房地產近期的走勢分析

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房地產近期的走勢分析范文第1篇

關鍵詞:宏觀經濟;金融危機;發展態勢;投資機會

美國作為全球最主要經濟體之一，是全球金融危機爆發地，其經濟也是全球經濟走出本輪衰退周期的關鍵。通過對近期經濟數據和部分先行指標的比較，美國、歐元區和英國以及日本在內的主要工業國目前已處于底部。7月份起，全球制造業PMI在經歷了金融危機的劇烈沖擊后首次回升到景氣區間。[1]美國經濟率先見底復蘇，但近期內呈現出“L”型走勢，主要工業國家也將在下半年走出衰退，呈現階段性復蘇。

一、美國經濟衰退見底，全球經濟處于周期運行底部

2009年二季度，美國經濟季度環比降幅折合年率收窄至1%，居民消費、制造業、房地產市場以及金融市場同時出現企穩信號，表明美國經濟衰退已經進入尾聲，美國經濟企穩趨勢在明顯增強。

(一)消費者信心和消費觸底回升，但居民收入難以支撐經濟快速回復

首先，世界大型企業聯合會消費者信心指數由2009年7月的47.4上升至54.1。密歇根大學消費者信心連續5個月反彈至6月69，后因經濟的不確定性導致消費者信心7月、8月連續下跌后至65.7，影響消費者信心的主要原因是高失業率和工作難找，兩數據的差異顯示消費者信心仍處于謹慎恢復期。 其次，雖然權重占GDP三分之二以上的個人消費呈現異常疲軟，由一季度增長0.6%轉為下滑1.2%，消費不振來源于居民支出的減少，二季度美國居民儲蓄率為5.2%，比前一季度上升了1.2個百分點。美國6、7月份的商業銷售額上升1.1%、0.1%，商業庫存環比下降1.4%、1.0%，該數據顯示居民消費有回暖的跡象。第三，個人收入4、5月份環比反彈0.5%、1.4%，美國6月份個人收入下滑1.3%，創下2005年1月以來最大降幅，收入下滑引人擔憂:消費支出的增長可能無法強勁到能夠推動美國快速走出經濟衰退(見圖1)。

就業市場下滑速度明顯趨緩。美國2009年8月就業人口減少幅度降至2008年來最小，但失業率跳增至26年高位9.7%，這主要由于自愿失業人數的回歸造成美國勞動力總量的上升以及失業人口的增加。美國就業情況一直處于不斷改善進程中，剔除自愿失業人數數據，8月份失業率上升的幅度并不明顯，從9.60%到9.61%，且8月份美國就業崗位下滑并不嚴重。可以認為美國09年底之前就業有望達到增減平衡，失業率將在2010年第一季觸頂，2010年上半年將實現就業人口正增長。

(二)房地產市場觸底跡象明顯

2007年夏季美國房地產泡沫破裂引發危機，房貸違約率大幅上升導致美國各銀行出現巨大虧損，增加金融系統乃至整個社會經濟的壓力。因此，房地產的穩定和復蘇對美國經濟的發展起到關鍵作用。[2]

一季度房地產市場觸底，二季度以后進入回升期間。2009年4月份，新屋和成屋銷售環比分別上漲0.3%和2.9%，新房銷售近期初步企穩。新屋開工中的重要指標3、4、5月獨戶房屋開工上漲1.1%、3.3%、7.5%，創2008年12月以來新高。全美20大城市平均房價下跌速度趨穩，美國全國房價指數一季度年率跌幅19.1%，二季度則縮至14.9%，且房價環比上升2.9%，為三年來首見，房價跌勢不再出現直線式下滑。美國人購房能力有所提高，4月成屋簽約銷售指數環比增加6.7%至90.3，意味著未來數月住房銷售可望繼續回穩。

但是，盡管2009年初以來美國房屋銷售價格、建筑開支以及房屋銷售止住了去年年中開始的迅速下滑態勢(單房銷售價格2009年初較2006年中回落25%)，但對比住房空置率和房地產庫存總量，當前水平仍然是1992年以來的歷史高位。近期國債利率的攀升導致按揭利率顯著上揚，已從一季度不到5%快速上升至5.5%，增加了居民的購房成本。截至7月，美國消費信貸連續6個月環比下降，房貸違約率和止贖房的持續增長將于短期內繼續為美國住房市場構成壓力。房屋庫存量與居民消費的去杠桿化以及房屋抵押貸款利率上升將形成長期合理制約房地產投資對美國經濟的拉動(見圖2)。

美國建筑商協會9月份住房市場銷售信心指數連續三個月升至一年多來最高水平19，這是該指數今年以來第六次上升，盡管低于樂觀預期和悲觀預期的強弱分界線，但房地產市場正在緩慢復蘇趨勢明顯。由于房價自2006年下半年以來大幅下滑、住房抵押貸款利率處于相對低位以及美國政府對初次購房人的稅收優惠政策使住房購買力指數(HAI)指數處于歷史高位。總體來看，美國房地產市場穩定跡象明顯。

(三)制造業調整步入尾聲，工業產值仍在探底過程

從制造業整體看，在2009年一、二季度企業商品庫存的大規模消減之后，經濟企穩后企業再庫存化將對制造業起到推動作用。從美國制造業ISM的分項數據來看，5月份新訂單指數已經超過50，存貨調整加速進行，除就業外的其它指數均有所上升。8月制造業采購經理人指數 首次回到景氣區間52.9，非制造業指數攀升至48.4，創造了11個月以來新高。

2007年12月以來的18個月當中，美國工業產值連續17個月下降，下降幅度為-14.6%。5、6、7月工業產值同比跌幅超過13%，連創1946年以來最大年度跌幅，美國工業領域的產出降至1998年12月以來的最低水平。但受到汽車行業產值大幅攀升的推動，美國7、8月工業產值環比增長0.5%、0.8%，是該數字自2007年12月美國陷入經濟衰退以來的第二次上漲，是美國經濟狀況好轉的又一信號(見圖3)。

(四)金融系統處于企穩恢復反彈階段

危機爆發后，美國的銀行因自身原因放貸能力和意愿低下，放貸意愿一直到2008年12月才達到底部。在美聯儲和財政部的大規模注資和資產購買計劃的刺激下，金融機構信用狀況得以改善，放貸意愿增強，銀行壓力測試穩定市場預期，投資者擔憂情緒逐步消退，放貸意愿與各類貸款需求都處于底部企穩并有所恢復的階段。隨著市場信心的逐步恢復和救市舉措的生效，大規模系統性風險發生的概率顯著降低。但需要注意的是，實際信貸增速的改變落后于放貸意愿變化，一系列經濟復蘇活動將被延緩。相對于放貸意愿，私人部門的信貸需求仍在萎縮，美國經濟以居民消費部門為核心的“去杠桿化”長期趨勢和儲蓄率的持續攀升將從需求方面降低時機貸款增速，并降低經濟通過再杠桿化進行恢復的能力(

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(五)低利率環境還將維持，經濟刺激計劃不會收縮

各國政府的救市措施如美國銀行業壓力測試結果的公布、公私投資計劃細節的披露、英國的資產保護計劃、二十國集團(G20)倫敦峰會擬定的1萬億美元協同經濟刺激計劃 等都有助于市場信心的恢復。

流動性增加對經濟恢復起到積極推動作用。當前的經濟穩定復蘇很大程度依賴貨幣政策的放松，流動性的增加，目前主要經濟體利率均已降至歷史低點。其中，美聯儲對世界經濟起到最重要的作用。各國央行跟隨美聯儲降息，目前美國、歐盟、日本、中國基準利率由2008年下半年的2%、4%、0.5%、4.14%分別調低至0-0.25%、1%、0.1%和2.25%，自2008年底以來表現為全球流動性釋放，有效緩解了信貸市場壓力。在降息同時，各央行還采取購買資產等量化寬松的貨幣政策手段，緩解金融體系信貸流動壓力。經濟復蘇階段，流動性尋找載體，在沒有龐大的新興產業可以依托的情況下，推動當前世界范圍內商品價格強烈反彈，也引發世界股市流動性反彈。

二、近期國際經濟面臨的困難及走勢預期

(一)國際經濟面臨的困難

國際主要經濟體還面臨很多實際的困難， 主要表現在:終端消費乏力，主要經濟體居民收入下降、失業率趨高、消費者增加儲蓄以及負財富效應等因素導致消費增長乏力;工業生產后勁堪慮，全球工業生產環比連續兩個月回升，但因消費、投資和外需仍然低迷最終需求是否支撐工業生產繼續復蘇尚待觀察;金融市場穩定性較差，美國金融機構逾期貸款還在增加，小金融機構破產還會出現，商業房地產的風險初現端倪;經濟主體降杠桿的問題還將持續。首先是金融機構存在較為嚴重的降杠桿問題，其次是居民提高儲蓄率以償還到期房貸、信用卡消費信貸等;通脹風險較大，美國貨幣政策可能仍會寬松，經濟恢復最需要寬松貨幣政策支持。同時，各國當局在經濟衰退壓力下會維持低息的貨幣政策，經濟恢復出現反復的危險。短期內新興市場經濟景氣可能比美國好，在美國金融危機過后，流動性泛濫下資金大量進入新興市場，進一步推動資產價格膨脹，二季度全球資本市場的上漲速度過快，既有前期超跌反彈的因素，不乏泡沫成分;中期政策風險加劇，將來美國等國家加息后致使國際資本回流，可能再次引發新興市場資產價格和經濟的大幅波動。

(二)國際經濟整體態勢預期

2008年末以來，全球各國政府出臺各種史無前例的經濟刺激政策(各國經濟刺激計劃高達全球GDP的2.7%)遏制了經濟迅速惡化的態勢，2009年上半年政策組合第一輪的正面效果已經顯現，經濟活動自由落體似的下滑已經停止，并逐漸趨于穩定。目前全球貨幣流動性異常寬松，資金價格低廉，國際資本主要流向新興市場國家，全球金融危機最糟的時刻已過，世界經濟衰退情況正在減輕，主要經濟體經濟數據向好意味著經濟正從惡性衰退的谷底逐步企穩并有望回升。如果主要數據如PMI指數改善趨勢持續，經濟刺激政策繼續維持甚或有所加強，2009年下半年各主要經濟體漸次見底并逐漸復蘇將成為主要趨勢。但是經濟刺激政策長期效果難以持久，幾乎所有刺激措施都在重復各經濟體固有的增長模式，經濟真正的復蘇只有在增長方式真正轉型后才會到來，發達國家需要改變當前過度依賴信貸的增長模式，重新構建新的經濟增長模式，找到經濟長期增長的新引擎。

三、結語

綜合分析認為，美國整體經濟活動持續低迷，很多指標在負值區間顯示經濟仍在底部區域，但2009年二季度開始部分經濟指標出現反彈，企業預期改善、居民消費與信心企穩、就業減少速度放緩、房屋供應及需求溫和上升等，顯示上半年美國經濟已經見底，下半年將進一步趨于穩定。因此，筆者認為2009年下半年美國率先企穩復蘇將是主要趨勢，環比增長率呈現逐季改善，且有可能在年底出現正增長，其他主要經濟體漸次見底，全球經濟有可能觸底后逐漸緩慢復蘇。如果參照世界銀行和美聯儲預計美國GDP增速2009年萎縮1.3-2%，考慮一季度經濟增長為-5.7%、二季度經濟增長為-1%，美國上半年經濟增長約為-5%-3%，下半年約為1-2%，有望四季度實現正增長。但由于美國當前經濟數據環比改善的積極因素主要是去庫存，而非終端需求真實持續回暖，因此美國實體經濟復蘇將進展緩慢，中長期增長難現V型反轉，“U”或“W”型為大概率事件，短期看則接近“L”型。這主要在于房地產市場仍在探底企穩過程中，居民儲蓄率提高以及失業率的抬升將導致消費擴張緩慢，企業投資也增長乏力，缺少新的經濟增長點。

參考文獻:

[1] 摩根大通.8月全球PMI擴張為15個月來首見[EB/OL].cn.reuters.com/article/CNIntlBizNews/idCNCHINA-542420090904.

房地產近期的走勢分析范文第2篇

*年，我國多項宏觀經濟指標的增長比上年有所加快，整體經濟基本實現了“又好又快”的發展目標。

1．經濟增長率再創新高。*年以來，我國經濟增長呈逐年小幅加速趨勢，總體經濟運行保持了“高增長、低通脹、高效益”的良好局面。預計*年GDP為24．3萬億元，比上年實際增長11．5％，加快0．4個百分點。

2．受結構性因素的影響，物價增長明顯回升。今年1-8月，累計CPI(居民消費價格指數)同比增長3．9％，比上年同期加快2．6個百分點，其中，食品價格同比增長9．8％，比上年同期加快8個百分點，對CPI增長的貢獻率高達80％以上(拉動CPI增長3．2個百分點)，即物價上漲的主要推動力是食品類價格短期爆發性增長。預計全年CPI增長4．3％，超過年初預計的調控目標，但仍處于可控的范圍內。

3．就業增長形勢良好。今年上半年，城鎮新增就業629萬人，完成全年目標任務的70％，創下實施積極就業政策以來同期最好水平。預計全年城鎮新增就業將突破1200萬人。城鎮凈增就業量將首次突破1000萬人，達到1011萬人，比上年增加32萬人。這得力于經濟增長的快速平穩增長，也與積極就業政策的逐步落實密切相關。

4．工業增長創10年來的新高，效益進一步提升。受出口和投資持續高增長的帶動，今年工業增長比前幾年明顯加快。1-8月，累計規模以上工業增加值同比增長18．4％，比上年同期加快1．1個百分點。預計全年規模以上工業增加值增長18％，四季度會有所放慢，主要是受出口增長放慢的影響。企業效益繼續好轉。1-5月份，全國規模以上工業實現利潤9026億元，增長42．1％，比上年同期加快16．6個百分點。

5．三大需求繼續強勁增長，內外需增長的不平衡與內需結構不平衡均有所改善。投資增長繼續偏快。今年1-8月，累計城鎮固定資產投資同比增長26．7％，比上年同期回落1．5個百分點，預計全年城鎮固定資產投資達12．1萬億元，增長29％，比上年有所加快。從內需增長看，一個積極的變化是消費增長明顯提速，對經濟增長的拉動作用趨強。1—8月，社會消費品零售總額同比增長15．7％，比上年同期加快2．1個百分點，預計全年社會消費品零售總額達到9萬多億元，同比增長16．2％，比*年加快2．5個百分點。出口增長繼續高增長態勢，受出口稅收政策調整的影響，8月份以后出口增長將趨于放慢。預計全年出口和進口分別達1．2萬億美元和9480億美元，同比分別增長24．3％和20％，外需放慢內需加快(主要是消費增長加快)有利于改善內外經濟的不平衡。*年貿易順差至少可達2570億美元。

二、*年經濟增長趨勢預測

(一)經濟增長走勢分析與預測

對*年宏觀經濟發展的基本判斷是：國民經濟將繼續保持11％以上的高位增長。從季度和年度增長來看，經濟正在達到或接近周期性繁榮的頂部區域(經濟增長從年度上講，最高點可能是*年，而季度上最高點可能是*年上半年)，*年下半年或后年很可能進入溫和調整期。

一是消費增速明顯加快是經濟增長周期處于中部區間(繁榮期頂部區域)的一個重要信號。這是因為，隨著人們對經濟增長信心的增強及前期收入的快速增長，開始擴大消費，即經濟擴張由投資轉向消費(投資增長仍處于高位)。因此，經濟增長將處于周期性最繁榮的區間。20世紀80年代的兩次周期和90年代上半期的一次周期即是如此。當消費增長達到頂點時，投資增長便會明顯回落，經濟增長也隨之回落。這次繁榮期持續的時間比以前任何一次都長，主要是由于國內消費結構升級與產業發展進入一個全新的階段及與世界經濟景氣重疊而形成的投資與出口的持續性“雙擴張”。

二是物價增長進入第二波上升，其中價格增長的結構變化最引人關注，顯示經濟周期中增長率變化的信息。當前，價格增長的特點是CPI加速而PPI(生產資料價格指數)減速、生產資料價格放慢而生活資料價格加快，這是經濟處于擴張后期的基本特點。兩輪價格上漲中生產資料價格的不同走勢，可能意味著經濟周期中增長率階段性變化正在醞釀中。

三是預計國內房地產在*年下半年后將進入適度調整期，會使投資增長有所減速。房地產特別是住宅繁榮已持續10年，估計在*年奧運會之前，房地產仍將保持偏熱增長態勢，正處于中期繁榮的頂部區，但由于受多重因素的作用，房地產在奧運會后可能步入中期調整期。主要原因是：持續過高的房價對住宅需求的抑制作用、供給的釋放及貨幣信貸的收縮效應，以及人們對奧運會后房價上漲預期的變化等。房地產調整將明顯地帶動鋼鐵、水泥等相關重化工業調整，整體投資增長將會逐步放慢。另外，受出口政策調整的影響及世界經濟增長可能逐步放慢的影響，出口增長將趨于放慢，對投資增長也將產生一定的抑制作用。

GDP增長的高位走平，主要是源于周期性的因素及人們對奧運會房價預期的一定變化，當然還有世界經濟增長周期變化的影響。預計*年，我國GDP可望突破28萬億元，增長11％，其中，上半年可能超過11％，下半年會有所回落。工業增加值的增長率將受出口放慢的影響有所回落，但受國內消費旺盛的支撐，會繼續保持高位增長，預計增長17．5％。為了與以前經濟增長目標保持一致，國家對GDP增長的預期目標仍將設定為8％。

(二)投資、消費和就業增長分析和預測

受高收益率和流動性過剩問題突出等的影響，*年投資增長呈逐季上升趨勢，但*年投資增長可能趨緩，并逐漸步入周期性的調整期。房地產增長和出口增長可能雙雙調整，將是投資回落的直接動因。正因如此，流動性過剩問題在*年會得到一定程度的緩解。這是經濟發展的一種積極性變化。與之相反的是，消費增長將繼續有所加快，成為周期性的變化。這種變化對節能降耗目標的實現是有利的，因為投資增長放慢意味著高耗能產業投資增長和產出增長的放慢，同時，由于經濟的適度調整，將影響企業的利潤，一些高耗能的落后企業將會被市場逐步淘汰。

預計*年，城鎮固定資產投資規模為15．07萬億元，增長25％，社會消費品零售總額將首次突破10萬億元，達10．5萬億元，增長16．5％。

*年，我國的就業增長形勢依然較好。目前，盡管城鎮單位新增就業有放慢的跡象(主要是由于外資企業和私營企業就業增長有所放慢)，但工業企業就業增長一直會保持6％以上的較快增長態勢，預計*年這一趨勢會延續。利用就業彈性預測方法，預計*年城鎮凈增就業量將達到1032萬人，新增就業崗位繼續突破1200萬個。*年，城鎮就業增長的目標可設定為新增城鎮就業1000萬人，失業率控制在4．5％以下。

(三)物價增長走勢分析與預測

今年以來，我國物價上漲進入*年以來的第二個上升期。二季度，CPI同比增長3．6%，比一季度加快0．9個百分點，比上年同期加快2．2個百分點；三季度繼續加快，特別是7月和8月CPI增長分別上升到5．6％和6．5％的相對高位，引起了社會對未來發生通貨膨脹的擔憂。事實上，此輪物價加速上漲，不是一種內在的長期趨勢，而是由于部分糧油及肉類產品階段性的供應緊張而形成的價格“擾動”，不會對未來造成明顯的通貨膨脹壓力。

*年，物價繼續加速上升的可能性較小，原因有：一是目前推動物價大幅回升的主要原因是食品價格。本輪經濟周期以來，除食品類的核心產品價格上漲率一直在1％上下窄幅波動，今年核心產品價格上漲率僅為0．7％，這說明經濟增長的內在通貨膨脹的壓力不大。推動食品價格上漲的農產品漲價帶有恢復性質，原因是短期性的供求不平衡；而且，我國農產品的供應是完全有保障的，豬肉的缺口持續時間也不會太長。因此，此輪物價上漲的走勢在性質上與*年至*年相似，持續性不強。*年10月，食品價格上漲首次突破5％(5．1％)，持續了13個月，成為導致CPI短期內快速上漲的主要原因。這次物價上漲也是源于食品價格的明顯上升。*年12月，食品價格再次突破5％(5．8％)，目前已持續了9個月，預計還會持續一段時間。二是在現階段的增長環境中，流動性過剩與貨幣供應量的持續偏快增長難以傳導到CPI上。多年來，我國貨幣供應量M，都保持了17％-19％快速增長水平。去年以來，雖然MI增速明顯加快，反映了流動性過剩問題日趨嚴重。但由于實體經濟中絕大多數產品并不存在供不應求的情況，相反是多數產品處于供過于求的狀態。因此，流動性過剩問題沖擊的不是物價，而是資產價格，導致房地產與股票價格的明顯上升，并加劇投資需求的膨脹(投資的膨脹在經過一段時間后會通過增加產能、抑制產品價格上漲)，即近階段貨幣供應量增加或流動性過剩與CPI關系較弱。因為物價上漲的主要原因不在貨幣方面，所以，這是對近期物價增長走勢比較樂觀的原因。

從長期物價增長走勢看，我國現階段發生高通貨膨脹的可能性也較小，經濟增長與通脹的組合仍是“高增長、低通脹”。這是新一輪經濟增長周期的一個最基本特征。*年GDP增長10．1％，CPI增長3．9％，*年和*年GDP增長10．4％和11．1％，CPI則僅增長1．8％和1．5％。今年上半年GDP增長11．5％，CPI增長3．2％，預計今年全年GDP增長11．5％，CPI增長4．3％。相對于GDP增長，目前CPI增幅仍較低，處于可承受的增長區間。

因此，可原則判斷，明年物價增長將像*年一樣，趨于回落。預計CPI增長3．5％左右，宏觀調控的目標可定為不超過4％。

(四)出口增長與國際收支平衡的預測

在宏觀經濟增長的各項變量中，出口增長特別是貿易順差的預測難度較大，影響因素較多，而且許多因素是不確定的。預計*年出口增長將是回落的，主要是出口政策調整的效果逐步顯現。今年8月份的出口增長已有所表現。8月份，出口總額為1113．6億美元，增長22．7％，比1-7月放慢5．9個百分點，比7月份大幅回落11．5個百分點，顯示了7月份開始實施的出口政策調整的積極影響。可能導致出口增長回落的另一個因素是：美國經濟增長受次級債危機的影響將趨于放慢，次級債危機的影響將會繼續深化，雖不會導致美國經濟進入明顯的衰退或蕭條，卻會使經濟持續一段時間處于相對低位增長，對世界經濟景氣和外部對我國出口需求將產生一定的負面影響。白*年以來，我國出口最重要的支撐因素是國內工業產能釋放所產生的“外推效應”，如*年受鋼材產能大量釋放及國內需求放慢的影響，我國鋼材貿易由凈進口轉為凈出口。*年，我國凈出口額為2450萬噸，*年上半年，則達到2510萬噸，全年鋼材凈出口預計將超過5000萬噸。最近幾年，我國新增鋼鐵產能為7000-8000萬噸，即70％的新增產能是通過出口增長來消化的。預計*年，我國出口的這種“外推效應”會繼續加大。外貿出口政策調整在相當程度上是抑制這種“外推效應”的擴大。受以上“兩減一增”因素的影響，預計*年出口增長將回落到20％左右。貿易順差將繼續有所擴大，但增幅明顯放慢。預計*年，我國貿易順差為3084億美元，增長20％。

三、*年宏觀經濟政策取向

考慮到流動性過剩問題的影響，“三過”問題依然突出，經濟增長盡管正在或逐步接近經濟周期的頂部區間，但地方政府的內在投資沖動仍十分強勁；同時，受政府換屆效應及對奧運經濟增長的樂觀預期等因素的作用，*年，我國經濟增長可能會進一步高漲。因此，可將“雙穩健政策”調整為“穩中適度從緊政策”，繼續保持政策的穩健性和連續性，但貨幣政策要適當加大緊縮力度，特別是要防止實體經濟偏熱與虛擬經濟偏熱的相互強化，形成全面過熱的風險。

1．要認識到繼續抑制投資增長的重要性。*年之前，我國的出口增長是以外部拉力為主，而*年以來，出口增長是以國內投資的推力為主，強大的推力和拉力的結合，是導致*年以來出口順差過大的主要原因。推力增大，主要是因為投資增長持續偏熱，導致工業產能的集中釋放，外部失衡是因為內部失衡。抑制投資增長是解決內部失衡和外部失衡的關鍵。要通過繼續小幅升息和發行中長期公共債券的措施抑制房地產和工業的投資；完善信貸結構性調整政策，加大對房地產及相關高耗能產業的信貸收縮力度，同時，增加對中小企業的信貸投放。

2．價格調控的重點是房價而不是物價，同時加強物價監管和調節。目前，影響經濟增長穩定和金融危險的價格因素，主要來自房價的長期過快增長。價格調控的重點是房價，要抑制房價過快增長主要是調整房地產政策：一是住房基本政策是只鼓勵家庭擁有一套住房，而對投資性住房采取較嚴厲的抑制政策，同時限制外籍人員購買住房；二是加大稅收調節作用，盡快出臺征收不動產稅政策，促進“賣房”；三是對購買第二套以上住房采取嚴厲的金融抑制政策，將購買第二套以上住房貸款的首付比例提高到40％-50％，并將其利率調整到10％以上，抑制住房的投資需求。要加強物價的監管和調節，嚴肅查處價格串通、哄抬價格、價格欺詐等不正當價格行為。有關政府部門要及時監測國內外糧油等農產品價格的變動，同時做好糧、油、肉、蛋、奶等主要食品的生產、供應和價格穩定工作。食品價格特別是豬肉等價格的大幅上漲，已對城鄉低收入居民形成了較大的支出壓力。要建立對困難群體補貼的長效機制，可將對困難群體的生活補貼分成兩塊：一是常規部分，如最低生活保障標準逐年提高；二是根據基本生活品非正常價格變動情況，對困難群體進行相應的直接補貼。

房地產近期的走勢分析范文第3篇

【關鍵詞】 人民幣升值;原因;影響;股票市場;板塊

一、促使人民幣升值的原因

近期,市場上關于人民幣升值的討論再次成為熱點,各大財經類網站以專欄的形式報道各方對人民幣升值的看法。3月15日,美國130名國會議員,不分黨派,聯名向白宮施壓,要求奧巴馬政府就人民幣匯率問題采取強硬行動,并要求財政部在4月15日公布的主要貿易伙伴國匯率制度報告中把中國認定為“匯率操縱國”,并對中國征收反補貼關稅。隨著中美兩國在人民幣匯率問題上的緊張關系加劇,美國國會考慮向中國進口商品增收關稅。一個國際匯率專家小組勸告美國國會不要采取嚴厲的單方面貿易行動。在美國政府的言論施壓下,人民幣DNF(無本金交割外匯遠期,用于衡量海外市場對人民幣升值的預期)走勢一路下行,人民幣升值預期升溫。

中國經濟于2008年四季度見底,2009年第二季度走出低谷、實現復蘇,2009年3季度和四季度經濟增長率分別達到9.1%和10.7%,全年增長8.7%,比發達國家經濟體普遍高10個百分點以上,自2009年下半年以來,國際上要求人民幣升值的呼聲日益高漲。與此同時,美國金融機構紛紛發表研究報告,論證人民幣升值的必要性,高盛在2010年3月5日的研究報告中指出由于中國國內的通貨膨脹壓力和出口的強勁復蘇,人民幣預計在下半年升值5%。中國人民銀行副行長朱民認為中國現階段還不存在惡性通脹,出口增速也沒有進口快。朱民認為,迄今為止中國并沒有出現惡性通貨膨脹的跡象,強勁的需求是推動價格水平上升的主要原因,2月份2.7%的通貨膨脹是由于食品價格波動引發,食品價格的波動是由惡劣惡劣天氣及春節需求高造成。1月至2月我國凈出口總值3864億美元,比去年同期增長44.8%。出口2040.8億美元,增長31.4%,進口1823.2億美元,增長63.6%,貿易順差為217.6億美元,下降50.4%,3月份甚至有可能出現貿易逆差,中國出口強勁復蘇也無從談起。人民幣現階段升值壓力,來自于外部,主要來自于美國。

二、人民幣升值對中國的影響

人民幣升值不會改變我國長期出口的增長趨緩,決定出口增長的主要是世界經濟增長速度,即需求,其次是各國在國際分工中的地位,即產品競爭力,而不是匯率變化。我國出口產品主要是勞動密集型的必需品,需求價格彈性低,中美兩國在勞動力價格方面差距巨大,人民幣小幅升值并不能扭轉中美貿易中我國的長期順差的局面。眾所周知,中美的產業結構存在巨大差異,中美兩國出口重合度低,美國在高科技領域具有較大優勢,他們在這方面實行嚴格的出口管制,美國如果不取消高科技技術出口限制,中美貿易順差的局面根本不可能扭轉。從另一個角度來看,我國低利潤的勞動密集型行業在美國進口市場的主要競爭對手是墨西哥、印度、印度尼西亞等發展中國家,歷史結果表明,人民幣小幅升值并不會降低我國在這些行業上的優勢。

銀河證券研究所的研究報告的實證研究表明人民幣匯率與出口量并不存在相關關系。

這一次如果人民幣升值在中長期內并不會影響我國的出口與就業,近期出現的民工荒也印證了這一點,在短期內會對出口依賴較高的行業產生沖擊,比如機電、毛紡。人民幣的適度升值可以降低生產和生活成本,在一定程度上抵御因經濟刺激計劃而遺留下來的通脹隱患,為貨幣政策退出留下更大余地,有利于今年“調結構”的大背景。另一方面通過出口將通脹壓力輸出,使得其他國家緊縮提前。西南證券研究所副所長王劍輝在做客“財富非常道”中指出,人民幣適度升值,在長期可以促進我國經濟的結構調整與轉型升級,提高國民消費力,也就是所說的提高中國人的福祉。在短期對實體經濟和資本市場會有沖擊,需加強管制力度。并且升值幅度不宜過大,否者有可能造成大量國際熱錢撤離中國市場,引起股市、樓市的崩盤和惡性通貨膨脹。

三、預計人民幣升值的時間與幅度

如果上半年出口持續高增長,不出現嚴重逆差,估計人民幣會在6月份外貿數據出來以后升值,從6月份開始美國進入中期選舉拉票的關鍵時期,各方為解決美國國內失業問題,會將矛頭指向中國,人民幣升值的壓力進一步加大,人民幣升值最晚不超過6～8月份。如果美國方面施壓過大,人民幣升值最早將在4月份啟動,近期可能觸發人民幣升值的事件有:美國政府公布匯率操縱國名單、中美戰略經濟對話、訪美以及G20會議。從人民幣NDF上來看,升值幅度約為3%,最大不超過5%。

四、人民幣升值對中國股市的影響

人民幣升值將使A股的投資環境發生重大變化,在中長期來看是一種“五星級”利好,對資產類、航空、資源類、原材料進口類板塊影響較大。

1.資產類。包括銀行、地產、保險等金融股,資產類受益于人民幣升值的主要原因有:一是資產價格重估,人民幣升值將使非可貿易的股票、土地、房屋等人民幣資產在國際市場上價值增加;二是流動性溢價,因為國際資本進入中國后偏向于投資在流動性較高的資產上,這當中樓市、股市又是首選,股市中金融類大盤股又是不錯的標的。人民幣升值會推動包括銀行、地產在內的資產類板塊上漲。這一次人民幣升值的情形與2005年的匯改情況不同,上一次人民幣從2005年7月到08年持續升值20%,推動資產類板塊膨脹,這一次人民幣升值幅度與時間都要小于上一次,推動幅度也會大不如前。其中地產股的前景更不是十分看好,國內政府對房地產市場的調控態度近期更加強硬,本著安全第一的國際資本對這種政策的不確定性十分厭惡,這對房地產市場和地產板塊會產生抑制。

國泰君安證券的研究報告認為:國內銀行正負擔著房地產和地方財政雙重風險,抑制了國際資本流入大盤金融股的沖動。近期人民銀行副行長朱民在為瑞信亞洲投資論壇午餐會所做的主題演講中表示:并不同意各種關于地方融資平臺對銀行不良貸款比率影響的說法。朱民承認高房價已成為一個需要解決的社會問題,同時認為,中國購房者負債并不嚴重,不會在中國引發系統性經濟與金融危機,是否會有地方融資平臺風險線性化,現在說還太早。他在提問環節里表示,中國銀行就對地方融資平臺大概貸出700億元,他們就是有選擇地保證錢進入最好的項目。商業銀行貸款到房地產項目,去年總共是7.9萬億元,占全部貸款總額的19.6%,其中還包括4.86萬億元的個人按揭貸款。即使房價下跌15%,不良貸款比率只增長16.8%。銀行股銀行股將在本次人民幣升值中獲益。

2.航空類。典型外匯負債類行業,尤其是美元負債,航空公司有大量的航空器材融資租賃負債,每年需支付一定數量的利息費用和本金。航空公司外幣負債比例高,人民幣升值會造成一次性的匯兌收益,也使進口的航油價格下降,由于燃料費用占航空公司總成本的30%左右,人民幣升值會降低航空公司的成本。人民幣升值除了使航空公司能夠一次性獲得相關的匯兌收益外,還由于航油進口價格的下降以及租賃成本的降低而受益,根據相關的資料顯示,人民幣每升值1%,航空公司毛利率提高0.5%。國內上市的航空公司主要是5家:南方航空、海南航空、東方航空、國航以及外運航。前四家是主要是客運,外運航以貨運為主。下面是這五家航空公司的資產負載率:

其中外運航空資產負載率最低,對人民幣升值幾乎不敏感,海南航空前期跟隨海南版塊被熱捧,近期可能有回調風險。主要考慮另外三家:南航:目前市/賬比最低,美元負載率最高,對人民幣目前的收益程度也最大。東航:地理優勢,上海世博會。國航:營業能力行業首位,在今明兩年的航空公司國際化加速過程中具有先發優勢。人民幣升值對三家航空公司都有利好因素,國泰君安證券的研究報告顯示:從估值上來看,目前三家公司的估值都不算便宜,不建議價值型投資者參與。ST東航預期將在上海世博會和人民幣升值的推動下獲得短期超額收益。

3.原材料進口類。造紙:(1)人民幣升值可降低進口木漿、廢紙的成本。(2)降低進口紙機等設備成本。(3)外匯負債下降,獲得匯兌收益。但是造紙行業在國內外都屬于夕陽行業,競爭激烈,產能過剩。人民幣升值可能造成出口的下降。鋼鐵:人民幣升值使鐵礦石的進口價格下降,國內鋼鐵行業過于分散,在集中度較高的國際鐵礦石巨頭面前缺乏議價能力,很可能人民幣升值的同時鐵礦石巨頭也提高鐵礦石價格,使升值帶來的收益中有相當大的一部分被鐵礦石巨頭侵蝕。

4.資源類。黃金產業:黃金價格定價權在國際市場,國際黃金價格對國內黃金價格具有很強的導向作用,我國對黃金原料以及標準黃金的進口實行無關稅、免增值稅的政策,長期以來國內黃金價格與國際市場價格基本一致。兩個市場的黃金價格不會出現明顯的價格倒掛現象,一旦差價過大,將引發國內外黃金“螞蟻搬家”式的套利操作。國際黃金價格一般以“美元/盎司”標示,國內黃金價格則按照匯率及重量單位換算成以人民幣標示的“元/克”。國內黃金價格取決于兩個因素:國際金價、人民幣匯率。人民幣升值將打壓國內黃金價格,如果在人民幣升值期間,國際金價出現明顯的上漲趨勢,將對國內金價由人民幣升值造成的下跌壓力形成抑制作用,若國際金價能夠大幅上漲,幅度遠遠高于人民幣升值幅度,將對沖掉人民幣升值的負面影響,國內金價也可能出現逆勢上揚的態勢。如果國際金價下降或者上漲幅度不夠將導致國內黃金價格的下降。關于國際黃金價格,存在諸多不確定因素。金融危機以來,市場出現恐慌,金融資產價格下降,黃金是很好的避險工具,投資者對黃金的熱情推高了國際金價,隨著部分經濟主體的逐漸復蘇,市場的信心的恢復,黃金的吸引力將大大下降,可能出現拋售黃金的局面,國際金價有可能下降。對黃金股也不做推薦。

參考文獻

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[4][美]N?格里高利,曼昆.微觀經濟學原理[M].北京:高等教育出版社,2005

房地產近期的走勢分析范文第4篇

2011年一季度國外發生了較多的事件：北非利比亞戰爭爆發、日本爆發地震、海嘯以及核泄漏等。這些重大事件都時時刻刻沖擊著國際投資者的神經，國際原油重上100美元、國際黃金向1450美元／盎司進發。受到牽制，國內一季度的A股市場整體處于寬幅震蕩之中，滬綜指最低下探到2661點，最高上摸3012點，個中摻雜的劇烈震蕩讓投資者無所適從。那么二季度有哪些市場熱點可能會發酵，哪些品種會受追捧?我們的研究力圖抽絲剝繭，在紛亂中為投資者探求一種合乎邏輯的投資思路。

宏觀經濟數據解讀

從2010年GDP數據來看，―季度同比增長11.9％，二季度同比增長10.3％，三季度同比增長9.6％，四季度同比增長9.8％。最近四個季度GDP增速均保持在9.5％以上，表明我國經濟在走出國際金融危機影響下的低谷后，繼續呈現較平穩的增長。工業生產在低位企穩，并出現上升的勢頭，其中發電量增速在持續一年下降后，今年1―2月份出現快速抬升。數據表明我國工業生產活躍性已經顯著增強，二季度工業增加值仍有望保持穩中有升的發展趨勢。

截至2011年2月份，CPI已經在5％左右徘徊了四個月。近幾個月CPI漲勢有所趨緩，但國內物價上漲壓力猶存。推動通脹上升的因素也已經由前幾年異常天氣導致的糧食、蔬菜等主要農產品減產，轉變為原材料、土地、勞動力等基本生產要素價格的上漲。而國際市場中美元近期再度貶值、大宗商品價格普遍上漲、以及中東、北非地區部分產油國局勢動蕩推高原油價格等因素，還將繼續給我國帶來較大的輸入型通脹壓力。

國內外經濟環境分析

2月末，我國M2同比增長15.7％，M1同比增長14.5％，M2和M1增速相比去年均明顯回落，M2增速已經低于央行今年目標16％。與此同時，1～2月新增貸款投放量也大大低于去年同期，國家貨幣緊縮政策累積效應明顯。

去年至今年3月中旬，央行累計上調存款準備金率九次，加息三次。本輪貨幣政策緊縮主要意圖在于收緊流動眭，從而穩定物價，包括穩定房地產價格。但是也應看到，此次上調后，金融機構存款準備金率已經達到史無前例的20％，較高的準備金率已經使得銀行體系資金周轉倍顯緊張。由于導致本輪通脹的原因較為復雜，除了貨幣因素之外，原材料和勞動力成本上升也是導致本論脹的重要原因，因此單純通過上杜奧存款準備金率的手段難以很好地奏效。此外，本輪“史上最嚴”的房地產調控到今年4月份就滿一周年了，應該說該輪調控效果明顯：房價上漲勢頭得到了有力遏制，一些樓盤價格甚至出現了松動。因此央行繼續存款準備金率的空間應該已經不大，但是否加息還需視我國通脹形勢演進以及國際因素的變化綜合考量。

總體來看，我們認為貨幣政策或將進人管察期，央行運用數量型工具和價格型工具的步伐將明顯放緩。如果目前較為一致的貨幣緊縮預耥恃旰中程度的改觀，無疑將給市場帶來較好的階段眭機會。

溫總理今年2月底透露，我國“十二五”期間年均經濟增長率預期目標擬定為珊。這―增長率比當時“十一五”預期目標降低了0.5個百分點，更大大低于“十一五”期間的平均增長速度11.2％。這其中傳遞出的信號非常明確。用溫總理的話講，

“我國要把工作的重點放在提高經濟增長的質量和效益上來，要把發展和所得到的成果用在民生上來。”充分體現了政府在“十二五”期間促民生、調結構的執政思路。因此我們預計在“十二五”期間國家經濟結構調整的步伐可能會較快。

而在國際方面，歐美復蘇態勢仍然脆弱，但向好的趨勢較為明顯。以美國為例，美國季度GDP增長率連續六個季度正增長，基本回復到2001年以來的平均水平。值得注意的是美國失業率在2009年10月份沖高到10.1％之后，逐漸呈回落態勢。今年2月份的失業率再次下降至8.9％，雖然仍在高位，但從高位回落的態勢很明顯。作為滯后指標，失業率的持續回落，表明美國經濟復蘇基礎更加穩固。

全球化時代，國際因素對我國的影響力不容忽視，它不僅影響我國實體經濟的運行，還影響我國宏斕經濟政策的抉擇。政府之所以慎重使用加息工具，很大原因就在于國際經濟復蘇態勢尚欠明朗，我國單方面加息效果不大，且會導致熱錢流入壓力增大。從對實體經濟的影響來看，國際經濟持續復蘇將利好我國出口，與外貿有關的行業業績回升值得期待。

A股市場整體估值水平分析

截止2011年3月18日，全部A股和滬深300的市盈率(TTM)分別為19.51倍和15.49倍，繼續低于2007年以來的平均，值25.80倍和23.70倍。與此同時，中小板和創業板的市盈率(TTM)分別為45.06倍和64-12倍，顯著高于2007年以來的平均值41.89倍和69.40倍。這些數據可能顯示大盤藍籌股被低估，中小盤股被高估。這點投資者應引起重視。

盡管上證指數從2008年后就沒有如2006、2007年的亮麗表現，但上市公司的業績卻總體呈現穩定增長的態勢，且目前的盈禾U狀況已經優于國際金融危機以前。2010年三季度，所有上市公司單季凈利潤合計為4448億元，比2010年二季度略有減少，但仍是2007年以來的單季度第二高。從平均值來看，上市公司業績增長態勢更為明顯，2010年三季度的平均凈利潤已經超過了2008年最好時的水平。

不過中小板和創業板的業績還是沒有帶給我們太多驚喜。2010年前三季度，全部A股凈利潤同比增長率為39.39％，而中小板為39.08％；創業板前三季度凈利潤增長率雖然為44.97％，略高于全部A股，但三季度當季凈利潤卻同比下降3.3％，遠劣于三季度當季全部A股與中小板的表現。這些數據表明中小板和創業板上市公司股價透支炒作的現象繼續存在，中小板和創業板整體存在魚龍混雜局面。

A股市場資金需求分析

今年一季度(截至3月18日)兩市共有128家公司實施IPO或再融資，融資規模為1496億元，低于去年同期的2231億元和2010年四季度的3820億元，總體融資壓力下降。但總體融資規模下降的原因主要是增發和配股融資下降較多，而IPO融資規模并沒有出現明顯下降，因此一季度市場融資壓力并沒有得到實質性的緩解。―季度A股市場高管凈減持規模仍處于2010年以來的較高水平，但相比去年四季度有所減小。總體來看，高管減持壓力處于較正常的狀態。

一季度基金發行量有所減小，股票型基金發行數量僅有21只，低于去年同期的

25只，更低于去年四季度的33只。從募集金額來看，1―2月份，股票型基金的發行份額為154億元，僅為去年同期的1／2和去年四季度的1／4。基金發行為市場帶來的資金支持力度出現下降。

二季度A股市場走勢研判

我們在2010年底所作的2011年年度策略報告中，曾經針對2011年全年走勢做出過框架性的研判與多角度技術性分析，認為“201 1年大部分時間市場屬區或眭震蕩整理格局，處在承上啟下、為未來新一輪的牛市作蓄勢準備的一個階段”，上述觀點繼續維持。在此基礎上，針對即將翮臨的二季度市場再作局部剖析：

(一)箱體分析：年初上證指數_度在恐慌氣氛中快速下探2661，隨后借助于“兩會”利好與年報業績題材，針對3000點整數位置進行過反撲與爭奪，但多頭攻擊這―整數位置最終無功而返，說明3000點整數位置上方確實壓力沉重。“去年下半年，在3000點至3200點區域內堆積的成交量多達數萬億，將成為201年較長一段時間內阻礙行情上行的―道天塹”，這是我們在2011年年度策略報告中的觀點。目前看來，短期內迅速突破這一天量級重阻力區域的時機尚不成熟。

(二)趨勢線分析：中期上升趨勢線(2008年10月28日低點1664與2010年7月2日低點2319點連線)將繼續作為中期趨勢好淡分水嶺，此處將有較強的多頭抵抗需求與能力。二季度上證指羹喏有機會調整至此處，或將啟動中級波段反彈的可能，投資者對此可重點關注。

(三)時間周期分析：從歷年中國股市走勢分析，我們發現A股存在一個十月的原始周期運行規律；去年我們曾用這個規律成功揭示出2010年7月份的重要變盤拐點，其已成為當年行情上證指數的最低。iNK2010年7月份之后，下一下10月周期的變盤時間點有望出現在今年的5月份前后，加上今年6月份為前一輪大牛市的頂部2001年6月份2245點之后的第10周年(為一重要的江恩時間周期數字)，由此使得今年的五六月份可能成為行情的一個重要月線級別變盤時間點，至于屆時是重要的低點變盤時間位置還是高點變盤時間位置，需視在此之前的市場屬于上漲還是下跌趨勢而定，之后將運行與之相反的月線級別趨勢。但以目前的市場趨勢igg，五六月份出現今年月線級別重要低點的概率較大。

綜上所述，二季度的市場總體可能處在先抑后揚、或者說震蕩做底后再彈升的階段。1664與2319連線的趨勢線上有重要支撐，時間上應重點關注五六月份前后，屆時或將有望啟動新一輪中級行情，上證指數將再沖3000點至3500點區域。能否突破，需視屆時的基本面狀況以及技術面上的時空配合條件而定。基于行情研判下的資產配置策略

綜觀二季度A股市場的總體環境，我們在2011年年度策略報告中提出的“當前A股市場總體處于由經濟戰略性轉型的‘制度紅利’帶來的結構性機會和國內外負面因素在一定時期形成共振作用帶來的階段性風險”的雙重背景并沒有根本改變。考慮到未來一段時間通脹水平維持高位、經濟增速回落、緊縮政策的累積效應以及國際市場不確定因素的增加，宜繼續關注二季度對未來由各種不確定因素的共振作用而可能出現的階段性風險。建議在維持靈活應對風格輪動的策略基礎上，繼續采取進攻防御均衡配置策略。

在股票資產的配置方面，201 1年二季度仍然缺乏支持趨勢性行情的一致性基本面預期，同時預期風險收益比有所增強，策略重點在于積極防御以等待通脹高點顯現、緊縮預期緩解、轉型化投資加速等確定性因素和信號的出現，注重股票配置時機的選擇。在把握制造升加謹慎和靈活的原則，更加側重于精選其中估值合理、注重增長確定性和政策確定性較高的投資機會。

在基金投資上，建議適當穩健，在做好現金管理的同時，適度關注和參與選股和選時持續表現較好的優秀股票型基金，品種上建議以重倉基建能源、制造升級、泛消費等的主動型基金為主，并注重不同投資風格的配搭，對倉位相較更為穩健的激進配置型基金和標準混合型基金中凈值表現較為穩定的品種適當加以關注，并建議適當把握好階段性收益。

房地產近期的走勢分析范文第5篇

金華市博海商貿有限公司（以下簡稱博海商貿）了吸油煙機、燃氣灶、消毒柜、熱水器等安裝類電器產品，品牌包括海爾、法羅力、德樂、櫻雪、好迪。博海商貿公司成立之初，就設有售后服務部，配有接線員、配件管理員。隨著公司的發展，博海商貿又增加了信息員和售后服務維修工程師、核算員等售后員工。2012年，博海商貿公司單獨成立了獨立核算的售后服務公司，為公司銷售的產品提供專業的服務。

煙灶行業的廠家通常都會為商提品進貨價格的1%作為安裝和售后服務的費用。眾所周知，海爾公司有相當完善的售后服務體系和標準。博海的售后服務員工通過在海爾公司的不斷培訓和學習，逐漸海爾的售后服務標準建立和完善了自己的售后服務體系。目前，博海商貿已經承接了海爾的售后服務，并通過海爾的定期培訓，不斷的提高整個售后服務公司的服務技能。

在金華地區，博海商貿的服務始終走在同行的前面。他們是首家提供煙灶產品維修上門服務的公司。其它售后網點效仿之后，博海商貿又開展了清洗服務。為了使售后服務公司能夠贏利，并帶來銷售業績，博海商貿專門購置了高溫清洗煙機的設備，開展煙機清洗服務。由于清洗是收費的服務，所以也能為售后服務公司帶來很好贏利。自開展這項業務以來，解決了消費者清洗需求的同時，也體現了公司在當地服務業的專業性，市場效果良好。為顧客上門清洗后，服務人員就將顧客的信息輸入客戶信息管理檔案，并定期進行回訪。不管是收費標準，還是服務質量，都以提高消費者的滿意度為最終目標。

當然，售后服務人員的激勵很重要。博海商貿對服務人員的考核，除了基本工資＋提成，還有年底分紅，以激勵售后服務人員的服務熱情，提高服務質量。總經理王慶宏告訴記者，通常，售后服務人員給公司帶來的價值在當時是看不見，摸不著的，都是潛在的，因而對售后服務的重視以及相應人員的激勵非常重要。由于博海公司高層對售后服務的重視，每年都會從公司盈利中抽取5%，作為售后服務公司的基金。由于待遇高，公司內售后服務隊伍非常穩定，技術人員5年都沒有變動。

對下游，博海商貿以專業的售后服務贏得了消費者和分銷客戶的口碑，給公司帶來合作客戶同時，也帶來了潛在消費者，贏得了銷量。提高了老客戶的忠誠度，也增加了新客戶；對上游，每個廠家都希望合作的下游商有售后的能力，售后做得好，可以給廠家帶來品牌的美譽度，提升品牌在當地的市場占有率。

售后人員的工作是沒有時間概念的。有一次，一位顧客做晚飯時，煙機突然壞了，當售后服務經理接到顧客的電話時，時間已經很晚，但顧客家第二天又有聚餐活動。博海公司的工作人員二話沒說就奔客戶家里去了。晚上10點多了，顧客家里得問題還沒有完全解決，但服務人員沒有怨言，為的就是滿足顧客第二天的使用需求。

由于服務對安裝類產品的重要性，商一方面要給終端消費者提供服務，同時也要給分銷客戶提供服務。博海商貿合作的分銷客戶以三四級市場為主，這些經銷商雖多個品牌，但沒有售后服務能力。因而博海商貿承諾，承接與之合作的分銷商銷售的任何品牌的售后服務工作。這種合作模式消除了客戶的后顧之憂，分解了客戶壓力，使博海商貿在三四級市場的招商變得更為容易，同時也加強了與其合作品牌的主推力度，提高了分銷客戶對公司的忠誠度。

既然博海商貿的渠道定位在三四級市場，那就要選擇適合三四級市場的性價比高的品牌和產品。博海公司品牌的產品線都很豐富，因此需要做好各個品牌產品的差異化，根據區域消費特點選對產品，并定好價格。同時在終端做好細節和形象，如哪款機型出在哪個位置，博海公司都有嚴格的要求。

金華廚衛行業競爭非常激烈，產品同質化已經非常嚴重，只能比拼服務。誰的服務到位，誰的銷售就能做上去。博海商貿的優勢主要體現在銷量規模上。售后要做好，要實現贏利，必須要有銷量規模的支持。因為博海商貿的品牌和品類較多，同時又為下面的分銷客戶提供服務，因而為售后服務公司提供了量的支持。未來，博海還會考慮整合資源，讓售后服務公司更加專業化，爭取在每個縣城設立一個售后服務網點，形成售后服務的連鎖化。

從2011年開始，博海商貿發現金華地區煙灶更新換代的數量在增加。因而博海公司上門清洗煙機時，會給客戶提供一張優惠券，并告知消費者，持券可以到指定的商場，購買指定的品牌，享受優惠券面值等值的優惠。通過優惠券打折，讓客戶更新換代時首先想到博海商貿，協助分銷商共同做好更新換代市場。

總經理王慶宏告訴記者，服務做得好，可以很好的帶動銷售；銷售做得好，服務也會有量的支撐，這是一個相互支撐的關系。從博海公司的經營業績來看，售后服務公司獨立經營后，公司的銷售業績呈直線上升趨勢。作為企業的決策層，一定找準銷售和售后的平衡點，同時也要讓銷售和售后兩個公司做好溝通，共同將服務做好，提升消費者滿意度，提高公司知名度，給公司帶來更大的銷量規模和更好的發展。

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集成灶專賣店建設的時機成熟了嗎？

中怡康通過數據對市場各品類走勢分析

在區域市場打造強勢品牌

電子商務沖擊下的零售業調整方向

鄉鎮零售賣場需要的是什么？

分行業專賣店運營剖析

高端燃氣熱水器如何在利潤和銷量間找到平衡點？

如何考核獎勵經銷商？

雜志簡介

本刊宗旨：營銷參謀 渠道顧問

讀者對象：家電商、零售商；生產廠家；房地產開發商、建筑

裝飾工程公司；零售報攤、社會個人訂戶；社團；圖書館。

廣告價值：塑造業內品牌，征招商業客戶，傳遞企業信息，優化渠道伙伴。

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