房屋維修基金
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房屋維修基金范文第1篇
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）08-0198-01
前言
社會經濟和科技的快速發展，相關產業和經濟也隨之發展起來，近幾年來，房產經濟發展速度較為突出，但是在發展的同時，人們在居住和使用的過程中出現了一系列的問題，困擾著人們的正常生活和工作，完善房屋維修基金管理模式，健全房屋維修管理制度體系勢在必行。
1 房屋維修基金管理不足
我國房屋實行商品化是在最近幾年開始實施的，正是由于實施的時間還不夠長，所以在房屋維修基金管理模式中存在這一系列的問題。
1.1 房屋維修基金管理力度比較弱
造成這種現象出現的原因主要是顯現的房屋維修管理模式下機構不健全，相應的管理手段也不夠先進，導致矛盾、糾紛的出現。房屋維修基金在沒有業主大會之前主要由房屋所在地的房產主管部門進行管理。該部門通常情況下會選擇當地銀行來對房屋維修基金進行專項管理，同時在該銀行設立一個專戶。自從有了業主大會，房屋基金也被存放在當地銀行，但是進行基金賬目管理的部門則要由業主會選取，從這一點上可以看出，有三個管理者參與了維修基金管理，這在很大程度上降低了基金管理的力度，甚至導致部分地區出現侵吞、挪用現象，加之有些基金管理賬目本就混亂，管理不嚴，損害了業主利益，從而導致矛盾發生。
1.2 資金運用不到位
業主繳納維修基金的最根本目的是讓基金真正用到維修工作上，包括維修小區公用部位和設備。此外，房屋維修基金在、投資工作中的運行也是基于維修目的的。維修基金如果沒拿來進行房屋維護與建設，那么它的收繳也就沒有了意義。但是，盡管絕大多數人知道這一道理，但是實際使用維修基金的過程中還存在維修不足的問題，即資金在維修工作中沒有落實到位。
1.3 資金管理成本耗費大
《住宅專項維修資金管理辦法》曾指出，如果在銀行開設一個專戶進行基金管理，那么需要做好設帳工作，首先要先以小區為單位，在此基礎之上根據房屋設置分戶賬。對于沒有物業管理的，則設帳的時候按樓來進行。這樣做增大了基金管理信息量，使管理程序變得復雜，各環節工作量很多導致管理工作既耗時又費力，增加了資金管理成本。
2 完善房屋維修基金管理模式
2.1 完善法規建設
針對現階段房屋基金管理力度弱，管理機構不健全的情況，可以采用完善法律法規建設的方式來進行解決。這主要是因為資金管理力度差是缺乏上層指導。關于房屋基金管理的法律法規或是相互存有沖突，或是在某一領域內涉及不全面。這也稱為了完善房屋維修基金管理模式的一個阻礙。因此，為了優化管理模式，國務院或其它權利部門應該就房屋維修基金相關問題進行完善，比如對維修基金的收取數量及收取范圍做好明確規定，同時對于歸集、監管等環節進行立法管理，保證房屋維修管理工作在何時何地都能有法可依。另外，在執行期間，政府及相關部門也應據此制定關于基金管理的具體細則，保證上方制度和下方執行的統一，以完善和規范基金的歸集、管理工作。
2.2 加強基金監管
房屋維修基金管理是一項長期工作，它所涉及到的基金收繳、歸集或投資等方面聯系性較強且比較復雜，此外基金管理工作有涉及到廣大人民群眾的利益。因此在維修基金的使用和管理方面一定要加大監管力度，避免出現錯誤。特別是要確保收繳上來的資金安全，因此要做好基金監管，保證基金應用到位，防止資金管理和使用過程中有違法亂紀情況出現。
2.3 規范資金的歸集和使用
歸集和使用是進行基金管理的一項重要內容，因此想要保證基金管理工作的的落實，首先要先做好基金的歸集工作，這一點上可以先從地方政府和房地產管理部門入手，由它們建立一個專門機構來進行資金的歸集和使用。對于已經收繳到的維修基金，應盡快交到管理機構進行管理，已經被挪用的基金一定要進行追繳和補足。其次，還應該加強對基金使用的管理，保證基金真的能取之于民、用之于民。
3 房屋維修基金管理模式創新
為解決上述房屋維修基金管理工作中存在的不足，確保房屋維修資金的最優化利用，對于現階段房屋維修資金管理模式的創新變得十分必要。為了讓基金避免投入風險，提高基金利用率，可以采用一種政府主導模式來加強對房屋維修基金的管理。
3.1 創新原則
這種新型管理模式下主要由當地政府負責來支配維修基金運作，同時也有政府進行日常基金的管理。這樣做的主要原因政府在物業公司等涉及到房屋維修工作的組織部門面前是具有公信力的，而且政府本身就具有統籌資金的能力，相比較其它部門而言也有著更高的抗風險力。在這一模式中，業主繳納的房屋維修資金和資金運作下的經濟收益是維修基金的主要來源，由政府統一進行支配和操縱可以將房屋資金運作規劃到國家融資計之中，這樣既有利于資金安全，同時也能達到其增值性要求。
3.2 理論設計
首先，政府主導下的房屋維修基金管理模式實行基金的統一運作和管理。應盡量選擇高等級的行政單位來進行統籌基金運作，如省政府。可以選擇在政府的支持之下開設一個國有制公司，該公司為獨資性質，主要進行房屋維修基金信托，它應用于其它公司一樣正常管理，但是其性質卻為非營利性。在這個公司中，設有專職人員進行基金理財工作、審計或風險管理等。而基金歸集、賬戶管理等工作則由公司交付房地產管理部門來進行。在公司進行理財的過程中，所得到的收益有一些會轉進業主賬戶，其它的一些則留下支持機構日常運轉。
其次，在基金歸集方面，政府則是使用強制性的方式來進行確保的。例如：在給業主辦理產權證的時候，會提出以繳納維修基金為辦理的前提條件。這種方式可以促使業主繳納房屋維修基金。如個人基金余額過低，相關部門需要負責同時繳納維修費，業主如不配合，則可以選擇讓水利部門代收的方式來收繳。
最后。基層房管所具有管理職能，主要負責對維修基金的統計管理，在這一模式之下，政府應負責強化房管所這一職能，當其管理職能大到一定范圍之后，如果業主在物業方面存在問題便可以直接同房管所交涉，這樣業主不需要在多個行政主管方之間處理問題。
4 總結
綜上所述，房屋基金的收繳和使用切實關系到每一位業主的利益，因此做好房屋維修基金的管理工作具有重要意義。現階段，我國的房屋維修基金管理模式還存在不足，因此，對于已經存在的問題相關部門一定要由足夠的重視并及時制定出相關政策去改進和完善，同時可以嘗試去創造新型管理模式。無論采用何種方式，其最終目的都在于保證房屋維修基金的收繳能真正做到取之于民、用之于民。
參考文獻
[1] 龐喜錄.加強維修基金歸集與管理建立房屋維修保障新體制[J].中國房地信息.2012（04）.
房屋維修基金范文第2篇
按政策規定，購房者應按購房款的2％交納維修基金
去年年底，北京市有關部門根據建設部要求頒布了《關于歸集住宅共用部位共用設施設備維修基金的通知》。通知要求，凡本市行政區域內新建商品住宅的購買人應交納公有住宅共用部位共用設施設備維修基金。其具體內容如下：
1、商品住宅的共用部位共用設施設備維護基金由購房者交納。購房者在辦理立契過戶手續時，按購房款的2％足額交納維修基金。
公有住房售后維修基金由買賣雙方共同負擔。其中售房單位出大頭，要從售房款中按多層住宅20％、高層住宅30％的比例劃撥維修基金；職工個人出小頭，按購房款當年新建公有住房成本價2％的比例交納。
2、此項基金只用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。
3、商品住宅維修基金由北京市居住小區管理辦公室代管。住宅小區成立管委會后，市小區辦便將住宅維修基金移交給管委會管理或經管委會同意交由物業管理企業代管。
公有住房維修基金由售房單位存至市住房資金管理中心系統，待公有住房售后成立管委會，再將基金移交給管委會管理。
4、管委會成立前，維修基金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計劃，經房地局審核后劃撥；管委會成立后，維修基金的使用由物業管理企業提出年度使用計劃，經管委會審定后實施。
5、維修基金不足時，經管委會研究決定，市房地局批準，可按業主占有的住宅建筑面積向業主續籌。
6、如業主所住房屋因拆遷或意外失火無法居住，維修基金代管單位應將維修基賬面余額按業主個人交納比例退還給業主。如業主轉讓房屋所有權，其結余維修基金隨房屋所有權同時過戶。
北京居民交納維修基金的具體程序
目前，北京市居住小區管理辦公室和各區縣房地局小區辦已經開展了商品住宅公共維修基金的代收工作。
一、誰應交納維修基金
維修基金交納人為1999年1月1日以后簽訂新建商品住宅（包括經濟適用住房、與住宅結構相連的非住宅等）房屋預售契約或房屋買賣合同的購買人。
將商品住宅轉為租賃、經營或自用的售房單位也應按規定交納維修基金。
不交納商品住宅維修基金，將不予辦理立契過戶手續和權屬登記手續。
二、何時交納維修基金
凡2000年1月30日以后辦理商品住宅買賣立契過戶手續的，應在辦理立契過戶手續前，到區縣小區辦或市小區辦交納維修基金。
凡在1999年1月1日至2000年1月30日之間簽訂商品住宅房屋買賣合同并已辦理完立契過戶手續的，須在辦理權屬登記手續前到市小區辦補交維修基金。
三、維修基金的數額
商品住宅維修基金的數額是房屋預售契約或房屋買賣合同標明購房款的2％，補交的按房地產賣契標明的購房款計算。
商品住宅售房單位應在與購房者簽訂的房屋買賣合同中明文約定維修基金的繳交金額。
四、交納維修基金的地點
市小區辦負責辦理補交維修基金手續及收取在市房屋交易部門辦理立契過戶手續者交納的維修基金。區縣小區辦負責收取在區縣房屋交易管理部門辦理立契過戶手續者交納的公共維修基金。
五、交納維修基金時應帶哪些材料
除用于交納維修基金的支票或現金外，應帶 1.商品住宅房屋預售契約或買賣合同，已辦完立契過戶手續的，還應帶上房地產賣契。2.購房人有效身份證明。個人購房的，居民帶身份證或戶口簿，現役軍人帶軍人證，境外人士帶護照；購房人為單位的，企業帶營業執照復印件，事業單位帶事業單位組織機構代碼證的復印件。
六、交納維修基金的程序
1.交納人如實填寫維修基金分戶卡，小區辦工作人員核驗分戶卡和相關材料，并核定維修基金數額；2.交納人核對打印輸出的分戶卡并簽字確認；3.交納人向小區辦足額交納維修基金，并取得小區辦開具的“北京市住宅維修基金專用收據”第二聯和第四聯。
交納人持收據第四聯（交易部門或權屬部門）到交易部門辦理立契過戶手續或到權屬部門辦理權屬登記手續。
房屋維修基金范文第3篇
在我國，物業維修基金在繳納使用管理方面都都有一定的規定，但是卻也由此產生一系列問題，只有在充分了解住房維修基金現狀下，才能夠有效地提出解決問題的方法。目前我國物業維修基金現狀從幾個方面看：
（一）關于維修基金的繳交。
1.維修基金繳納人。《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）第五十四條明確規定：“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。”顯然，繳交主體是業主，這是由專項維修資金的性質決定的。《條例》明確了“專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。”業主購買了房屋在依法擁有房屋所有權的同時，也擁有了物業共用部位、共用設施設備的所有權，應當承擔共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造責任，這部分資金的支出應由購房業主承擔，而不應由已售房屋的開發商承擔。
2.維修基金繳納時間。從道理上講，專項維修資金可以采用一次納，也可采用隨物業管理費用按月收取專戶儲存，或需要維修、更新、改造時向業主隨時收取的做法，這些做法分別在不同國家實行。但考慮到目前我國法制不夠健全，業主責任意識尚不到位，在一些地方物業管理收費拖欠現象還嚴重存在等因素，目前我國專項維修資金的制度設計宜采用主要在購房時一次納，待物業使用到一定年限，維修資金不夠使用時再向業主續籌。
3.維修資金繳納數量。收取維修基金時主要應考慮在一般情況下，物業使用到一定年限內所需的資金量，可考慮按購房款的2～3％，或物業單體建安造價的一定比例。比較來看，按建安造價一定比例較為科學，但鑒于建安造價基數較購房款小得多，若采用建安造價為基數，則應適當提高交納比例。此外，還可以在征得相關業主、業主大會、物業管理企業同意后，將利用共用部位、共用設施設備進行經營的所得收益主要用于補充專項維修資金，以減輕今后續籌資金的壓力。
（二）維修基金的管理現狀問題。在收取維修基金時候，通常都是在辦理入住手續時，開發公司強制代收房屋維修基金，辦理產權和繳納維修基金捆綁式辦法，這種往往容易造成房屋維修基金流失或被挪用，使業主的權利得不到有效保障。這樣一筆數額較大的資金放在開發商的手里，安全性讓人擔心是可以想象的。開發商可以利用職權容易侵占房屋維修基金。而在管理維修基金時，雖然法規明確規定由業主大會行使監督權，但對如何監督卻沒有明確的說法。從客觀條件上，造成某些業主委員會成員鉆法律的空子，挪用甚至貪污數額巨大的房屋維修基金。更有甚者，一些開發商往往成立項目開發公司，一旦項目開發銷售完后，項目公司也就不存在，業主所交的維修基金也就無法追繳。個別管理公司將維修基金據為已有；有的管理公司濫用維修基金，把本屬于管理費支出的設備設施的日常運行養護費用在維修基金里開支；要么盲目企求設備的更新，加大業主負擔。
有的地方規定維修基金的使用必經過業主大會批準，但由于業主大會召開難或業主大會不批準，導致該修的房屋或設備問題無法解決，影響業主的居住和物業安全使用。
也有地方規定，當物業公共地方或公用設備設施發生維修、更新時，使用的能是維修基金的增值部分，由于銀行利息很低，維修基金增值太少，一方面大量維修基金閑置浪費，另方面業主又不愿再交維修基金。自維修基金上繳之后，單個業主就失去了維修基金的處分權，有些業主于是抱著“各人自掃門前雪，莫管他人瓦上霜”的心態對維修小區共同部位共用設施的事不大關心，不愿參與。這就導致了有的業主不交物業維修基金，維修基金使用方案無法通過，許多小區的維修基金自繳交之后多年閑置不用等情況。
（三）亂用維修基金問題。開發商在前期物業管理合同中往往把日常維護保養和維修不分，把理應由物業管理企業管理費用承擔的開支轉嫁給維修基金支出；前期物業管理合同也不區分保修期內和保修期滿后的維修責任，一概統統由業主用維修基金負擔。另外，有的開發商在前期物業管理期間，不交自己尚未出售的商品房的物業管理
費和物業維修基金，損害小區業主的利益。
二、解決物業維修基金管理存在的問題對策
要有效解決上述問題，筆者認為應對從以下幾個方面展開：
第一，確保開發商及施工單位履行品房保修義務。應制定商品房建設質量管理法律的實施細則，明確落實開發商在物業保修期內的維修責任。比如，由其為所建物業小區內的商品房建立維修基金或根據不同共用部位共用設施投保不同期限的物業財產保險。
第二，為了防止開發商和物業管理企業在前期物業管理中合謀侵吞挪用、不正確使用物業維修基金，切實維護業主的維修基金處分權，應在立法中要求，每一筆維修基金的使用計劃都要在小區內公示，得到多數相關業主書面簽名同意后方能實施，對于額度較大或較為頻繁的維修計劃，還要經相當資質的評估中介機構評估鑒定結論。
第三，要在法律上明確規定建設單位承擔保修期內的保修義務的方式、違約責任，可以說是目前物業維修管理中的一個極大的問題。先負擔保修義務，后規定維修基金。立法應明確規定開發商與前期物業管理企業之間在管理使用維修基金上的連帶保證責任，以防開發商解散后，前期物業管理企業推諉塞責。
第四、當維修基金數額巨大時，要爭取產生最大的增值效益，閑置時，可用于購買國債和其它法律法規允許的投資渠道，維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。爭取最大限度的使維修基金達到保值增值的效果，防止閑置。普通管理機構很難達到，那么可以委托管理公司管理。現階段我國的投資渠道主要有以下幾種：股票、債券、投資房地產、直接貸款、進行國際投資。進行資本運作時要符合下面要求：安全性高，風險性為零；流動性強，可隨時變現，方便資金的靈活使用；收益率較高等。
通過對維修基金的問題及原因進行分析，盡量最大限度發揮維修基金最初的目的，讓人們更加了解維修基金存在的好處和價值，加強物業管理企業自律的和政策法規的進一步完善，使物業管理這個朝陽產業被多數人認知，不斷成熟和壯大。
參考文獻
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房屋維修基金范文第4篇
關鍵詞：房地產；維修基金；管理
維修基金，又稱“公共維修基金”“專項維修基金”，是指住宅物業的業主為了本物業區域內公共部位和共用設施、設備的維修養護事項而繳納一定標準的錢款至專項帳戶，并授權業主委員會統一管理和使用的基金。
維修基金由該物業內的業主共同籌集，業主按照繳納比例享有維修基金的所有權，但使用權歸全體業主所有，單個業主不得向銀行提取自己所有的維修基金部分。維修基金與具體房屋相結合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業主的變更而變化，因房屋產權變更成為新業主時，維修基金也應經舊業主更名為新業主名下。
維修基金的收取比例按照購房者從開發商處購買房屋、辦理產權過戶時按照總房價2%-3%的比例繳納至物業所在區房地產主管部門指定的商業銀行。維修基金的具體收取標準由各地房地產行政主管部門根據當地實際確定。維修基金由物業所在地的房地產管理部門統一監督設立，由物業管理公司代為管理和使用。
隨著市場經濟的發展和住房制度改革的深化，城市居住用房所有權結構發生了較大變化。如何建立與房地產產權多元化相適應的房地產維修管理體制。理順房地產維修工作中政府主管部門、售房單位及購房人的關系，保障房地產共用部位、共用設施設備維修更新工作的順利實施，成為社會各界和居民群眾關注的焦點難點問題。為解除居民購房后的后顧之憂，減少房地產維修工作的糾紛，維護好廣大購房人的合法權益，現就如何建立房地產共用部位、共用設施設備維修基金制度，完善產權多元化房地產維修關系作一探索。
一、房地產維修基金的現狀
在我國，房地產維修基金在繳納使用管理方面都都有一定的規定，但是卻也由此產生一系列問題，只有在充分了解住房維修基金現狀下，才能夠有效地提出解決問題的方法。目前我國房地產維修基金現狀從幾個方面看：
1、 相當業主對收取房地產維修基金存在認識誤區
(1)部分業主對房地產維修基金是什么。用來做什么等基本情況毫不了解。除房地產價格以外．房地產維修基金是最大一筆費用支出，數額巨大的房地產維修基金容易對業主造成心理暗示作用。業主從心理上也易形成抵觸情緒，不愿意交納這筆大額資金。
(2)部分業主容易把房地產維修基金等同于房地產管理費用當中的一部分。認為交納的房地產管理費中已經包含房地產維修基金，業主不大情愿交納這部分“多余”的資金。
2、房地產維修基金保值增值、續籌體制不健全
房地產維修基金在保值、增值和續籌方面措施不到位。房地產公司為了自身利益會抵觸這一做法：政府出面進行過多的管理，不利于市場經濟的發展；進一步說，房地產維修基金在收集上難度較大，就算是用于金融投資．基金的安全性也難以得到保障。在房地產維修基金續籌方面，各方主體的責任及關系不清晰．這樣很容易引起糾紛。
3、亂用維修基金問題
開發商在前期房地產管理合同中往往把日常維護保養和維修不分，把理應由房地產管理企業管理費用承擔的開支轉嫁給維修基金支出：前期房地產管理合同也不區分保修期內和保修期滿后的維修責任，一概統統由業主用維修基金負擔。另外，有的開發商在前期房地產管理期間，不交自己尚未出售的商品房的房地產管理費和房地產維修基金，損害小區業主的利益。
二、加強房地產維修基金管理的對策
1、確保開發商及施工單位履行品房保修義務，應制定商品房建設質量管理法律的實施細則，明確落實開發商在房地產保修期內的維修責任。比如，由其為所建房地產小區內的商品房建立維修基金或根據不同共用部位共用設施投保不同期限的房地產財產保險。
2、為了防止開發商和房地產管理企業在前期房地產管理中合謀侵吞挪用、不正確使用房地產維修基金，切實維護業主的維修基金處分權，應在立法中要求，每一筆維修基金的使用計劃都要在小區內公示，得到多數相關業主書面簽名同意后方能實施，對于額度較大或較為頻繁的維修計劃，還要經相當資質的評估中介機構評估鑒定結論
3、廣泛宣傳維修基金歸集、管理、使用的相關法規政策
住房共用部位、共用設施設備維修基金如何歸集、管理和使用，各級政府主管部門能夠了然于胸且說得頭頭是道，可是對廣大業主和房地產管理企業而言卻不免茫然。這就需要政府主管部門通過各種媒體，廣泛宣傳維修基金歸集、管理、使用的相關法規政策，使廣大業主和房地產管理企業真正了解維修基金的用途、管理狀況及使用方法。并號召和鼓勵J。大業主參與監督和管理，有條件的城區應建立維修基金歸集、管理、使用信息平臺，通過上網或房地產市場的觸摸屏等信息渠道，使廣大業主及時了解、掌握維修基金歸集、管理、使用的政策法規和歸集使用情況。同時還可由政府主管部門開辦學習班或講座，對業主委員會及房地產管理企業進行政策、業務培訓和指導，使之熟悉維修基金相關業務流程，進而促進維修基金歸集，管理和使用的規范化。
4、統一制定維修基金籌集辦法
應明確大修與中、小修的范圍界限，使基金的動用有嚴格界定，避免房地產公司將由自身負擔的中、小費用轉嫁給業主負捐。另外，在測算基金籌集比例時應注意涵蓋需更新的共用設施設備的更新費用，其中高層建筑費用更高。更新費用總額相對而言比較大．在設計維修基金籌集比例及籌集時間時應充分考慮并涵蓋這些費用，在開發商和購房者間按合理比例分攤，避免在更新當時向業主一次性收取，給業主造成沉重負擔。
5、加強維修基金的獨立核算
從當前各地反饋的情況看，有的把房地產維修基金與房地產款混同核算，有的把房地產維修業務基金業務與管理者的自身經營業務會通核算，有的作簡單掛賬處理等。房地產維基金繳存、支取、使用和管理都需依政策規定進行。這種混賬核算不利于政策的貫徹執行，不利于房地產維修基金業務的進一步開展。所以房地產維修基金應有規范的會 計科目。維修基金運營管理部門應根據自身需要設立科目，應清晰明確地反映維修基金的繳存、支取和使用。同時應有統一規范的財務會計報告。有關房地產維修基金的信息只是部分的體現在一些統計報表里。遠不能滿足對房地產維修基金規范管理的需要，這是亟需解決的問題。
6、促進基金有效合理的使用
維修基金在使用和管理中要專款專用，明確維修基金歸全體業主所有，房地產管理企業提出計劃和預算，經業主委員會批準，委托房地產管理企業實際操作使用：業主委員會成立前，維修基金可由政府主管部門代營；維修基金由專戶存入銀行，接受銀行監督檢查，不能挪作它用。值得引起注意的是，維修基金不能由房地產管理企業直接掌管，企業是短期行為，基金是長期使用。如果房地產管理企業聘任到期或遭到解聘，不交回基金，會引起糾紛，直接影響維修基金的安全性。另外，當維修基金數額巨大時，要爭取產生最大的增值效益，閑置時，可用于購買國債和其它法律法規允許的投資渠道，維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。
7、維修基金的使用與監督
維修資金的使用核準：已售公房維修基金利息由房地產原產權單位提出申請，經相關業主確認后，到房地產所在區房管局辦理資金支用手續。商品住房維修資金由房地產管理企業提出維修計劃，經業豐大會審議后，由業主委員會到房地產所在區房管局辦理支用手續；未成立業主大會前，維修資金支用申請須經三分之二以上業主確認。購房人轉讓房地產時，繳存的維修基金不予退還，由買賣雙方持產權證書辦理維修基金交接過戶手續。因房地產拆遷或其他原因造成房地產滅失的，維修基金及其利息余額返還所有人。
三、結語
維修基金管理工作目前仍處于發展探索階段，許多問題有待進一步解決。總之，房地產維修基金政策的不斷完善，有利于盡快從根本上解決居民購房后房地產共用部位、共用設施設備維修問題。對完善住房市場機制將起到積極的作用。
參考文獻：
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房屋維修基金范文第5篇
在現實中，通常成為“看得見，摸不著”的一筆錢。一方面，公共維修基金啟用的手續異常繁雜;另一方面，這筆資金大量壓在賬上，利用率極低。根據統計數據顯示：截至2013年7月，北京繳存公共維修基金348.1億元，使用5.38億元，使用率為1.55%;截至2012年10月，廣州市繳存約81億元、使用8000萬元，使用率為0.99%;截至2012年1月，天津市繳存145.4億元，使用僅7753.5萬元，使用率為0.53%。更為嚴重的是，以上資金被個別代管部門當作“生財工具”在私用，私吞、截留、挪用、創收，這樣的事例并不鮮見。
有錢，就是不能用
因為自家房頂和墻面嚴重滲水，造成墻面大面積脫落，北京錦繡花園7棟的張守成多次向物業和業委會反映，希望啟用公共維修基金進行維修。但得到的答復是：小區的部分業主還未繳納公共維修基金，所以無法啟用。該小區物業中心相關負責人介紹，該小區房齡超過15年，房屋已經進入了維修期，但根據規定，只要有一戶業主沒有繳納公共維修基金，全部業主就不能啟用這筆錢。張守成感慨地說，真沒想到會發生這樣荒誕的事情，“我自己的錢，非得讓別人管著，管著就管著吧，還不能用。急著要用，還得看街坊配合不配合，然后看代管部門給不給好臉子。如果遇上一戶死活不交的，難不成大家都要坐等塌房不成？”
該小區業委會主任說，他曾到現場勘查，房損的情況不容樂觀，初步估計維修費需要10萬元以上。業主、物業公司、業委會都知道不能再拖下去了，但都沒轍，錢攥在政府的手里就是拿不出來，怪不得大家都說公共維修基金是一筆“看得見，摸不著”的錢。其實，張守成還不明白，即使小區里面的所有業主都交了公共維修基金也不等于就可以啟用這筆錢。2007年頒布的《住宅專項維修資金管理辦法》規定，若要支出維修基金，需遵循“雙三分之二特別多數原則”，即占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用（實踐中，在空置率較高或沒有建立業委會的小區，該規定成了幾乎不可能實現的條件）。“路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索”，張守成需要走的路確實還很長。
兩個“三分之二”都同意才能啟用
張守成住的是聯排別墅，一排8家，家家頂層都出現了不同程度的漏水。他最初找到物業公司還是5年前的事情，那時候的張守成還很天真，他以為在購房時就繳納了幾萬塊錢的公共維修基金，如今動用維修基金來整修自己家的房頂是天經地義的事情，但是他想錯了。
物業公司接到張守成的報修，馬上拿出一張單子讓他簽字。張守成剛要簽，卻被另一個細心的業主攔下了。原來，這只是一張《施工委托書》，上面的條款大致是：業主某某委托物業公司代為維修自家的房屋，業主承諾預先墊付全部的維修費用給物業公司，由物業公司支付給施工單位。待本小區的公共維修基金具備啟用條件的時候，由住建部委托的房屋主管部門派員來對已經實際發生的維修量進行評估， 評估多少報多少，以前發生的實際費用不作數，業主不得要求按實際發生額向其索要公共維修基金。不看則已，一看，張守成就急了：“好嘛，讓我花兩份錢干一件事不說，最后結賬的時候還得你們說了算，哪有那么不講理的！你們不給錢，讓業主自己掏也就算了，可但凡負責任一點，也應該事先來評估啊，這樣業主委托施工單位也有個譜兒，簽合同的時候也心明眼亮，省得一遍遍花冤枉錢。你們也太官僚，太欺負人了，這不是拿我們的錢‘綁架’我們自己嗎？”物業公司的業務員經得多了，一攤手說：“我也沒招兒，公共維修基金不在我們的手里，要用，得業委會去跑啟用手續，聽說老難辦的！可咱們小區到現在還沒成立業委會，誰也沒有資格去要這筆錢。”張守成問：“我們業主自己找代管部門去要這筆錢成不？”業務員說：“你以為你是誰？一來，人家根本不會接待個人;二來，人家那么大一個機關怎么能管你這一家一戶的維修？最少也得是一棟樓以上的維修量啊。”張守成說：“難道說，我一家漏水不算漏，大家都漏才算漏嗎？”業務員說：“正是這個意思。您也別再說了，說了我也解釋不了，更解決不了。反正都知道眼下的事的確有點扯，誰都沒有辦法，愿意您就簽，不愿意簽您就自己想辦法解決去。丑話說在前面，不是我們不修，是您不讓我們修，出了事我們可概不負責。”鑒于張守成所在小區還沒有成立業委會，他有苦也沒處訴，只得咬牙忍著，自己到街上找了幾個臨時補漏的農民工去對付了一下，可這一對付就是5年多。5年間，張守成好幾次找農民工堵漏，用于自費修房頂的錢累計花去兩萬多。
終于，張守成所在的小區成立了業委會，過去消極怠工的物業管理公司也更換了。趁著新來的物業公司和業委會正在“新官上任三把火”的當口，張守成聯合本樓另外7家業主集體找到物業公司要求啟動公共維修基金。物業公司和業委會都很積極，他們到維修基金代管單位奔走了好幾天，最后告訴張守成一個令人失望的壞消息：公共維修基金還是批不下來，雖然小區成立了業委會，但要啟動維修基金需要兩個“三分之二”――一個是占建筑物總面積三分之二以上的業主討論通過;另一個是占總人數三分之二以上的業主討論通過，啟動公共維修基金這件事才可以進入審批程序（注意，是進入審批程序，不是批準）。另外，即使做到了雙三分之二也啟動不了，因為本小區有一部分業主還沒有繳納公共維修基金，要等那些人都交了以后才具備爭取“雙三分之二”的條件。張守成很疑惑，公共維修基金是強制繳納的，當初買房子的時候，不交就不給辦購房手續，怎么還可能有至今沒有交的？業委會的人跟他透了一個底，說業主中有個別人的房子是開發商內部分配過來的，當時就沒交公共維修基金。現在一倒后賬，自然影響到了其他業主。張守成說，既然這樣就讓他們趕緊交吧。業委會說，這是人家的事情，人家不交，我們沒有這個強制權。反正人家一天不交，主管部門就一天不批，看誰耗得過誰。可憐你們這幫人就得跟著吃瓜落了。不行您試試找找住建部、房管局，或者打打市長電話，找找新聞媒體什么的。反正這件事的難度太大，沒有點奇葩的思路和超長發揮，估計錢是很難拿到的。
張守成急了，趕緊動員其他業主對公共維修基金的啟動程序進行細致的了解和排摸，不摸不知道，一摸嚇一跳。敢情要想啟動那筆公共維修基金，除了需要滿足兩個“三分之二”同意和全部繳納的基本條件外，還有一套十分繁瑣的審批流程。根據《住宅專項維修資金管理辦法》規定，住宅專項維修資金的使用最終都要得到房產行政部門或相應管理部門的備案與審核同意才能成行。業主要想得到這筆資金，須先后到相關的房管局、房屋安全鑒定部門、審計局、專戶銀行等多個單位辦理房屋安全專業鑒定申請、維修方案預決算審計、聘請正規施工單位進行維修施工、申請專戶銀行劃撥款項等九大事項。張守成頭都大了，此前的一次次打擊早就讓他銳氣大衰，沒有再找下去的勇氣了。飽經世事的他明白，這種多角糾纏耗他個一年兩年跟玩兒一樣，與其做這種傷神且無效的勞動，還不如認頭花自己的冤枉錢算了，就只當當年交的公共維修基金打了水漂了吧。張守成開始游說街坊自費維修，反復衡量利害關系后，其他七家終于答應自費維修。張守成長出一口氣，他哪里知道，真正的麻煩才剛剛開始。
跳河一閉眼
業主們原以為自己出錢，全權委托給物業公司就可以了。沒想到物業公司根本不管，說他們沒有為業主維修建筑主體結構的義務和資質，如果業主授權給他們，他們可以代業主物色專業的房屋維修公司來施工。但要由業主、物業公司、房屋維修公司共同簽署一個三方合同，至于施工費用、施工質量監督等由業主直接和房屋維修公司協商，物業公司不承擔以上監管責任。好嘛，一紙合同簽下來，物業公司把責任擇了個干干凈凈，剩下的就是業主們和房屋維修公司的直接對壘了。談吧，業主們對防水工程的價格、工藝、質量、工期一竅不通，人家說什么就是什么。有心再找幾家競標吧，無奈不懂技術和行情，找了也是白找，再說又不好駁物業公司的面子。得，跳河一閉眼，就這么著吧。
合同一簽，首付款一到位就開始進料了，水泥、砂子、瓷磚堆了一大堆。問題來了，水泥的標號、砂子的質量都不懂，于是張守成們開始到處咨詢。聽人說，不能用海沙，海沙便宜，但是一到夏天雨季就反堿，質量不能保證;辨別河沙和海沙的辦法是用舌頭舔。于是，一幫人開始試著伸出自己的舌頭舔，你說咸，他說淡，大家莫衷一是。眾人哈哈大笑，得，跳河一閉眼，就這么著吧。
瓷磚的質量呢？聽人說，敲敲，有金石之聲的就是好磚。于是，大家就敲，你敲我敲，敲了半天，有人說，聲音忒好了，就像南陽出土的編鐘、石磬，聽了以后三天不知肉味。有人說，聲音喑啞，一聽就是劣貨，扔到河里都沒有響兒。眾人哈哈大笑，得，跳河一閉眼，就這么著吧。
做防水關鍵是油氈的質量，眾人聽說世紀雨虹牌的油氈是好油氈，施工單位一口答應就用世紀雨虹。等有人發現是“世紀虹雨”不是“世紀雨虹”一切都來不及了，全鋪上了。施工單位說，你們外行，好牌子是世紀虹雨，世紀雨虹是仿冒的。眾人也弄不出個子丑寅卯，得，跳河一閉眼，就這么著吧。
四次“跳河”后，張守成們越發后悔自己不懂防水專業技術。有明白人說，你們應該找一家專業的監理公司來監理，只有這樣才能切實保證質量。張守成們大夢初醒，趕忙通過朋友找到一個監理公司。人家來了一看說，一來，你們這活兒太小，我們根本不接;二來怎么都干到這份上了才想起找監理，晚了！張守成問，您是內行，您對施工質量大概齊的印象如何？那人說，糟糕透了，要按規矩都應該返工。業主們問：有沒有補救辦法？“有，查查合同里面的工藝標準和材料質量標準，按合同辦。”張守成趕忙找來合同看，一看就傻眼了，合同里根本就沒有這些東西。得，咬牙忍肚子痛吧。
雨季一到，突然就停工了，工人也找不著了，房子漏得不行。張守成急忙給維修公司的頭頭兒打電話，人家說，價錢定得太低，賠了。手里的活兒多，只能先緊著不賠錢的項目做。張守成們心急如焚，但合同上又沒定個明確的工期標準，只好百般央求。人家答應來，但堅持要追加10%工程款才行，張守成們一番抗爭不成還是同意了。結果干了沒幾天又停了，說發現墻體出現裂縫，問修還是不修？不修也行，直接鋪上油氈也看不見，但過不了一夏就會崩開，還是漏。要修，再追加10%。當然要修，沒辦法，又追加了10%。過幾天又停了，說建筑材料漲價，要用便宜貨就不能保修三年。當然要用好材料了，于是又加了10%。后來又多出好多活兒，山墻修不修，要修單算錢;窗戶修不修，要修單算錢……一次次追加，一次次要挾，張守成們學會了一個行業術語，感情這叫“洽商”。就這么“洽”著、“商”著，親爺祖奶奶地伺候著，終于對付著完工了。一算費用，比原計劃多出了兩倍多，有明白人告訴他們，你們讓他們糊弄了，“洽商”卷走的錢也就算了，施工單位通常還會在施工面積上搗鬼，你們趕緊自己上房頂上量一量吧。這個難不倒張守成們，人家畢竟是一幫知識分子，大家拉著皮尺，拿著三角儀就上了房頂。不量不知道，一量嚇一跳，敢情每家都多算出了2000多元。維修公司的人開始還不承認，沒想到張守成一幫人平方面積、立方體積算得精熟，就差用上微積分了。最后只得認，說了一句實話：“得，我認栽了，我這回算是‘兵遇見秀才’，你們這些知識分子真是夠‘軸’的。”（潛臺詞是，人都掉井里了，還非想用耳朵掛住，你們傻不傻啊！）張守成們可不那么認為，他們覺得自己打了一場漂亮的翻身仗，足以證明，知識就是力量啊！
整個雨季，張守成們著的這個急，生的這個氣，費的這個心思，學的這個本事可就大了去了。張守成講話：“早知如此，我就考清華土建工程系去了。”窩囊之余又感慶幸，他想，這是一樓8家，家家房頂漏水，一聯合，受點罪、花點冤枉錢就湊合著補上了。要是單元樓可就慘了，一樓幾個單元，一個單元幾十戶，上哪兒湊那“雙三分之二”去啊。
第二年的雨季馬上就到了，又有點漏，好在前一年都看見過了“豬跑”，各家都買了油氈鋪上去對付著，全然忘記了還有一筆“看得見、摸不著”的公共維修基金從理論上還是屬于他們的。
實際上，對于公共維修基金的使用，國際上早有成功的做法：在國際上，業委會管理維修基金早已成為通行方式。在美國，各州物業產權法一般都規定，業委會全權負責對小區共有部分的使用、維護、維修和更新改造的管理。在日本，《標準公寓管理規約》第25條規定，所有人必須向管理組合（業主委員會）上交用于社區內共用部分以及設施設備的維修和改良方面的費用。
在美國，“維修基金”的收取數額，由業主委員會做預算，經業主們通過，業委會再收取維修費，并將其存入銀行。考慮小區設施、設備維修或更新的費用支出，如電梯需要維修或更換、小區道路的翻修等。對這部分費用的核算，往往是請有經驗的工程師或建筑師來進行研究分析，并出具研究報告，而不似內地采取行政手段強制性要求業主繳納。
在美國，召開業主大會時，相對于中國需要“雙三分之二”以上的業主同意，只需要20%以上的業主參與投票即合法有效，這樣讓方案的執行更具可操作性。難不成這也要重搞一套中國特色不成？
某專家作過這樣的估計：我國目前有660個城市，即便按照每個城市10億元的平均房屋維修資金沉淀計算，總額超過6600億元，而北京、上海、廣州等一線城市的房屋維修資金數量巨大。由此推斷，我國公共維修基金達到上萬億元。然而，這部分資金幾乎都停留在當地銀行的“活期賬戶”中。某銀監局監管部門一位姓歐的處長表示，銀行將此類資金停放在活期對公賬戶的核心原因在于：支付利息低，但可調動的額度很高，也就是高利用度的“睡眠資金”。也就是說，購房者被強制繳納的公共維修基金主要用來為銀行生財牟利。
好在政府相關部門一直在做出積極的表態。北京市住建委曾公開表示，在保障資金安全的前提下，提取使用維修資金的手續可以再簡化。北京市也曾出臺新規――居民房屋如果因為暴雨造成漏雨，可以緊急啟用公共維修基金，無須再經過三分之二以上的業主同意，但鮮見成功使用的范例。倒是外地近年來出臺了許多具有實際效果的新辦法。譬如青島市規定，市民已購買的具有產權的房屋，在動用房屋維修基金時不需要所有鄰居簽字，可以在預算后進行公示，如果沒有居民提出異議或者異議不成立則可使用。這樣就繞過了“需再經過三分之二以上的業主同意”的要求。
你的錢我花，花了也白花，不花白不花
張守成始終想不通，國際上有那么多現成的經驗和辦法可以借鑒，為什么偏要自己跛足而行，難道這也必須堅持“中國特色”嗎？以上疑問很快就有了答案――代管環節中出現的腐敗現象越來越多了。
根據《住宅專項維修資金管理辦法》的相關規定，為確保安全，代管部門處理維修資金只有兩種方式：存銀行或買國債。而且需要“專款專用”，嚴禁挪作他用。但實際中，房屋維修資金大量沉淀，常被代管部門用來“借雞生蛋”，這樣的實例在社會上比比皆是。它們成了代管部門的“生財工具”，沒有機構監督這筆錢如何使用，卻有機構無償拿走這筆錢的增值部分。
2005年5月，北京斯博房地產開發有限公司財務經理韓啟才伙同老總王民杰，采取收款不入賬等手段，截留該公司代收的“置業家苑項目”業主繳納的公共維修基金、契稅、物業費等人民幣1000萬元，用于王民杰個人控制的公司。2012年12月，韓啟才因犯挪用公款罪，被判處有期徒刑5年。此案成為北京最大一起涉及業主公共維修基金被挪用的案件。
南京市江寧區恒安嘉園始建于2005年，共交維修資金1097萬元。早從2006年開始，江寧區住建局就已將這筆錢轉為一年期定期存款，至少產生了329萬元的利息，其中包括293.5萬元“一年定期”利息。但是住建局支付到業主個人賬戶的卻是“活期”利息35.7萬元，大約有293.5萬元利息被截留。
炒股也是“借雞生蛋“的一種方法。2007年5月17日，上海房屋維修基金管理中心，自2004年起持股三家上市公司。根據當時的有關規定，維修基金閑置時，是不能投資高風險性股票的。但上海房地局和相關部門并沒有對此提出“不同意見”。
與上述代管部門的近水樓臺先得月相比，有些相關的部門和單位也看重了這塊不吃白不吃的“唐僧肉”，他們開始變著法兒地巧用這筆本來屬于業主的錢。北京某小區就出現了這樣的事情，高層建筑，采用蓄水池供水，相關部門要求改成高壓泵供水，要小區自己花20多萬元。那個小區的物業很狡猾，他們在公共維修基金上動了心思。他們告訴居民，不用他們出錢，直接用公共維修基金，小區的居民傻傻地就簽字了。結果，物業公司一毛不拔就解決了設備的升級換代，等業主明白過來的時候就一切都晚了。正規的使用途徑提不出錢來，明顯違規的卻可以拿來為我所用，看來這筆錢的監管也出了問題。
“煤改氣”近年來呼聲強烈，風傳政府下了死命令，某某年之前必須強制實施，于是廢掉鍋爐房，由業主出錢“改氣”，正在許多小區上演。針對大多數業主的不買賬，有人開始游說業主動用公共維修基金，這其實就是給業主設下了一個套兒。錢是你的，別糊里糊涂地就交給別人花。這可需要善良的業主們懂一點政策、維權和經營之道了。
很多辦法可借鑒
按照規定，公共維修基金用掉了70%以后就需重新集資。鑒于目前這筆資金的使用狀況，屆時，根本享受不到服務的業主誰還能心甘情愿地再掏一份不明不白的錢呢？事實上，北京許多小區隨著房屋大修期的臨近，已經出現了公共維修基金入不敷出的現象。公共維修基金從設計到管理、使用的層層怪圈何時能得到破解？
新加坡國際大學客座教授鄭偉軍，用“跑不贏通脹率，抵不了維修費”來描述中國多個城市公共維修基金的尷尬。“對于普通業主而言，上萬億的資金都是停留在活期賬戶中，只能為銀行提供‘存貸比’服務，無法給出資方帶來相應的收益，無論如何都是不公平的。”看來還不完全了解中國國情的鄭教授還沒有把公共維修基金增值額旁落的問題考慮進去。
