銀杏產地
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銀杏產地范文第1篇
銀行抵債資產管理辦法完整版全文第一章 總則
第一條為規范抵債資產管理，避免和減少資產損失，及時化解金融風險，根據國家有關法律法規，制定本辦法。
第二條本辦法適用于經中國銀行業監督管理委員會批準，在中華人民共和國境內依法設立的政策性銀行和商業銀行(以下簡稱銀行)。信托投資公司、財務公司、金融租賃公司和信用社比照執行。
第三條本辦法所稱抵債資產是指銀行依法行使債權或擔保物權而受償于債務人、擔保人或第三人的實物資產或財產權利。
本辦法所稱以物抵債是指銀行的債權到期，但債務人無法用貨幣資金償還債務，或債權雖未到期，但債務人已出現嚴重經營問題或其他足以嚴重影響債務人按時足額用貨幣資金償還債務，或當債務人完全喪失清償能力時，擔保人也無力以貨幣資金代為償還債務，經銀行與債務人、擔保人或第三人協商同意，或經人民法院、仲裁機構依法裁決，債務人、擔保人或第三人以實物資產或財產權利作價抵償銀行債權的行為。
第四條本辦法所稱抵債資產入賬價值是指銀行取得抵債資產后，按照相關規定計入抵債資產科目的金額。
抵債金額是指取得抵債資產實際抵償銀行債務的金額。
抵債資產凈值是指抵債資產賬面余額扣除抵債資產減值準備后的凈額。
取得抵債資產支付的相關稅費是指銀行收取抵債資產過程中所繳納的契稅、車船使用稅、印花稅、房產稅等稅金，以及所支出的過戶費、土地出讓金、土地轉讓費、水利建設基金、交易管理費、資產評估費等直接費用。
第五條以物抵債管理應遵循嚴格控制、合理定價、妥善保管、及時處置的原則。
(一)嚴格控制原則。銀行債權應首先考慮以貨幣形式受償，從嚴控制以物抵債。受償方式以現金受償為第一選擇，債務人、擔保人無貨幣資金償還能力時，要優先選擇以直接拍賣、變賣非貨幣資產的方式回收債權。當現金受償確實不能實現時，可接受以物抵債。
(二)合理定價原則。抵債資產必須經過嚴格的資產評估來確定價值，評估程序應合法合規，要以市場價格為基礎合理定價。
(三)妥善保管原則。對收取的抵債資產應妥善保管，確保抵債資產安全、完整和有效。
(四)及時處置原則。收取抵債資產后應及時進行處置，盡快實現抵債資產向貨幣資產的有效轉化。
第六條銀行應建立健全抵債資產收取和處置的內部申報審批制度，明確申報流程、部門職責、審批權限，并對申報方案的內容、要件和所需材料作出規定。
第二章 抵債資產的收取
第七條以物抵債主要通過以下兩種方式：
(一)協議抵債。經銀行與債務人、擔保人或第三人協商同意，債務人、擔保人或第三人以其擁有所有權或處置權的資產作價，償還銀行債權。
(二)法院、仲裁機構裁決抵債。通過訴訟或仲裁程序，由終結的裁決文書確定將債務人、擔保人或第三人擁有所有權或處置權的資產，抵償銀行債權。
訴訟程序和仲裁程序中的和解，參照協議抵債處理。
第八條債務人出現下列情況之一，無力以貨幣資金償還銀行債權，或當債務人完全喪失清償能力時，擔保人也無力以貨幣資金代為償還債務，或擔保人根本無貨幣支付義務的，銀行可根據債務人或擔保人以物抵債協議或人民法院、仲裁機構的裁決，實施以物抵債：
(一)生產經營已中止或建設項目處于停、緩建狀態。
(二)生產經營陷入困境，財務狀況日益惡化，處于關、停、并、轉狀態。
(三)已宣告破產，銀行有破產分配受償權的。
(四)對債務人的強制執行程序無法執行到現金資產，且執行實物資產或財產權利按司法慣例降價處置仍無法成交的。
(五)債務人及擔保人出現只有通過以物抵債才能最大限度保全銀行債權的其他情況。
第九條銀行要根據債務人、擔保人或第三人可受償資產的實際情況，優先選擇產權明晰、權證齊全、具有獨立使用功能、易于保管及變現的資產作為抵債資產。
第十條下列財產一般不得用于抵償債務：
(一)法律規定的禁止流通物。
(二)抵債資產欠繳和應繳的各種稅收和費用已經接近、等于或者高于該資產價值的。
(三)權屬不明或有爭議的資產。
(四)偽劣、變質、殘損或儲存、保管期限很短的資產。
(五)資產已抵押或質押給第三人，且抵押或質押價值沒有剩余的。
(六)依法被查封、扣押、監管或者依法被以其他形式限制轉讓的資產(銀行有優先受償權的資產除外)。
(七)公益性質的生活設施、教育設施、醫療衛生設施等。
(八)法律禁止轉讓和轉讓成本高的集體所有土地使用權。
(九)已確定要被征用的土地使用權。
(十)其他無法變現的資產。
第十一條劃撥的土地使用權原則上不能單獨用于抵償債務，如以該類土地上的房屋抵債的，房屋占用范圍內的劃撥土地使用權應當一并用于抵償債務，但應首先取得獲有審批權限的人民政府或土地行政管理部門的批準，并在確定抵債金額時扣除按照規定應補交的土地出讓金及相關稅費。
第十二條銀行辦理以物抵債前，應當進行實地調查，并到有關主管部門核實，了解資產的產權及實物狀況，包括資產是否存在產權上的瑕疵，是否設定了抵押、質押等他項權利，是否拖欠工程款、稅款、土地出讓金及其他費用，是否涉及其他法律糾紛，是否被司法機關查封、凍結?是否屬限制、禁止流通物等情況?span class=br第十三條銀行應對抵債資產建立登記制度，并對每筆以物抵債設定抵債資產收取責任人，負責以物抵債的申報和抵債資產的收取、移交、登記等工作。
第十四條銀行應合理確定抵債金額。
(一)協議抵債的，原則上應在具有合法資質的評估機構進行評估確值的基礎上，與債務人、擔保人或第三人協商確定抵債金額。評估時，應要求評估機構以公開市場價值標準為原則，確定資產的市場價值，在可能的情況下應要求評估機構提供資產的快速變現價值。抵債資產欠繳的稅費和取得抵債資產支付的相關稅費應在確定抵債金額時予以扣除。
(二)采用訴訟、仲裁等法律手段追償債權的，如債務人和擔保人確無現金償還能力，銀行要及時申請法院或仲裁機構對債務人、擔保人的財產進行拍賣或變賣，以拍賣或變賣所得償還債權。若拍賣流拍后，銀行要申請法院或仲裁機構按照有關法律規定或司法慣例降價后繼續拍賣。確需收取抵債資產時，應比照協議抵債金額的確定原則，要求法院、仲裁機構以最后一次的拍賣保留價為基礎，公平合理地確定抵債金額。
第三章 抵債資產的保管
第十五條銀行要按照有利于抵債資產經營管理和保管的原則，確定抵債資產經營管理主責任人，指定保管責任人，并明確各自職責。
第十六條銀行在辦理抵債資產接收后應根據抵債資產的類別(包括不動產、動產和權利等)、特點等決定采取上收保管、就地保管、委托保管等方式。
第十七條在抵債資產的收取直至處置期間，銀行應妥善保管抵債資產，對抵債資產要建立定期檢查、賬實核對制度。
(一)銀行要根據抵債資產的性質和狀況定期或不定期進行檢查和維護，及時掌握抵債資產實物形態及價值形態的變化情況，及時發現影響抵債資產價值的風險隱患并采取有針對性的防范和補救措施。
(二)每個季度應至少組織一次對抵債資產的賬實核對，并作好核對記錄。核對應做到賬簿一致和賬實相符，若有不符的，應查明原因，及時報告并據實處理。
第四章 抵債資產的處置
第十八條抵債資產收取后應盡快處置變現。以抵債協議書生效日，或法院、仲裁機構裁決抵債的終結裁決書生效日，為抵債資產取得日，不動產和股權應自取得日起2年內予以處置;除股權外的其他權利應在其有效期內盡快處置，最長不得超過自取得日起的2年;動產應自取得日起1年內予以處置。
第十九條銀行處置抵債資產應堅持公開透明的原則，避免暗箱操作，防范道德風險。
抵債資產原則上應采用公開拍賣方式進行處置。選擇拍賣機構時，要在綜合考慮拍賣機構的業績、管理水平、拍賣經驗、客戶資源、拍賣機構資信評定結果及合作關系等情況的基礎上，擇優選用。拍賣抵債金額1000萬元(含)以上的單項抵債資產應通過公開招標方式確定拍賣機構。
抵債資產拍賣原則上應采用有保留價拍賣的方式。確定拍賣保留價時，要對資產評估價、同類資產市場價、意向買受人詢價、拍賣機構建議拍賣價進行對比分析，考慮當地市場狀況、拍賣付款方式及快速變現等因素，合理確定拍賣保留價。
不適于拍賣的，可根據資產的實際情況，采用協議處置、招標處置、打包出售、委托銷售等方式變現。采用拍賣方式以外的其他處置方式時，應在選擇中介機構和抵債資產買受人的過程中充分引入競爭機制，避免暗箱操作。
第二十條抵債資產收取后原則上不能對外出租。因受客觀條件限制，在規定時間內確實無法處置的抵債資產，為避免資產閑置造成更大損失，在租賃關系的確立不影響資產處置的情況下，可在處置時限內暫時出租。
第二十一條銀行不得擅自使用抵債資產。確因經營管理需要將抵債資產轉為自用的，視同新購固定資產辦理相應的固定資產購建審批手續。
第五章 賬務處理
第二十二條銀行以抵債資產取得日為所抵償貸款的停息日。銀行應在取得抵債資產后，及時進行賬務處理，嚴禁違規賬外核算。
第二十三條銀行取得抵債資產時，按實際抵債部分的貸款本金和已確認的表內利息作為抵債資產入賬價值。銀行為取得抵債資產支付的抵債資產欠繳的稅費、墊付的訴訟費用和取得抵債資產支付的相關稅費計入抵債資產價值。銀行按抵債資產入賬價值依次沖減貸款本金和應收利息。
銀行在取得抵債資產過程中向債務人收取補價的，按照實際抵債部分的貸款本金和表內利息減去收取的補價，作為抵債資產入賬價值;如法院判決、仲裁或協議規定銀行須支付補價的，則按照實際抵債部分的貸款本金、表內利息加上預計應支付的補價作為抵債資產入賬價值。
第二十四條抵債金額超過債權本息總額的部分，不得先行向對方支付補價，如法院判決、仲裁或協議規定須支付補價的，待抵債資產處置變現后，將變現所得價款扣除抵債資產在保管、處置過程中發生的各項支出、加上抵債資產在保管、處置過程中的收入后，將實際超出債權本息的部分退給對方。
第二十五條抵債金額超過貸款本金和表內利息的部分，在未實際收回現金時，暫不確認為利息收入，待抵債資產處置變現后，再將實際可沖抵的表外利息確認為利息收入。
第二十六條除法律法規規定債權與債務關系已完全終結的情況外，抵債金額不足沖減債權本息的部分，應繼續向債務人、擔保人追償，追償未果的，按規定進行核銷和沖減。
第二十七條抵債資產保管過程中發生的費用計入營業外支出;抵債資產未處置前取得的租金等收入計入營業外收入;處置過程中發生的費用，從處置收入中抵減。
第二十八條抵債資產處置時，抵債資產處置損益為實際取得的處置收入與抵債資產凈值、變現稅費以及可確認為利息收入的表外利息的差額，差額為正時，計入營業外收入，差額為負時，計入營業外支出。公式表示為：
營業外收入(或營業外支出)=實際取得的處置收入-(抵債資產賬面余額-抵債資產減值準備)-變現稅費-可確認為利息收入的表外利息
涉及補價的，抵債資產處置損益為實際取得的處置收入與抵債資產凈值、變現稅費、可確認為利息收入的表外利息、實際支付的補價超出(或少于)預計應支付補價部分的差額，差額為正時，計入營業外收入，差額為負時，計入營業外支出。公式表示為：
營業外收入(或營業外支出)=實際取得的處置收入-(抵債資產賬面余額-抵債資產減值準備)-變現稅費-可確認為利息收入的表外利息-(實際支付的補價-預計負債)
第二十九條銀行應當在每季度末對抵債資產逐項進行檢查，對預計可收回金額低于其賬面價值的，應當計提減值準備。如已計提減值準備的抵債資產價值得以恢復，應在已計提減值準備的范圍內轉回，增加當期損益。抵債資產處置時，應將已計提的抵債資產減值準備一并結轉損益。
第六章 監督檢查
第三十條銀行應當對抵債資產收取、保管和處置情況進行檢查，發現問題及時糾正。在收取、保管、處置抵債資產過程中，有下列情況之一者，應視情節輕重進行處理;涉嫌違法犯罪的，應當移交司法機關，依法追究法律責任：
(一)截留抵債資產經營處置收入的。
(二)擅自動用抵債資產的。
(三)未經批準收取、處置抵債資產的。
(四)惡意串通抵債人或中介機構，在收取抵債資產過程中故意高估抵債資產價格，或在處理抵債資產過程中故意低估價格，造成銀行資產損失的。
(五)玩忽職守，怠于行使職權而造成抵債資產毀損、滅失的。
(六)擅自將抵債資產轉為自用資產的。
(七)其他在抵債資產的收取、保管、處置過程中，違反本辦法有關規定的行為。
第三十一條財政主管部門應當加強對當地銀行抵債資產收取、保管和處置情況的監督檢查，對不符合本辦法規定的，應當及時進行制止和糾正，并按照有關規定進行處理和處罰。
財政部駐各地財政監察專員辦事處負責對當地中央管理的金融企業分支機構抵債資產收取、保管和處置的監督管理。
第七章 附則
第三十二條銀行可以根據本辦法制定實施細則，報主管財政部門備案。
第三十三條本辦法自20xx年7月1日起施行。此前的有關抵債資產管理的規定與本辦法相抵觸的，以本辦法為準。
財政部關于印發《銀行抵債資產管理辦法》的通知國家開發銀行，中國農業發展銀行，中國進出口銀行，中國工商銀行，中國農業銀行，中國銀行，中國建設銀行，中國建銀投資有限責任公司，交通銀行，招商銀行，中國民生銀行，中國國際信托投資公司，中國光大(集團)總公司，中國民族國際信托投資公司，中煤信托投資有限責任公司，各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局)：
銀杏產地范文第2篇
一、抵債資產管理和處置中存在的主要問題
商業銀行對于回收的抵債資產，由于缺乏專門人才和對實物管理的有效措施及經驗，加上國家處理抵債資產的政策不到位，其管理狀況令人堪憂，處置變現前景也不容樂觀。主要表現在：
（一）抵債資產的受償價格大大高于其實際價格，價值背離相當嚴重。商業銀行收回的抵債物中，絕大多數是質次價高、物所不值、物不足值。原因：一是借款企業發生經營風險，出現虧損、倒閉等情況時，用于抵債的資產往往可選擇性差，甚至無從選擇；二是評估機構在對抵債資產進行評估時，受利益驅動的影響（評估費用按評估額的一定比例收取），往往高估抵債資產的價值；三是某些債務人利用以物抵債作為逃廢銀行債務或變相牟利的手段等等。
（二）抵債資產保管難，形成現實損失和潛在損失的威脅日益加大。商業銀行回收的抵債資產大多集中在基層行，由于人員少，專業人才缺乏、場地有限等原因，基層行無法設立專人保管，也無法提供抵債資產的存放場所，難以實施有效管理。同時，商業銀行現行的對抵債資產的操作規程也沒有明確該部分資產由哪個部門負責管理，結果形成誰都管、誰也管不好的尷尬局面，使得抵債資產隨著時間的流逝，逐漸發生不同程度的自然損失和人為損失。
（三）抵債資產手續不全、權屬不清，處置政策不明確，難以處置變現。據筆者調查，有相當多的抵債資產案例存在手續不健全、權屬不清晰的情況，這其中既有主觀方面的原因，也有客觀因素。主觀上，銀行缺乏專業人員和專門技術手段，無法辨別質量優劣、產品真偽，難以鑒別相關權屬文件的真實性和有效性，同時，也存在著新官不理舊賬，認為不良資產是前任造成的，去處置會揭前任的短，因而不積極采取措施落實抵債資產的相關手續、不努力追索抵債資產權屬文件現象。客觀上，一方面許多相關政策不明確、不配套，制度規定滯后。如損失額度、比例的管理權限不明確，呆賬核銷的損失出口無規定等。另一方面借款人、地方政府及其他有關部門為了各自的利益，極力促成企業以質次價高的資產了結銀企之間的債權債務關系，無形中給商業銀行處置變現抵債資產埋下了隱患。
（四）抵債資產的處置變現費用高、稅負重。商業銀行在信貸資金運作過程中，已按稅法有關規定分別繳納了印花稅、營業稅和所得稅。在抵債資產的處置變現過程中，交通工具仍要按變現額的6%、其他資產按4%繳納增值稅。另外，還要繳納諸如評估費、過戶費、產權登記費、變更費，營業稅、城建稅及教育費附加、契稅、土地增值稅等等。如果抵債資產經拍賣公司拍賣，還要按拍賣收入的5%給拍賣公司提取傭金。更有甚者，某些抵債資產還存在著原所有權人的各種欠費（稅）需銀行補交的問題。總的算來，抵債資產處置變現需繳納的各種稅費占到變現額地20%以上，進一步增加了商業銀行的資產損失。
二、對策及建議
借款人或擔保人無力以貨幣資金償還商業銀行貸款，銀行采取回收抵債資產的方式來保全信貸資產，為盤活信貸資金開辟了一條新的有效途徑。抵債資產的經營管理不同于一般銀行信貸資產管理，其關鍵環節在于資產的最終變現，即從實物（權利）資產向貨幣資產的最終轉換，變低效資產為有效資產。筆者認為以資（產）抵貸（款）是市場經濟的必然產物，既有生存的條件，必將有一定的生命力。抵債資產對商業銀行保全信貸資產的不良影響，在工作中還不能根本杜絕，而且將是商業銀行今后面臨樹立市場經濟的觀念，建立一整套適應現代經濟規律的有效機制。
（一）做好抵債資產回收工作，是處置抵債資產的基礎。商業銀行要加強對貸款企業的監控，密切關注企業經營動態，從而掌握保全資產的最佳時機。在具體實踐中，對破產企業要依法及時進行清收，清收要快速，否則抵貸資產可能被轉移或損害；對抵貸資產的評估價格要嚴格把握，既不能低價高估，做到公平、公開、公正，防止道德風險；抵貸資產的手續要齊全、完備、合法。
銀杏產地范文第3篇
中國物流與采購聯合會1日的調查數據顯示，5月份中國制造業采購經理指數(PMI)為53.1％，比上月回落0.4個百分點。這是此指數連續5個月回升后，首次出現回落。中信證券指出，剔出季節因素后PMI仍保持上升趨勢，該指數基本恢復正常水平，并且超預期。
大盤藍籌本周表現突出。中國石油(601857)一周漲4.66％。周四紐約商品交易所7月份交貨的輕質原油期貨價格上漲2.69美元，收于每桶68.81美元，盤中一度漲至每桶69.60美元的七個月最高點。高盛公司在當天公布的報告中預測，由于經濟復蘇和產能減少，國際原油價格在今年年底將達到每桶85美元。國家發改委發出通知，決定自6月1日零時起將汽、柴油價格每噸均提高400元。”國泰君安表示，本次調價的幅度也小于預期，但中石化煉油業務尚可維持。中國石油是此次成品油價格上調的最大受益者，中國石化長期來看受益，短期則有所受損。
銀行地產領漲。保利地產(600048)和萬科(000002)周漲幅分別達15％和10％。國務院決定自5月25日起對固定資產投資項目資本金比例進行適當調整，其中保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20％，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30％。中金公司認為，普通商品住房項目資本金比例降幅超出預期，該政策有利于降低開發商的資金壓力、推動房地產投資增速回升，有助于維持供求關系的穩定，維持行業年底反轉的判斷，繼續看好板塊投資價值。
銀杏產地范文第4篇
關鍵詞：房地產開發貸款 商業銀行 風險
1 房地產開發貸款的內涵、特征及分類
1.1 房地產開發貸款的內涵和特征
房地產開發貸款指由商業銀行向房地產企業發放，用于住房、商業用房和其他房地產開發建設的貸款。房地產行業開發周期長、資金需求量大，對銀行貸款依賴程度較高，房地產開發貸款具有以下特征。
1.1.1 資金額度大，風險較高。房地產項目開發中的各個環節都需要大量資金，單個企業授信額度較大，銷售易受經濟周期和政策環境影響，影響貸款發放及后期管理過程中出現問題，存在較高的信用風險。
1.1.2 還款周期長，風險因素多變。房地產項目從做出決策到上市銷售，開發周期較長，導致開發貸款的還款周期延長，土地政策、土地出讓價格、利率水平等因素發生變化的可能性加大，直接導致房屋建設成本和銷售情況的不確定性增加。
1.1.3 抵押物單一，價值不穩定。房地產開發貸款抵押物主要包括抵押土地使用權和抵押在建項目，二者價值并不穩定，當房價處于下行周期，抵押物估值將縮水。
1.1.4 環節較多，鏈條效應明顯。房地產開發可分為土地批租、房地產開發和租售三個階段，各階段資金鏈條相互影響、環環相扣，每個環節都包含政策風險、市場風險、財務風險。只要其中某一環節出現風險，就可能導致房地產企業出現資金鏈斷裂。
1.2 房地產開發貸款分類
1.2.1 信用風險。我國房地產市場的迅猛發展，商業銀行房地產開發貸款發放規模也逐漸增大，房地產企業的信用風險成為商業銀行風險的重要組成。開發商違約的主要原因是地產項目銷售不暢，資金回籠速度和規模沒有達到預期目標。受現行房地產限購政策、購房者持幣觀望和即將開征房產稅預期的影響，很多開發商存在在建或已建成項目銷售困難問題，房地產開發貸款可能無法到期歸還并發生延期或倒逼銀行進行貸款重組，造成信用風險。
1.2.2 市場風險。我國房地產價格的影響因素復雜，房地產企業通常按周邊樓盤銷售價或者當地及周邊區域最新出讓土地價格來定價，房屋價格不確定性很高，隨意性較強，均衡的房價不能準確預測和評定。同市場上短期供求狀況不可能反應社會的真實需求，消費者對房價走勢的預期一旦發生變化，就會持幣惜購，市場有效需求萎縮，形成市場風險。
1.2.3 銀行操作風險。受利潤驅使，銀行容易產生放貸沖動，如果不注意操作環節的監管和控制，極易產生操作風險。銀行操作風險主要包括以下幾項：①違規發放貸款，銀行可能為了完成年度或季度貸款發放指標，不按照工程進度合理放款；②信貸資金無法執行封閉運作，難以監控；③抵押物變現存在困難，銀行很難全額收回貸款本金及利息。
1.2.4 房地產企業經營風險。企業經營風險指由于企業投資、出售、人事等方面經營決策失誤，造成實際收入或利潤沒有達到預期，直接影響現金流，造成難以規劃銀行貸款的風險。地產開發受到籌資方式、設計定位、成本估算、政策干預等因素的影響，某一個環節出現問題，整個開發項目會產生聯動效應，造成公司損失，資金回籠出現問題。
2 我國房地產開發貸款風險成因分析
我國市場經濟體制并不健全，市場和法律還有待完善，特別是利率市場化未充分放開，商業銀行的資產定價機制尚未確立，并沒有實現真正意義上的商業化。由于房地產在我國經濟發展中的特殊地位，商業銀行的房地產開發貸款風險的形成也受到眾多因素印象。
2.1 我國房地產開發貸款風險形成內部因素
2.1.1 貸款發放監管機制不足。商業銀行向企業提供的貸款資金未能嚴格遵照合同條款，房地產企業在實際操作中，運用資金的范圍超過了當期的收益預期。商業銀行放使企業對借貸資金的用途超過了其未來收入的現值，造成在比較充裕的時間段內，房地產企業總是可以不斷的用新增借貸資金償還舊貸款的利息。
2.1.2 短期利益高引發貸款發放規模擴大。存款、貸款和中間業務是商業銀行對下屬機構、客戶經理和前臺操作人員進行考核和評定的重要指標。對房地產公司放貸能夠派生出大量的存款和零售、中間業務，使得相關操作人員傾向于大規模發放房地產開發貸款，甚至存在違規方法貸款，重規模、輕質量的現象。
2.1.3 風險計量技術落后。我國商業銀行的風險計量基本處于起步階段，重視對單筆貸款風險的審核，尚無法準確衡量整個組合的風險特別是跨經濟周期的風險，對房地產貸款規模的控制更多來自于對基層經營機構的需求和高層管理經驗平衡的結果。
2.2 我國房地產開發貸款風險形成外部因素
2.2.1 多方資金涌入房地產領域。受房地產行業經營模式簡單、投資回報率較高等因素的影響，大量企業或機構進軍地產市場，投機性經營增加，推動地產投資過熱。作為主要的資金來源，房地產開發貸款規模也不斷擴大，易導致商業銀行房地產貸款規模膨脹，更多的資源向房地產業持續集中，而將各類風險推向商業銀行。
2.2.2 行政干預導致貸款風險加劇。土地出讓金成為多數地方政府進行基礎設施建設等公益事業的重要資金來源，地方政府傾向于干預商業銀行決策，盡可能多的獲取資金來支持地方經濟的發展。國有商業銀行的新增貸款中，有政府背景或政府擔保的長期貸款，政府干預下的貸款行為缺乏風險約束，容易推動貸款資金過度擴張。
2.2.3 國家宏觀調控措施缺乏前瞻性。2003年以來，為了引導房地產業健康發展，國家相繼出臺了一系列引導和限制類調控政策。任何一項政策效果都需要經過一段時間的實際操作才能顯現，過于密集的政策出臺不但不能很好的實現政策意圖，還有可能造成意料不到的負面影響。
3 我國房地產開發貸款風險防范建議
3.1 建立持續穩定的房地產調控政策。相關政策的出臺盡管有助于抑制房地產開發過熱、房價過高現象進一步發展，但同時卻加大了房地產信貸風險，房地產企業一旦資金鏈斷裂，商業銀行就將遭受巨大信貸損失。政府要保證房地產市場的健康穩定，不能只靠一時的緊縮貸款發放、限購等政策，要從源頭上進行調控，改變地方政府的土地財政發展模式，調整房地產業的供給結構，增加有效需求，在根本上減少房地產市場的投機行為，為房地產金融的發展創造良好的環境。
3.2 嚴格審查房地產開發及銷售的流程。在發放貸款前，商業銀行就要根據這個特點對申請貸款的企業進行全面的資格審查，對抵押品價值是否滿足貸款要求等進行驗證，以保證貸款能夠按期足額歸還。主要審核內容包括：①要對項目開發的合法、合規及可行性進行審查；②自籌資金達到一定比例后，才能發放貸款，按照項目進度分批發放；③對商品房的預售過程進行深入的監管，充分了解銷售和庫存情況，從而防止開發商隱瞞銷售事實，只要預售收入達到約定的還款點，就要要求開發商及時足額的償還貸款。
3.3 加大信用風險度量量化模型的應用。我國商業銀行信貸管理手段比較落后，對開發貸款項目的審查主要通過主觀判斷和定性分析，定量分析較少，沒有建立科學、完備的信用風險指標度量體系。同時，也沒有根據宏觀經濟形勢的變化、信貸環境的變化、商業銀行信貸資金的流動性以及監管制度要求的變化等，對房地產開發貸項目的量化指標及時的動態調整。缺少有效的信貸風險度量工具，這就使得銀行房地產開發貸款信用風險控制很難實現精細化。所以，商業銀行要加大信用風險量化研究，積累客戶的歷史違約率及其他信用資料，為應用先進、科學、適用性強的信用風險度量與預測模型提供數據和技術支持。
4 結語
在我國，不能簡單地將房地產視為一個行業，地產業因其產業鏈帶動效應、資金聚集效應和產品的特殊性，在我國經濟社會中有著非常重要的地位。在梳理房地產及其開發貸款特點的基礎上，系統分析我國房地產開發貸款風險的形成原因，理解關鍵控制點，有助于商業銀行制定有效的應對措施和控制方法，防范房地產開發貸款風險。
參考文獻：
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銀杏產地范文第5篇
[關鍵詞] 商業銀行抵貸資產管理
抵貸資產是指借款人不能按照貸款合同約定歸還貸款時，經借款人、貸款人、擔保人三方協商，或者仲裁機構仲裁，或者經人民法院判決和裁定，以借款人、擔保人的抵押物及其他資產抵償所欠金融機構貸款本息而形成的待處理資產。抵貸資產形成的初衷是為了保全銀行信貸資產,減少銀行信貸資產損失。但基層銀行機構在抵貸資產接收處置過程中,由于受多種因素的影響, 不僅經濟損失大，而且負面影響多，應引起高度重視。
一、基層銀行抵貸資產管理存在的問題
1.抵貸資產入賬價值確定不合理，價值高估現象十分普遍。根據財政部的有關規定，金融企業按照法定程序取得的抵貸資產，要按法院裁決的價值或借貸雙方協商議定的價值或借貸雙方共同認可的權威部門評估確認的價值（扣除法定抵貸資產接收、管理和處置變現費用）入賬。目前這三種方式都存在著定價偏高、損害銀行利益的問題。其原因主要有以下幾個方面：
一是評估抵貸資產一般采用重置成本法，評估時只考慮抵貸資產投入成本的多少，而不考慮市場認可程度。而銀行處置變現抵貸資產只能按現行市價計算，兩者存在較大差異。
二是法院判決主要以評估結果為依據，由于普遍存在的司法權地方化問題，法院大多從地方穩定、職工安置等許多社會因素考慮，不排除存在地方保護主義的傾向。因此，法院裁決確定的抵貸資產價值常常高于市場價格或資產的實際價值，最終高于變現值。
三是在銀行與企業協商確定抵貸資產價格時，因為一項資產往往有幾個債權人同時追償，為了保全資產、減少損失，有時銀行也不得不面對現實，被迫接收價值高估的資產。
四是從銀行方面看，通過以物抵貸可以轉化不良貸款，為了完成利潤計劃指標，有時也寧愿抵貸資產價值被高估，以便最大限度地從賬面上減少信貸資產損失。
2.抵貸資產自身的瑕疵導致接收不順利。銀行出于最大限度保護貸款安全的角度考慮接受債務人的抵貸資產，并不意味著這些抵貸資產自身問題已得到解決。由于抵貸資產自身的瑕疵，給以后的處置帶來了障礙。用于抵貸的資產經常涉及到許多現實問題，有的抵貸資產產權不明晰，債權債務關系復雜，有的無產權證明，抵貸法律手續不完備等，這就導致了處置糾紛多、矛盾多，以及程序復雜、處置成本偏高等問題，致使抵貸資產和債權難以變現。其中涉及到債務人的職工安置問題最為敏感，如若處理不好就會演變為社會問題。比如，法院將資產判決給銀行，因原企業職工上訪或鬧事，有關部門出面協調，往往會將抵貸資產退還給借款人使用，以解決其職工的實際困難。有的抵貸房產已經承包給內部職工，銀行 難以取得，法院又難以強制執行。凡此種種原因都會導致銀行大量債權難以實現。
3.抵貸資產在保管過程中存在“跑冒滴漏”現象。基層銀行在取得抵貸資產后，對抵貸資產缺乏嚴格管理，存在著嚴重“跑冒滴漏”現象，主要表現在：一是對于抵貸資產沒有建立健全相關的內控制度，缺乏制度約束力，接收的抵貸資產變成了信用社為職工或為個別人謀利的一種渠道；二是抵貸資產管理責任不明確，沒有指定專人負責管理或管理流于形式，抵貸資產丟失現象時有發生；三是沒有及時建立健全抵貸資產明細賬，對抵貸物品名稱、數量、價值、抵償貸款本息的數額沒有進行詳細記載；四是抵貸資產取得后大多形成閑置，不能及時處理，以致使其損壞、貶值甚至報廢，造成不應有的資產損失。
4.抵貸資產處置過程承擔高額稅費。在抵貸資產的接收、保管和處置的各個環節中，均需發生多種費用支出。首先，無論法院裁定還是借貸雙方協商，在抵貸物入賬之前均需進行嚴格的評估，要向資產評估機構支付數額不小的評估費用。如通過訴訟程序收回債權，則必須向法院支付訴訟費和執行費等。在產權變更、辦理資產過戶手續時，又需繳納產權登記費、過戶費。在保管環節，還需支付倉儲、看管等各種費用。
目前商業銀行收回的抵貸物主要以房產、土地使用權和車輛為主。房地產在收取、處置變現過程中，涉及營業稅、土地增值稅、契稅、印花稅、房產稅、城建稅以及土地出讓金、交易綜合服務費等多項稅費；交通工具的變現需交納營業稅、車船使用稅等。同時，由于債務人財務狀況惡化，銀行常常被迫承擔應由債務人承擔的費用。
稅負較重導致部分銀行收到抵貸資產不及時入賬。因為抵貸資產變現價值一般低于入賬價值，入賬后按權責發生制形成的利息收入需繳納營業稅，實際變現后大部分利息不能真正實現，已繳納的營業稅不能退回或抵扣，等于白白多交了這部分營業稅。為了避免多繳稅，很多銀行抵貸資產一般不入賬，等到變現后一次性進行賬務處理，造成了會計信息失真的后果。
5.資產處置步履維艱。實行以物抵貸的企業大多資不抵債，無法正常經營，抵貸資產大多是廢舊廠房設備、積壓商品，普遍變現能力很差。銀行在債權受到損失特別是貸款企業基本喪失還款能力的情況下，普遍基于一種盡量減少損失的良好愿望，接收了很多難以處理的抵貸物。由于各銀行接受的抵貸資產多種多樣、情況復雜，而銀行資產保全部門缺乏相應的專業人員，管理難以到位。因此，對抵貸資產疏于管理的情況普遍存在，久拖不予處理的抵貸資產，貶值速度快，變現價值低。為減少“冰棍”效應，銀行常常會選擇超低價賣出，部分抵貸物變現收入甚至有可能無法抵補接收、保管過程中發生的費用支出。
二、政策建議
隨著時間的推移，銀行的不良貸款清收壓降工作難度越來越大，不良貸款清降過程中仍會有相當一部分轉化為抵貸資產。加強和規范抵貸資產管理，創造良好的處置環境，全面提升抵貸資產的質量，防止風險進一步擴大顯得尤為迫切。
1.進一步完善規章制度。各銀行要按照“內控優先”的原則，明確接收、管理、處置各環節的操作程序，修改和完善抵貸資產管理辦法，使抵貸資產業務管理步入法制化、規范化的軌道。要將待處理抵貸資產納入不良貸款總額考核，防止為了追求政績和短期利益，將抵貸資產作為掩蓋不良貸款的“避風港”。對于重大抵貸資產的處置，應堅持集體會辦制度，實行陽光操作，并將資產處置情況公之于眾，切實防范各種道德風險。提高對抵貸資產業務檢查和內部審計的頻率、深度及廣度，增強檢查和審計工作的獨立性和有效性。
2.充分發揮外部監管制約作用。銀行業監管部門要督促銀行機構高度重視抵貸資產的管理，將抵貸資產納入風險管理體系，實行專人管理，專人負責；同時還應以審慎監管為原則，加強對人的管理，把抵貸資產管理情況納入高管人員任職期間考核，強化高管人員的責任意識，對違法違規的高管人員，依據有關法律法規進行嚴厲查處。
3.強化營銷，努力拓寬抵貸資產變現渠道。要樹立大市場觀念，強化與中介機構的合作，通過公開出售、聯合拍賣、租賃經營、網絡推介、媒體宣傳等多種渠道和手段處置抵貸資產。同時，要進一步建立和完善資產處置變現激勵機制，采取靈活措施，加大處置力度，減少銀行抵貸資產損失。
