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關鍵詞:智能化 安全 監控 管理
現今,人們的生活水平正一步一個臺階的向上提升,精神物質水平都較之以往有很大提高,自然人們對于居住環境的要求也就不斷提高,生活質量表現了一個人的經濟收入以及生活品質,很多人都愿意通過用居住的氛圍來提升和體現自己的生活質量。自然,智能化的小區成為了焦點,一項有效的數據表明:“41.7%的普通市民,74.2%網上一族認為在5年之內,我國智能化住宅將成為住宅市場的主流”。
其實廣義而言,智能化小區面向社會的個人家庭銷售,作為一種商品化的住宅產品,這種智能化系統具有高技術、高標準、高水平的操作系統,以及功能強大、中心設備完備、系統配置科學合理。系統設備方面可能與作為商業工作用區的智能大廈相比,更加注重安全性和廣泛性,因為小區智能化系統面向的是更為廣闊的居住人群,這群廣大的目標消費人群雖然知識系統水平參差不齊,所以要求小區智能化系統更加接近大眾。針對不同層次的消費人群需要制定不同層次的安全智能系統。并最終確定系統所具備的各種功能。但是不管作為那個層次的消費群體來說,安全和通訊網絡建設都要擺在至關重要的位置。
對于小區智能化系統功能分析,大致可以從以下幾個方面進行簡要了解:安防監控、門禁管理、 停車場管理和小區一卡通。
一、智能小區系統中安防監控
不管是高檔別墅區還是普通住宅小區,安全都是第一重要的。目前,雖然各類小區內不乏監視器和留守值班人員,但盜竊、搶劫等不安全隱患已然大量存在。其實并不是保安人員沒有恪盡職守,只是,不管多么敬業的保安都沒辦法同時監看多個視頻圖像,而且也不可能一天24小時不停關注,而如今的不法分子實施犯罪的方式門類繁多,防不勝防。另外,小區的報警系統作為安防監控的一部分,在很大一部分的日常生活中都運用的較少,更有唯利是圖的開發商們為了自身利益,選擇的報警主機和探測器也不夠專業不夠高閣。
就目前來說,要改善小區安防監控系統,加強小區的智能化水平。就要建立起完備的安防系統,包括錄像監控系統、家庭聯網報警系統、周界防越報警系統和巡邏系統等專業性較強的完整系統。小區中央會所控制中心也必須要具備模擬電子地圖和報警控制主機。而由家庭智能控制終端、系統操作軟件、傳感器、信息鍵盤、管理電腦、電控鎖等設備組成和設于小區中央會所控制中心管理設備組成的家庭聯網系統就讓家居人群能夠切實做好急停安全防范工作。至于巡邏系統,主要是有巡邏保安的個人素質和高質量的系統設備共同組成,而這套系統主要包括由中央管理電腦及系統操作變送器、信息采集器、管理軟件等設備。
二、智能小區系統中門禁管理
門禁系統主要是對智能住宅重要通道進行管理。通過門禁系統的管理,可以控制人員出入,甚至是在樓道和敏感區域的行為。一套完整的門禁管理系統可自由設定到每個用戶,管理軟件集門禁、考勤、人事于一體,而且系統圖示可導入電子地圖,自由設定門的名稱、數量及位置并且實時顯示通過人員的姓名、相片、卡號、編號等資料。
而當前對于智能小區系統中門禁管理的研究也日漸深入,此類的產品更是種類繁多,諸如:“485聯網型單門門禁控制器、雙門門禁控制器、四門門禁控制器,TCP/IP網絡型單門門禁控制器、雙門門禁控制器、四門門禁控制器,門禁系統管理軟件、門禁考勤一卡通管理軟件、RS485/232門禁用通訊轉換器、門禁專用射頻感應式非接觸式IC卡讀卡器等”。這類產品無一例外都是利用高科技的感應技術、運用完備的控制系統進行統一監控和管理,從而達到控制人員出入以至安全防范的目的。
三、智能小區系統中停車場管理
有車一族的成員團隊越來越大,停車場管理在智能小區系統中也占據重要位置,一般而言,停車場通過遠距離有源射頻識別系統進行有效管理是智能化系統的重要標志。
而這種系統采用世界領先的微波頻段遠距離射頻識別技術,每部車輛上均安裝有一張預先在系統注冊的有源感應卡(人員佩戴卡),然后在門衛處安裝的計算機,進行實時監控車輛或者人員的出入記錄,甚至包括車輛部門、司機姓名、牌照以及照片。這種在有源感應卡不斷的發射微波信號,當安裝在出入口附近的遠距離閱讀器接收到感應卡信號后,遠距離讀卡器通過485接口或者RS232或者以太網或者USB等通信方式將卡信號發給通道控制器或者直接傳輸給電腦對停車場的安全管理是非常有效的。
四、智能小區系統中小區一卡通
智能小區系統中住宅小區單元門禁主要是用感應卡進行管理與操作,也就是“小區一卡通”。這種具備系統組成擴充性的通行證即是小區單元的住戶每人持一張經本系統發行的感應卡,進入小區后,將感應卡在門禁模塊前出示,即可開門進入。
關鍵詞:智能化小區;系統規劃;建設要素
隨著信息時代的不斷發展,智能化住宅小區的建設在不斷提高,由早期單一獨立的電視、電話、寬帶、閉路電視監控等系統,已經發展到一個更高的階段。隨著計算機(包括硬件、軟件和網絡等)技術、通信技術和控制技術的突飛猛進,使得各種高新技術產品得以在住宅區中廣泛應用。
國家建設部住宅產業辦公室對于智能化小區提出了一個基本概念:“住宅小區智能化是利用4C(即計算機、通信與網絡、自控和IC卡),通過有效的傳輸網絡,將多元的信息服務與管理、物業管理與安防、住宅智能化集成,為住宅小區的服務與管理提供高技術的智能化手段,以期實現快捷高效的超值服務與管理,提供安全舒適的家居環境”。隨著新產品、新技術、新工藝的不斷躍進,這一基本概念也將會有所變化。
1 智能化住宅小區建設的基本要素
智能化住宅小區的建設,要根據小區建設的整體規劃定位,遵循以下幾點基本要素。
1.1對智能化小區的正確認識
首先,對于智能化住宅小區的建設,建設方要明確什么是智能化小區,它不單單是安裝一個電視插座,一個監控攝像機那么簡單。智能化小區是一個綜合性多技術手段的系統工程,它不僅需要專業技術的應用,還需要其它各個專業的配合,正確的認識對小區的后續運作起著至關重要的作用。
1.2對智能化小區的合理需求定位
智能化住宅小區的建設需要合理的需求定位,要根據小區的項目投資、整體規劃、銷售對象、配套設施建設、周邊環境、后續管理等各個因素來確定小區智能化建設的檔次。需求分析包括用戶使用的需求、小區管理的需求、市場承受能力的需求和未來社會發展的需求等等。如建設方對小區的定位為高檔住宅,在配備了電視電話寬帶等標準的智能化系統外,還應該考慮高端的智能一卡通、智能家居等系統的配備,以提高住宅的檔次。綜合以上因素,我們才能確定下一步設計的實施。
1.3對智能化小區的系統優化設計
智能化小區建設的關鍵,在于系統的整體規劃設計,一個小區是否能真正體現其智能化,全在于此。智能化建設是一個系統工程,它是由各個子系統組成,在各個系統的實施及運行階段,它們是一個整體。在設計當中,要注意各系統的適用性、節能性、可擴展性、經濟性等各方面因素,更要考慮各個系統之間聯系,優化設計,使之達到安全性、舒適性的目的。
1.4對智能化小區的規范化實施
在明確了建設的目的后,將進入真正的實施階段,規范化的實施能夠確保智能化系統工程順利的運行。從系統規劃、建議方案、設計方案到深化設計,而后進行施工、安裝、調試,最終到系統的穩定運行,整個過程都需要其規范化的操作實施。規范化的實施,為投資方、建設方、施工方、使用方提供了保障,使小區智能化建設能夠有條不紊的進行,是小區智能化系統運行的根基。
2 智能化住宅小區的系統規劃
住宅小區智能化系統工程的建設,是以綜合布線為基礎,將各個子系統高效穩定的集成在一起。
2.1安全自動化
2.1.1閉路電視監控系統。小區的閉路電視監控系統包括室內室外兩個部分。室內需要防護的區域可以包括電梯前室、電梯內、通往天臺的通道口、通往地下車庫的通道口、地下停車場等位置;室外需要防護的區域可以包括小區的出入口、小區四周、小區內主要街道和其它隱蔽位置。攝像機采用普通攝像機與紅外攝像機,定點攝像機與動點攝像機相結合的布放方式,可采用全實時錄像,確保小區安全。
2.1.2防盜報警系統。在室內房間安裝雙鑒探測器、報警按鈕、門磁等設備,當有報警發生時,將信號傳至小區控制中心,小區控制中心值班人員可立即趕赴現場進行處理。雙鑒探測器可設置于一些重要房間,報警按鈕設置于隱蔽并方便人員使用的地方。
2.1.3周界防范系統。為了防止不法分子非法進入小區內作案,設計在小區圍墻或柵欄上安裝紅外對射探頭,它可以為小區設置安全的第一到防線,此系統可與閉路電視監控子系統進行聯動。為了管理方便,系統可配置報警管理軟件,含有電子地圖,可直觀顯示報警區域。
2.1.4巡更系統。在小區內設置無線巡更系統,小區值班人員可手持巡更棒,按照一定的路線進行巡邏,然后將巡更記錄上傳到管理機。這是一種人機相結合的防護方式,巡更路線的規劃十分重要。
2.1.5智能家居系統。隨著小區智能化的不斷發展,智能家居系統已經在小區中使用,基于可視對講系統為基礎的智能家居系統,已經逐步為人們所接受。通過設備實現對燈光、窗簾、家用電器的現場及遠程控制,它是現代化智能小區建設不可或缺的一部分。
2.1.6門禁系統。在小區的各個出入口、電梯可設置門禁系統,采用一卡通形式,利用一張IC卡使小區內的住戶及物業管理人員方面、快捷、安全的進出通行。
2.1.7煤氣泄漏報警系統。煤氣泄漏報警系統是在廚房、餐廳等位置安裝煤氣泄漏報警器,一旦有煤氣泄漏,即觸發報警;一方面其自動切斷煤氣供應,另一方面通知中心控制室由控制室值班員作處理。
2.1.8消防報警系統。消防報警系統是在房間安裝煙感或溫感探測器,當住戶發生火災時,觸發報警,并將信號傳送到報警中心。
2.2通訊自動化
2.2.1綜合布線系統(語音、數據)。小區的綜合布線系統不僅僅包括了語音、數據的信號傳輸網絡,它還包括了安防系統、一卡通系統、智能家居系統等多個系統的整體傳輸網絡,要考慮系統的結構完整,各設備之間接口規范。它就象人的神經,構成了小區的“神經系統”。
2.2.2有線電視系統。數字有線電視系統是一個從節目采集、節目制作、節目傳輸、一直到用戶端接收機,都要以數字方式處理信號的端到端的系統。全國早已開展了數字電視的建設,對于建設方、設計方來說,應該注意的是傳輸網絡的構架及終端用戶的使用,與新技術相配套。
2.3管理自動化
2.3.1水、電、煤氣的遠程抄表系統。三表的遠程抄表系統日趨成熟,三表輸出的脈沖信息由計數器讀出,儲存于芯片中,再通過網絡傳輸到控制中心,控制中心計算脈沖數量讀出三表讀數,并打印出來。可以與銀行聯通,定期通過銀行系統扣費,從而實現遠程抄表與自動扣費結合。
2.3.2停車場管理系統。系統可采用非接觸式智能卡停車場管理系統,實現對停車場車輛進出、停放、高效有序的管理要求,有效防止車輛丟失、損壞事件的發生。系統采用聯網設計方式,與門禁系統、電梯刷卡等集成到一卡通用。可實現脫機運行、圖像對比、車位顯示、收費、防砸車等功能。
2.3.3供水、供電設備管理系統。系統是通過有關網絡,控制中心可顯示小區內主要設備如水泵、水池水位、電梯、高低壓開關、路燈等的運行狀況,并可通過軟件控制設備,使設備運行于最經濟合理模式中。當設備發生故障時,控制中心發生報警并通知管理人員處理事故。
2.3.4公共信息顯示系統。智能化住宅小區的特點之一就是面積大,在項目的前期規劃中,建設方和設計方可根據園區的情況設置公共信息顯示系統,采用室外LED顯示屏,起到信息、美化環境、提高小區檔次的作用。
2.3.5背景音樂及公共廣播系統。在小區的園區內、地下停車場、電梯前室可設置背景音樂及公共廣播系統,系統對全區或各別分區進行有選擇的廣播,能夠實現音樂播放、宣傳、播放通知、找人及群呼等功能。同時具備消防廣播功能。
關鍵詞:智能住宅 智能化功能需求的依據
一、前 言
在智能大樓的浪潮漸趨平靜之時,智能住宅小區又撳新潮,形成了住宅的新賣點。智能住宅和小區通過媒體的宣傳,為人們描述了夢幻般的理想新生活。通過計算機通信網絡,人在家中坐,購物,教育,娛樂,醫療,人們聊天交往等等一切生活的需要都能解決,且保證住宅環境舒適,而且節能……。然而,1999年中國首次網絡生存測試的結果,表明了當今中國的現實:我們憧憬的、國外來宣傳的,還并不是我們真正需要的或能得到的;技術上能做到的,在社會上并不就可普遍推廣的,當今的購房者中很多似乎并不對住宅的“智能”給予熱情的響應,他們首先還是考慮價格和住宅是否能提供最基本的生活需要,如:戶型、環境、交通條件、面積等等。有些智智能住宅小區的先行者花了大力氣開發了網上信息服務,不好用,故很少人用。但可喜的是,我們也見到有的小區,堅定不移地終于走出 了一條路,E社區正在深入人心,健康發展。這些現象都說明了新技術應用到家庭是不可能一蹴而就的。但是新技術深入家庭是歷史的必然。本文作者希望將自己在從事住宅小區智能化工程的一些思考陳述于后,供同行們參考,更希求得指正。
二、智能住宅、小區是住宅、小區發展的方向
智能建筑是建筑與信息技術結合的產物,這已是眾所周知的事實。智能建筑并非僅指大樓和樓群,它有著更廣的涵義。而智能住宅、小區并不是智能大樓在規模上簡單的縮型,也不是智能大樓的發展在空間上時間上的延伸。
智能住宅、小區在國外歷經了80年代初的住宅電子化、80年代中的住宅自動化到90年代美國的“智慧屋”(WH)、歐洲的“聰明屋”(SH)的住宅智能化這樣三個階段。這三個發展階段,表明了智能住宅與智能大樓的服務對象的不同而形成的不同的發展道路。
住宅電子化表明了采用大量電子技術的家電進入家庭,住宅自動化表明家用電器、通信設備與安保防災等設備在家庭中的功能綜合一體化。住宅智能化表明了信息技術發展的成果進入了住宅,使家庭中的家電、安保防災和各種通信(話音、數據、圖象)設備通過總線技術進行監視、控制和管理。其中,家庭總線技術是住宅智能化技術的核心。美國、歐洲和日本都有了各自的家庭總線標準。日本、新加坡有適用于大型居住區的總線。美國、日本、新加坡都有根據這些標準建立的智能住宅和小區的示范工程。中國住宅的開發基本都是小區的形式,因此,當我們談到小區智能化的時候就隱含了住宅智能化。
中國智能住宅小區的發展與國外有所不同,是藉助于智能建筑的概念和借鑒國外家庭總線技術,趁住宅產業蓬勃發展之機而興起。而今智能住宅小區示范小區遍布全國,用于住宅、小區的智能化的產品開發也遍地開花。
綜觀國內外的智能化的住宅小區,都具有如下共同的功能特征:
1.住宅內部具備綜合了安防、防災措施與生活服務的智能控制器,住宅與小區和社會之間具有高度的信息交互能力。
2.小區內部具備完善的安防措施,全面的公用設施監控管理和信息化的社區服務管理。
3.為小區內住戶提供多媒體的多種信息服務。
一個完整的小區智能化系統如圖1所示。應加以說明的是,小區的不同個性,會對智能系統的功能有所取舍。作者認為,根據小區的實際功能需求而確定其智能化系統才是膽智的規劃、設計。實踐表明,單純追求技術的完備性、先進性的后果,是資源的浪費。
總的來講,住宅小區智能化系統是智能住宅小區的必要條件,即實施了智能化工程的、并能發揮出智能化的效用的住宅小區才是成功的智能小區。務請注意,智能小區是一個特指的名稱而已。
三、智能化功能需求的依據
衣、食、住、行是人們生活的基本條件。住宅是小們最根本的生存空間,是們逗留時間最多的地方,是人類繁衍生息的地方。隨著社會的發展,住宅的功能范圍亦在發展,但我國直到改革開放之前,住宅的功能僅僅是為了居住。今天,信息正成為人們生存活動的一個重要方面,信息技術的發展及進入家庭使住宅、小區能夠具有如圖1所示的功能。但現代人對住宅小區的功能要求是綜合性的,并不僅限于信息技術方面,更何況人們對新技術的接收和應用會有一個過程,這不僅受認識限制,還受到經濟上的以及社會環境條件的限制。我們在實踐中感到,當從事住宅小區智能化系統建設時,一定首先要了解現代人對住宅、小區的功能需求,才能更加適當地認清智能化系統的作用。一個現代化的住宅小區必然地仍是以居住舒適為第一要義,它一般應滿足如下要求:
1.居住性:生活空間分配合理,居住氣氛濃厚,做到公私分離、動靜分離、居寢分離。具體是起居廳、餐廳、廚房集合在一起,形成公共活動區。小區內有適宜的公共活動場所,或在樓上有空中花園以增加鄰里交往,增加居住氣氛。
2.舒適性:它包括平面空間尺度、視野、登高(高層樓的交通)、采光、通風、日照、噪音、內部裝修、溫濕度等等。
3.可持續發展性:從小區來講,小區應與環境共生,保護資源,獲得能源效益。對住宅而言,除對核心部定位外,其余空間作為臥室、餐廳等可以靈活再分隔。它不僅能使居民能參與設計,也為再改造提供了可能。
4.生態環衛性:是條目3的自然性方面的表現,這包括了外環境和內環境。
①使人居住在綠色環境中,天人合一,回歸自然,小區綠色,住宅綠化。
②生活污水和生活垃圾的再處理、再應用,以不破壞自然生態。
③住宅內環境質量:廚衛設備布置緊湊,管線隱蔽,廢油、氣、煙排除暢通,建材的有害物質的防護等等。
5.節能、節地:
實質上是可持續發展的社會性的一面,多層住宅(鼓勵二類高層),合理的體量與圍護結構,可再生能源(風力、太陽能等)和新型材料的應用等。
6.安全性:必須是人與技術措施相結合。
①防盜要求:多層次防范,從邊界防范、區內電視監控到住宅內的防盜。
②突發疾病的呼救。
③災變(火災、風災、地震)的應急措施。
④可燃氣體泄漏報警。
7.方便性
①交通:住宅或小區所處位置,小區內部道路布局和區域標識。
②各種配套設施:
·小區內部商店、文娛場所等服務設施。·周邊環境的商店、醫院、餐廳、學校等等服務場所。
③通信:電話、電視、計算機通信
從上述7個方面和上節所述我們看到,智能化系統是現代住宅小區不可缺的,但相對住宅小區所需要的功能,智能化系統所能擔當的是有限的。智能化系統是為住宅、小區更加好地發揮效用服務的,是提高居住質量的手段之一,是住宅小區的配套設施。但是,在信息社會的今天,它的重要作用是不可低估的。因此,我們認為高檔次的住宅小區不宜搞低檔次的智能化系統,反之低檔次的住宅小區不宜搞高檔次的智能化系統。
四、住宅小區智能化的智能的涵義
智能的直觀定義是在給特定的環境與目標條件下,正確制定策略并產生行動來實現目標的能力。社會智能的定義:人類群體在實現共同目的過程中分工與協作的能力,正確決策和實施的能力,現今一切人工的智能都是以人的智能為原型的。
4.1對照智能的上述定義,我們認為應從更廣闊的概念上來理解小區的智能,即智能小區的智能并不是靠智能化或弱電專業就能實現的。
下面略舉幾例以說明之:
①住宅的舒適與房間的空間和采光有極大的關系。如果房屋的進深與層高之間設有一個恰當的設計,那又怎么會使用者的舒適和工作效率呢?這當然由建筑設計來考慮。
②空調和電采暖器可以在住宅內營造室內舒適的小氣候,但它絕不能代替人對自然通風和陽光的親近和需求。而它們的能耗如不加控制,則會對整個社會經濟可持續發展產生負面影響。有專家統計過,以每戶空調、采暖耗電1-4KW計,則僅長江流域的此項用電約為2億KW,相當于11個三峽電廠的裝機容量。又據專家測算,采用新型建材、新型空調設備以及對住戶加以指導,長江流域年能耗可望降低50%。又有專家研究認為,將生物氣候學原理應用于高層住宅,則可以節省運轉能耗的40%。
③住宅熱水器供水系統,常有長的管路且其保溫措施常被忽視,結果往往要等一段時間才有熱水放出。顯然,這既浪費時間,還浪費水和天然氣資源,亦降低了舒適性。
④住宅小區一般都注意到室外人們的交往空間,但往往重視其物質環境,如設置草地、流水等。但,對其心理環境重視不夠,結果命名物質環境利用率低下。如:某住宅小區建設了一塊草地,供居民休憩交往。但,它未經良好布置,并處于四周住宅窗口視線交匯之下,又為了住宅安全,場地圍以鐵絲網。結果,此處幾乎無人。因為身居該場地中的人們感到如被囚禁般的不自在和被人們窺視的恐懼。
上述幾個例子說明,好的住宅不區應是在建筑專業統籌下的相關各專業分工與協作的成果,是全體專業的智能的綜合。光靠智能化系統,是達不到“實現快捷高效的超值服務與管理,提供安全舒適的家居環境”的實際效果的。
我們認為,現在我們所談的智能住宅小區是一個特定涵義的稱謂而已,就象綠色住宅小區、生態住宅小區等稱謂一樣,強調該住宅小區的某種特點。智能住宅小區僅只表明了它上具有現代信息技術設施的住宅小區而已。
4.2智能化系統本身若只考慮技術、設備而欠考慮其應用對象,則我們認為其智能是不足的。例如:
①在緊急呼救功能的實現上,很多采用一只固定的緊急按鈕,甚至裝在進門處。考慮較周到的是每個房間都裝。但這對于有心臟疾病的老人,或行動不便的人緊急發病,而家中無人時間較長,就不適用。我們認為采用隨身攜帶的無線緊急按鈕為妥。
②為防盜而對窗子進行監控時,常見對每個窗都裝門磁開關或紅外雙鑒探頭。我們認為應該根據樓層和住宅的外觀來考慮盜賊從窗口入侵的可能性以確定裝不裝,在哪個窗裝,還是每個窗口都裝的問題。多裝會增加初投資,增加了誤報次數,增加了工程質量以及以后的維護工作量。例如:一個800戶的小區,每戶平均有四扇窗,每窗一個門磁開關,則需購3200只門磁或雙鑒探頭。又假設每個開關或探頭誤報率為每年一次,那么就幾乎平均每天可能有10次誤報警出現,后果如何則可想可知。這樣的系統該不能說是智能的吧。
五、以人為本是建設好住宅小區智能化系統的根本
住宅小區的建設尖以人為本,即為住戶服務好。住宅小區智能化系統也須如此,以使住宅小區為住戶服務得更好。
5.1智能化系統是高科技的系統,我們不能因此而使以人為本的目標有所減弱,即必須明確技術為人服務這一準則。也唯如此,技術才有市場。智能小區內千家萬戶,男女老少,各人的職業、文化愛好、習慣不同,各家的經濟情況不同。因此,小區智能化系統服務對象差別很大,比之智能大樓更為復雜。在這眾口難調的情況下,我們必須對小區內住戶作一統計分析和歸類,據此考慮智能化系統的具體功能系統的實施,一般可分成如下三類:
①屬于智能化系統的基本要求、技術條件成熟且性能價格比合適的,列入普遍實施的項目,一般有:防盜報警、緊急求助、消防報警、出入口控制、煤氣防泄、語音通信、有線電視、三表出戶、公共場所監控、邊界防范、巡更。
②技術條件成熟,但費用較貴,操作也較復雜,有相當部分住宅不愿使用的,作為可選項目,一般有:對家電的遠程控制、網上炒股、影視點播(VOD)、國際互聯網上網、一卡通等。
③技術條件復雜或不成熟者,或外界環境尚不完備者,或投資成本太高者,則暫不實施。如:遠程急救診療,這在我國涉及法律責任和社會環境條件目前尚不具備。又如:網上購物、網上教育,國內大多數地區社會大環境尚不具備。又如:集中空調系統,涉及投資太高,冷量分攤計費復雜和住戶的觀念等問題。
根據以上三種情況,智能化系統中心站的實施必須首先滿足住戶基本和可選項目的要求,并考慮今后信息技術的發展和外界大環境的改善,逐步將暫不實施的以及可能出現的新項目予以實施。有些房地產商布了電話線、結構化布線,再加有線電視就號稱是智能小區,顯然是炒賣點而已。有些房地產開發商雖原先考慮智能化的技術較多而忽視了住戶需求而交了學費,而今就能較周到考慮,使住戶享受到信息技術帶來的真實的物超所值的智能化服務,自身也獲得美譽。
5.2我們感到要保證智能化系統規劃、設計、實施以及運行良好,必須要有掌握好智能化系統的人才。智能小區智能化的實施是一個系統集成的過程,在這個集成過程中,各有關的技術、設備、材料最終構成了具體的符合該住宅小區需要的智能化系統,人在集成過程中起著決策者、組織者、管理者、實施者的重大作用。由于建筑智能化系統在我國歷史很短,還缺乏工程經驗,因此,也更缺乏實施智能化工程的人才,在實踐中培養和使用人才就十分重要,不僅要有規劃設計的人才,更重要的是施工組織和管理的人才,具體動手安裝操作的人才以及運行維護的人才。建筑行業向來是勞動密集型的行業,高科技性的工種是弱項;集成商亦是近幾年才出現,他們原多偏重計算機網絡集成,很多是有集成之名,行銷售之實,缺乏施工組織、管理和工程實例協調的實踐,即使有些赫赫有名的外國大分公司亦是名實不符;而許多物業管理公司也是原來的房管局等機構演變而來,他們要維護好、運行好也確實存在困難。凡此種種造成小區智能化系統不能一次成功開通,開通后運行維護糾紛不斷的現象。可喜的是經過這幾年的實踐,已有一批高素質的智能化集成公司崛起。從總體上考慮,由房地產公司或物管公司來運作智能化系統是難度很大的,專業從事社區服務的智能化公司可能是解決智能小區增值運行的一個途徑。
六、不斷地發掘住戶需求是智能化持續發展的保證
我們認為,住戶是推動智能化工程得以實用化和持續發展的決定因素。住戶是服務的對象,沒有他們的需求就沒有智能化系統的立腳之地。我們不應把們看成是消極的推銷對象,而應該引導他們成為智能化工程的積極應用者和管理的參與者。更應看到不斷滿足他們的新的要求,將使智能化系統充分發揮作用,獲得服務增值,從而推動智能化系統向新的高度發展,形成一個良性循環機制。作者的經驗是建易用難,用好更難。這要求我們把“服務”而不是“管理”,更不是其他,放在智能化工作的中心。這樣,智能化才能持續地向前發展。作者的個人經驗,提請注意以下幾個方面:
首先,要有一個很有進取心的技術班子,他們不是消極地智能化系統的維護人員,他們能主動地要不斷跟蹤信息技術的新發展,跟蹤信息技術在相關領域的應用,并將它們應用到小區的網絡信息服務上。
其次,信息服務要有針對性的,以生動的方式展開,從和居民的基本要求、切身利益相關處入手。
第三,要有一個良好的健全的物流組織來保證信息服務的實現,使“網上點擊”“E社區”“E生活”給住戶真正帶來方便、實惠,人是不可能生活在“虛擬”中的。
第上,最至關重要的,從小區建設期的領導到小區管理期的領導始終如一地堅信并堅持支持和參與智能化系統的工作。因為唯如此,才能組織協調各有關部門,使虛擬的E社區回歸到現實社區。
使智能化變成為尋常百姓油鹽柴米密不可分的“傻瓜”技術。這是十分艱辛的探索過程,它要求真正想建設智能濾我的領導者、從業者不斷堅定信心,總結經驗,虛心謹慎地探索用戶的需求心理,開展多種形式的活動,引導用戶和服務用戶。例如:西南交大房產公司,他們在1996率先在四川、成都提出智能小區概念。其建設的智能小區一期,做到了光纖到樓,綜合布線到戶,建立了計算機管理中心。然而,上網戶數僅只占住戶總數的5%。智能小區二期,他們堅持每周組織住戶舉辦家庭自動化設備的操作、計算機操作、上網、炒股等講座。在暑假,舉辦少年計算機夏令營,不定期和計算機公司一起舉辦區內展示會等,使得上網的用戶不斷增多,現在達到了20%住戶入網。交大智能小區三期、四期,從城市大環境,從投資效益,從方便住戶和三網合一的趨向,考慮將小區網絡形成改為HFC,大膽取消了綜合布線系統。這是充分考慮了住戶必看電視而不一定要用計算機這種現實。但,若住戶要入網,CABLE MODEM就可,CABLE MODEM以租用戶式擔供,2年后即歸住戶所有,這種用戶有一種認同感,一種自主感。2000年9月開始實驗小區網上購物服務,為住戶集體購買米、油等日用品,并以低于超市價格送貨上門,受到住戶熱烈歡迎。該小區的智能物業服務體系已現端倪,電子商務的良好開端顯示了高技術平民化的魅力和威力。該計算機管理中心已發展成為一個公司,從事濾我智能產品開發,系統設計和集成等業務,做的工程已涉足到沿海。
七、小結
(1)智能化對講系統設計
在住宅小區中,智能化對講系統是為了實現業主與訪問者之間的有效連通而規劃的程序。針對住宅小區的安全設計而言,智能化的對講系統是其安全保障的第一環節。其主要設計的區域包括小區門口、每個單元樓層入口處及住戶門口。在小區住宅各個入口設置可視化對講機,在確保業主識別訪客身份后,進行自行開門控制。同樣在單元樓層的入口處及住戶門口也需設置相應的對講機,在業主房間內部設置可控終端,保障用戶能夠根據人臉識別、指令識別來控制訪客權限,保障小區安全。
(2)智能監控系統設計
為給廣大住戶提供安全、舒心的居住環境,首先必須保障其居住安全,因此,必須建設智能的監控系統,由監控前端反饋圖像資源信息及相關信號傳輸。在小區重要的安全防范區域設置閉路監控系統,特別是針對車庫入口、車道、電梯內部、主干通道等區域必須建設完備的監控體系,并根據實際操作需求,選擇不同類型的監控器,并對監控區域進行實地考察,確保無監控盲點與死角。
(3)門禁智能管理系統設計
在小區住宅中,門禁管理系統一般設定于各樓宇單元的門口,主要采取刷卡識別的身份驗證形式,實施嚴格的內部人員的規范準入體系,保障其住宅安全。
(4)車輛管理系統
由于住宅小區內部業主較多,且其組成成分各不相同,工作性質不一,車輛的出入也并無一定的規律性,因此,為保障小區的安全秩序,防止非法車輛流入,必須建設智能化的車輛管理系統,對小區內部業主的車輛信息進行登記,設置智能識別標示,對固定車輛設置穩定卡,對臨時進入的車輛則設置臨時卡,進行嚴格的身份識別及圖像認定,實施一卡一車的原則,從根本上杜絕安全威脅。
(5)住宅周邊防盜報警監測系統設計
在智能化的住宅小區設計中,設置周界報警系統,能夠有效防止外部不法人員的闖入,減少小區周邊潛在的安全隱患。住宅周邊防盜報警監控系統主要是由紅外探測設計組成。它能夠實現自動勘測的功能,并進行智能反饋,聯動其他報警裝置,進行信息傳遞,實施傳播警報信息,便于采取針對性的安全處理措施。
二、住宅小區智能化設計的施工管理
1.施工準備
由于住宅小區智能化的系統設計技術含量較高,為保障施工質量,必須在建設初期,進行良好的設計規劃。具體從住宅實際情況出發,設定好系統中程序設計的先后順序,同時創造高素質的施工隊伍。在施工前對項目設計圖紙進行全方位審核,若發現與實際情況不符,則需要及時修改。確保圖紙上各項技術參數與指標滿足施工要求。另外,在制定施工具體計劃與工程預算、周期預估等方案時,需要對實際住宅小區情況進行考察,做好人員準備、設備購置及材料安排工作,確保智能化小區建設施工能夠順利進行。
2.線路敷設
在智能化的小區住宅設計中,大多線路屬于弱點體系,因此需要將其施工程序分為兩個部分。首先是主線方面的施工,其次便是智能化管理系統的施工。主線部分的線路埋設的施工可以選取常規的施工單位,而針對技術含量較高的智能化管理系統的施工則需選擇專業的施工單位,制定嚴格的線路布線計劃。同時還需確保兩者之間能夠達到有效互通,明確雙方的職責要求,確定好整體施工方案。特別是針對施工交界處的供電線路布置、管道敷設等工作,需要雙方的友好配合,制定規范化的施工順序,避免出現管線相交問題,進而引發安全事故。另外,針對不同等級的電壓線路,采取不同的線槽敷設方案,對具體線槽的兩端實施保護措施。將智能化系統中的電源控制、信號控制等線路設定單獨敷設的通道,分離其強弱電流,減少電磁之間的相互干擾。
設備安裝
智能化系統中設備的安裝同樣包括前端與中心設備兩個方面。在前端設備投入安裝前,必須核對項目設計要求與圖紙的設計,確保其各項標準能夠滿足建設要求。除此之外,還需對設備的可靠性進行檢測,保障其能夠正常使用,并對相關線纜的性能進行綜合考察,從整體上為系統的正常運行提供保障。在中心設備安裝時,則需確保其整體設備均安裝于監控中心的部位,各類線纜分布整齊統一,獨立且不會對其他線路造成干擾,確保設備安裝能夠滿足設計要求。
三、結語
【關鍵詞】:智能化 住宅 物業 管理
中圖分類號:[F287.8]文獻標識碼: A
一、前言
對著經濟的快速發展和科技水平的不斷提高,人們對于智能化越來越關注,物業管理人員也逐漸對智能化管理關注,為了提高物業管理人員的業務水平,本文對其進行了分析和探討。
二、智能化物業管理
智能化物業(也稱作智能化建筑),它是指運用現代計算機技術、自動控制技術、通信技術、多媒體技術與現代建筑藝術相結合,通過對機電設備的自動控制,對信息資源的管理,向用戶提供信息服務及安全、舒適、便利的環境服務,以投資回報合理、適合當今信息技術高速發展的需求為特點的現代化建筑。
1.智能建筑的物業管理內容
智能建筑的物業管理不僅包括傳統意義上的物業管理中的服務內容,還包括對智能化設備系統的操作、維護和功能提升,使其物業真正起到保值、增值的作用,智能化建筑集合了高新技術的設備配置,它所需要的人力資源是以知識型為主體的,是一種保證實現知識型管理的具有特點鮮明的管理結構,傳統意義上的物業管理的服務內容是基礎,而智能建筑業管理的內容是在傳統管理的服務內容基礎上的提升,更需要體現出管理科學規范,服務優質高效的特點。
2.智能建筑物業管理的重點是物業設施管理
物業設施是從建筑物業主、管理者和使用者的利益出發,對所有的設施與環境進行規劃和管理的經營活動,這一經營管理活動的基礎是為使用者提供服務,為管理者提供創造性的工作條件以使其得以尊重和滿足,為建筑物業主保證其投資的有效回報并為不斷地得到資產升值,為社會提供一個安全舒適的工作場所,以及為環境保護做出貢獻,智能建筑的物業由于采用了高度自動化裝備和先進的信息通信與處理設備,能全面獲取建筑物的環境、人流、業務、財務、設備的信息,從經營戰略的高度進行設施管理,因而,與傳統意義上的設施管理有很大的差別。
智能小區建設時,開發商往往注重智能化功能配置的水平與相應的投資,重視智能化系統功能對于樓盤的直接影響,而對智能化系統今后管理模式很少考慮"如何使智能建筑保持高效、持續地運行,是對傳統的物業管理的一個新挑戰"。
三、目前智能化住宅小區物業管理現狀及存在的問題
目前的智能化住宅小區同其他住宅小區一樣,物業管理制度不夠健全,內外環境因素不夠成熟,管理手段落后。另外,智能化系統設計不規范、設備兼容性差、硬件配置不全、軟件升級不及時等造成智能化系統部分功能閑置。又加之缺乏足夠的管理經驗,在智能化系統的使用和維護上也存在諸多問題。具體說來,主要有以下幾點:
(1)小區公建配套設施不完善導致管理難度增加。開發商改變公用部分的
使用功能,業主亂搭亂建和進行破壞結構性裝修,是造成設施不健全的原因。這給物業管理工作帶來難度以及安全隱患。另外,由于管理制度不健全和管理力度薄弱造成的小區綠地被占等問題,嚴重影響小區的整體環境。
(2)小區智能化概念往往成為開發商進行市場營銷的賣點,而在實施過程中存在著問題。如:智能化系統的硬件配置不全,軟件由于開發、維護和升級費用較高開發商吝惜投入,因而智能系統成為擺設,發揮作用甚微;再如:智能化系統的數據采集與傳統的記數方式存在一定差異,通過智能系統獲得的數據有時得不到有關部門的承認,無法達至4數據共享。
(3)物管公司與有關管理部門的關系不明晰。物管公司在業務上隸屬于房地產管理部門,同時要接受城市建設、管理、環保、自來水、煤氣、電力、公安、計劃生育等有關部門的指導。由于各部門各行其政,信息缺乏溝通,形成業務交叉和多頭管理,加之協調不力,容易產生矛盾。
(4)項目在前期規劃設計上存在著不合理的因素,在建設過程中也會存在著某些工程質量問題,加之在工程交接時不及時移交工程資料、技術檔案等,都給后期的物業管理工作帶來不利的影響。
(5)物業管理經費緊張。國家提倡房地產開發與物業管理相分離,但物業公司大多是開發商為前期物業管理自行成立的,其開辦費、管理費以及智能化系統的配套費用大多得不到保障。另外前期物業管理費的收取存在相當的難度,也是造成經費緊張的原因。這必然會影響到服務質量,造成物業管理各個環節的惡性循環。
(6)法律關系未真正理清。從法律角度上講,業主委員會由業主大會選舉產生,是物業管理區域內的執行機構,物業管理公司是業主委員會所委托的管理合同執行人。但是在目前情況下,業主委員會并未發揮其應有的作用,多數開發商不依法組織成立業主委員會,業主們也缺少法律意識,不注意保護自己的合法權利。這就造成監督機制失效,管理上脫節,工作績效降低。
四、優化我國智能建筑物業管理的對策
住宅小區的智能化建設是大勢所趨,有著廣闊的發展前景。智能小區中智能技術所帶來的服務理念及模式是在其運營過程中體現出來的,最終是通過物業管理實現的。因而,物業管理的優劣直接影響到智能小區的智能化效果,優化物業管理至關重要。
智能化系統不可避免地會產生故障和問題。如何結合智能化系統的技術特點和運行要求,事先預計到可能發生的各種內部、外界的問題,把故障消除在萌芽狀態,減少運行中斷,是智能建筑物業管理優化的主要目標。
1.智能建筑物業管理思路
針對智能化系統精細化、持續性運行要求,優化智能化系統物業管理的思路是化被動為主動,變無序為有序。對智能化系統本身而言,在正常運行中最容易出現智能建筑的問題是末端傳感器和執行機構的老化。
物業管理的主動性集中體現在如何把這些因老化產生的故障從事后維護轉變為事先保養。在一切可能出現或還未出現故障的時候或地方及時給予維護和排除,這就需要有一個完善的維護計劃和維護對策。通過對運行記錄與趨勢的科學分析,制定設備老化的處理與技術升級策略,包括備品備件的準備和更換對策。
2.智能建筑物業管理操作規范化
操作規范是高效率的基本保證。物業管理優化的有效性集中體現在管理的預見性上。對于所有可能出現的、會影響到智能化系統正常運行的內部因素和外界因素都要有足夠的應急預案,制定縝密的操作內容和操作程序。
3.智能建筑物業管理的發展性
在一些智能建筑物業管理中,普遍存在著對應急預案缺乏足夠的重視,特別是在智能建筑的安全管理方面。由于工作目標和工作內容的改變,人們必然需要對環境條件做出經常性的調整。智能建筑物業管理的發展性在宏觀上表現為智能化系統從整體上需要不斷吸收各個相關專業的新技術、新設備,以此加強和擴展其信息處理能力、通信能力和監控能力。
4.智能建筑物業管理的全程管理
智能建筑物業管理應在全面質量管理的觀點指導下進行全程管理。物業管理雖然是智能建筑開發經營的最后環節,但要做到最優化的物業管理,不能等到智能化系統最終開始運行時才去介入、到經營管理時才去注意質量。物業部門應盡早參與將要管理的智能建筑工程。最理想的是從最初項目設計階段就開始參與到工程中,把系統的需求、功能同日后的管理模式充分結合起來,做到設計、施工、管理的一體化。所以,物業管理做好前期的交接過程顯得尤為重要(包括人力資源)。物業管理公司應在項目策劃階段就介入,并與開發商共同完成智能化系統的定位;在設計階段提出合理建議;在實施過程中派專業人員進行現場跟進及有效監控,最終確保建成后的智能化系統有效運作。
結語
隨著經濟的快速發展和科技的日新月異,智能化住宅被不斷建設,對于智能化建筑的物業管理跟傳統住宅物業管理有所不同,我們對其進行研究有助于我們提高物業管理水平,提高物業公司的競爭能力,促進我國物業管理水平不斷提高。
參考文獻:
[1]王遠 智能化住宅小區物業管理研究 [J] 《建筑管理現代化》 -2011年1期
[2]崔琦,劉黎虹 智能化小區物業管理研究 [J] 《吉林建筑工程學院學報》 -2012年2期