產負債結構提供了有效的途徑。達到優化資產負債結構,達到提高資產質量的目的,從而化解風險。
(二)有利于促進消費
隨著金融危機的爆發,拉動我國經濟發展由三駕馬車變成了兩輪驅動,其中消費是兩輪驅動最可持續的,運用消費信用方式來擴大社會消費需求、啟動消費市場是市場經濟國家的通用做法。而在實行消費信用過程中,必然需要商業銀行提供大量的消費貸款。房地產證券化能有效地克服傳統抵押貸款的局限性,促進消費信用的開展。房地產證券化是把房地產支持證券出售給投資者的一種變現性融資手段,極大的提高銀行資產流動性,并能有效的轉移信貸風險,促使銀行的儲蓄向投資轉化。
(三)有利于推動資本市場發展
隨著我國市場經濟體制的不斷完善,房地產證券化對改善我國金融結構、促進資本市場發展有很大作用。房地產證券化給投資者開辟了一個新的投資渠道,提供了大量不同期限、不同風險收益率、不同流動性的金融產品組合,為投資者提供了新的儲蓄替代型投資工具,也可滿足各種機構投資者的偏好和需求,有利于促進資本市場的進一步發展。另外,房地產證券化涉及多家機構,需要多種制度支持來規范房地產證券化,以保護相關當事人的合法權益。房地產證券化的進行將推動相關制度不斷完善,對我國資本市場的發展產生的促進作用。
二、我國房地產資產證券化中存在的問題
由于我國市場經濟體制建立較晚,目前資本市場還不發達,特別是債券市場不夠發達,這都為我國房地產證券化造成一定影響。我國房地產證券化主要還存在以下問題:
(一)中介機構發展還不完善
由于房地產證券化涉及到多家中介服務機構,其中資產評估機構和資信評估機構是所有資產證券化交易必須涉及的。房地產證券化過程中的評估是投資者進行投資選擇的重要依據,獨立、客觀、公正的評估是房地產證券化成敗的關鍵。目前我國資產評估業和資信評估業還遠遠不能滿足房地產證券化的標準:證券評級業運作很不規范,信用評級透明度不高,信用評估不細,沒有一個統一的評估標準,缺少高資質的從事信用評級的專業機構。如果由評估機構承擔資產證券化的信用評級業務,難以達到透明、準確、客觀、公正的要求,評級結果也很難得到廣大投資者的認同。
(二)信用制度不健全
房地產證券化的前提條件就是要有良好的信用基礎,比如:持續一定時期的低違約率,原所有者有良好的信用記錄等。目前我國的信用制度的建設還不健全,違約成本太低致使發生信任危機,目前我國還沒有一個全國性的信用信息數據庫,市場參與者的信用理念還較為欠缺。信用制度的不健全不但制約了適于房地產證券化的規模,而且也會使房地產證券化在未來產生的現金流具有很大的不確定性,進而增加了房地產證券化的運作風險。
(三)缺乏有效的金融監管
目前我國還未建立有效的房地產證券化的監管體系,監管體制存在缺陷,由于我國房地產證券開展時間短,致使監管經驗不足。我國在相當長的時間里,主要側重于金融機構的發展和金融市場的培育,金融監管力度不夠。監管職能重復和遺漏,使監管效率低下,風險意識與市場觀念淡漠,致使我國房地產證券化的風險進一步加大。
(四)專業人才匱乏
房地產證券化是一項技術性、專業性和得合性極強的新型融資方式,涉及專業領域包括房地產、證券、資產評估、金融、信托、信用評估等多方面,需要一大批既有理論基礎知識,又有實踐操作經驗的復合型人才,而由于我國房地產證券化起步較晚,高校未開設專門的專業來培養這方面的人才,致使我國房地產證券化專業人才隊伍十分缺乏。
三、完善我國房地產證券化的對策
借鑒美國等房地產證券化發展先進國家經驗的基礎上,結合我國國情推行房地產證券化,對于我國完善社會主義市場經濟體制,加快經濟發展都具有重要的現實意義。
(一)大力發展房地產證券化中介
房地產證券化涉及房地產、證券、資產評估、金融、信托、信用評估、經營管理等多種因素,而沒有一方能夠具備上述各學科完整的專門知識和技術,這就必然要借助于中介機構來進行相關的操作。因此有必要建立一個完善的資產評估標準體系,同時,借鑒國外資信評級業的發展,使我國資信評級業少走彎路。重點培養幾家在國內具有權威性、在國際上具有一定影響力的資信評級機構。在房地產證券化的知識結構、信息儲備、服務內容、工作方法、技術水平等方面進一步提高,完善現有的資產評估和信用評級政策、標準和管理。
(二)加強信用體系建設
隨著市場經濟體制的不斷完善,信用體系將是未來影響我國市場經濟的主要因素之一,特別是社會信用環境的好壞將直接成為制約房地產證券化的開展。因此必須強化信用意識和整肅信用秩序,盡快實施國家信用網絡工程,完善社會信用制度,培育以個人和企業為主要服務對象的社會化信用體系,引導個人和企業加強信用管理,以適應我國開展房地產證券化運作的要求。
(三)建立統一的房地產證券化監管體系
完善房地產證券化的監管主體,成立以發改委、工信部、財政部、中國人民銀行、證監會、地方政府、住建組成的房地產證券化的監管委員會。以證監會為主導,其他部門承擔一定的職責。明確各自權限的劃分,在履行職責時要加強協調和溝通。特別要加強對審查,從源頭上控制風險;嚴格限制SPV的業務范圍,禁止其從事任何與房地產證券化無關的業務;規范房地產證券化的動作程序,如真實銷售的認定、信用增級與評級、會計處理以及資產支持證券的發行與交易等關鍵環節;加強對中介服務機構尤其是資信評級機構的管理。
(四)建立強大的專業人才隊伍
由于我國房地產證券化剛剛起來,需要大量懂得房地產、證券、資產評估、金融、信托、信用評估、經營管理等高素質的人才。既要有先進的金融理論和實踐知識,又要充分了解我國的國情。首先要從銀行、證券公司、信托投資公司等金融機構選拔業務精、理論強的部分年輕金融工作人員,邀請外國金融專家對其進行培訓;其次在高校里開設房地產證券化方面的專業,整合相近專業的資源,盡快建立起全國房地產證券化的專業體系。
參考文獻
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[3]張偉.我國當前實施住房抵押貸款證券化的困境及對策研究[J].現代經濟信息,2008,6
房地產資產評估程序范文第3篇
我們的專業是工程管理，房地產是我們以后就業的主要方向之一，加上我倆對房地產十分地感興趣，所以我們選擇了一個房地產信息充足的企業來豐滿自己幼嫩的翅膀。房地產評估公司屬于房地產中介機構，是房地產開發商與消費者之間的橋梁，在這里實習會使我們得到更好的鍛煉。而許多專家學者給房地產估價下了一個美妙的定義房地產=科學+藝術。正式這種既有科學知識的嚴謹也有藝術的魅力，我們才能滿腔熱血的愛上房地產估價這一行業，才能主動的才房地產的知識中自由的遨游!
實習的一個月很快就要結束了，再回首這豐收的一個月，我們感到十分的欣慰，它使我們在實踐中了解社會，讓我們學到了很多在課堂上根本就學不到的知識，，也打開了視野，增長了見識，為我們即將走向社會打下堅實的基礎。
一，公司介紹
北京北方房地產咨詢評估有限責任公司(以下簡稱北方公司)系北京北方房地產咨詢評估中心(隸屬于國土資源部)脫鉤改制后形成的公司。是國內最早從事評估業務且具備最全面評估資質的中介服務機構之一。北方公司以北京為依托，業務范圍輻射全國。具有技術力量雄厚，信息靈敏可靠，服務行為規范，規模信譽良好的優勢。
1，公司的主要業務有
①，房地產開發土地使用權獲取方式前期策劃；房地產投資分析，可行性研究；房地產投資的資金融通；房地產市場營銷策劃；房地產抵押貸款(個貸)評估；房地產拆遷評估。北方公司自1993年以來，對不少項目參與了整個策劃，并成為多家集團公司的長期咨詢評估機構，成為許多集團公司的顧問單位，比如北大青鳥集團，隆達集團，北京市供銷社，北京金隅集團，首創置業，國貿，北辰等。
②，基準地價及各類宗地地價，房產價值評估業務。
基準地價編制：北方公司曾在1993年主持制定了浙江省溫州市的基準地價，并參與了其它省市基準地價的制定，獲得原國家土地管理局頒發的1993年局級科技進步二等獎和浙江省土地管理局頒發的1992年度局級科技進步一等獎；業務包括出讓或國家收回土地的地價評估；轉讓，出租，抵押，作價入股房地產的評估；企業兼并，破產，清產核資涉及的房地產估價；司法仲裁涉及到的房地產估價；征收土地稅費涉及的土地估價；其它依照法律，法規需要進行的房地產估價。
③，在全國范圍內為企業股份制改制提供土地資產評估及政策，法律咨詢。
北方公司自1993年起一直被國土資源部確認為a級土地估價機構，是全國最早從事上市公司土地估價的機構。已參與了百余家上市企業股份制改造中土地資產評估，政策咨詢，及土地資產處置的協調工作，積累了豐富的經驗，熟悉股份制改造中的各個環節，能夠為企業提供最合理的土地資產處置方案，便于土地資產與其他資產銜接平衡，達到上市標準。
④，為各種形式的產權變動提供整體資產的咨詢評估服務。
目前已為幾十家企業進行了整體資產評估及其咨詢服務，積累了豐富的經驗。包括企業清算資產評估，企業工商注冊資產作價入資評估，資產補償評估，無形資產評估等，類型豐富多樣。
⑤，具備提供完備法律咨詢服務的能力。
北方公司現有法學碩士4名，其中具有律師資格的3名，具備提供全套法律咨詢服務的能力，尤其在房地產專業法律方面具有豐富的經驗，使客戶的權益得到最大限度的保護。
2，公司特點及優勢
①，公司具備五種資質:
⑴中國土地估價師協會頒發的全國土地評估資格。
⑵國家建設部頒發的一級房地產價格評估資質。
⑶北京市國土資源和房屋管理局頒發的評估資質。
⑷北京市國土資源和房屋管理局頒發的房地產經紀資質。
⑸北京市國土資源和房屋管理局認定的房屋拆遷評估機構(第一批)。
作為目前全國具備資質最全面，最高級別的的評估機構，北方公司在目前許多評估項目同時歸口兩個以上政府部門領導的情況下，在協調各方關系方面更顯示出我公司的巨大優勢。這一點是那些資質不全或不具備資質的評估機構無法比擬的。
②，靈敏可靠的信息來源
北方公司與國土資源部，建設部，財政部，外經貿委，各省及地方房地產管理部門等建立了良好的業務聯系，能及時準確地了解國家各項政策法規，并融會貫通。尤其與各省市土地管理部門及土地評估機構關系密切，了解和掌握全國各地地價行情，可以協助客戶辦理評估結果確認，土地資產處置，權屬變更登記等手續，有協調各方面關系的能力和經驗。截止目前，公司已為數百家企事業單位進行了高質量的房地產咨詢評估及交易服務。
③，良好的信譽
北方公司是中國銀行總部，國家開發銀行，建設銀行北京分行的指定評估機構之一，與其他銀行亦有業務聯系，享有良好的信譽。目前，房地產抵押評估業務量日益擴大。北方公司在接受評估工作過程中，從專業的角度協助銀行機構審查貸款企業的抵押財產證明的合法性，并協助企業明晰產權關系。既為金融機構的貸款安全性提供保障，又為企業理順產權關系，順利取得金融支持提供法律咨詢及協調工作。
④，雄厚的技術力量
北方公司是國內成立最早，技術力最雄厚的專業評估機構。從事過各類資產評估項目，并與境外評估機構進行過多次合作，有豐富的協調經驗。在長期的房地產評估工作中，全體員工不斷總結經驗，熟悉并掌握國際公認的評估原則和方法，目前已形成了一套科學有效的評估程序，確保了評估工作的客觀，公正和具有權威性。自1992年以來，各省市基準地價的制定，北方公司從長期的宗地評估中積累了基準地價的制定方法的豐富經驗，并對基準地價的數字化，標準化有獨到的見解。
⑤，高素質的人才結構
北方公司現有專職人員中，50%左右具有碩士學位，形成了以經濟，財會，建筑，法律等專業人員為主的業務隊伍，體現了最佳的組合效益。其中主要成員為原國土資源部土地經濟研究所地價所成員，多年以來從事土地經濟理論，地價理論及評估方法的研究，參與了多項國家重點課題的研究和國土資源部《城鎮土地估價規程》等重要文件的起草。公司現有人員中，具有國土資源部土地估價師證書的15名，建設部注冊房地產估價師證書的12名。除此之外，還擁有一支穩定的具有評估執業資格的兼職人員隊伍，能承接各種類型的評估項目及基準地價編制項目。
二，在公司的工作情況
能在這么有實力的房地產公司實習，我們十分的高興，這就像給與了我們一個巨大的舞臺，讓我們在上面有機會揮灑自己的才華，演繹自己的青春。我們也十分的珍稀這樣來之不易的機會，好好的向同事們學習，增長自己的知識與經驗。
在北方的這一個多月，我們是慢慢的進入工作角色的，由開始的學習房地產評估報告，到成為同事們的助理，再到參與到項目中來，最后得到項目主力的位置。這些漸漸的進步是同事們給與我們的肯定，也是我們努力的結果，我們獲得的不僅僅是知識，還得到了走向社會的自信。下面簡單介紹一下我們小組在北方所參與的一些項目。
項目一:國家土地局XX年的北京地價監測
北京地價監測是為了方便國土局對北京的地價控制和管理，在每年年末的時候，在每個地區選取一兩個代表性的地點進行估價，從而掌握北京的地價分布。
國土局分給北方公司6個監測點的任務，由于任務比較艱巨，這次總共有6人參加了這個項目。按照國家土地局的要求，我們分別測算出在現狀容積率和現狀土地開發程度條件下的樓面毛地價和地面熟地價以及在設定容積率2，土地開發程度chr(39)七通一平chr(39)條件下的樓面毛地價和地面熟地價。在5天內完成工作任務。外出考察花費了3天時間，2天用于寫估價報告。外出考察的主要任務就是考察監測點以及使用市場比較法而使用比較案例的地點，做好記錄和拍照工作。
這次過程我們學了一些從未接觸過的森林的東西，我倆都有一種體會，就是其實知識沒有界限，只要你肯學，就肯定能進入到這個知識的領域中來，這對我們以后的工作生活是一個很好的啟示。只要努力，你就可以得到你所想要的東西。
項目四，某工廠污染擾民搬遷的評估有了前些日子圓滿的完成工作的經歷，領導和同事對我們也是給與了很大的信任與肯定。上幾天，領導把一個項目交給我們，讓我們獨立去完成，就是有關北京汽車工業控股有限責任公司某一工廠污染擾民搬遷的評估，這個項目從開始的見面交涉到合約的簽訂我們都起到主要的作用，只是有不懂的地方就向同事們咨詢，這次項目的前期經歷讓我們懂得了一個項目是如何談判成功的，再過幾天項目就要進入正式的評估階段了，我們自己也十分的高興能有機會展現自己。我們在這次項目的前期工作中我們學到的更多的是談判技巧，學到的是社會經歷。
房地產資產評估程序范文第4篇
[關鍵詞] 房地產稅收 評估 征收
我國現有房產稅、土地使用稅等稅種,已不能適應城鎮房地產發展新形勢的需要。稅收收入增長與相關產業發展極不相稱,調控功能未得到有效發揮,財產稅在城市政府財政收入中所占比重較低,尚未成為地方財政的主體稅種,亟需改革。而房地產稅的改革涉及諸多方面,其中,開展房地產稅評估征稅活動是房地產稅制度改革的重要內容。國內外稅收征管實踐表明,按房地產評估值征稅。有利于發揮稅收調控功能,調節級差收入,合理配置資源,提高地方政府運用稅收政策工具的靈活性。但現階段,我國推行這一征管措施還需要一定的制度和環境條件。
一、稅制改革:整合現有房地產稅制,及時開征新的房地產稅或物業稅
在稅制改革方面,除統一內外稅制已有廣泛共識外,還需要重點突破的有:1.全面提升財產稅在城鎮地方稅體系中的地位。通過對現行房產稅、土地使用稅、城市房地產稅、土地增值稅等稅種進行整合,及時開征新的房地產稅或物業稅,擴大財產稅的征收范圍,擴展稅基。個人擁有的房產,無論自住還是出租,都應逐步依法納稅。2.取消部分減免稅,適當提高房地產稅等稅率,增加政府收入,合理分配公共服務成本。3.貫徹公平原則,通過減免稅、設置不同稅率等手段,調節社會財富分配差距。4.健全財產稅征收網絡,在財產購置、持有、交換、繼承和贈予等環節及時組織收入,防范收入流失。同時,不斷改進征收技術手段,加強稅收征管,充分體現主體稅種功能。
二、社會條件:開展房地產稅評估征稅適宜的政治經濟環境
房地產是人們生產、生活的重要物質基礎,房地產稅收政策不僅關系到政府財政收入,而且涉及經濟發展環境和人們的生存條件,特別是對住宅投資。建設、銷售、持有和轉讓等環節的稅收政策,涉及成千上萬家庭和個人生活,屬重要公共事務和服務,政府決策需要兼顧國家、企業和個人等各方利益,力爭取得廣泛共識。因而開展房地產稅評估征稅,需要一個較好的政治經濟環境。1.評估征稅要得到廣大納稅人的普遍理解、認可。評估征稅不能僅在理論界和稅務部門取得共識,關鍵還在于能否得到城鄉居民認可,廣大居民的態度是決定因素。如果現階段城鄉居民對評估征稅認識有較大的分歧,政府就不宜貿然推行這一征管措施。2.房地產評估征稅的對象、范圍和評估技術等。與我國經濟發展階段和財富的積累程度要相適應。如果錯誤地估計了城鄉居民的富裕程度、財產狀況,評估征稅的結果就可能事與愿違。3.經濟運行狀況較為穩定,政府宏觀經濟監管有力。
三、房地產稅收評估征稅需要突破的技術問題
房地產稅評稅,就是運用一定科學方法,準確評估房地產的市場價值。反映房地產市場供求關系和價格波動。一方面,使房地產稅收能夠體現納稅人的收益與能力,公平稅負:另一方面,保證政府財政收入隨經濟增長而增長,達到稅收收入與政府公共服務支出之間的均衡。圍繞這一問題,需要進一步研究以下幾方面的內容:
確立房地產稅評估征稅的基本準則。房地產稅評估征稅,和一般資產評估既有相似、相同之處,也有嚴格區分,需要建立相應的評估準則。以指導房地產評估征稅工作的順利開展。
1.公平準則。公平是世界各國稅收制度追求的共同目標,房地產評估征稅也不例外。公平準則首先是對評估對象的公平,要求在評估征稅中對性能相同或相似、地段相近的房地產采用相同的評估方法評估其價值,作為計征稅收的依據。其次是對納稅人的公平,對性能相同或相似、地段相近的房地產價值的評估,如納稅人是自然人,無論其民族、年齡、性別、國籍、文化程度等,都采用同樣的方法評估征稅:如納稅人是法人,評估征稅不因其所有制性質。規模大小、技術先進與否等不同而有所區別。
2.合法準則。經過幾十年的努力,我國在房地產管理、資產評估領域已初步形成了一套較為完整的法律、法規和規章,如《城市房地產管理法》、《城市規劃法》、《注冊會計師法》等。這些法律、法規和規章是評估征稅的依據。合法準則要求稅務人員和稅收評估機構遵守現行房地產管理、資產評估的法律、法規和規章,依法評稅,以維護國家稅法的嚴肅性、權威性,保護政府財政利益,同時維護納稅人合法權益。
3.科學準則。在房地產評稅工作中,評估人員所面臨的經濟社會情況較為復雜。如房地產按其用途可分為居住、商業、辦公、旅館、餐飲。娛樂、工業和倉儲、農業和綜合房地產等,種類繁多,且房地產市場供求關系受多種因素影響波動較大,房地產價格被認為是觀察一個國家和地區經濟運行狀況的“晴雨表”。因此,在評稅活動中,評估機構和人員采用的評估方法、技術和程序等,要能科學、準確地反映房地產真實市場價值。使房地產稅的征收既保證政府稅收收入隨房地產經濟的發展而增長,又不增加納稅人的負擔。
房地產資產評估程序范文第5篇
一、投資性房地產的確認
根據投資性房地產準則的定義，投資性房地產指“企業為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產”。首次執行投資性房地產準則的企業要按照準則定義對公司資產進行重新分類，將符合定義的資產從原有科目中分離出來，列入投資性房地產科目。根據新準則的規定，投資性房地產的具體范圍限定為“已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物”。企業可以按照土地使用權和建筑物兩個類別，將所持有的投資性房地產分離出來。
(一)已出租的土地使用權和持有并準備增值后轉讓的土地使用權企業以交納土地出讓金或接受其他單位轉讓的方式獲得的土地使用權，通常會計入企業的“無形資產”或“存貨――擬開發土地”科目；待開發建設開始時，再轉入“在建工程”或“存貨――開發成本”。開發建設完成后，若將土地使用權按經營租賃方式出租的，則屬于已出租的土地使用權，應將其從“在建工程”或“存貨――開發成本”科目轉入投資性房地產中；若企業準備繼續持有該土地使用權，并在增值后轉讓的，則屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權，應將其從原科目轉入投資性房地產中。
在將符合條件的土地使用權確認為投資性房地產時應特別注意以下兩點：首先，企業依法取得土地使用權后，要按照國有土地有償使用合同或建設用地批準書規定的期限動工開發建設。超過規定期限仍不動工的建設用地將被視為閑置土地，即使企業準備將其土地使用權持有至增值后再轉讓，該土地使用權也不能被確認為投資性房地產。其次，在實務中如何分辨某項土地使用權是否屬于“已出租的土地使用權”相對容易，只需憑借有效的土地使用權經營租賃合同即可將某項土地使用權確認為投資性房地產。但因對企業持有某項土地使用權的目的是否為“準備增值后轉讓”的判斷缺乏有力依據，使得如何辨認某項土地使用權是否屬于企業“持有并準備增值后轉讓的土地使用權”存在一定難度，目前只能通過企業管理當局關于土地使用權持有目的的書面決議加以判斷。為防止企業將囤積的用于開發后出售的土地使用權擅自轉為投資性房地產，會計準則和規范應加快對此作出規定。
(二)已出租的建筑物 擁有這類投資性房地產的企業應將其從新準則實施前的資產類別里分離出來，具體情況是：對于以房地產經營為主營業務的企業，符合“已出租的建筑物”定義的投資性房地產在之前大多被確認為存貨，記在“存貨――出租開發產品”科目下，新準則實施后，這部分投資性房地產直從存貨轉入投資性房地產中。其他主營房地產經營業務或是房地產經營業務為非主營業務的少數企業之前將符合“已出租的建筑物”定義的投資性房地產確認為固定資產，作為“出租經營固定資產”記在固定資產科目下，現應將其持有的投資性房地產從固定資產轉入投資性房地產。
需注意的是，在實務中，某些企業將其持有的開發產品臨時出租，并將其作為以出售為主要目的、出租為次要目的的開發產品確認為企業的存貨。但筆者認為，從經濟實質上講，在臨時出租期間，企業持有該房地產的目的是賺取租金，即該出租房地產已具有投資性質，這滿足投資性房地產的定義；即使是臨時出租，房地產租金收入流入企業仍是事實，符合投資性房地產的特征，因此，企業的上述做法已構成將該項開發產品確認為投資性房地產的條件。但若要嚴格界定企業在上述經營活動中持有的開發產品是否應確認為投資性房地產，仍需會計準則和規范就臨時出租的時間界限作出具體規定。企業將其持有的投資性房地產從原資產類別中分離出來，或是對原有資產改變用途重新分類為投資性房地產，應作為會計政策變更在變更年度會計報表中予以披露。
二、投資性房地產公允價值的確定
投資性房地產的公允價值計量屬于會計技術難題。筆者認為，企業在實際操作中不妨借鑒房地產評估中的市場比較法。市場比較法在房地產評估中應用最廣，是《國家標準房地產估價規范》中首推的方法，它是“將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法”。在以公允價值模式計量投資性房地產時，首先要求企業所在地有活躍的房地產交易市場，以具備選用市場比較法的條件。然而對市場比較法合理有效的使用還離不開兩個重要條件：其一，具備充足的市場交易資料，即要求資料數量充足、來源可靠；其二，運用主體應具備專業的房地產估價知識和豐富的工作經驗。市場比較法的運用要求在比較交易實例后，對交易情況、交易日期，區域因素及個別因素作出修正，并按照嚴謹的資產評估程序，結合豐富的工作經驗進行房地產價值評估，否則不易得出科學合理的評估結果。對于選擇公允價值計量模式的企業，在投資性房地產所在地有活躍房地產交易市場的前提下，可以實現“獲得充足的市場交易資料”，但要滿足會計人員具備專業的房地產評估能力、對企業擁有的投資性房地產的公允價值作出科學合理的估計卻很困難。因此，聘請專業的資產評估人員對投資性房地產的公允價值進行估計不失為目前最實用的方法。當然，為獲得投資性房地產科學合理的公允價值，企業必須為資產評估中介機構提供充足的待估房地產相關財務會計資料，同時提供便利的條件，以便于中介機構考察待估房地產的實體特征、地理特征和經濟特征，從而實現對其公允價值的科學合理估計。
三、以公允價值計量投資性房地產對企業的影響
(一)增強房地產企業融資能力，緩解資金緊張的局面房地產業的資金需求量巨大，目前房地產企業的融資渠道主要是銀行貸款。近年來，國家為控制信貸風險出臺了一系列政策，使房地產企業向銀行貸款的門檻提高，房地產企業陷入了資金緊缺的困境。新準則的出臺為企業提供了以公允價值計量投資性房地產的選擇，使被低估的房地產估價更符合其市場價值，無疑將有助于提高企業向銀行貸款的信譽，增強其融資能力，在一定程度上緩解房地產企業資金緊張的局面。
