房地產(chǎn)的法律法規(guī)

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房地產(chǎn)的法律法規(guī)范文第1篇

摘要：在當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)脫實(shí)向虛的現(xiàn)實(shí)背景下，探究房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展規(guī)律具有重要的理論、現(xiàn)實(shí)意義。文章根據(jù)樣本國家房地產(chǎn)發(fā)展的共性特征得出：長期視角下，房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律主要取決于GDP增長和置業(yè)人群數(shù)量的共同作用，兩者任一的快速增長都將引致房價(jià)指數(shù)的常態(tài)性快速增長；若兩者同為平緩增長或下降，房價(jià)指數(shù)亦隨之同步運(yùn)動(dòng)；若發(fā)生房價(jià)指數(shù)單方面大起大落的異步運(yùn)動(dòng)情況，便會(huì)觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫過程，給經(jīng)濟(jì)增長造成嚴(yán)重的負(fù)反饋。

關(guān)鍵詞：脫實(shí)向虛；房地產(chǎn)業(yè)；長期發(fā)展規(guī)律；國際經(jīng)驗(yàn)

一、引言

城市化進(jìn)程催生了房地產(chǎn)市場(chǎng)，而房地產(chǎn)業(yè)則因其顯著的關(guān)聯(lián)效應(yīng)而成為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)與支柱產(chǎn)業(yè)，因此研究房地產(chǎn)的長期發(fā)展規(guī)律及其對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的影響具有十分重要的意義。由于房地產(chǎn)業(yè)在工業(yè)化進(jìn)程中的重要作用，以及對(duì)于一國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的良序互動(dòng)和經(jīng)濟(jì)增長的重要支撐和帶動(dòng)作用，對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律及其對(duì)其他經(jīng)濟(jì)部門和總量經(jīng)濟(jì)影響的研究一直是國內(nèi)、外學(xué)界關(guān)注的重點(diǎn)。擇其相關(guān)研究文獻(xiàn)簡要綜述如下。國內(nèi)研究方面。葛揚(yáng)和眭小燕（2009）綜述了房地產(chǎn)泡沫的形成—破滅機(jī)制，及其與宏觀經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系。張若雪（2010）在國際比較視角下研究了日本和美國的房地產(chǎn)泡沫，并對(duì)中國房地產(chǎn)的供求關(guān)系進(jìn)行了分析。柳德榮（2010）則將住房購買視為長期投資，“通過現(xiàn)金流凈現(xiàn)值、溢價(jià)率、內(nèi)部收益率等指標(biāo)考察地區(qū)住房市場(chǎng)，指出北京、上海、深圳三地的住房價(jià)格不合理，不同程度存在泡沫”。王春雷和黃素心（2011）則就北京房價(jià)的變動(dòng)趨勢(shì)及影響因素進(jìn)行了分析，認(rèn)為匯改推動(dòng)了北京房價(jià)泡沫的形成。程瑤（2012）在國際比較的視角下研究了地方政府對(duì)房地產(chǎn)稅收的依賴問題。王學(xué)龍和楊文（2012）在國際比較視角下實(shí)證分析了中國的土地財(cái)政與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的關(guān)系，并構(gòu)建了土地供應(yīng)限制下的房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡模型。程侃和楊斌（2013）在國際比較視角下，通過設(shè)計(jì)一個(gè)新型房價(jià)收入比指標(biāo)，對(duì)持久所得、隱性收入與中國房價(jià)合理性進(jìn)行了分析，卻認(rèn)為中國房價(jià)仍是合理的，中國人民的房價(jià)負(fù)擔(dān)能力被低估。國外研究方面。CatteP等（2004）就房地產(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系進(jìn)行了研究，認(rèn)為房地產(chǎn)上漲期間，通過金融系統(tǒng)帶來的財(cái)富效應(yīng)能夠刺激消費(fèi)，引致經(jīng)濟(jì)景氣。Hott和Monnin（2008）構(gòu)建租金模型和供求模型，估計(jì)了美國、英國和荷蘭等國的住房基礎(chǔ)價(jià)格。IaeovielloM和MinettiR（2008）指出：“在經(jīng)濟(jì)向好時(shí)，房價(jià)上漲的財(cái)富效應(yīng)增加了負(fù)債人的借貸能力和凈資產(chǎn)，也使得抵押品價(jià)值上升，這加速經(jīng)濟(jì)周期走強(qiáng)。而房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)景氣相互增強(qiáng)最終受制于通脹上行和貨幣緊縮，使得負(fù)債人的資產(chǎn)縮水和債務(wù)狀況惡化，經(jīng)濟(jì)也開始回落。”

E.Leamer（2008）則研究了房地產(chǎn)與多個(gè)經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系，認(rèn)為：“二戰(zhàn)以來美國歷次經(jīng)濟(jì)衰退的主因是房地產(chǎn)泡沫，地產(chǎn)衰退直接影響住房投資和居民消費(fèi)。即便房價(jià)并無顯著下行，但房地產(chǎn)銷售的遲緩也足以導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)的收縮和財(cái)富效應(yīng)的消退，經(jīng)濟(jì)下行乃至衰退也往往難以避免”（轉(zhuǎn)引鐘偉和魏偉，2014）。綜上所述，目前國內(nèi)、外相關(guān)研究已于國際比較視角下從諸多方面分析了房地產(chǎn)發(fā)展與各類經(jīng)濟(jì)因素變化之間的關(guān)系，分析方法包括定性分析與定量實(shí)證，較為全面地涉及了決定房地產(chǎn)發(fā)展變化的影響因素，并于一定程度探討了房地產(chǎn)波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)增長之間的關(guān)系，這為后續(xù)研究奠定了堅(jiān)實(shí)的文獻(xiàn)鋪墊。然而，深入觀察不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前研究對(duì)于房地產(chǎn)的長期發(fā)展規(guī)律缺乏同時(shí)超越地域與短期時(shí)限的一般性深入探究與總結(jié)，同樣對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長的影響分析亦局限于局部地域或相對(duì)短期的時(shí)間序列。這就為本文的研究提供了問題導(dǎo)向和切入點(diǎn)，即在經(jīng)濟(jì)脫實(shí)向虛的現(xiàn)實(shí)背景下，主要針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一般特征和長期規(guī)律，通過回顧與比較各代表性國家的房地產(chǎn)長期發(fā)展實(shí)況與共性特征，以期得出關(guān)于房地產(chǎn)長期發(fā)展機(jī)理的規(guī)律性總結(jié)，從而為我國未來一段時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整、可能出現(xiàn)的問題以及風(fēng)險(xiǎn)防范提供有益參考。發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)進(jìn)程開始較早，發(fā)展較為充分，經(jīng)歷過明顯的房地產(chǎn)周期現(xiàn)象，例如美國和日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)；而新興市場(chǎng)國家的房地產(chǎn)進(jìn)程則開啟較晚，發(fā)展階段較低，發(fā)展過程未及充分展開，周期現(xiàn)象不太明顯，例如韓國、中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)。本文從發(fā)達(dá)國家選取美國和日本，從新興市場(chǎng)國家選取韓國，作為研究房地產(chǎn)長期發(fā)展規(guī)律的樣本國家，通過查閱樣本國家的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，進(jìn)行繪圖處理。以下主要圍繞樣本國家的房地產(chǎn)發(fā)展指數(shù)與GDP增長、置業(yè)人群數(shù)量之間的關(guān)系展開具體分析與歸納。

二、房地產(chǎn)發(fā)展與GDP增長的關(guān)系

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展和關(guān)聯(lián)效應(yīng)必然帶動(dòng)GDP增長；GDP增長則不僅表征國民收入水平和消費(fèi)水平的提高，而且表征一國城市化水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，因此又必然擴(kuò)大房地產(chǎn)需求，反向帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。因此，兩者關(guān)聯(lián)運(yùn)動(dòng)的常態(tài)幾乎呈同步運(yùn)動(dòng)，即同時(shí)增長或同時(shí)下降，且增速或減速大體相當(dāng)。圖1是日本房價(jià)指數(shù)與GDP增長的運(yùn)動(dòng)關(guān)聯(lián)圖。如圖1所示，1985年“廣場(chǎng)協(xié)議”之前，日本的房價(jià)指數(shù)運(yùn)動(dòng)與GDP增長運(yùn)動(dòng)總體上步調(diào)一致，同為緩速增長；然而1985年~1991年，房價(jià)增速驟然提高，兩者由同步運(yùn)動(dòng)轉(zhuǎn)為異步運(yùn)動(dòng)，房價(jià)指數(shù)增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產(chǎn)泡沫的滋生和擴(kuò)大；1991年~1995年，兩者依然為異步運(yùn)動(dòng)，房價(jià)指數(shù)轉(zhuǎn)而迅速下降，前一階段積聚的房地產(chǎn)泡沫破滅；1995年之后，兩者基本恢復(fù)同步運(yùn)動(dòng)，不過作為泡沫經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重結(jié)果，此時(shí)的宏觀經(jīng)濟(jì)陷入長期蕭條，GDP增長乏力。美國的房地產(chǎn)周期現(xiàn)象最為明顯，房地產(chǎn)泡沫頻發(fā)，如圖2所示，僅1970年~2010年，就已出現(xiàn)過三次房地產(chǎn)周期和泡沫現(xiàn)象，它們分別是：1975年~1978年，第一次房地產(chǎn)泡沫；1983年~1886年，第二次房地產(chǎn)泡沫；2003年~2007年，第三次房地產(chǎn)泡沫。縱觀這三次房地產(chǎn)周期和泡沫現(xiàn)象，盡管泡沫的破滅誘因不盡相同，但其產(chǎn)生的誘發(fā)因素卻都直接源于房價(jià)指數(shù)增速明顯快于GDP增速的異步運(yùn)動(dòng)。由于房價(jià)指數(shù)增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產(chǎn)泡沫的滋生、擴(kuò)大和破滅，進(jìn)而誘發(fā)房地產(chǎn)周期性波動(dòng)。

而在房價(jià)指數(shù)增速與GDP增速幾乎同步運(yùn)動(dòng)的階段，或者GDP增速明顯快于房價(jià)指數(shù)增速的時(shí)期，例如1990年~2000年期間，則沒有出現(xiàn)明顯的房地產(chǎn)泡沫和周期性波動(dòng)現(xiàn)象。圖3是韓國房價(jià)指數(shù)與GDP增長的關(guān)聯(lián)圖。從其房地產(chǎn)發(fā)展的歷史看，如圖3所示，由于漢城奧運(yùn)會(huì)效應(yīng)，自1986年起，韓國的房價(jià)指數(shù)運(yùn)動(dòng)與GDP增長運(yùn)動(dòng)開始呈現(xiàn)異步運(yùn)動(dòng)特征，房價(jià)指數(shù)增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產(chǎn)泡沫；1990年，此輪房地產(chǎn)泡沫開始破滅，并于1993年結(jié)束；1993年~1996年，韓國的房價(jià)指數(shù)運(yùn)動(dòng)與GDP增長運(yùn)動(dòng)依然表現(xiàn)為異步運(yùn)動(dòng)，但是與房地產(chǎn)泡沫期不同的是，此時(shí)的異步運(yùn)動(dòng)表現(xiàn)為GDP增速明顯快于房價(jià)指數(shù)增速。1997年，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，韓國的房價(jià)指數(shù)和GDP增長同時(shí)受到劇烈影響，迅速下降，但自此至目前為止，除了2008年全球金融危機(jī)的外部沖擊之外，兩者基本恢復(fù)同步運(yùn)動(dòng)的常態(tài)。綜上，縱觀樣本國家的房地產(chǎn)發(fā)展與GDP增長之關(guān)系，根據(jù)其房價(jià)指數(shù)或土地價(jià)格指數(shù)與GDP增長聯(lián)動(dòng)的共同特征，可以得出以下結(jié)論：房價(jià)指數(shù)或土地價(jià)格指數(shù)與GDP的同步運(yùn)動(dòng)是兩者關(guān)聯(lián)運(yùn)動(dòng)的常態(tài)，這是對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展和GDP增長互相促進(jìn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)效應(yīng)的一般反映，盡管在發(fā)達(dá)國家有時(shí)也會(huì)出現(xiàn)GDP增速明顯快于房價(jià)指數(shù)或土地價(jià)格指數(shù)增速的異步運(yùn)動(dòng)情況；若是發(fā)生房價(jià)指數(shù)或土地價(jià)格指數(shù)增速明顯快于GDP增速的異步運(yùn)動(dòng)現(xiàn)象，便會(huì)誘發(fā)明顯的房地產(chǎn)泡沫和周期性波動(dòng)現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)發(fā)展與置業(yè)人群數(shù)量的關(guān)系

美國、日本、中國等國家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，20歲~50歲的人群是住房消費(fèi)主力人群和購房適齡人群，盡管三個(gè)國家的發(fā)展階段、模式和文化等都存在明顯差異，但這基本符合消費(fèi)的生命周期理論。因此，我們用20歲~50歲的人群數(shù)量代表置業(yè)人群的數(shù)量。下面重點(diǎn)檢驗(yàn)樣本國家20歲~50歲置業(yè)人群數(shù)量跟房價(jià)指數(shù)的關(guān)系，以視兩者之間是否存在顯著的正相關(guān)性。如圖4所示，日本的置業(yè)人群數(shù)量曲線呈現(xiàn)顯著的階段性，其拐點(diǎn)出現(xiàn)在1973年左右，1973年之前為快速增長期，之后為平緩增長期和絕對(duì)下降期。1973年之前，日本置業(yè)人群數(shù)量以基本穩(wěn)定的速度快速增長，而房價(jià)指數(shù)也以基本穩(wěn)定的速度快速增長，且沒有發(fā)生房產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，兩者之間表現(xiàn)出顯著的正相關(guān)性。1973年之后，日本置業(yè)人群數(shù)量首先轉(zhuǎn)入平緩增長（1973年~1995年），繼而平緩下降（1995年以后）；房價(jià)指數(shù)也隨之轉(zhuǎn)入平緩增長期（1973年~1985年），且沒有發(fā)生房產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，此間兩者同樣表現(xiàn)出顯著的正相關(guān)性；1985年~1995年，日本置業(yè)人群數(shù)量平緩增長，而房價(jià)指數(shù)卻大起大落，兩者不存在正相關(guān)性，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了泡沫過程；1995年之后，日本置業(yè)人群數(shù)量平緩下降，房價(jià)指數(shù)亦平緩波動(dòng)，兩者又恢復(fù)正相關(guān)性。

觀察圖5，美國的置業(yè)人群數(shù)量曲線也呈現(xiàn)出階段性，其拐點(diǎn)出現(xiàn)在1998年左右。拐點(diǎn)之前，置業(yè)人群數(shù)量為快速增長期，房價(jià)指數(shù)也隨之快速增長，且沒有出現(xiàn)顯著的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，兩者呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)性；1998年拐點(diǎn)之后，置業(yè)人群數(shù)量進(jìn)入平緩增長期，而房價(jià)指數(shù)運(yùn)動(dòng)先是經(jīng)歷了大起大落的房地產(chǎn)泡沫期（2003年~2009年），繼而恢復(fù)拐點(diǎn)之前的常態(tài)化快速增長，總之，兩者之間不具有明顯的正相關(guān)性。關(guān)于拐點(diǎn)之后兩者正相關(guān)性的打破，房地產(chǎn)泡沫期歸因于市場(chǎng)投機(jī)因素，2009年之后（房價(jià)指數(shù)的常態(tài)化快速增長）則歸因于美國的“再工業(yè)化戰(zhàn)略”實(shí)施所帶來的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。韓國置業(yè)人群曲線的拐點(diǎn)出現(xiàn)在1995年左右，如圖6所示。拐點(diǎn)之前，置業(yè)人群數(shù)量為快速增長期，房價(jià)指數(shù)隨之快速增長，除了1986年~1993年的房地產(chǎn)泡沫過程之外，兩者基本呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)性；1995年拐點(diǎn)之后，置業(yè)人群數(shù)量進(jìn)入平緩增長和回落期，而房價(jià)指數(shù)運(yùn)動(dòng)卻呈現(xiàn)出拐點(diǎn)之前的常態(tài)化快速增長態(tài)勢(shì)，兩者不具有顯著的正相關(guān)性，這種背離運(yùn)動(dòng)主要源于這一時(shí)期韓國電子、汽車等新興產(chǎn)業(yè)的崛起而帶來的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。綜上，縱觀樣本國家房地產(chǎn)發(fā)展與置業(yè)人群數(shù)量的關(guān)系，根據(jù)其房價(jià)指數(shù)與20歲~50歲人群數(shù)量關(guān)聯(lián)運(yùn)動(dòng)的共同特征，得出以下結(jié)論：房價(jià)指數(shù)曲線與置業(yè)人群數(shù)量曲線的明顯正相關(guān)是兩者關(guān)聯(lián)運(yùn)動(dòng)的常態(tài)；若發(fā)生房價(jià)指數(shù)運(yùn)動(dòng)背離兩者正相關(guān)性的大起大落現(xiàn)象，便會(huì)觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫和周期現(xiàn)象；但是同時(shí)存在著在置業(yè)人群數(shù)量平緩增長或下降階段上，GDP的快速增長破壞兩者聯(lián)動(dòng)正相關(guān)性的可能，即GDP的快速增長引致房價(jià)的快速增長。

四、結(jié)論

縱觀樣本國家的房地產(chǎn)發(fā)展歷史，通過以上分析可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的發(fā)展在根本層面上受到GDP和置業(yè)人群數(shù)量的綜合作用，這些經(jīng)濟(jì)因素相互聯(lián)系，共同決定著房價(jià)指數(shù)的變化。根據(jù)樣本國家房地產(chǎn)發(fā)展的共同特征，概而言之：當(dāng)城市化率越過拐點(diǎn)而轉(zhuǎn)入平緩增長階段后，房價(jià)指數(shù)運(yùn)動(dòng)主要取決于GDP和置業(yè)人群數(shù)量的變化，兩者任一的快速增長都會(huì)引致房價(jià)指數(shù)的快速增長；若發(fā)生房價(jià)指數(shù)單方面大起大落的異步運(yùn)動(dòng)情況，便會(huì)觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫過程，給經(jīng)濟(jì)增長造成嚴(yán)重的負(fù)反饋，破壞經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展進(jìn)程。從長期看，房地產(chǎn)發(fā)展在根本上亦主要取決于GDP和置業(yè)人群數(shù)量兩因素的共同作用，兩者任一的快速增長都將引致房價(jià)指數(shù)的常態(tài)性快速增長；若兩者同為平緩增長或下降，房價(jià)指數(shù)則隨之同步運(yùn)動(dòng)。此為基于國際經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的房地產(chǎn)長期發(fā)展規(guī)律，在當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)脫實(shí)向虛的現(xiàn)實(shí)背景下，對(duì)于調(diào)控房地產(chǎn)健康發(fā)展具有重要的理論向?qū)б饬x。

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房地產(chǎn)的法律法規(guī)范文第2篇

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1 房地產(chǎn)法律法規(guī)的綜述

1.1 房地產(chǎn)法律法規(guī)體系的組成

房地產(chǎn)法主要適用于調(diào)整房地產(chǎn)的所有權(quán)人和非所有權(quán)人（主要包括房地產(chǎn)的管理人、修建人、使用人）之間以及房地產(chǎn)的所有權(quán)人之間在房地產(chǎn)進(jìn)行交易（主要包括房地產(chǎn)的租賃、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓）、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)權(quán)屬等過程中出現(xiàn)的各種關(guān)系的法律法規(guī)的總稱。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律法規(guī)體系由三部分組成：（1）綜合性的法律法規(guī)，主要包括有《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國民法通則》；（2）針對(duì)性的法律法規(guī)，主要包括有《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《住宅法》和《城市規(guī)劃法》以及《建筑法》等；（3）相關(guān)性的法律法規(guī)，主要包括有《擔(dān)保法》、《繼承法》、《婚姻法》、《環(huán)境保護(hù)法》、《森林法》、《漁業(yè)法》和《草原法》以及《商業(yè)銀行法》等。

1.2 房地產(chǎn)法實(shí)施應(yīng)遵循的基本原則

（1）堅(jiān)持國家土地的公有原則；我國的社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)制度是以公有制經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，并且公有制經(jīng)濟(jì)在社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)中占主導(dǎo)地位，多種所有制經(jīng)濟(jì)并存的經(jīng)濟(jì)體系。土地是國家的資產(chǎn)，也是國家的資源。我國實(shí)施的是土地所有制，除部分土地由相關(guān)法律規(guī)定屬國家之外，其余土地均屬勞動(dòng)群眾所有。同時(shí)，國家因需要有權(quán)依法征用土地，所征用的土地屬全民所有。

（2）堅(jiān)持國家土地的有償使用原則；國家土地的有償使用主要指的是有期限的使用。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)可以通過土地使用權(quán)的聯(lián)營和人股的形式與其他的個(gè)人和單位共同合作辦立企業(yè)。但是，農(nóng)民集體土地的使用權(quán)不能通過轉(zhuǎn)讓、出租、出讓的方式用于非農(nóng)業(yè)方面的建設(shè)。對(duì)于根據(jù)法律取得的建設(shè)用地并且符合土地使用的總體規(guī)劃的企業(yè)，由于兼并和破產(chǎn)造成的土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移的土地除外。

（3）堅(jiān)持合理利用土地和珍惜土地以及保護(hù)耕地的原則；合理利用土地資源，珍惜土地資源，保護(hù)耕地已經(jīng)成為了我國的基本國策。對(duì)于各級(jí)人民政府，必須要全面規(guī)劃土地的使用，嚴(yán)格控制、開發(fā)、管理和保護(hù)土地資源，并要采取一定的措施，嚴(yán)禁個(gè)人或者集體組織非法占用土地。要對(duì)土地實(shí)施特殊的保護(hù)制度，根據(jù)相關(guān)法律堅(jiān)持實(shí)施土地使用用途的管制制度、耕地占用的補(bǔ)償制度、基本農(nóng)田的保護(hù)制度。

（4）堅(jiān)持房地產(chǎn)的綜合開發(fā)原則；房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營要遵循環(huán)境效益、社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益相統(tǒng)一的原則，同時(shí)實(shí)施配套建設(shè)、綜合開發(fā)、合理布局、全面規(guī)劃。

（5）堅(jiān)持城鎮(zhèn)住房的商品化原則；為了改善城鎮(zhèn)居民的生活水平和居住條件，國家要適當(dāng)?shù)母鶕?jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平，加大對(duì)城鎮(zhèn)居民住宅建設(shè)的扶持力度，并要逐步推行城鎮(zhèn)居民住房的商品化，才能最大限度的滿足人們不斷增加的住房需求。

（6）堅(jiān)持市場(chǎng)調(diào)節(jié)和宏觀調(diào)控相互結(jié)合的原則；房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有高風(fēng)險(xiǎn)和高利潤的特性，尤其要警惕出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，不能讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)放任自流，也不能管得太死。因此，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)以宏觀調(diào)控為指引，由市場(chǎng)去調(diào)節(jié)才是最科學(xué)的管理方法。

2 針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)法律法規(guī)

2.1 正確劃分政府部門在房地產(chǎn)業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)中的行為界限

作為政府部門，其主要職責(zé)就是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速、穩(wěn)定的發(fā)展，其首要目標(biāo)是控制房價(jià)。化解融資風(fēng)險(xiǎn)比較重要的措施就是政府要在低收入住房的保障體系和私人商品房的市場(chǎng)體系中明確定位目標(biāo)，并實(shí)行二元制政策。政府部門還要明確房地產(chǎn)行業(yè)融資監(jiān)管的局限性和正當(dāng)性，房地產(chǎn)融資監(jiān)管的正當(dāng)性主要體現(xiàn)在金融服務(wù)強(qiáng)烈的外部性和公共產(chǎn)晶特性，通過金融組織的運(yùn)行規(guī)則和行為規(guī)則的制定，從而建立房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)預(yù)警制度和價(jià)格監(jiān)管制度，并采取多種預(yù)防和控制措施來穩(wěn)定房價(jià)，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)快速、穩(wěn)定的發(fā)展。同時(shí)還要明確市場(chǎng)機(jī)制與政府監(jiān)管之間的關(guān)系，融資市場(chǎng)化能夠有效解決房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，通過價(jià)格機(jī)制和市場(chǎng)競(jìng)爭機(jī)制建立起多元的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)。

2.2 完善房地產(chǎn)金融體系、建立健全的房地產(chǎn)法律制度

在我國的房地產(chǎn)開放經(jīng)營中，銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源，因此銀行體系名副其實(shí)地成了房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的集中地。因此，需要為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多新的融資手段，進(jìn)一步拓寬融資渠道，分散銀行體系承擔(dān)的融資風(fēng)險(xiǎn)，從而形成完整的房地產(chǎn)行業(yè)金融體系。同時(shí)，還可以確立證券、信托等融資方式在房地產(chǎn)行業(yè)融資中的合法地位，通過統(tǒng)合性的法律措施，從而建立起市場(chǎng)體系多層次、組織機(jī)構(gòu)多元化的房地產(chǎn)融資體系。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)競(jìng)爭雖然能夠優(yōu)化資源配置，提高效率和，但是也會(huì)因不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而產(chǎn)生主體退出市場(chǎng)，因此還需要依法構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)融資的退出機(jī)制。還要依法建立房地產(chǎn)行業(yè)融資的信用平臺(tái)，信用平臺(tái)的建立，有助于房地產(chǎn)企業(yè)估價(jià)的科學(xué)化和信息化，提高銀行體系的放貸質(zhì)量。

2.3 健全房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管的法律制度

目前，我國雖然已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)的金融法律法規(guī)，但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的金融監(jiān)管方面只有少許的規(guī)定。因此，要加強(qiáng)對(duì)于專業(yè)性較強(qiáng)并且復(fù)雜多變的房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管方面的立法。同時(shí)要獨(dú)立司法、嚴(yán)格執(zhí)法。法律制度的實(shí)施不僅要體現(xiàn)在它的制定和完善，更重要的是要嚴(yán)格執(zhí)法。完善房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管的法律制度，要建立起行政監(jiān)管、法律監(jiān)管、自律性監(jiān)管，從而減少房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。

3 針對(duì)預(yù)售商品房的相關(guān)法律法規(guī)

在《城市商品房的預(yù)售管理辦法》中有明確的規(guī)定，商品房預(yù)售人的基本義務(wù)就是要進(jìn)行商品房的預(yù)售登記。實(shí)行商品房的預(yù)售登記不但能夠預(yù)防和避免一些不必要的房產(chǎn)糾紛，還能夠保護(hù)商品房購房者的相關(guān)合法權(quán)益，確保商品房的交易安全。購房者和房地產(chǎn)企業(yè)要在行動(dòng)上和思想上對(duì)預(yù)售合同引起足夠的重視，要積極地到相關(guān)部門進(jìn)行合同登記，在進(jìn)行商品房預(yù)售登記后就能讓預(yù)售合同產(chǎn)生相應(yīng)的公示效力，減少不必要的商品房預(yù)售糾紛，同時(shí)也能有效避免第三人的購房行為，防止購房糾紛。

在房地產(chǎn)商品房的預(yù)售過程中，還要設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)商品房預(yù)售款項(xiàng)的監(jiān)控保管工作，房地產(chǎn)企業(yè)需要付給監(jiān)管機(jī)構(gòu)一定的報(bào)酬，并且等到商品房竣工、驗(yàn)收合格之后，將商品房預(yù)售款退還給房地產(chǎn)企業(yè)，從而有助于工程款項(xiàng)的供給得到保障，還有保證商品房預(yù)售款項(xiàng)的專項(xiàng)使用，確保工程項(xiàng)目的建設(shè)款不人為地流失，確保工程項(xiàng)目的建設(shè)順利進(jìn)行，也保障了購房者的合法權(quán)益。

4 結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)的法律法規(guī)涉及到每位購房者的合法權(quán)益、千家萬戶的切身利益。解決和減少房地產(chǎn)企業(yè)糾紛，關(guān)鍵在于完善房地產(chǎn)企業(yè)的法律法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)的法律法規(guī)不但能夠改善城市居民的居住質(zhì)量，還能讓房地產(chǎn)企業(yè)快速。穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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房地產(chǎn)的法律法規(guī)范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)立法；法律法規(guī)；立法體系

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-1723（2013）03-0072-02

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅速崛起，房地產(chǎn)立法方面的工作也得到了重視，各級(jí)政府紛紛制定房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)和政策，這對(duì)健全我國的房地產(chǎn)立法問題起了重要的作用，但同房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)日新月異的發(fā)展相比，明顯要滯后了很多，而且新制定頒布的立法未經(jīng)時(shí)間和實(shí)踐的考驗(yàn)，執(zhí)行力還有待商榷，立法方面也存在很多問題亟需完善。

一、房地產(chǎn)立法存在的問題

（一）房地產(chǎn)立法缺乏統(tǒng)一

政策、法律、法規(guī)類文件屬于正式文件，是規(guī)范我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要工具，因此在使用專業(yè)名詞的時(shí)候，要具有統(tǒng)一的說法和正式的詞匯，不應(yīng)產(chǎn)生歧義。但是在現(xiàn)實(shí)中立法在這一方面就存在很大的弊病，各級(jí)地方政府制定的規(guī)章、章程和國家制定的法律法規(guī)有些部分存在很大的歧義，例如“出讓”和“轉(zhuǎn)讓”，在國家類文件中，“出讓”和“轉(zhuǎn)讓”是完全不同的概念，但是在部分地方類規(guī)章中，“出讓”和“轉(zhuǎn)讓”卻表達(dá)了同一種意思。國家制定法律法規(guī)和地方各級(jí)政府制定規(guī)章制度沒有協(xié)調(diào)統(tǒng)一，地方政府沒有仔細(xì)根據(jù)國家的立法規(guī)范制定規(guī)章制度，使得上下級(jí)法規(guī)之間缺乏統(tǒng)一性，導(dǎo)致了具體實(shí)踐過程中的執(zhí)法困難，使執(zhí)行中的法律存在多種依據(jù)。另外，房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門的部分權(quán)責(zé)不明確，職權(quán)方面存在交叉，由于交叉的存在，不同部門針對(duì)同一事件制定出了相互抵觸的規(guī)章制度，法律條文結(jié)構(gòu)不合理，專業(yè)術(shù)語和專有名詞不規(guī)范，法規(guī)缺乏統(tǒng)一性，給執(zhí)法人員和房地產(chǎn)開發(fā)公司都帶來了很大的麻煩。

（二）房地產(chǎn)立法內(nèi)容欠缺

房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。因此，與之相匹配的法律法規(guī)就是多方面的，多層次的，雖然我國已有相應(yīng)的法律、法規(guī)文件，但是這些法律文獻(xiàn)并不完善，存在很多方面的問題，并沒有把與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)全部相關(guān)的方面都涵括進(jìn)來。例如，《房地產(chǎn)管理法》包括房地產(chǎn)的綜合管理、房地產(chǎn)生產(chǎn)管理、房地產(chǎn)買賣管理和售后管理等各個(gè)方面的綜合管理，而現(xiàn)行的法律規(guī)章并沒有對(duì)房地產(chǎn)的綜合管理和售后管理作出相應(yīng)的規(guī)定。我國房地產(chǎn)在一級(jí)市場(chǎng)法律比較健全，但是在二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)的各類活動(dòng)均沒有相關(guān)的法律依據(jù)和法律限制。房地產(chǎn)立法內(nèi)容的欠缺以及沒有相應(yīng)的配套的法律規(guī)章嚴(yán)重影響著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與健康。

（三）房地產(chǎn)立法價(jià)值取向的偏差

我國目前的房地產(chǎn)的價(jià)值取向存在很大的問題：注重經(jīng)濟(jì)效益，輕視環(huán)境效益和社會(huì)效益。從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)啟蒙開始，我國就一直著力發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，所有的房地產(chǎn)法律法規(guī)都是為促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)蓬勃快速發(fā)展而制定的，這導(dǎo)致了在新社會(huì)的房地產(chǎn)業(yè)仍然沿襲著傳統(tǒng)的發(fā)展方式，過分的強(qiáng)調(diào)了經(jīng)濟(jì)效益的重要性，而忽略了環(huán)境的保護(hù)和社會(huì)群體的利益，偏離了新社會(huì)可持續(xù)發(fā)展和科學(xué)發(fā)展的路線；過分的注重房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度和數(shù)量，忽略了房地產(chǎn)發(fā)展的效益和質(zhì)量，與人們追求的生活質(zhì)量相違背。目前一些地方政府為了做出地區(qū)效益，片面追求GDP的增長，一味的尋求招商引資，奢侈的建設(shè)公共設(shè)施，大面積占用土地，肆意的開發(fā)項(xiàng)目……各種不合理的行為和規(guī)劃導(dǎo)致了大量的人力資源、自然資源、土地資源的浪費(fèi)。房里地產(chǎn)立法在價(jià)值觀上產(chǎn)生了錯(cuò)誤，片面的為房地產(chǎn)發(fā)展服務(wù)，忽略了立法對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)制作用，忽略了兩者之間的相輔相成的關(guān)系。

（四）房地產(chǎn)立法稅費(fèi)繁冗

我國房地產(chǎn)稅法制度比較繁雜，存在很多不合理的地方，例如房產(chǎn)稅就是不合理的稅種，在已經(jīng)征收地產(chǎn)稅和建設(shè)稅的前提下，再去征收房產(chǎn)稅就屬于重復(fù)征稅，而這些稅賦又經(jīng)過房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，增加了消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)壓力。在我國房地產(chǎn)稅費(fèi)比較繁重，由此引發(fā)了一系列的問題：房地產(chǎn)開發(fā)過程稅費(fèi)較多，直接導(dǎo)致開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加重，開發(fā)建設(shè)的成本增加，因此房價(jià)遠(yuǎn)高于人們的消費(fèi)水平，超出了消費(fèi)者的購買力。在我國，房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成包括土地費(fèi)用、建安成本、市政公用設(shè)施配套費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)、開發(fā)企業(yè)利潤共五大部分。據(jù)調(diào)查，相關(guān)稅費(fèi)占房地產(chǎn)價(jià)格的10%～15%，稅費(fèi)已經(jīng)占了房地產(chǎn)價(jià)格的很大比重。而且消費(fèi)者購買了房地產(chǎn)產(chǎn)品后還要繼續(xù)交各種稅金。各相關(guān)部門、機(jī)構(gòu)、物業(yè)等自行推出各類行政性、經(jīng)營性費(fèi)用，甚至變相收費(fèi)，攤派等。這諸多方面都體現(xiàn)了我國現(xiàn)行的相關(guān)稅法相當(dāng)不完善，稅費(fèi)制度存在很大的問題，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)開發(fā)建設(shè)的進(jìn)程和普通消費(fèi)者的消費(fèi)傾向及他們的消費(fèi)能力，加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不公平和畸形化。

二、完善房地產(chǎn)立法的建議

（一）立法統(tǒng)一性

各級(jí)政府應(yīng)根據(jù)國務(wù)院頒布的法律法規(guī)完善各級(jí)規(guī)章制度，不要脫離國家法律自立法規(guī)，杜絕同一個(gè)名詞出現(xiàn)多種不同的解釋和同一解釋對(duì)應(yīng)不同的專業(yè)名詞。國家應(yīng)對(duì)各級(jí)政府出臺(tái)的規(guī)章制度進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)編的應(yīng)及時(shí)糾正并采取一定的懲罰措施，督促各級(jí)政府制定的規(guī)章制度和國家法律法規(guī)大體方針保持一致，嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的立法規(guī)范，避免對(duì)人民群眾造成誤導(dǎo)，避免執(zhí)法的混亂。

（二）增加立法內(nèi)容

現(xiàn)在的房地產(chǎn)立法在內(nèi)容上并不是十分完善，總是在某些方面缺乏些東西。當(dāng)然，這并不是一朝一夕就可以完善的，因此立法部門更應(yīng)該走向房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)踐中去，發(fā)現(xiàn)在立法上應(yīng)該表現(xiàn)的內(nèi)容或者向房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)咨詢立法內(nèi)容的漏洞，及時(shí)將這些漏洞填補(bǔ)進(jìn)來。例如盡快制定住宅法，將與住宅有關(guān)的一些制度用法律條文羅列下來，完善我國的住房保障制度，在各個(gè)地區(qū)制定住房保障體系，縮小地區(qū)差距，減小社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）糾正立法價(jià)值取向

立法是約束不正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)行為的，是實(shí)現(xiàn)社會(huì)利益和群眾利益的最基本的方式。立法不是為經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)的，房地產(chǎn)立法要遵循社會(huì)主義基本發(fā)展方向，走可持續(xù)發(fā)展和科學(xué)展的道路。與以前相比我們不僅要注重房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更要注重自然的和諧發(fā)展，不能一味的追求GDP的增長，而忽略了自然效益。立法的目的是為了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展，因此在立法時(shí)，要糾正以往的錯(cuò)誤觀念，堅(jiān)持走執(zhí)法為公的路線，將立法的價(jià)值取向放到社會(huì)利益和環(huán)境利益上面。通過制定相關(guān)的法律、法規(guī)、制度和規(guī)章消除不科學(xué)的、傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式，注重環(huán)境保護(hù)、土地資源的可持續(xù)利用和公眾的長遠(yuǎn)利益，兼顧千秋萬代的利益和發(fā)展問題。

（四）完善稅費(fèi)立法

我國的稅費(fèi)名目繁多、重復(fù)，目前最重要的問題就是整理稅費(fèi)名目，廢除不合理的稅費(fèi)項(xiàng)目，合理的稅費(fèi)項(xiàng)目通過立法的形式確定下來。稅法也要對(duì)普通居民住宅建設(shè)和經(jīng)營用房、豪華住宅建設(shè)分級(jí)使用不同的稅率，降低普通住房的價(jià)格，讓全國更多的消費(fèi)者具有購買普通住房的能力，讓大家“有房可住”。目前，我國涉及到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售及購買的稅收法規(guī)有很多項(xiàng)，但大多都是以“條例”和“暫行條例”的方式存在的，并沒有用法律的形式固定下來，因而很多執(zhí)政者具體執(zhí)法時(shí)較隨意，無法按正常程序執(zhí)行。為了消除這類弊端，應(yīng)根據(jù)具體情形將合理、合法的“條例”、“暫行條例”以法律條文的形式確定下來，讓執(zhí)政者有法可依。對(duì)于重要的稅種，應(yīng)由國務(wù)院出面討論制定并立為法律，并應(yīng)用到具體的實(shí)踐中去。

三、結(jié)語

我國房地產(chǎn)立法方面尚存在很多的問題，而要從根本上解決這些問題目前有兩種方法：第一是要密切的聯(lián)系實(shí)際，多做考察和房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)踐活動(dòng)，從實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)問題，解決問題。第二必須要從立法學(xué)的角度確定我國房地產(chǎn)立法的原則，彌補(bǔ)體制和技術(shù)方面的缺陷，并要積極地改善，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，完善房地產(chǎn)立法工作。房地產(chǎn)立法問題是規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展的根本保證，也是執(zhí)法者處理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)問題的根本依據(jù)。因此，為了房地產(chǎn)事業(yè)的蒸蒸日上，國家及政府要盡快完善房地產(chǎn)立法，使我國房地產(chǎn)類法律更成熟，更實(shí)用。

參考文獻(xiàn)

[1] 符啟林.房地產(chǎn)法[M].法律出版社，1997.

房地產(chǎn)的法律法規(guī)范文第4篇

關(guān)鍵詞：私有 房地產(chǎn) 交易 法律

由于我國對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的立法還存在不夠完善以及房地產(chǎn)市場(chǎng)交易機(jī)制的缺陷，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)交易中存在法律的真空地帶，無形中制造了各種法律問題和糾紛；房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。 有很多房地產(chǎn)法律問題成為法律界爭議的焦點(diǎn)。2003年3月《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》頒布實(shí)施后，針對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者之間的房地產(chǎn)合同糾紛有了具體的法律依據(jù)使糾紛也減少了。然而在現(xiàn)實(shí)生活中會(huì)涉及到許多私有房屋買賣合同糾紛所存在的法律問題逐漸凸顯，特別是沒有辦理權(quán)屬證書或變更登記的私有房地產(chǎn)買賣合同，在認(rèn)定其法律效力時(shí)較為復(fù)雜。在這里我們所指的私有房地產(chǎn)分為農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩方面。

一、 當(dāng)前私有房地產(chǎn)交易中法律法規(guī)情況

我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)法律法規(guī)體系應(yīng)該從1988年《憲法》修訂以后實(shí)施的《土地管理法》這一階段標(biāo)志著我國房地產(chǎn)立法進(jìn)入新階段，主要表現(xiàn)從二個(gè)方面來說明，一是保留了必要的劃撥取得方式外，就是國家對(duì)土地的部分控制權(quán)；二是與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開始接軌，土地的使用權(quán)可以進(jìn)行公開的買賣轉(zhuǎn)讓和作為一種資產(chǎn)進(jìn)行抵押；到了1990年5月國務(wù)院了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)權(quán)讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》后明確規(guī)定：“國家按照所有權(quán)與使用權(quán)分離原則，實(shí)行城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓制度”，包括中國境內(nèi)的外資公司、企業(yè)其他組織和個(gè)人均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。1994頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》，應(yīng)該說是房地產(chǎn)立法的一個(gè)里程牌，它的出臺(tái)細(xì)化并細(xì)分了房地產(chǎn)交易立法的可能，相繼出臺(tái)了各種房地產(chǎn)管理辦法和條例，特別是我國的《合同法》也開始涉及房地產(chǎn)方面的條例法規(guī)。但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)在交易過程中出現(xiàn)了不少新情況新問題；還是依據(jù)十幾年前頒布的法條顯然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠了，所以要盡快完善相關(guān)的法律法規(guī)，特別是在《物權(quán)法》開始實(shí)施后，房地產(chǎn)交易的權(quán)屬開始發(fā)生了一些變化，這種變化也成為交易過程比如買賣合同所涉及的變量；比如房地產(chǎn)的所有權(quán)以房產(chǎn)登記為準(zhǔn)，那么在實(shí)際發(fā)生交易后但未取得登記權(quán)屬的合法利益如何保護(hù)呢，特別是在私有房地產(chǎn)交易過程中出現(xiàn)的合同的效力和登記權(quán)屬的抗衡問題，都值得我們?nèi)リP(guān)注和思考。

二、 私有房地產(chǎn)交易成立條件

首先要基于合同的有效為前提。具體包括以下幾個(gè)方面：

1、簽訂書面合同

在私有房地產(chǎn)交易的過程中，首先是要簽訂書面合同，這是基于房地產(chǎn)交易的重要性和司法實(shí)踐的需要，同時(shí)我國 《合同法》第十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采取書面形式的，應(yīng)當(dāng)采取書面形式”。雖然從司法理論的角度來說采用口頭形式也有效但是基于房地產(chǎn)本身的使用權(quán)的可轉(zhuǎn)移特點(diǎn)，《城市房地產(chǎn)管理法》第40條和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第7條都明確的規(guī)定必須以書面合同形式。那么這從法律層面和國家政策的傾向性上來說都做也了明確的回答，就是房地產(chǎn)的交易必須已簽訂書面合同為有效途徑。

2、私有房地產(chǎn)交易中法律主體要求

在討論私有房地產(chǎn)交易的法律問題，我們必須不能回避它的主體，就是私有房地產(chǎn)的所有人或者買賣雙方當(dāng)事人必須是個(gè)人，對(duì)產(chǎn)權(quán)有完全的民事行為能力，除此之外國家法律明確規(guī)定了任何單位不得購買和變相購買私有房地產(chǎn)，如有特殊需要也要經(jīng)過縣區(qū)級(jí)以上政府批準(zhǔn)方可實(shí)施。當(dāng)然對(duì)于部分農(nóng)村的宅基地交易國家還有相應(yīng)的政策和規(guī)定如：1985年國務(wù)院《關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》中規(guī)定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權(quán)，即不準(zhǔn)出租、買賣和擅自轉(zhuǎn)讓，也不準(zhǔn)在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國務(wù)院的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》中規(guī)定：由于買賣房屋轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書。《土地管理法》中也規(guī)定：依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)、更換證書；同時(shí)農(nóng)村居民私有房一產(chǎn)的交易也應(yīng)經(jīng)所在村民委員會(huì)同意，否則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。而城市私有房地產(chǎn)的交易要通過當(dāng)事人簽訂轉(zhuǎn)讓合同到變更權(quán)屬方可有效，并且在房地產(chǎn)交易的過程中要確保房地產(chǎn)本身的合法性，房地產(chǎn)交易中如果出現(xiàn)房地產(chǎn)多人共同所有，應(yīng)取得所有共有人的同意方可進(jìn)行交易，否則是無效的。

3、交易雙方的真實(shí)意愿

私有房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和交易是基于法律主客體之間的真實(shí)意愿的表達(dá)，是基于我國相關(guān)法律法規(guī)的要求，如果在交易的過程中出現(xiàn)一方采用欺詐、威脅、不當(dāng)?shù)美氖侄危`背主體意愿而獲取的房地產(chǎn)是無效的，這樣的合同違背了意思表示真實(shí)的法律原則，這在我國的《民法通則》上有明確的論述。

三、 私有房地產(chǎn)交易的法律效力的確認(rèn)

私有房地產(chǎn)交易首先是基于合法為前提，也就是私有房地產(chǎn)使用權(quán)取得的合法性，另外新的法律法規(guī)也進(jìn)一步的明確了房地產(chǎn)權(quán)屬已登記為準(zhǔn)的法律原則，也就是私有房地產(chǎn)的交易的法律主體是基于房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)生變更的情況下產(chǎn)生，那么在沒有進(jìn)行權(quán)屬登記變更的情況下房地產(chǎn)使用人仍然是房產(chǎn)證上的登記的主體，那么合同的簽定與權(quán)屬的登記之間是否存在著相抵觸的情況，這一點(diǎn)并不相抵觸，合同的簽立證明了房地產(chǎn)交易的實(shí)施但未中止，也就是在買志雙方處于一個(gè)交易過程中，在交易的過程出現(xiàn)一方中止合同的行為，所造成的一切后果由中止方承擔(dān)，而相應(yīng)的房地產(chǎn)權(quán)屬的交易也發(fā)生了中止，所以私有房地產(chǎn)交易的行為是一個(gè)由諸多環(huán)節(jié)組成的行為，而最終是以房地產(chǎn)權(quán)屬的登記為最后的確認(rèn)。

結(jié)束語：私有房地產(chǎn)的交易一定要依法辦理，只有依法辦理才能保證房地產(chǎn)交易的合法性，才能保障買賣雙方的權(quán)益。

參考文獻(xiàn)：

房地產(chǎn)的法律法規(guī)范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)管理；困境；出路

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2017）003-0-02

前言

伴隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)以極其迅猛的增長態(tài)勢(shì)成為了前景格外可觀的朝陽產(chǎn)業(yè)，其所產(chǎn)生的高昂利潤也使得各大投資商紛紛加入了房地產(chǎn)的開發(fā)利用行列當(dāng)中。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理是房地產(chǎn)行業(yè)的重要內(nèi)容，如果經(jīng)濟(jì)管理出現(xiàn)了問題，那么整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)就有可能出現(xiàn)嚴(yán)重的問題，進(jìn)而對(duì)我國的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成阻礙。積極探索當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)管理上面臨的困境，并尋找解決困境的有效途徑，是我國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的必然要求。

一、經(jīng)濟(jì)管理概述

（一）經(jīng)濟(jì)管理的概念

所謂的經(jīng)濟(jì)管理，顧名思義就是指企業(yè)的相關(guān)管理者，對(duì)于企業(yè)日常管理中與經(jīng)濟(jì)相關(guān)的活動(dòng)所進(jìn)行的管理，這其中主要包括的就是對(duì)于企業(yè)發(fā)展計(jì)劃的制定，和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的實(shí)施與進(jìn)行，還包括對(duì)于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的監(jiān)督與管理工作[1]。企業(yè)之所以要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)的管理，其根本目的就是使企業(yè)的資金流動(dòng)更為細(xì)致化和透明化，避免資金的不合理使用情況的產(chǎn)生，在保障企業(yè)金融資金安全性的同時(shí)，也提高了企業(yè)整體的工作效率。同時(shí)，對(duì)企業(yè)進(jìn)行規(guī)范的經(jīng)濟(jì)管理，有利于企業(yè)經(jīng)濟(jì)的合理運(yùn)行，這對(duì)于企業(yè)下一步發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃的制定具有重要的參考價(jià)值，同時(shí)也為企業(yè)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

（二）經(jīng)濟(jì)管理的意義

經(jīng)濟(jì)管理作為企業(yè)管理的重要內(nèi)容，其對(duì)于企業(yè)的整體發(fā)展具有重要的意義。首先，經(jīng)濟(jì)管理能夠提高工作效率，進(jìn)而使企業(yè)在有限的時(shí)間之內(nèi)創(chuàng)造出更高的經(jīng)濟(jì)效益。經(jīng)濟(jì)管理能夠?qū)ζ髽I(yè)內(nèi)各個(gè)部門起到一個(gè)整體的資源配置作用，帶動(dòng)企業(yè)的各部門之間的有效合作，將其部門職能進(jìn)行優(yōu)化組合，從而提高工作的效率，實(shí)現(xiàn)利益的最大化。其次，經(jīng)濟(jì)管理能夠?qū)ζ髽I(yè)的積極活動(dòng)進(jìn)行有效的監(jiān)督和管理。在企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)當(dāng)中，尤其是對(duì)于部門較多的企業(yè)來說，對(duì)于資金的合理運(yùn)用的難度就越大，因?yàn)楦鱾€(gè)部門所負(fù)責(zé)的工作內(nèi)容和環(huán)節(jié)都是不同的，所以各個(gè)活動(dòng)所需要的資金需求也必然不同，這就有可能為某些目的不純的負(fù)責(zé)人謀取私利創(chuàng)造條件。實(shí)行規(guī)范的經(jīng)濟(jì)管理，能夠?qū)Ω鱾€(gè)部門的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行細(xì)致的監(jiān)督與管理，從而保證該活動(dòng)的合理性和有序性。最后，經(jīng)濟(jì)管理還有利于提高企業(yè)員工的工作積極性[2]。經(jīng)濟(jì)管理作為一個(gè)系統(tǒng)性和科學(xué)性較強(qiáng)的管理體系，其能夠有效的將企業(yè)員工與企業(yè)的發(fā)展需求聯(lián)系到一起，給予員工一定的自由發(fā)展空間，使其能夠發(fā)揮主觀的創(chuàng)新意識(shí)，對(duì)于工作有了更為深刻的思考，繼而提升工作的自信心和企業(yè)榮譽(yù)感。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理面臨的困境

（一）對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的認(rèn)知水平不高

在傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)管理意識(shí)當(dāng)中，普遍認(rèn)為與經(jīng)濟(jì)有關(guān)的工作一定是與會(huì)計(jì)部門相關(guān)的管理工作，或者是由企業(yè)的管理者需要去考慮的問題，與自身的工作內(nèi)容并太大的關(guān)系。實(shí)際上，這是一種錯(cuò)誤的思想觀念和認(rèn)識(shí)。一些房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商雖然在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最開始注重了對(duì)于經(jīng)濟(jì)的控制與管理，他們認(rèn)為只要一開始規(guī)劃好了那么在隨后的開發(fā)過程當(dāng)中就不會(huì)再出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)上的問題，就算出了問題也是施工方的責(zé)任，與管理并無關(guān)系。其實(shí)，經(jīng)濟(jì)管理并不是只靠會(huì)計(jì)部門就可以進(jìn)行的，而是需要各個(gè)部門的通力合作，共同努力，將經(jīng)濟(jì)的管理納入到部門工作的每一個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中。而且在整個(gè)房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，各個(gè)流程步驟都需要實(shí)時(shí)的監(jiān)督與管理，施工方只是其中一個(gè)環(huán)節(jié)，各個(gè)環(huán)節(jié)都有可能出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理的漏洞，這與開發(fā)商在全程管理上的缺失有直接的關(guān)系。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的管理機(jī)制不完善

針對(duì)于越來越熱的房地產(chǎn)行業(yè)，我國確實(shí)進(jìn)行了許多相關(guān)規(guī)范的制度化管理，但在具體實(shí)施的過程當(dāng)中，依然存在著諸多的問題。由于管理制度的統(tǒng)一性嗎，使得許多的房地產(chǎn)實(shí)際情況與相關(guān)的制度存在不符的現(xiàn)象，這就使得其行業(yè)存在的實(shí)際問題得不到完善的解決，政策的存在也形同虛設(shè)。另外，還有許多地方的房地產(chǎn)行業(yè)具有較強(qiáng)的獨(dú)立性，就是其與國家的政策并不同步，政策的內(nèi)容也只是處于走形式的狀態(tài)，沒有真正落到實(shí)處。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的這種混亂的管理形勢(shì)，政府的宏觀調(diào)控已經(jīng)起不到全面掌控的作用，漏洞百出的管理機(jī)制也是使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理陷入困境的重要原因[3]。

（三）缺乏正確的戰(zhàn)略計(jì)劃

任何成功的項(xiàng)目都不是一朝一夕就可以實(shí)現(xiàn)的，都是需要過長期不斷地完善與發(fā)展才能夠達(dá)成的，因此長久性的戰(zhàn)略計(jì)劃才是一個(gè)行業(yè)最有效的發(fā)展計(jì)劃。我國目前的許多房地產(chǎn)開發(fā)商就是缺乏這種長遠(yuǎn)性的戰(zhàn)略計(jì)劃，他們往往只能夠看到眼前的利益的獲取，在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理的時(shí)候也只是針對(duì)于眼前的發(fā)展需求，而忽略了對(duì)于未來發(fā)展的預(yù)測(cè)與計(jì)劃。同時(shí)，政府的相關(guān)政策的制定也存在一定的片面性與局限性，對(duì)于長期的發(fā)展來說并沒有起到一定的促進(jìn)作用[4]。這就使得房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展時(shí)缺少長期的資金使用戰(zhàn)略，極其容易造成未來發(fā)展的資金鏈間斷的問題，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展制造困難。

（四）相關(guān)的法律法規(guī)存在缺陷

完善的法律法規(guī)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的健康發(fā)展具有十分重要的保障作用。我國對(duì)于房地產(chǎn)該行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的專項(xiàng)法律體系還沒有建立，對(duì)于解決房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展實(shí)際當(dāng)中遇到的問題無法提供細(xì)致的指導(dǎo)。目前來說，我國對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律建設(shè)還只是停留在表面上，缺少對(duì)于管理措施與處置辦法的更為詳細(xì)的說明，這就使得其對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展無法提供切實(shí)的法律層面上支持，這不僅是一種法律形式上的缺失，也是對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理產(chǎn)生的阻礙作用。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理困境的出路

（一）提高對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的意識(shí)

要想使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理走出當(dāng)前所面臨的困境，首先就是要從意識(shí)層面進(jìn)行提高和轉(zhuǎn)變，意識(shí)是決定行為的首要因素。房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)上應(yīng)該樹立正確的經(jīng)濟(jì)管理的意識(shí)，依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展情況與發(fā)展前景來綜合考慮開發(fā)的具體經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，并且要保證做到項(xiàng)目的全程監(jiān)督與管理。應(yīng)該建立起一個(gè)專門的經(jīng)濟(jì)管理部門，由這個(gè)進(jìn)行全程的經(jīng)濟(jì)監(jiān)督與控制，并且要做好各個(gè)部門間的協(xié)調(diào)工作，保證各部門的有序運(yùn)行，為經(jīng)濟(jì)管理創(chuàng)造有利的條件。

（二）建立完善的成本計(jì)劃和管理機(jī)制

在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中，最重要的就是要建立起完善的成本計(jì)劃和管理機(jī)制。在進(jìn)行房地產(chǎn)的施工之前，要對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的成本進(jìn)行詳細(xì)的估算與預(yù)測(cè)，形成一個(gè)整體的成本計(jì)劃，并且按照這個(gè)計(jì)劃進(jìn)行項(xiàng)目的施工。而在項(xiàng)目的施工過程當(dāng)中，對(duì)于可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)問題也要制定相關(guān)的管理機(jī)制，在問題產(chǎn)生時(shí)就可以依據(jù)管理機(jī)制進(jìn)行處理和解決，不影響工程的整體進(jìn)程，也能夠?qū)⒔?jīng)濟(jì)損失降到最低。

（三）制定長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)

為了能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性的發(fā)展，就必須要有一個(gè)長遠(yuǎn)性的戰(zhàn)略目標(biāo)，并且依據(jù)這個(gè)目標(biāo)進(jìn)行戰(zhàn)略計(jì)劃的制定。對(duì)于開發(fā)商來說，要整體考量房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，然后再確定相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的實(shí)施方式和實(shí)施過程，絕對(duì)不可以只看重眼前的經(jīng)濟(jì)利益，就進(jìn)行盲目的經(jīng)濟(jì)投入。而對(duì)于政府而言，就要求政府制定相關(guān)的政策時(shí)要全面考慮搞房地產(chǎn)行業(yè)的濟(jì)發(fā)展實(shí)際，然后再進(jìn)行有針對(duì)性的政策的實(shí)施。

（四）加強(qiáng)相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)

完善的法律法規(guī)體系能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理提供必要的法律基礎(chǔ)和保障，所以國家應(yīng)加強(qiáng)對(duì)于相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理法律法規(guī)的建設(shè)。法律法規(guī)應(yīng)從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的初始階段、具體實(shí)施階段、驗(yàn)收經(jīng)營階段等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全面而細(xì)致的說明，保證其經(jīng)濟(jì)管理能夠深入到整個(gè)房地產(chǎn)的開發(fā)過程當(dāng)中。

四、結(jié)語

我們?cè)诳吹浇?jīng)濟(jì)發(fā)展水平迅速提升的同時(shí)，也應(yīng)該注意其是否存在著某些不利的影響因素，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)這種發(fā)展形勢(shì)尤為喜人的狀態(tài)之中，我們應(yīng)更加注重與其發(fā)展相伴而來的突出問題，這就包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的問題。當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體系中存在著思想意識(shí)方面、戰(zhàn)略計(jì)劃方面、管理體制方面、法律法規(guī)方面等的諸多問題，我們必須在明確這些問題可能產(chǎn)生的影響的基礎(chǔ)之上，進(jìn)行相對(duì)應(yīng)的改善措施，才能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的長久性發(fā)展。

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