放低過去

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放低過去范文第1篇

關鍵詞:地方財政支農支出;區域差異;資金使用

由于農業的基礎地位和農業所承受的風險,世界大多數國家都對農業給予必要的支持和保護。我國自分稅制改革實施以來,各地方政府提供的地區間財政支出和服務呈現相當大的不平衡性,各地方政府財政支農支出的差距也以較快的速度拉開,這種差距不僅反映在財政支農支出規模與力度上,也反映在財政支農支出結構與效率上。現有相關研究主要集中在對全國整體或某省財政支農狀況進行分析,鮮有文獻從地方財政的角度對我國區域財政支農問題進行研究。本文擬對分稅制改革以來東、中、西部地區,地方財政支農支出的差異進行描述性統計分析,并對區域差異的形成進行解釋,以尋求促進區域農業經濟協調增長的財政支農政策路徑選擇。

一、地方財政支農規模區域差異

財政支農支出也即財政農業支出,從統計口徑上講,財政農業支出通常有大、中、小口徑之分。小口徑僅僅限于財政用于純農業方面的支出,具體包括支援農業生產支出、農業綜合開發支出和農林水利氣象等部門事業費支出,這也是各級財政落實《農業法》的口徑。在小口徑的基礎上加上農業基本建設支出、農業科技三項費用以及農村救濟費,就構成了中口徑計算的農業財政支出。大口徑的財政農業支出即當前的農業、農村、農民的“三農”支出范圍,包括了農村教育衛生支出、農村基層政權的轉移支付等。基于本文的研究對象是地方財政支農支出,同時考慮到數據的可獲得性和準確性,故選擇小口徑范圍進行分析。本文采用地方財政農業支出總額、凈額及其增長速度來對比分析區域財政支農規模。

(一)各地農業支出總額與增長速度比較

分稅制改革以來,我國東、中、西部地區無論是財政支農總額,還是按鄉村人口平均的人均財政支農總額都呈現增長態勢,財政支農總額從1995年到2006年分別增長了4.9倍、5.24倍與5.30倍。從區域差異來看,財政支農總額呈東、西、中遞減。人均財政支農支出也呈類似分布,東部地區人均財政支農支出穩步增長,只是西部大開發戰略的實施使西部地區人均財政支農支出于2002年開始超過東部地區,但表現出不穩定性。中部地區無論從總額還是人均總額來看,都要低于東部與西部地區,中部農業經濟塌陷的財政原因由此可見一斑。從財政農業支出總額增長速度來看,東部地區增長速度最為穩定,中西部地區財政支農支出受國家政策影響較大,表現出較大的不穩定性。尤其是2003-2005年間,2003年中西部地區財政支農支出負增長,2004年財政支出巨幅增長,中西部地區分別增長66.76%和95.05%,但2005年又大幅回落,西部地區甚至負增長。這說明在我國中西部地區財政支農支出增長缺乏計劃性和長期規劃,隨意性強,沒有缺乏制度和法律保障。

(二)各地農業支出凈額與增長速度的比較

支出凈額是指財政農業支出總額與財政從農業得到的收入(主要指農牧業稅、農業特產稅、耕地占用稅和契稅)之間的差額,由于它考慮了政府對農業的收入和支出兩方面,可以更準確地反映財政對農業的實際支持程度。西部地區在西部大開發以后,財政支農凈額與人均凈額都高速增長,二者皆于2000年超過并大幅拉大了與東中部尤其是東部的差距。中部地區財政支農凈額與人均凈額也于2002年超過并拉開了與東部地區的差距。究其原因,中西部地區財政支農凈額的增長除了因受國家區域發展政策影響增加了財政支農總量外,更主要是受國家農業稅政策調整的影響,與東部地區農業各稅依然較穩定增長相反,中西部地區農業各稅從1998年就開始出現負增長。其中2003年比較特殊,中西部地區財政支農總額下降的同時農業各稅反而大幅增加,中西部地區財政支出總額分別下降了4.56%、9.06%,但農業各稅收入卻在2002年飆升的基礎上,繼續保持快速增長,分別增長了10.67%、14.84%,這必然導致2003年中西部地區財政支農支出凈額較大幅度的減少。這表明區域財政支農支出凈額增長速度的波動幅度要遠遠大于總額的波動幅度。這是由于它不但受支出總額的影響,也受農業稅收的影響。這種對農業支出的大幅起落,肯定是不利于農業穩定發展的。

(三)財政支農增長與財政收入增長比較

我國《農業法》規定“國家逐步提高農業投入的總體水平。中央和縣級以上地方財政每年對農業總投入的增長幅度應當高于其財政經常性收入的增長幅度。”這里將我國區域財政農業支出總額的環比增長速度與財政經常性收入的環比增長速度進行比較,以反映區域財政農業支出政策的傾斜程度和法律保障程度。根據《中國統計年鑒》相關各期的數據進行計算,從1996年至2006年11年間,東中西部地區僅分別有3年、5年和4年的財政農業支出總額增長速度超過當年財政收入的增長速度。由此可見,我國財政農業支出的穩定增長還沒有得到應有的法律保障,《農業法》中有關政府對農業投入的條款實施并不到位,而且這種情況在東部經濟發展地區更為嚴重。從年均增長速度來看,中西部地區在國家西部大開發和中部崛起政策導向下財政支農狀況有很大改善。同時從某種程度上講,中部地區財政支農支出總額低下的原因之一在于地方財政收入增長緩慢。

二、地方財政支農力度區域差異

盡管我國東中西部地區地方財政農業支出的絕對規模在不斷擴大,但財政支農總額占財政支出總額的比重卻呈下降走勢。區域對比分析表明,中西部地區財政農業支出總額和凈額占財政總支出的比重較東部地區要高。但評價地方財政支農力度是否合適還應該綜合考慮農業在當地經濟中所占比重。本文采用財政農業支出占農業GDP的比重,以及財政農業支出份額與農業GDP份額的比值這兩個指標來衡量地方財政支農支出力度。

(一)財政農業支出總額占農業GDP的比重

由圖1可見,與財政支農支出總額占財政支出總額比重的下降走勢相反,東中西部地區財政支農支出總額占農業GDP的比重都呈上升趨勢。但這一時期財政農業支出占農業GDP比重的上升并不全是由于財政農業支出總額增加的結果,一部分原因是由于農業GDP增長緩慢導致的。其中在1997年至2003年間,除西部地區2003年農業GDP環比增長速度達到10.55%外,東中西部地區基本上都低于5.5%,尤其是中西部地區1999年農業GDP分別比上年下降了4.38%和2.01%,出現了改革開放以來的首次負增長。從區域比較來看,西部地區為一比重最高,而中部地區這一比重最低,這說明中部地區財政對農業的支持力度有待加強。

(二)財政農業支出份額與農業GDP份額的比值

財政農業支出占財政總支出的份額與全部GDP中農業份額的比值高低,反映了財政支農份額變化與農業在國民經濟中相對重要性變化之間的關系。由圖2可知,盡管財政農業支出占財政總支出的比重在下降,但由于GDP中農業份額也呈波動性下降走勢,兩者的比值并沒有下降,反而呈波動性上升。由此說明,我國地方財政對農業的支持程度并沒有出現實質性下降。從區域比較來看,東部地區這一指標要明顯優于中西部地區,比值最高且呈穩步提高的趨勢,這也反映東部地區財政支農總額占財政總支出的比重所以較低,原因之一在于農業GDP所占份額較低。

三、地方財政支農支出結構區域差異

財政農業支出的項目結構直接決定了支出資金對農業領域中不同公共需求的滿足程度。如前所述,本文采用小統計口徑分析地方財政支農支出。《中國統計年鑒》2003年后對各地區財政支農支出的項目進行了調整,之前分為支援農業生產支出、農業綜合開發支出和農林水利氣象等部門事業費,2003年后調整為農業支出、林業支出和農林水利氣象等部門事業費,統計項目不一樣了,但加總的總額是一致的。東中西部地區農林水利氣象等部門事業費支出占財政農業支出總額的比重都偏高,2002年以前東中西部地區這一比例最高曾分別達到47%、68%與72%,其中中西部地區要高于東部地區。在農林水利氣象等部門事業費中,絕大多數屬于非生產性支出,其中由于機構膨脹、行政經費支出剛性等原因,用于農業事業單位人員機構經費比重大,且增長速度很快,而農業發展以及為農業事業發展提供保護和服務的農業專項經費支出比重較小,且增長速度緩慢。因此,事業費支出比重偏高必然削弱財政農業支出對農業經濟增長的帶動作用。需要說明的是,2003年以后因為《中國統計年鑒》對各地區財政支農支出的統計項目進行了調整、以及縣鄉精減機構和人員,這一比例在三大區域都大幅下降,西部、中部地區的下降幅度要超過東部地區,這表明中西部地區財政支農支出結構有所優化。

四、地方財政支農資金效率區域差異

在我國現階段鑒于多種因素的影響和制約,財政支農支出水平不可能在短期內大幅度地提高,提高財政支農資金使用效率就更為重要。下面用地方財政農業支出與其所獲得的經濟成果之比來比較分析我國地方財政支農資金區域使用效率。

(一)地方財政支農資金的區域產出效率分析

從理論上講,農業產出增長是各種投入要素綜合作用的結果,由于無法分清不同渠道資金投入作用的大小。因此,分析時只考慮財政農業支出資金的作用。財政農業支出的產出效率是指每一元財政農業支出所對應的農業增加值的數額。東中西部地區農業增加值與財政農業支出資金總額的比值不斷下降,其中一個重要原因是1998年國家開始實施積極財政政策以后,大幅度增加了水利方面等的農業基本建設支出,而這方面的支出金額較大、周期較長,主要具有長期的生態環境效益,對產出的影響時滯較長,短期內經濟效益難以顯現,導致對農業增加值的貢獻較小。從區域對比來看,西部地區財政支農資金的產出效率最低,中部地區最高,因此,在加大西部財政支農力度的同時要重視資金使用效率的提高。

(二)地方財政支農資金的區域產出彈性分析

財政支農資金的產出彈性是指財政農業支出總額增長1%,所引起的農業GDP增長的百分比。一般用產出彈性系數來表示產出彈性大小,產出彈性系數是農業GDP增長速度與財政農業支出總額增長速度之比。假定其他條件不變,產出彈性系數越大,表明財政農業支出增長帶來的農業GDP增長速度越快,財政支農支出效益就越好;相反就越差。盡管現實生活中資金投入是農業GDP增長的必要條件而不是充分條件,財政農業支出也僅僅是農業發展資本來源的一部分,換言之,農業GDP增長不完全是財政農業支出增長引起的,不可以用短期內產出彈性系數的變化直接說明財政農業支出對農業GDP的影響。但是通過觀察產出彈性系數連續多年的變化,可以排除其他因素干擾,較為客觀地反映財政農業支出的效益狀況。

計算結果表明,1996年以來,我國東中西部地區農業GDP的增長速度大大低于財政農業支出總額的增長速度,二者的比值除個別年份外均小于1,表明財政對農業投入增加一元錢,卻不能獲得高于一元的增加值回報,財政農業支出的經濟效率不高。區域對比表明東部地區這一狀況要略好于中西部地區。從波動幅度而言,中西部地區財政農業支出的產出彈性系數的波動幅度較東部地區要大,尤其是中部地區,波動幅度最大。中部地區1999年因農業GDP負增長而使財政農業支出的產出彈性系數達到最低比值-5.48,2005年則因財政支農總額增幅減緩,以及農業GDP因國家對糧食實施補貼刺激了糧食生產導致農業GDP增幅較大而使這一比值達到最大值1.84。這種不穩定也說明了農業GDP的增幅在很大程度上受國家政策的影響。

五、結論性評價

本文在大量查閱相關數據資料的基礎上,運用描述性統計分析法對區域財政支農支出差異進行了比較分析。研究表明:

其一,從財政支農支出總量來說,東部地區財政支農總額與人均總額都是最高的,但因農業各稅收入也高,所以財政支農支出凈額相較中西部地區反而要低,而且在西部大開發與中部崛起戰略實施以后比較差距更大;從地方財政支農支出總額與財政收入總額增長速度的比較來看,東中西部地區執行《農業法》的效果均不理想,其中尤以東部地區為甚。

其二,就財政農業支出力度而言,盡管中西部地區財政支農總額與凈額占財政總支出的比重較東部地區要高,但因為農業主產區主要集中在中西部地區,考慮農業在區域經濟中的相對地位,中西地區尤其是中部地區財政支農的力度反而較東部地區要低。

其三,財政農業支出項目結構不盡合理。這主要表現在各項事業費支出所占的比重偏高。根據李煥彰,錢忠好(2004)兩位學者對財政支農政策與中國農業增長的計量分析結果,我國財政支農支出項目中事業費的邊際產出效應最差。事業費過高必然削弱財政農業支出對農業經濟增長的促進作用,為此,要控制農林水利氣象等部門事業費的增長速度,尤其是嚴格控制人員機構經費的增長速度。

其四,財政農業支出資金使用效率不高。地方財政農業支出資金的產出效率呈中東西遞減分布,三大地區均不斷下降,產出彈性系數普遍不高且波動幅度較大,相較而言,西部地區財政支農資金使用效率最低。為此,在增加財政支農投入的同時應加強地方財政支農資金尤其是西部地區財政支農資金的管理,建立并嚴格財政支農支出績效評價與考核制度,提高財政支農資金使用效率。

參考文獻:

[1]魏朗.財政支農支出對西部農業經濟增長的貢獻[J].財經科學,2006(4):111-117.

放低過去范文第2篇

1、蘇打粉在清除鍋底的污漬非常有效，可以有效地清除鍋底的污漬。而使用蘇打粉去清理鍋底，方法也是非常簡單的。

2、首先我們需要使用蘇打粉用水充分稀釋，然后把鍋放入帶有蘇打粉的水里，浸泡差不多有一夜，隔天就會發現鍋底上黑漆漆的地方消失得差不多，最后再使用抹布把它給擦拭一下，使用清水沖洗就可以了。

（來源：文章屋網 ）

放低過去范文第3篇

我們向同學介紹了自己去過的地方，現在就來寫一寫。要寫出這個地方怎么吸引人，使別人讀了也對這個地方感興趣……如果不想寫去過的地方，寫想去的地方也可以。

【習作指導】

小朋友，你一定去過好多地方，爸爸媽媽或者老師帶你遠游名山大川、名勝古跡、草原森林、海濱小島……同伴和你玩過家鄉的山澗小溪、果園田野、竹林菜園、高樓大廈……你心里還想著去好多地方。這些地方都是這次作文的材料，你只要從中選一處美麗好玩的還使你流連忘返的地方來寫，一定能把這次作文寫好。

作文時，你如果還能注意以下幾點，那么，你寫的地方就能更吸引讀者。

首先，要抓住所選地方景物的特點。景物的特點就是這一景物與其他景物不同的地方。不同的景物有不同的特點，就是同樣的景物在不同的時節和地點，特點也是不同的。比如花壇里的花不同，特點也不同――月季艷麗多姿，桂花十里飄香；又如不同地方的水，特點也不同――海水波濤洶涌，湖水波光粼粼；還有不同時節的風，特點也不同――春風和煦，夏風熾熱，秋風蕭蕭，冬風凜冽，這些就是特點。

要發現所選地方景物的特點，你就得細心觀察，用心體會――調動自己的各種感覺器官，看看、聽聽、聞聞、摸摸、走走、問問，從形態、質地、大小、顏色、聲音、氣味等方面去認識景物，發現景物與眾不同的、特有的東西。這樣，作文時才能鮮明、準確地寫出不同景物的特點，才能讓筆下的“地方”避免一般化，讓讀者感興趣。

放低過去范文第4篇

關鍵詞：沿海地區；房地產；貿易

（一）大量土地非法閑置

許多開發商買下土地，是不是為了蓋房子，但是一年左右，如土地增值。為了避免土地部門的檢查也有許多技巧。例如，一些開發商在土地部門相關負責人檢查，標志性建筑。當檢查人繼續閑置，為了逃避國家政策的制約。的責任，小業主另一些開發商，說是由于其他業主反映房屋發展擋光問題和反對建設，開發商將借口推遲項目建設。一些開發商將土地分成許多批次，批量開發。這種現象在我們的日常生活中是很常見的。一些地區可以一次完成，開發商不可分為3個時期，以及后來的價格較高。這種行為使開發商的利潤大幅增加，與人民利益受損。更甚的是，一些開發商很長時間沒有啟動，如出售給其他人的土地升值，將閑置土地的責任到人，接受下一個。通過上面的行為可以看出，在大腦的開發商，尋找所有的方式逃脫懲罰的發育延遲。

在國家土地政策也存在一些漏洞，推遲了全國土地開發，將受到懲罰，要督促發展商不違反國家規定的行為。然而，開發商都算作一個帳戶，比較土地收益和罰款的球隊更多的囤積，如果更多的利潤，那么我認為開發商寧愿支付罰款。在這種方式中，細而成為開發商只是方式違反政策的國家主義部門工作。

（二）拆遷補償缺乏統一標準

第一個是獲得的補償和安置的第一個人是不一致的。由于補償價格的心理預期每個人是不同的，他們的經濟條件不同，所以對待的態度也是千差萬別。有些人認為這是為了改善住房條件，有些人會認為是增加經濟負擔，甚至沒有錢去租現象。新建成的房子快一年：三，五年，所以這一部分人選擇不動，直到政府在政策上給予更多的補償。所以在移動的人而獲得更多的利益，這也造成了人們的心理不平衡。以后遇到這種情況一般會選擇方法可以拖放，這增加了拆遷工作，很多不必要的麻煩。同時也促成了指甲，指甲出現被稱為，和剛才所說的情況很相似其實不然。最低要求是不向前釘為滿足溫飽，但不高于實際的房地產市場價值的價格，提出種種不合理的要求阻礙進步的。他們是沒有事實根據的，信口開河，漫天要價。而開發商由于施工進度的限制，最后不得不滿足他們的要求，開發成本大大增加。這種增長將房子去。原則上，政府是一個強制性的最小功率，但由于影響社會的和諧發展的恐懼，不要輕易使用。畢竟，事故將導致在拆遷過程中的社會動蕩，發展不利于和平與穩定。因此，拆除，政府只能審慎的監管，但不能過度干預。

其次，賠償數額是不合理的。由于住房市場評估機制的太少，目前的市場價值，而不是行業競爭的形成。沒有對促進我國的評價機制，競爭機制還不規范。所以他們不能給出一個合理的價格。評價結果直接與人相關的利益。也就是說沒有評估機構會影響質量的專業評估，這樣的權利和利益的拆遷不能保證基本。但是，拆遷單位的拆遷工作人員的態度和專業水平的順利進行起著關鍵的作用，微笑會讓人感到受尊重，良好的溝通技巧使人們在遇到更多的理解問題。

（三）房地產開發缺乏科學性

在城市中心的房地產資源已經枯竭，開發商會走動的城市。在沿海地區，吸引周圍的居住是因為其方便的交通擁擠的房地產行業，更是一個宜人的氣候和優美的生態環境。依山傍水的生活環境是人們所向往的。然而，近年來，由于住房是由開發商的利益，也逐漸開始移動市場的需求，在山上進入森林。山是高聳的，宏偉的，必須在船頭的機械和設備現代化的前面，但最終還是我們自己的損失。近年來，中國一直倡導植樹造林，現在他已經摧毀了他們的。美麗的海濱城市的改變，它將失去這個建筑的意義。

失敗并不局限于，在沿海植被原房地產開發已被破壞。植被是防止植物入侵，已基本失去功能。隨著房地產行業的沿海城市的快速發展，普遍的生活污水排入大海。生態環境的水域也能成為巨大的破壞。那些吸引開發商，投資者，游客自然優勢的構建是一個小小的死亡，當自然災害來襲，損壞或我們人類。因此，一個關鍵問題是如何促進人與自然和諧發展成為中國房地產行業發展面臨。

（四）房地產開發供需不對稱

普通人只能買得起一些常見的經適房。但開發商更喜歡建一些高檔商品房、別墅。因為這些地區將利潤豐厚的利潤點。地方政府有時讓建筑高級住宅開發商，這主要是由于政府支付這些開發商建造這些房屋的土地使用費很高，逐漸成為一些地方政府是非常可觀的收入，并建立房地產行業將帶動當地經濟的發展。同時，房地產稅的商業使用比一般的經濟適用的稅收高自然，這就是為什么地方政府沒有阻止一個理由而鼓勵開發商。但是，這種方式將無法滿足低收入者住房需求，導致房地產市場供需失衡。和土地面積的城市中心區很小，所以住房的供應越來越有限公司。市場研究告訴我們需求遠遠大于供給，當然，不僅與普通市民的需求，這是虛假的需求很大一部分。包括投資需求，投機性需求和非理性預期。非理性預期的形成，主要是因為人們擔心價格繼續上漲，那么早去買房子，從而更刺激了房價上漲。像海岸的這些地區，由于其自然條件十分優越，經濟的快速發展，最重要的是便利的交通方便，接觸。因此，對房屋的需求并不局限于當地居民已經吸引了來自全國乃至世界各地的消費者群體，使有限的資源將無法滿足無限的需求。

（五）法律層面保障力弱

國內開發商為了籌集資金，往往會選擇賣出一定比例的期房來獲得建筑房屋的后續資金。開發商一般會用低廉的價格來吸引消費者購房，但是所謂的期房即是還沒有建筑好預計在以后的一段時間才能交房。這就為投資買房者買房帶來了風險。

首先，由于投資者看到的僅僅是圖紙而非現實的房屋，所以肯定會跟心里預期的效果有差別。

放低過去范文第5篇

一、我國內地和我國香港地區房地產調控的差異

（一）土地政策比較

我國香港地區地少人多，總面積只有1078平方千米，其中可供開發的土地僅占總面積的20%。然而，由于我國香港地區采取了靈活有效的土地供應機制，不僅使其居民生活環境良好，也提供了可觀的財政收入，而且也使我國香港地區一直保持著亞太地區金融中心的地位。

我國香港地區的土地供應主要依靠開發非城市用地、填海造地等新增城市用地和通過市區重新規劃建設、改變土地用途等提高原有土地使用效率兩個途徑實現。每年11月，我國香港地區土地供應委員會都會根據實際情況評估下一年土地使用情況，草擬下一年批地計劃書，并于每年四五月份落實批地計劃，并向社會公布，通過拍賣、招標、私人協議和臨時租約四種形勢向開發商批租土地。由于我國香港地區已經形成了較為完善的土地競價市場機制，地價基本由市場供求來決定，政府通過制定長、中、短期的土地批租計劃，可有效調控土地供應量，調節土地價格，防止土地價格劇烈波動。

在我國內地，土地所有權歸國家所有。在土地制度改革以后，土地使用從無償使用制度變為有償使用制度。土地制度改革有利于土地集約化使用，有利于城市的整體規劃，更為政府財政收入提供了保障。然而近些年來，內地土地制度在取得了一些成績的同時也出現了很多問題。如土地產權不明晰；土地的價格沒有按照市場供求來決定，市場價格不合理，一些地區出讓土地中征地費不到地價的10%；此外，以市場供求調節的出讓方式（如公開拍賣和招標）與以行政手段為主的協議方式并存的“雙軌制”也帶來了許多弊端。

（二）保障性住房政策比較

我國香港地區人口密度較大，因此從20世紀50年代末期就開始實施保障性住房政策，經過50多年的發展，香港保障性住房政策已經從完全的福利性質過渡到鼓勵有計劃的自置居所，并且隨著經濟的發展變化不斷完善。香港的保障性住房政策配合上靈活的財政政策，如以拍賣土地所得的巨額收入資助保障性住房等，有效的緩解了香港社會的住房矛盾，對維持社會穩定，縮小貧富差距帶來了積極的影響。

在我國內地，從國務院1991年出臺并實施保障性住房政策以來，政府不斷加大保障性住房的投入力度，并及時出臺《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》等相關法規，以圖改善民生，解決低收入者住房問題。但是，由于復雜的國情和政策實施時間段等因素，保障性住房政策在實施過程中出現了很多問題：1.公租房、廉租房占比較低，經濟適用房占比較高且只售不租，使一部分中低收入者難于購買經濟適用房。2.價格和面積失控。3.缺乏有效監管，使一部分非中低收入群體通過弄虛作假獲得保障性住房。4.財政資金不足以及開發商的逐利性造成保障性住房建設資金不足。

（三）金融政策比較

香港房地產金融政策的主要特點是通過1997年成立的香港證券按揭公司，將地產商、銀行、居民聯系成一個緊密的體系，有效的防止了因抵押貸款規模擴大而帶來的風險。抵押貸款證券化后，通過擔保機構擔保和信用評級機構評級后可以在二級市場上進行交易，這種抵押貸款證券化的政策為貸款銀行開辟了新的融資渠道，提高了住房資金的配置效率，分散了貸款銀行的經營風險。此外，香港政府還創新的將抵押貸款和壽險聯合運營的機制解決了資金來源與運用期限不匹配的問題。香港政府通過為中低收入者提供擔保，降低中低收入者貸款首付比例，刺激了中低收入者的貸款需求。

在我國內地，由于房地產金融政策發展時間短，尚不成熟，有許多問題亟待解決：1.銀行房地產貸款規模小，占整體信貸規模比例不足10%。2.金融工具創新能力差，缺乏資產證券化的專業人員和政策環境。

（四）物業管理政策比較

我國香港地區在物業管理方面制訂了《建筑物管理條例》，按照條例要求，政府鼓勵并組織業主組成業主立案法團，共同參與、共同經營、共同管理。法團的責任是代表業主執行有關走廊、樓梯、電梯、小區衛生等公用部分的控制、管理及行政事宜。業主通過業主大會選舉產生管理委員會，管理委員會代表法團執行權力。香港政府還通過下屬的廉政公署、民政事務總署及香港會計師分會根據《條例》規定，聯合協助法團管理物業的財務。此外政府還協助解決物業糾紛，比如物業出現問題，政府可以主持召開業主大會或重新選舉業主委員會。為使香港市民能安居樂業，政府的民政事務總署非常重視大廈管理，在香港各區的民政事務處設立大廈管理聯絡小組和法團保持聯絡。

在我國內地，雖然房改后物業水平有了一定的進步，但大部分樓房物業還有待完善。一是物業覆蓋面積低，物業整體上現代化水平偏低。二是缺乏有效的約束制度，物業管理公司作為開發商的附屬品，缺乏制度約束和激勵機制，積極性不強。三是政府在推動物業發展上有所偏差，管理部門混亂，造成管理低效。

二、總結