城市更新研究方法
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城市更新研究方法范文第1篇
【關鍵詞】數字化城市管理；基礎地理數據；城管專題數據；建庫方法
引言
“數字城管”是基于3S技術、大型空間數據庫、網絡通訊、地理編碼等信息技術，集成地理空間框架、單元網格、管理部件和事件、地理編碼等多種數據源，將信息技術與城市管理有機結合的城市綜合管理系統。該系統通過多部門信息共享，協同工作，能夠對城市市政工程設施、市政共用設施、市容環境與環境秩序進行監督管理，實現城市管理工作的精確、敏捷、高效，為社會公眾創造和諧、整潔、安全、優美的城市環境[1]。
國家建設部于2005年7月14日了《關于推廣北京市東城區數字化城市管理模式的意見》，煙臺市被列為全國首批十個試點城市之一，試點工作地域范圍定為芝罘區、萊山區、福山區和開發區。數字化城管第一階段覆蓋面積為77平方公里，后期擴展至六區，覆蓋面積為163平方公里。為配合數字化城管工作，煙臺在芝罘區、萊山區、開發區、福山區、牟平區和高新區六區主要城區范圍內普查確定了約89萬余個部件點位，并逐一記錄形成數據庫，在此基礎上將城市管理的問題劃分為事件和部件兩類。事件和部件均細分為若干小類，并針對所有的小類問題逐一確定責任單位、責任人，為城市管理信息平臺提供基礎數據。
1數字城管地理底圖數據
煙臺市數字化城市管理信息系統地理底圖數據的使用經歷了兩個階段，即數據拷貝和在線調用。煙臺市數字化城市管理信息系統主要需要街道辦事處、社區、單元網格、建筑物、道路中心線、面狀道路、線狀水系、注記共八層的地理底圖數據。在本系統建立初期，基礎地理底圖數據是通過向測繪主管部門提交基礎地理信息數據使用申請、并委托具有相應資質的單位加工制作后，通過拷貝入庫到數字城管系統。在具有完備地圖服務功能的煙臺市地理空間信息公共服務平臺建立后，煙臺市數字化城市管理信息系統平臺及時利用有利資源，使得其基礎地理底圖采用在線調用煙臺市地理空間信息公共服務平臺基礎數據的方式。
2單元網格圖層的繪制
萬米單元網格管理法創建了現代城市管理最基本單元網格劃分的標準，為城市管理新模式的實施奠定了堅實基礎，為城市的管理對象定位到萬米單元網格中提供了載體[2]。萬米單元網格劃分以大比例尺基礎地形圖為背景，以現有的行政區劃、街道（鎮）、社區（村）的界線為基礎，根據單元網格的劃分原則進行劃分，原則上以一個社區作為一個單元網格管理單元，如果需要繼續劃分，則綜合考慮地理布局、方便管理、負載均衡等原則，在社區的基礎上細分，并對社區范圍內的單元網格按標準（CJ/T213-2005）進行編碼。單元網格在劃分之后，應盡量保持穩定，不可隨意變更。
煙臺市依據實際情況對普查范圍內的網格進行了劃分，與多數城市不同之處在于在部分郊區網格存在依據某些主要道路延伸的情況，如圖1所示，在此情況下，均以道路雙向邊崖外50米作為網格邊界。
3城市管理部件普查與建庫
通過對管理部件進行普查，使管轄區域內的井蓋、路燈、垃圾箱、綠地等市政公用設施、道路交通設施、市容環境、園林綠化、房屋土地以及其它設施等部件基礎設施全部擁有自己的“電子身份證”，為城市管理、維護帶來極大的方便，提高城市管理工作績效，降低城市管理成本。所有部件的空間類型分為點、線和面三種類型表示。城市部件是城市管理的對象，是數字化城市管理的核心數據，城市管理部件數據質量的好壞直接影響到城市管理的質量和效率，在部件普查中必須嚴把質量關，確保按照規范要求普查所有部件，并保證數據的規范完整[3]。
煙臺城市部件普查采用主要分外業采集與內業處理兩部分，按照“地毯式”的調查方法，以1：500大比例尺地形圖作為底圖，實地確定部件的平面位置、類別和屬性信息，并將其全部定位到所屬單元網格中。數據建庫即以現行的國家標準和行業標準為基礎，結合煙臺市數字化城市管理信息系統實際情況，將地理底圖數據和部件等專題數據組織起來。
3.1城市部件分類
依據相關標準部件是指城市市政管理公共區域內的各項設施，包括公用設施類、道路交通類、園林綠化類、房屋土地類等市政工程設施和市政公用設施等6大類96小類。具體為公用設施類包括44小類、道路交通類包括18小類、市容環境類包括14小類、園林綠化類包括10小類、房屋土地類包括4小類、其他設施類包括6小類。
按照煙臺市實際情況，對部件類別進行了擴展，擴展部件類包括環衛取水栓、綠化取水栓、地名牌、門牌、店招店牌等26小類。
3.2部件普查工作流程
按照煙臺市“數字城管”項目建設總體要求，綜合普查時間、工作量、難易程度、人員隊伍等因素制定城管部件普查工作方案，同時確定各普查小組的普查范圍、任務、工期、質量、安全等工作目標。普查工作流程如圖2所示。
3.3數據處理與建庫
3.3.1建庫原則
①在數據庫建設過程中要遵循以下原則：
標準化原則：統一各類信息的分類編碼、數據交換格式、數據內容與組織形式。
②數據共享原則：各行政職能部門互通互聯、資源共享、信息互補。
③可擴展性：空間數據庫及管理系統的功能具有可持續維護和發展能力。
④先進性原則：充分利用GIS 、GPS、數據庫技術、等高新技術的最新發展成果。
實用性原則：在滿足當前工作需要為前提，科學論證、有序推進、分步實施。
3.3.2部件數據建庫流程
外業的調查結果主要有圖形數據和相關的文本資料（如調查表），在轉換成入庫數據之前需要做以下幾項工作：
①圖形數據的分層及格式轉換：將現有CAD格式的測繪數據依據部件類型分層提取并轉換成ArcGIS格式；
②文本資料的匯總以及錄入：將調查表匯總錄入，按一定格式整理成電子表格的形式；
③圖形與屬性的關聯：通過為部件分配的唯一的流水號將圖形和屬性進行關聯，從而形成完整的GIS數據；
④萬米網格的掛接：采用空間匹配技術依據部件的空間位置來掛接所在單元網格屬性。
4.基礎地理數據和部件數據的更新機制
煙臺市數字化城市管理信息系統自建立來已開展了數次針對基礎地理數據和部件專題數據的更新工作。目前該系統中基礎數據采用在線調用煙臺市地理空間信息公共服務平臺中基礎數據的方式，實現了數據的共享與及時更新。在城管部件數據普查與建庫工作完成后，還需要建立城管部件動態更新維護機制，使部件的相關數據得以動態更新，保障系統運行的有效性和實時性。目前煙臺采取在采集區域內，通過從相關部門獲取城市設施更新工程信息并結合城管監督員更新上報案件信息的方式，獲取轄區內的城市部件變化情況，形成部件更新信息表，再由部件外業普查單位按照信息表的內容，實地普查新增的城市部件并進行更新。
5結束語
“網格化城市管理系統”實現了城市管理空間細化和管理對象的精確定位，實現了精確、高效、全時段、全方位覆蓋的城市管理。城市部件數據普查工作的質量直接關系到數字城管部件和事件處理的準確性、高效性，因此必須提高城市部件數據普查質量，全面掌握城市部件的分布和現狀情況，建立部件更新機制，為數字化城市管理提供高效的基礎數據。
參考文獻：
[1] 施志梅. 數字城管基礎數據普查與建庫方法研究[J]. 大壩與安全，2009，（增刊）：31-34
[2] 朱彤. 網格化城市管理技術與方法研究[J]. 科技創新導報，2009，（30）：4-5
[3] 涂強，徐偉. 做好城市部件普查是數字化城市管理的重要手段[J]. 測繪與空間地理信息，2010，（3）：102-104
城市更新研究方法范文第2篇
[關鍵詞] 城市更新 人口紳士化 人口調控
[中圖分類號] F299.2 [文獻標識碼] A [文章編號] 1004-6623（2015）03-0101-04
[基金項目] 深圳市哲學社會科學“十二五”規劃課題“大城市人口調控戰略與策略：基于產業視角的研究”（125A0220）
[作者簡介] 鄧志旺（1975 ― ），湖南郴州人，復旦大學經濟學博士，深圳職業技術學院管理學院副教授，研究方向：城市更新、城市人口調控。
一、導 言
經過三十年的發展，深圳城市土地開發殆盡，下一個三十年城市建設的重點在城市更新。根據深圳市政府規劃，深圳當前需要進行城市更新的總用地面積超過200平方公里，占到全市建設用地的30%。大規模的城市更新啟動后，對城市的功能、產業、交通和人口等多個方面將產生深遠的影響。深圳在不到2000平方公里的土地集中了近1500萬人口，如何調控人口成為這座年輕城市的最大問題之一。大規模的城市更新到底會對深圳人口產生怎樣的影響，如何調整城市更新的方向和策略以避免對城市人口帶來的負面作用，這些問題是深圳及北京 、上海、廣州等人口高密度城市都將面對的問題。
二、城市更新對人口的影響及存在的問題
（一）深圳城市更新對人口的影響分析
深圳自2009年以來實施《城市更新辦法》，鼓勵業主自行更新或者自己尋找合作方進行更新，在短短三年多的時間已經有300多個項目報批，其中168項已經獲得初步批準，36個項目已經開始啟動（其中有13個城中村、14個舊工業區和9個混合區）。通過數學測算，可以合理推斷這些已經實施或即將實施的城市項目對深圳市人口的影響。我們分別從對人口總量、人口空間布局和人口結構三個主要人口統計的維度進行分析。
1. 城市更新大幅提高容積率和改變用地性質，導致更新后容納人口不減反增
由于城市更新的成本較高，為了鼓勵城市更新，一般都大幅度提高項目的容積率，提供更多的建筑空間。在36個城市更新項目中，容積率低于3的只有1家，在3～4區間的有9家，4～5區間的達到16家，大于5的有10家。從項目容積率分布來看，大部分都在4以上。
另外由于城市布局的變化，導致部分用地的此前功能和現在的城市格局不匹配。因此，伴隨城市更新的是對原來的土地進行功能改變，以符合現有規劃。從36個項目中，最終改變后為住宅項目的達到30家，占比為83.3%，是主要的方式。對36個已經公開城市更新規劃項目統計可知，改造前的總用地面積為384萬平方米，建筑面積約為530萬平方米左右，其中具有居住功能的建筑面積約為400萬平方米左右。根據人口登記系統，我們匯總得到的人口總量是35.5萬人。
更新改造后總建筑面積達到1314萬平方米，其中住宅面積達到1020萬平方米左右。按照人均居住面積為25平方米（深圳平均水平），則可居住人口40.8萬左右。和此前的居住人口總量比，增加了5.3萬人，增加比例為14.9%。從這一結果來看，城市更新不僅不能減少人口總量，反而有可能導致人口增加（見表1）。
2. 人口密集區的居住主導型城市更新導致人口分布不合理現象加重
不同類型的城市更新對人口分布的影響不同。如果城市更新是住改住，根據我們前面的分析，人口總量基本維持不變或略有上升，因此對于全市或某區的人口分布影響不是很大。
如果是工改住，人口可能倍增，對于人口再分布可能造成明顯的影響。此前人口密度比較高的布吉、南灣、坂田、西鄉、新安等街道，也存在大量的廠房有待改造。但是，如果按照工改住模式來操作，可能會導致這些區域人口密度進一步提升。從人口分布的角度出發，不應該批準這些區域的工改住。但是，從另外一個角度出發，這些區域本身距離原特區比較近，配套比較完善，開發住宅往往市場接受度高，因此更容易誘發原業主和開發商采用工改住方式進行開發。
如何平衡商業利益和人口分布合理的需要，是深圳城市規劃部門需要思考的一個問題。實際上，自2012年以來，深圳規劃部門開始嚴格控制工改住項目的審批，更多的是引導工改工。其動機更多的是從產業發展的視角，防止產業空洞化的趨勢。
我們把寶安區的三個街道（新安、西鄉、石巖）、龍華新區的兩個街道（民治、龍華）和龍崗區的三個街道（坂田、布吉和南灣）作為近郊區域，把其他街道歸為遠郊區域，把原來特區內的街道稱之為市區。近郊區域普遍特點是夜間人口（在市區工作在比較多），而遠郊區域普遍特點就是基本上是工業人口。
通過表2，我們得出結論：（1）市區的項目仍以工改工為主，原因是盡管名義上是工改工，但實際上可以作為辦公使用，因此工改工既符合商業利益最大化的目標，又符合政府產業發展目標。（2）近郊的項目以工改住為主，近郊區人口密度比較高，如果工改住將使居住人口進一步增加。但是近郊實施工改工比較困難，由于周邊的商務配套比較落后，工改工后（實際上是辦公為主）無法吸引企業入駐，可能導致改造后失敗。工改住從商業角度來看，是風險最小的一種方式。（3）遠郊的項目呈現多元化趨勢，既有工改住，又有工改工和工改商。主要原因在于遠郊各個區域情況有比較大的差異。比如，在有的遠郊地區，已經形成了一定的商業中心，如果城市更新靠近區域商業中心，就會充分考慮改為商業。從總體來看，遠郊本身人口密度較低，而項目改造方向的多元化導致其人口分布影響不大。
3. 城市更新導致紳士化，擠出城市必要的配套服務人口
城市更新對于區域人口結構的影響一般都非常顯著。城市更新往往是對比較破落、陳舊的區域進行改造。目前深圳城市更新基本上還是以經濟利益為導向，改造后產品品質比較高，滿足相對富裕階層人士的需要。因此，改造之后，新入住的人口（包括業主和租戶）在收入水平方面有大幅的提升。
此外，特別值得注意的是由于片區改造將原來低收入人群擠出片區，可能導致片區生活成本和營商成本上升。舉例來說，如果鐘點工能住在雇主步行距離區域內，就可以大幅度節省交通時間和交通成本。如果被迫搬遷到較遠距離的區域，則可能導致其交通時間和成本上升，從而提高報價，雇傭成本將明顯上升。比較市區和郊區，市區的城市更新可能導致“富豪化”運動；而郊區的城市更新則導致“白領化”趨勢。因此，毫無疑問，深圳也存在“紳士化”趨勢。
本次研究的36個項目，剔除工改工和工改商項目，剩下29個項目。我們按照區位對這些項目在改造前后人口結構情況進行了梳理。基本上所有的項目均導致了人口紳士化現象。被置換出去的人口主要為三類：一是工廠務工人員，這一類型人口在近郊和遠郊項目中占比較高；二是第三產業服務人員，這一類型人口在市區項目和近郊項目中占比較高；三是中低收入的白領人員，這一類型人口往往是從市區被置換到近郊甚至遠郊。
人口紳士化最典型的項目是京基100。京基100所在地是原蔡屋圍老圍，是典型的城中村。該項目占地約4.7萬平方米，拆遷舊房建筑面積約15萬平方米，其中村集體用房約4.5萬平方米，村民房約10.5萬平方米。新建建筑面積約為62.5萬平方米，包括寫字樓、住宅、商場、酒店和公寓。在改造前人口主要為：（1）50%左右的中低收入白領，主要在蔡屋圍從事金融和貿易工作，工作年限在1～3年時間，收入偏低；（2）45%左右的第三產業從業人員，主要為在蔡屋圍周邊的餐館、百貨商場和辦公場所等工作；（3）5%左右的原村民，基本不工作，靠出租房屋為生。改造后人口構成為：（1）90%為高收入人群，主要為在蔡屋圍區域工作的金融企業中高層管理人員、技術人員和企業主，參加工作時間普遍在8～10年及以上，收入水平較高，在深圳其他區域也有住房，住在這里區域主要是為了便于上班；（2）10%為原村民，因為環境美化了，部分此前搬離蔡屋圍的居民再次搬回來。
通過城市更新，此前居住在城中村、為商務區服務的配套服務人口（如從事餐飲、酒店、休閑、安保、快遞、理發等職業者）不得不因為高房租而搬離至較遠的地帶居住。距離帶來的交通成本、時間成本等導致其配套服務人口要求更高的薪酬，因此導致區域的商務成本上漲。
（二）存在的問題
從人口調控角度來看，我們認為深圳目前的城市更新模式仍存在以下問題：
1. 城市更新項目制訂的容積率過高，不利于深圳城市人口總量調控
《深圳人口發展十二五規劃》、《龍崗區人口發展十二五規劃》、《寶安區人口發展十二五規劃》等多個政府文件中，都提出要通過實施城市更新減少人口總量，緩解人口壓力。但從數據分析來看，由于城市更新項目容積率制定得過高，導致深圳人口調控目標可能無法實現。
2. 城市更新項目過于側重實施商業性，不利于提升深圳人口布局合理
深圳和其他城市一樣，不僅僅人口總體密度過高，而且分布不均衡現象也非常嚴重。羅湖、布吉等地的人口密度已經超過1.5萬人/平方公里，超過了新加坡等地核心區域的人口密度。因此，政府也希望通過本輪城市更新來重新布局人口，緩解人口分布的不均衡。從人口合理分布角度出發，人口密集區應該盡量實施“住改商”、“工改商”或者甚至置換為公共設施（如公園、學校），從而減少居住人口和降低人口密度。但從商業利益最大化目標考慮，采用“住改住”和“工改住”更新方式更有利。這種更新模式其結果是產生惡性循環，人口越密集的區域更新過后人口更密集，導致出行難、上學難、購物難等城市問題。
3.城市更新傾向于拆除重建，人口紳士化現象導致營商成本劇增
深圳城市更新目前主要采用拆除重建模式。最為典型的就是城中村重建，其在更新前聚集了大量收入較低的新入職白領（城市中心地帶）和為商務區配套服務的農民工。隨著城中村改造為高檔住宅小區，原來的租戶無法承受其租金紛紛搬離，置換進來更高收入水平的白領、金領和企業主等。拆除重建可以實現城區面貌大幅提升，實現產業升級，但也要考慮到這一方式可能導致城市商務配套人口的外遷從而導致商務成本大幅上漲，損害城市競爭力。
三、政策建議
人口調控是深圳和其他一線城市未來城市發展的一項戰略性任務，而城市更新大規模的實施對城市人口調控目標的實現有著非常重要的影響。基于深圳在城市更新方面的實踐，我們建議對城市更新工作進行戰略和策略兩個層面的調整，具體建議包括：
一是推進城市更新規劃與人口發展規劃的銜接，在規劃層面實現兩者的統一。在制定城市更新五年規劃時，把城市更新對人口的影響作為制定規劃的重要因素加以考慮。評審城市更新五年規劃時，人口管理部門作為重要評議部門進行參與。
二是 審批單個城市更新項目時增加人口影響評估環節。具體的城市更新項目在重新規劃土地功能、容積率時，通過人口評估可以有效測算其對人口的影響。在總體上，要盡量減少“工改住”城市更新模式，以便全市控制人口總量。
三是對人口壓力區和非人口壓力區采取差異性城市更新策略。通過全面的人口、交通和配套評估，把城市各個片區劃分為人口壓力區和非人口壓力區。對于非人口壓力區，可以采取提高容積率方式來實現順利推進城市更新，但在人口密度較高的人口壓力區則應該通過政府補貼、土地置換等手段控制更新項目的容積率，從而減少區域的居住人口，緩解人口壓力。
四是保障房建設與城市更新相結合，保障城市商務和居住配套人口的居住空間。在城市更新項目中安排15-20%的保障性住房，提供給在區域類工作的中低收入白領及生活服務業從業人員，降低其生活成本，保障區域整體運行效率。
[參考文獻]
[1] 朱喜鋼，，金儉.城市紳士化與城市更新――以南京為例[J]. 城市發展研究，2004[4]： 33-37.
[2] 周昌和，徐文閣.折騰十二年，昔日“名流村”改造重啟[N].南方都市報.2013-1-25（5）.
城市更新研究方法范文第3篇
關鍵詞：不動產；證券化；城市更新
Abstract:Real estate securitization in city renewal has many advantages,which is a efficiency method to resolve the difficulties in city renewal. This paper researches the application of real estate securitization using in city renewal with the SWOT method, then discusses the latest development of real estate securitization――the operation pattern of exploitage real estate securitization, and puts forward some suggestions in real estate securitization promoting city renewal.
Key words: real estate, securitization, city renewal
中圖分類號：F830文獻標識碼：A文章編號：1674-2265（2009）05-0042-03
一、問題的提出
二十世紀70年代以后，各國都在積極進行城市更新領域的投融資體制改革，融資方式和渠道日益趨向多元化，即
由政府占主導地位的城市更新融資方式逐漸演變為私人資本廣泛參與的多元化方式，由傳統的依靠政府財政投資逐漸向以市場化融資方式轉變。總體上，城市更新融資發展大致可劃分為三個階段：以政府財政融資為主的初級階段、以銀行信貸和項目融資為主的中級階段和以資本市場融資為主的高級階段。在一國經濟發展的某一階段，采取何種方式為城市更新融資，主要取決于該國的政府管理水平和資本市場的發展狀況。
私人資本介入解決了城市更新的融資困境，改善了城市的基礎設施，并促進了城市的產業和空間結構調整。但是，在發展過程中也出現了一些亟待解決的問題：（1）地方政府與私人企業在中心城市的商業性開發造成了對大批低收入階層利益的侵害。解決低收入階層住宅問題與商業開發經常顧此失彼、相互矛盾，使許多城市管理部門一籌莫展。（2）參照很多國家和地區的法律法規，土地所有者、房屋所有者和違章占用者的權益表征，只要一個權益者反對城市更新方案，該地區就只得局部新建、整修或維護，而無法進行徹底改造和更新。
在以資本市場融資為主的高級融資階段，不動產證券化①作為一項金融創新，深刻影響著許多國家不動產業與金融業的發展，帶動了一系列的制度創新、市場創新和技術創新。2005年全球不動產證券化市場總額為4750億美元，比2004年增長了21%。同時，全球跨國投資比例從2004年的29%增加到了2005年的35%，達到1640億美元。2005年亞洲在商業不動產領域的投資占全球不動產投資的14%，中國成為最熱門的不動產投資地。截至2005年底，亞洲商業不動產投資總額達675億美元，增長了46%。亞洲REITs總市值占全球權益型REITs的7.45%。根據UBS的預期，亞洲REITs市值可能在2010年增加到1000億美元，其中70－80%的新增市值來自于新上市的REITs商品。這主要是由區域經濟，尤其是中國和印度經濟的迅猛發展所帶動的。
作為一種創新的融資方式，不動產證券化被引入城市更新中具有諸多優勢，這也是解決當前城市更新困境的有效途徑之一。不動產證券化應用于城市更新，可以實現以下目標：一是能夠解決城市更新的融資困境，改善城市的基礎設施；二是能夠在城市更新中實現公開、公正、公平，保障相關利益者的合法權益。因此，本文首先利用SWOT分析法研究不動產證券化在城市更新中的應用，然后探討不動產證券化的最新發展類型――開發型不動產證券化的運作模式，最后對我國利用不動產證券化促進城市更新提出政策建議。
二、不動產證券化在城市更新中的應用：一個SWOT分析框架
SWOT分析是對企業內外部條件進行綜合和概括，進而分析組織的優勢和劣勢及其所面臨的機會和威脅的一種方法。不動產證券化在城市更新中的優勢、劣勢、機會、威脅都需要詳細探究，以進一步明確待完善之處。
（一）優勢方面
一是證券化能夠使得發起人把固定資產變為收入，政府能夠加快資金回籠的速度，從而用有限的資金來建設更多的項目。二是資產證券化實施的前提是真實出售，政府通過資產證券化把項目的風險徹底轉移出去，風險最終將由投資者來承擔。三是由于資產證券化的資產已經和作為發起人的政府進行了破產隔離，同時在證券化過程中可以采用信用增級手段，因此發行的債券往往能夠獲得很高的信用評級，從而大幅度降低融資成本。四是資產支持證券豐富了資本市場上的投資產品，使得公眾能夠分享城市現代化所帶來的收益。五是證券化資產往往會聘請專業人士來進行開發和管理，并由獨立信用評級機構進行評級，這能夠有效地避免政府主導的開發項目中的委托問題，提高基礎設施項目的質量。六是不動產證券化，尤其是開發型不動產證券化，能夠解決城市更新中原居民的利益表征困難問題。
（二）劣勢方面
一是開發經營的風險。由于城市更新多屬于開發型不動產，與具有穩定收益的不動產相比，增加了施工和財務經營的風險，直接影響受益憑證的價格與收益的分配。二是基金募集失敗風險。不動產證券化的基金募集來自一般社會大眾或法人機構，由于投資意愿常受到市場景氣和利率等因素影響，因此基金募集未必能成功，一旦基金募集失敗而宣告解散時，募集者必須負擔費用損失，投資人則必須承擔機會成本。三是地區限制。投資人投資的主要誘因在于有利可圖，因此項目地區特性，如區位條件、項目規模等具有非常重要的影響，并不是所有地區都適合基礎設施證券化。四是項目期限長、成本高。稍具規模的基礎設施項目，涉及人數較多，溝通、審批時間較長，執行階段也可能受到一些反對者阻撓。城市更新屬于長期性投資，短期不易回收，這增加了投資風險。
（三）機會方面
一是不動產證券化的法律法規日益健全，使資本市場按市場規則在法制的框架下運行，為不動產證券化在城市更新中的實踐提供了法律基礎。二是資本市場逐步發展壯大，尤其是西方發達國家和一些新型市場國家，證券市場的規模和績效比較顯著，能夠在經濟發展中發揮重要的資源配置功能。三是個人、企業及金融機構的行為市場化，并積累了一些在資本市場投融資的經驗，能夠較為成功地進行資本運營。
（四）威脅方面
一是許多發展中國家的二級市場不活躍。資產支持證券是以流動性來實現收益與分散風險的，如果不具備起碼規模的二級交易市場，流動性得不到保證，持久的市場需求力量將難以形成。二是許多發展中國家的相關法律法規不健全。三是許多發展中國家的機構投資者非理性。例如我國的社保基金、保險基金、證券投資基金和商業銀行等都因自身的經營管理水平、資金規模、法律規定以及出于安全性方面的考慮而在短時間內不可能成為資產證券化的有力承擔者。
三、開發型不動產證券化的運作模式
由于開發型不動產證券化的風險較高，一些國家和地區采取禁止態度，如荷蘭、比利時、新加坡和法國，在其不動產的相關規定中都排除開發型，加拿大和香港對此也有限制。韓國雖然允許其募集資金的30%可投入開發型，但僅限于公司重組不動產投資信托②。
開發型不動產證券化的基本運作過程（見圖1）主要是：（1）城市更新的實施者（專業機構或建設商），依據城市更新方案，與受托機構共同擬定不動產資產信托計劃、不動產資產信托契約、投資說明書等相關文件。（2）更新單元的不動產所有者和相關權利人（委托人）與受托機構簽訂不動產資產信托契約。正進行或規劃進行開發、建筑、重建、整建的不動產或不動產相關權利，轉移給受托機構。如果以權利變換方式進行，將由土地所有者、合法建筑物所有者、其他權利人或實施者，將土地、建筑物、其他權利或資金，信托給受托機構。（3）與不動產管理機構（由實施者擔任）簽訂委任契約，由政府審議并城市更新規劃，選任信托監察員，提供投資說明書給投資者。（4）發行受益憑證，募集信托基金，可以委托證券承銷商發行，所得的價款應存入不動產資產信托基金專戶，以支付必要費用，包括開發期間的營建成本、融資利息、信托費用、管理費用。（5）不動產管理機構（實施者）進行建設、開發工作，由受托機構控管資金流向，專款專用。（6）分配信托的收益、孳息及其它利益予受益人。原不動產所有人與相關權利人可依照其受益權比率分得等額的土地和建筑物，而投資者則依據受益證券設計方式，取回本金與收益，不動產資產信托契約中止。
四、 我國不動產證券化的實踐及其政策建議
近幾年，隨著法律法規的完善，一些金融機構開始嘗試不動產證券化。一是直接到香港聯交所或者新加坡交易所上市。領匯、泓富（長江實業）、越秀（廣州越秀）三檔REITs在香港證券交易所上市，市場反映熱烈，市值已達1621億港元，陸續將有萬達（香港上市）、華銀（新加坡上市）、華潤（香港上市）、深嘉惠（新加坡上市）等。二是在深交所以契約基金形式發行REITs，這種模式可以發揮管理人和受托人的作用，匯集投資者的資金，投資以租金收入為主的物業。
在我國不動產證券化市場不斷發展的背景下，城市更新中也逐步開始引入不動產證券化的運作模式，取得了一些可借鑒的實踐成果。1992年，海南省三亞市開發建設總公司通過發行不動產投資券的形式融資開發丹州小區，這次融資過程已經具備了資產證券化的某些基本特征。1997年，由香港豪升集團、花旗發展基金及印度尼西亞資產支持證券金融公司等投資機構所創立的豪升ABS（中國）控股公司與重慶市政府簽訂了我國第一個以城市為基礎的資產支持證券合作協議。為使不動產證券化更好地為城市更新服務，本文提出如下的政策建議：
（一）完善和發展資本市場
目前資本市場特別是債券市場不夠成熟：一是債券發行過程中行政色彩非常濃厚；二是未能形成基準利率市場，缺乏有效的風險定價機制；三是二級市場流通性極低，債券品種單一，無法吸引投資者。因此，改進債券發行程序，對債券品種進行創新，完善基準利率市場，將對我國利用資產支持證券為不動產項目融資發揮十分重要的作用。
（二）提高資本市場的信息透明度
信息的透明度是不動產證券化的重要條件，也是其賴以生存的依據。提高信息透明度，應該定期證券表征的業務發展相關指標，保障投資者知情的權利，降低保證、保險的成本，監督市場的信息透明化，使各方在信息對稱原則下公平交易，徹底發揮資本市場的功能。
（三）積極建立和發展國內服務機構
建立一個以評估基本準則為綱、若干應用準則為目的的資產評估體系；成立資產擔保公司，專職為資產證券化提供擔保，以實現證券化資產的信用增級；培養幾家具有社會獨立性、權威性、在國際上具有一定影響力的資信評級機構。現階段可以考慮直接引入MOODY、S＆P和Fitch等國際權威資信評級機構，在國內推廣不動產證券化資信評級業務。
（四）逐步允許開發型不動產證券化
隨著不動產價格的不斷攀升，可以考慮放寬對開發型不動產證券化的限制，通過頒布相關法律法規防范其內在的經營風險，為不動產開發商、投資者、市場甚至是都市改造，提供一個多方共贏的金融創新產品。
注：
①不動產證券化，從廣義的角度看，是指通過某種途徑與程序，將原來流通性低的不動產轉換為有價證券的交易模式。從狹義的角度看，不動產證券化是指不動產投資信托基金（REITs）。REITs是一種證券化的產業基金，它通過發行收益憑證來匯集投資者的資金，用以購買不動產項目，委托專門從事不動產經營活動的投資信托公司進行經營管理，并將投資收入以派息的方式分配給投資者。
②韓國不動產證券化有不動產投資信托和公司重組不動產投資信托兩種類型。后者是為了解決不良資產而成立，因此規定所募集的資金中，70%必須投資在還不出債、重組中或以售價償債之公司所出售的不動產為主，并允許投資開發型不動產，但不得舉債。
參考文獻：
城市更新研究方法范文第4篇
論文摘要：本文探討了數字城市空間管治信息質量體系。通過分析空間準入評價與空間管制決策指標體系，提出數字城市空間管治質量指標體系。
1研究背景
數字城市空間管治即是指:以真實城市空間資源分配為核心及其將經濟、社會、生態等可持續發展，資本、土地、勞動力、技術、信息、知識等生產要素綜合包融在內的整體地域空間管治在虛擬四維時空中的數字化實現。數字城市空間管治以計算機科學、空間信息科學、系統科學、城市科學、管理科學、地球科學及環境科學等為支撐，可為政府部門和非組織管治決策提供多要素、多層次、多時態的城市自然、人文、社會與經濟信息，使其能更好、更有效地實現城市空間管治目標。
對于城市空間管治，由于其操作對象具體，功能目標明確，應用范圍集中于城市區域，空間信息的比例尺較大，數據質量對應用結果的影響非常明顯，在數據質量方面的要求也就更高。所以，城市空間管治的數據質量控制問題，就具有更重要的意義。
數字城市空間管治信息數據是城市空間管治最基本和最重要的組成部分，也是數字城市空間管治良好的動態運行中投資比重最大的部分之一。信息時代數字城市空間管治是以計算機科學、空間信息科學、系統科學、城市科學、管理科學、地球科學及環境科學等為支撐，城市空間基礎信息和城市社會經濟與建設等綜合信息為基礎的信息化、網絡化管理技術。它的一個重要特征應是以計算機軟硬件為支持平臺。城市空間管治所涉及的信息為數據資源，實現以空間信息為主的信息輸人、貯存、查詢、檢索、統計、分析和輔助決策的計算機技術系統。它必須保證空間管治信息數據的正確性和可靠性，并將各部門網絡化和專業化的信息按照一定的標準和規范置于統一管理之下，使城市空間管治工作有一個規范標準化的高質量數據基礎。信息數據質量的好壞，直接影響著空間管治分析評價與決策結果的可靠程度和空間管治目標的真正實現。
因此，在數字城市空間管治研究中，信息數據質量體系研究是一項十分重要的基礎研究工作。數字城市空間管治基礎信息質量體系研究是世界各國共同走向現代城市空間管治急待解決的基礎課題。
2城市空間管治信息分類模型
傳統的管理觀念，通過規劃限制和禁止空間準人，現代管治理念來源于生物學及系統科學，指管理控制主體給予對象一定的刺激和干預，使其按預定目標方向發展。要全面、有效地對城市空間進行管治，保證高質量的城市空間環境，需要多因素的綜合信息。例如用地控制、環境容量控制、建筑形態控制、道路交通控制、設施配套控制、城市設計引導等方面。目前，任何城市規劃建設、資源開發、環境保護等活動，不管是綜合性的還是單項的，其內在構成都包括以下幾方面:土地使用、設施配套、建筑建造、行為活動。所以，根據我國現行的國家標準、行業標準以及地方標準進行分析，共同形成空間準人和空間管制的內在構成。圖1、圖2分別歸納出以上幾方面在空間準人和空間管制中所包融的具體分類模型。模型內容基本概括了城市空間管治活動的主要作業。
3數字城市空間管治信息的質量體系
數字城市空間管治信息數據主要有圖形數據和屬性數據兩大類。圖形數據包括基礎數據和專題數據，如測量數據、地圖數據和遙感圖像數據等。這些數據的各種數據源都帶有一定的誤差因素并將之引人數字城市空間管治信息管理的數據庫中。數據源在時間精度(即現勢性)和數據空間范圍與數據內容方面，若不能滿足城市空間管治應用的需要，也會嚴重影響信息數據應用結果的質量。因此，城市空間管治信息的質量問題也是需要解決的基本問題。
3.1數字城市空間管治評價與決策指標體系
數字城市空間管治是一項起源于城市的更新改造活動，促進城市可持續發展的工作。從任何一項城市更新改造規劃，到更新方案實施，城市空間管治都需要依據國家的各種法規對更新項目進行空間準人審批和空間管制決策評價。從規劃控制的系統結構來看，評價對城市更新改造有著十分重要的意義。
3.1.1城市空間管治評價類型與結構
根據城市空間管治評價對象和方法的不同，城市空間管治的評價可分為三種不同的類型:
3.1.1.1現狀評價:分析和評價舊城生活和環境質量優劣程序，確定現狀綜合評定值。對現狀信息進行評價是城市更新規劃控制的起點。一方面，它可以總體上根據現狀評價的結果在整個舊區范圍內界定更新的對象，排列舊城更新的先后次序。另一方面，針對具體更新區域的不良因素進行罰分評價，為下一步制定更新目標提供充分的現狀信息。
3.1.1.2空間準人評價:針對城市發展目標，評判城市更新改造項目對現狀的改進程度，確定更新方案的綜合評定值，是確立正確的規劃目標所依靠的有力手段，它不僅可以對單一的目標進行評價，以確定它是否符合城市規劃建設、社會、經濟、環境發展的原則和舊城更新的實際需要，而且可以對多種規劃方案和目標進行比較和優選，從中選出最為合理的方案和目標。
3.1.1.3空間管制評價:評價規劃目標的實現程度，確定更新后的綜合評定值，是對于更新以后的城市形態所進行的檢測。它一方面對前一階段的規劃目標進行檢驗，另一方面為下一步的規劃控制提供新的決策信息。
其評價體系主要由兩大部分構成，即評價指標體系和評價方法體系。指標體系是整個評價程序的框架和基礎，也是建立科學的評價方法的必要前提。因此，我們有必要建立一套較為完善的城市空間管治評價指標體系，使城市空間管治的評價在內容上趨于客觀和全面，在結構上趨于系統和嚴密，使得城市空間管治的決策更為科學和合理。
3.1.2城市空間管治評價指標體系的建立
3.1.2.1影響因素分析
影響城市空間管治的因素很多，諸如國家對國土資源開發利用、耕地保護、城市更新的政策，國家的經濟實力，城市的整體結構和功能，社會對城市更新的期望值，以及更新區域的社會物質條件等等。其中，對城市空間管治最具直接影響的因素是更新區域的物質和社會狀況，城市的社會物質條件所包含的內容極為豐富，既包括土地使用、建筑建造、市政設施、道路交通等，也包括社會組織、歷史文化、人文景觀、居民收人等經濟文化因素。它是更新地區城市生活質量和城市現代化的尺度和標志，也是城市更新評價指標的原始素材。
對于不同的行業、社會團體和個人來說，由于他們所處的技術領域同、社會經濟地位不同，審視的角度不一，對于城市更新的期望和要求也存在一定差距，因而對城市空間管治的評價項目和評價標準也不盡相同。因此，需要根據國家現行的各類相關法規和規程規范，全面綜合的考慮城市空間管治的各種影響因素，建立評價指標體系。
3.1.2.2評價指標體系
前面分析了城市空間管治評價的各種主要影響因素。另外還有一些因素相對其他因素來說對城市空間管治評價的影響較小，可以不列人評價指標體系。
為此，考慮到評價指標對城市空間管治應具有直接的影響力和同一評價指標對不同的評價對象來說應有明確的可比性這兩個基本原則，我們可將指標進行合并和提煉，根據其不同內容將其分為兩大類。①空間準人評價體系;②空間管制評價體系。
評價體系均以統一標準的位置(坐標)、高程、面積三種幾何物理量作為評價指標。無縫鑲嵌于數字城市空間管治信息分類體中。圖3為空間準人評價指標體系之一—交通活動限制評價指標體系。
3.2影響數字城市空間管治信息數據質量的因素
數字城市空間管治信息數據的質量問題，實際上是伴隨著數據的采集、處理與應用過程而產生并表現出來的。根據這一過程，可以把數字城市空間管治信息數據的質量問題劃分為三個階段:第一個階段是空間管治信息數據的采集和保存;第二個階段是數字城市空間管治信息系統數據庫的建立，包括數字化、數據錄人和必要的數據轉換、數據處理;第三個階段則是在數字城市空間管治決策支持信息系統中對數據的操作、分析評價和決策。每一個階段都包含前一個階段所帶來的原有誤差，并增加了本階段所引人的新的誤差因素。因而，數據質量的影響因素可以以數據獲取和應用過程的這三個階段為線索來考查。
3.2.1數字城市空間管治數據源影響數據質量的因素
數字城市空間管治的數據源，通常包括外業測量、勘丈、調查記錄的數字化數據、圖紙、圖像和文檔材料等。數字城市空間管治數據源的質量問題，包括這些數據源的采集和生成過程中產生的誤差，如測量中由測量方法、儀器及人員操作帶來的誤差，遙感的系統誤差及干擾誤差，文檔材料在社會調查和統計時產生的誤差，地圖本身固有的誤差(包括數學基礎的展繪、編繪、清繪、制圖綜合、地圖復制以及套色誤差)，遙感解譯過程中產生的定位和分類誤差等等，以及數據源在保存過程中產生的誤差，如圖紙變形誤差等。
3.2.2數字城市空間管治決策支持數據庫建立中對數據質量產生影響的因素
根據目前的技術方法和設備條件限制，數字城市空間管治決策支持信息系統所采用的數據源，主要還是來自圖紙、外業測量和調查、統計資料。這類數據源，必須經過數字化和數據錄人以及二者之間的連接配準，也許還要經過一定的格式轉換，才能進人空間管治決策支持系統，成為數字城市空間管治決策支持信息系統數據庫中的原始數據。
這一部分數據質量問題，包括決策支持信息系統數據獲取、數字化和數據錄人以及數據格式轉換所引起的質量問題。影響這部分數據質量的因素主要在于數字化采集儀器的精度、數字化方法以及數字化操作精度、統計數據錄人中的差錯等。這類數據質量問題相對比較簡單，影響因素容易發現，可控制程度相對較高。
3.2.3數字城市空間管治分析和處理過程產生的數據質量問題
在數字城市空間管治評價和決策過程中，運用城市空間管治決策支持信息系統分析和處理，可能影響其數據質量問題的因素包括計算、拓撲、疊加。這一部分的數據質量問題，是由數字城市空間管治決策支持系統的分析和處理過程引人的問題比較復雜，影響因素較隱蔽，產生的誤差也比較難估計。
3.3數字城市空間管治信息數據質量指標確定
數據質量指標是城市空間管治數據質量控制的重要依據。根據對數據誤差來源、性質、類型和大小以及產生的原因的分析。提出數據質量控制指標確定思路。
首先，數據質量是一個相對的概念，甚至衡量數據質量的標準也會隨具體應用的特點和要求而變化。其次，數據質量本身具有不確定性，除了可度量的空間和屬性誤差外，許多質量因素是很不明顯或是很難確定的。因此，數據質量問題中，有可以減小甚至消除的誤差，也有很難檢測和控制的因素。本文研究數字城市空間管治信息的數據質量控制，先僅針對其中可度量和可控制的質量問題而言的，主要集中在數據源的信息采集、數字化處理和過程部分。數據質量不確定性另設專題研究。例如土地使用與地籍管理單項空間管治數據質量指標確定一規劃紅線測設質量指標確定如圖4所示。限于篇幅，各單項空間管治數據質量指標不再一一列出。
根據上述確定的空間管治信息質量分類指標，可將空間管治信息質量分類指標歸納統計于下表。
從表可確定出數字城市空間管治各種息信質量需求及數據采集所適宜的必要精度方法等級。
城市更新研究方法范文第5篇
關鍵詞：舊城更新；動拆遷；舊區改造
中圖分類號：F299.21 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）22-0124-03
一、舊城更新的定義討論
舊區改造、動拆遷在國外稱之為舊城改造或舊城更新。國外關于舊城改造和舊城更新的理論研究很多以英、德、美等西方發達國家為典型。正如國家城市的發展規律一般，發達國家的城市比發展中國家在舊城更新上的發展同樣更早。譬如，英國的城市化發展始于工業革命時期，美國開始于19世紀30年代的經濟危機時期（Eisner S，1993）。而絕大多數第三世界國家城市化進程是從19世紀50年代開始才有較快發展（McAuslan P.，1985）。
“舊城更新”一詞最早由美國Eisenhower的顧問委員會在1954年的時候首先提出，同年，“舊城更新”這一概念被正式列入美國住房法規之中（Bussink，1985）。
城市更新的內涵分為廣義和狹義兩種，廣義的舊城更新是為了改善諸如衛生設施缺乏、公共交通不足、城主居住房屋破舊、基礎設施不完善，城市用地規劃不合理等復雜的城市問題，從社會、文化、經濟、衛生及物質空間等方面進行干預（Britannica E Ed，1994）。
由于舊城更新涉及范圍相對較廣，所以依然沒有一個世界公認的標準定義。而是出于因地制宜、因人而異的原因各有各的理解。不過，隨著時間的推移和社會的發展，它還是逐步經歷了從狹義到廣義的過程。
最初的狹義理解僅僅是將舊城更新放置入在物質空間規劃和住房政策的領域。舊城更新只是為了修復破舊衰敗的城市物質構件，使它們依然符合現代城市的居住功能（Buissink）。相關研究通過把舊城更新所包含的一系列建造行為羅列出來并加以解釋。可以將城市更新狹義地理解為一系列建造行為，這些建造行為具體包括拆除重建、調整建筑內部結構、大面積修繕和小塊修復。
為了重建、改善、修復、維護或拆除已有建筑，政府采取一系列用于社會、經濟、文化、規劃建設等領域的系統性的干預，使人們的居住標準達到政府的規定（Metselaar，1992）。這個理解不僅把舊城更新定義為傳統的物質空間規劃、住房政策以及建設領域的一部分，并將舊城更新歸到一個更大的社會、經濟、文化等多領域背景。與Couch之前提出的定義相比，這個定義具有更大的廣泛性，它表現為其所針對的研究對象不單單是傳統理解上的大城市、大城鎮，同時也包括了鄉村、小鎮和集鎮。
中國人口多，土地廣，因國土性質不同，各地區的舊改也有城鄉差異。上海的城市發展節奏領先于全國其他省份地區，其舊改形式主要分為“拆除”“改造”“保留”三種。“拆除”就是將建筑物全部拆除，不再保留原有的居住街區等；“改造”主要是指舊住房綜合改造，如成套改造、平改坡、三統一等；“保留”則是將歷史保護建筑進行重點保留，并且展開保護性的修繕改造。
二、舊城改造的模式研究
城市更新是西方發達國家舊住宅區改造工程的首要工作，其基本形式為：維護性開發、整治性開發和重建性開發，這三種基本模式與上海的“拆除”“改造”“保留”有異曲同工之處。
在西方，在不同的時期發展背景下，面對不同的城市問題，就采用了不同的應對手段來解決舊城更新問題，并且這些方法和手段都對應各個時期，呈現多樣化的特征。貧民窟清理、大范圍地推倒拆除、城市土地互相置換不同于開發新區、內城更新；地區更新、區域轉型不同于文化復興和經濟復興。它們的特點有的大相徑庭，有的大體相似，效果顯著的值得研究與借鑒。
不同階段的改造政策有不同的針對性和偏向性。世界上普遍出現的舊住房改造政策主要有以下三方面：
一是結合城市住房、經濟布局的總體規劃。在舊區改造的規劃中，結合地區的總體規劃和用途，重視功能性的建設，注重住宅和地區的產業轉型互相照應。英、美、德等發達國家，都十分注重這方面的研究和探索。
二是重視法律法規的制定與完善。西方國家和地區的政府將舊區改造、舊城更新列入立法范圍，以法律的形式規范舊城更新工作，在不同的時期，住房法律法規都有所不同，不斷完善，與時俱進。并且，這些法律法規也體現在城市發展規劃中。
三是明確舊城更新的執行標準。對舊城更新中的新舊界定、面積認定和改造方案等，都有十分明確的參考標準，這些標準體系十分完善，從國家層面到地區部門層面都十分清晰。
“十一五”之后，中國城市代表上海，開始呈現以下特點：改造速度由趨緩到加速、改造水平有低級到成熟、矛盾化解由依靠人到依靠體制機制、政策支持由窘境到優境。
三、舊城更新的焦點研究
每個國家的城市化進程都大多相似，但是，中國舊城更新出現的原因不同于其他發展中國家。例如，Leaf談到“如果說人們對第三世界國家的傳統理念是：到處充斥著尖銳的社會經濟矛盾以及由低收入人群和大量居住在貧民窟或棚戶區的貧民所引起的空間的分化。那么中國城市絕對不屬于這類情況，雖然中國城市人均居住空間和質量較低，但是直到現在，由市場經濟所引起的空間不均衡性以及差異程度也要遠低于其他發展中國家（Leaf M，1995）。
中國由于國家發展戰略的原因，經濟、文化、社會發展都比較晚，舊城更新的發展亦然。改革開放初期，舊區改造的研究主要集中在保護歷史遺留文化古城上，直到20世紀80年代末，舊城更新才成為沿海地區城市建設的經濟手段，學術界也才開始研究這一課題。而當時的研究主要都是針對舊城更新本身的技術操作細節和項目實施方式，重點集中在資金來源、安置方式、土地規劃、實現再生產等問題上（Wang Y.1994）。直到1989年的《中國城市規劃法》頒布，舊城更新才作為規劃術語正式出現在官方文件中。中國的舊城更新經歷了從一味的全拆重建到局部拆建和有系統的逐步修復相結合的過渡。之后，北京、上海等大城市開始對舊區改造進行研究并實施項目。
關于舊區改造的形勢分析主要圍繞經濟和房地產市場形勢、社會形勢和政策環境展開。房價對舊改的影響十分明顯。從社會形勢分析，舊區改造存在兩重性（徐勇民，2010）。首先，舊改是為了改善人民居住條件、構建和諧社會的民生工程。為了老百姓的安居工程，必須加快推進舊區改造，使更多的群眾從中獲益。其次，在全面推進舊改的同時，也要重視拆遷問題引發的矛盾和糾紛，認真做好等社會維穩工作。從政策角度分析，在推進舊區改造的過程中，要不斷完善各項機制，做好征詢工作，嚴格落實房屋拆遷補償安置方式，進一步規范房屋拆遷征收行為，注重專業隊伍和工作人員的培養。
民生問題已經成為現代社會建設的一個核心問題，城市改造是推動城市發展的重要途徑，改造中的民生問題也日益凸顯。大拆大建，盲目追求“經濟效益”和“形象工程”，使一些歷史文化區域迅速消失，同時，也引發了拆遷矛盾，社會網絡割裂等大量社會問題（李強，2012）。
現有的文獻研究總結了一些舊區改造中的主要問題，突出問題包括：首先是拆遷推進的工作難度大，供地計劃難以落實，推進基地不能按時收尾，甚至中途停滯；一些地方舊改的資金、房源壓力大，特別是房源地配套設施建設資金不足。其次是動遷工作中的交流溝通障礙，雙方獲得信息的渠道不同，造成彼此信息不對稱。最后是監督機制不完善，依法行政不嚴格，既無法保證質量，又做不到公平公正，侵害了被拆遷人的根本權益和基本利益。
也有觀點認為，上海針對舊區改造工作還有一些難點和問題還沒有妥善解決，主要表現在：舊區改造資金壓力巨大，舊區改造方式單一，拆遷安置房源緊缺且安置基地配套不夠完善（徐勇民，2010）。房價的快速上漲導致了拆遷成本的不斷提升（徐勇民，2010）。
綜合一些國內的現有研究，城市發展有一個巨大的瓶頸：一方面，舊城拆遷改造速度快、規模大、范圍廣，取得了顯著的社會經濟效益，提升和改善了城市功能，推動了城市建設的步伐，居民迫切期待舊改，要求加快舊區改造的節奏，從而使更多的人享受舊改的成果；另一方面，卻是拆遷成本的不斷提高所導致的入不敷出，難以維系。被拆遷地區對舊區改造的呼聲和要求都越來越高，對城市發展的關注度也越來越高，動遷矛盾頻頻發生嚴重威脅到了社會的和諧穩定，也對政府的公信力提出了巨大的挑戰（畢士杰，2009）。針對舊改過程中出現的問題，現有學者探索了有效的舊城更新方式。該留的留，該拆的拆；拆留合并的，制定最佳方案。
四、小結
通過對舊城改造的定義討論、模式研究及焦點研究，結合本文的主旨，可以得到以下幾點啟示：
第一，舊區改造是全世界為了改善復雜城市問題普遍面臨的發展課題。由于西方發達國家發展和研究起步較早，在操作模式上可以使我們有所借鑒。但由于國情、地情的不同，也不可照搬照抄，應當結合自身特點，分析自身矛盾，取其精華、去其糟粕。
第二，舊城更新所包含的物質空間行為是普遍相似地。國外的“維修”“改進”“小塊修復”“大面積修繕”“調整建筑內部結構”“全部拆除”與我國的“拆”“改”“留”大致異曲同工，體現在“舊區改造動拆遷”“舊小區成套改造”上非常明顯。故而，其技術和政策層面的研究值得借鑒。
第三，舊區改造的研究模式還是要以人為本，因地制宜。國外模式主要基于法律法規的完善，我們的舊改工作主要靠政策支持，從行政手段到法治手段需要一個過程，雖然是終極目標，但不可一蹴而就，要充分考慮到改造水平的局限性和矛盾化解的困難性與復雜性。
第四，當前的舊城更新研究除了技術和物質空間上的進展，同時還將研究目光投射在了社會、經濟、政策等領域。上述研究，對整個舊城更新、舊區改造進行了一定程度的概要，在速度和水平上，舊改都在飛速、穩步發展，但是在矛盾分析、問題研究、長效管理上，仍然研究不足，且確實存在。
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