棚戶(hù)區(qū)改建房屋征補(bǔ)意見(jiàn)

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各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府，各街道辦事處，區(qū)政府各部門(mén)、專(zhuān)業(yè)公司，各企業(yè)：

為了規(guī)范我區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造房屋征收與補(bǔ)償工作，維護(hù)被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）和市政府《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作的意見(jiàn)》（政發(fā)[]2號(hào)）精神，結(jié)合我區(qū)棚改工作實(shí)際，提出以下意見(jiàn)。

一、健全征收機(jī)構(gòu)

（一）市中區(qū)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房屋征收與補(bǔ)償工作；區(qū)房屋征收辦公室（以下稱(chēng)房屋征收部門(mén)）負(fù)責(zé)組織實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償工作。

（二）區(qū)房屋征收部門(mén)可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償具體工作。房屋征收部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。

（三）區(qū)住建、發(fā)改、財(cái)政、規(guī)劃、國(guó)土、城管、公安、工商、稅務(wù)、監(jiān)察、審計(jì)等部門(mén)按照職責(zé)分工，互相配合，共同做好房屋征收與補(bǔ)償工作。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道和社區(qū)居委會(huì)要協(xié)助做好房屋征收與補(bǔ)償工作。

二、規(guī)范房屋征收與補(bǔ)償程序

（一）棚戶(hù)區(qū)改造征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃。

（二）棚改項(xiàng)目確定后，區(qū)政府通告，自通告之日起，房屋征收范圍內(nèi)任何單位和個(gè)人不得實(shí)施新建、擴(kuò)建和改變房屋用途、房屋交易、工商登記、建立新的房屋租賃關(guān)系等行為，對(duì)擅自搶搭、搶建、搶栽、搶裝修的“四搶”行為，不予補(bǔ)償。房屋征收部門(mén)同時(shí)書(shū)面通知有關(guān)部門(mén)暫停辦理相關(guān)手續(xù)，暫停期限最長(zhǎng)不得超過(guò)1年。

（三）房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、社區(qū)居委會(huì)組織被征收人協(xié)商選擇房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。

（四）房屋征收決定前，區(qū)政府組織區(qū)住建、國(guó)土、規(guī)劃、監(jiān)察、城管、征收、審計(jì)等部門(mén)和被征收房屋所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道），對(duì)征收范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進(jìn)行調(diào)查登記、認(rèn)定和處理，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償。

（五）區(qū)房屋征收部門(mén)擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)區(qū)政府確定。

（六）區(qū)政府組織有關(guān)部門(mén)對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見(jiàn)。征求意見(jiàn)期限不得少于30日。

（七）區(qū)政府應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)情況和根據(jù)公眾意見(jiàn)修改情況及時(shí)公布。

（八）區(qū)政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按要求進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

（九）房屋征收決定涉及被征收人500戶(hù)以上的，必須經(jīng)區(qū)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。

（十）區(qū)政府作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用。

（十一）區(qū)政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。房屋被依法征收的，國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回。

（十二）區(qū)房屋征收部門(mén)與被征收人訂立補(bǔ)償協(xié)議。

（十三）區(qū)房屋征收部門(mén)與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由區(qū)房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)區(qū)政府，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

（十四）被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由區(qū)政府依法申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)賬號(hào)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)及面積等材料。

（十五）區(qū)房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立房屋征收補(bǔ)償檔案，將分戶(hù)補(bǔ)償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

（十六）安置房建設(shè)完成，被征收人辦理上房手續(xù)。

三、嚴(yán)格征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

（一）房屋價(jià)值補(bǔ)償

1、補(bǔ)償方式。征收合法房屋的，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模泿叛a(bǔ)償?shù)慕痤~按照被征收房屋所處區(qū)位新建普通商品房市場(chǎng)價(jià)評(píng)估確定，被征收房屋的最低貨幣補(bǔ)償價(jià)格為同區(qū)位新建普通商品房評(píng)估價(jià)格的90%；實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置房屋和被征收房屋的價(jià)格均按規(guī)定進(jìn)行評(píng)估確定，雙方結(jié)清差價(jià)后，安置房屋的產(chǎn)權(quán)歸被征收人所有。

2、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。在搬遷期限內(nèi)完成搬遷的，具有合法土地使用權(quán)的私有庭院式住宅房屋（不含單元式多層樓房），按1.0的容積率予以補(bǔ)償，房屋所有權(quán)證記載建筑面積不足部分，在補(bǔ)交有關(guān)規(guī)費(fèi)（293元/平方米）后予以補(bǔ)償；房屋所有權(quán)證所載建筑面積容積率在1.0以上的，按證載建筑面積予以補(bǔ)償；房屋建筑面積容積率不足1.0的，在補(bǔ)交有關(guān)規(guī)費(fèi)（293元/平方米）后，按被征收房屋評(píng)估價(jià)扣除工料費(fèi)后，予以補(bǔ)償；容積率超出1.0的無(wú)證房屋，根據(jù)房屋建筑結(jié)構(gòu)給予工料費(fèi)補(bǔ)助。

3、事實(shí)營(yíng)業(yè)補(bǔ)助。被征收的住宅房屋實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)使用，且符合下列條件的，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)年限和實(shí)際用于營(yíng)業(yè)的房屋面積，在住宅房屋評(píng)估價(jià)格的基礎(chǔ)上，臨主要街、路（含商業(yè)街、市場(chǎng)）的房屋，每年（經(jīng)營(yíng)時(shí)間不滿(mǎn)一年的按月計(jì)算）增加12%的事實(shí)營(yíng)業(yè)補(bǔ)助；臨其它街的房屋每年增加8%的事實(shí)營(yíng)業(yè)補(bǔ)助。但事實(shí)營(yíng)業(yè)補(bǔ)助和住宅房屋評(píng)估價(jià)格合計(jì)不得超過(guò)同區(qū)位非住宅房屋的市場(chǎng)評(píng)估平均價(jià)格的85%。事實(shí)營(yíng)業(yè)房屋面積的確認(rèn)以房屋所有權(quán)證記載產(chǎn)權(quán)面積為依據(jù)，給予貨幣補(bǔ)償。

（1）取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證并有正常納稅記錄；

（2）房屋所有權(quán)證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證注明的營(yíng)業(yè)地點(diǎn)、時(shí)間一致。

4、高層回遷優(yōu)惠。根據(jù)城市規(guī)劃，回遷安置房屋為小高層或高層住宅的，給予下列優(yōu)惠政策（待新房交付使用時(shí)一并結(jié)算）：

（1）被征收人只選擇一套回遷安置用房的，獎(jiǎng)勵(lì)8平方米的新建房屋建筑面積；被征收人選擇兩套以上（含兩套）回遷安置用房的，按其被征收房屋合法建筑面積獎(jiǎng)勵(lì)8%的新建房屋建筑面積，且獎(jiǎng)勵(lì)的新建房屋面積每套不得超過(guò)8平方米。

（2）被征收人回遷時(shí)，屬自住房的，每戶(hù)獎(jiǎng)勵(lì)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)2.5萬(wàn)元。

5、最低套型面積標(biāo)準(zhǔn)。用于回遷安置的住宅房屋，房屋建筑面積不得低于國(guó)家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的住宅設(shè)計(jì)最低套型面積。被征收人只有一套住宅房屋且房屋建筑面積低于國(guó)家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的住宅設(shè)計(jì)最低套型面積標(biāo)準(zhǔn)的，可以向征收部門(mén)提出住房困難申請(qǐng)并出示相關(guān)證明，征收部門(mén)在新聞媒體或者征收現(xiàn)場(chǎng)公示，公示時(shí)間不少于7天。公示無(wú)異議的，征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照多層樓房46平方米、高層49平方米，給予貨幣補(bǔ)償或者房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，上述面積以?xún)?nèi)的房屋差價(jià)款和增加面積所需的費(fèi)用由征收人承擔(dān)，超過(guò)的面積由被征收人按規(guī)定的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格購(gòu)買(mǎi)。

6、無(wú)證房屋補(bǔ)償。被征收人違法占地建設(shè)房屋的，在搬遷期限內(nèi)，能夠積極搬家交房的，給予工料費(fèi)補(bǔ)助（磚混結(jié)構(gòu)樓房330元/平方米；磚混結(jié)構(gòu)平房310元/平方米；磚木結(jié)構(gòu)瓦房290元/平方米；簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋180元/平方米；檐高不足2.2米的小配房，按同等結(jié)構(gòu)房屋價(jià)格的60%給予補(bǔ)助）。未在搬遷期限內(nèi)搬家交房的，由區(qū)國(guó)土、城管等部門(mén)依法進(jìn)行拆除。

7、附屬物補(bǔ)償。征收房屋的附屬物、樹(shù)木補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照建房字49號(hào)和市中棚組字[]1號(hào)文件執(zhí)行。

（二）搬遷和臨時(shí)安置補(bǔ)償

1、搬遷補(bǔ)助費(fèi)。住宅房屋由征收部門(mén)一次性發(fā)給被征收人500元/戶(hù)的補(bǔ)助費(fèi)；非住宅房屋按10元/平方米發(fā)放。非住宅用房的搬遷補(bǔ)助費(fèi)包括設(shè)備、用具的拆除、運(yùn)輸、安裝及其它費(fèi)用。實(shí)施司法強(qiáng)制執(zhí)行的，不予支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。

2、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，住宅用房按合法建筑面積每月8元/平方米計(jì)發(fā)，非住宅用房按合法建筑面積每月15元/平方米計(jì)發(fā)，在簽訂房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)一次性全額支付給被征收人，被征收人使用征收部門(mén)提供的周轉(zhuǎn)用房的，征收部門(mén)不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模魇詹块T(mén)應(yīng)當(dāng)依照被征收房屋合法建筑面積，按10元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)一次性支付安置補(bǔ)助，臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)低于1000元的按1000元支付。

（三）停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)償

征收非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人支付一次性經(jīng)營(yíng)補(bǔ)助費(fèi)。營(yíng)業(yè)用房按照實(shí)際營(yíng)業(yè)房面積給予100元/平方米補(bǔ)助，生產(chǎn)、辦公等用房按照實(shí)際使用房屋面積給予70元/平方米補(bǔ)助。

（四）搬遷獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助費(fèi)

搬遷期限20天。在征收決定公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷經(jīng)驗(yàn)收交房的，合法的私房每提前一天每戶(hù)發(fā)放獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助費(fèi)2500元，最高獎(jiǎng)勵(lì)5萬(wàn)元；機(jī)關(guān)企事業(yè)單位每提前一天按合法建筑面積獎(jiǎng)勵(lì)16元/平方米。

四、嚴(yán)格依法評(píng)估

（一）征收范圍確定后，被征收房屋所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）依據(jù)建設(shè)主管部門(mén)公布的符合條件的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)名單，組織被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。

（二）房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀(guān)、公正地開(kāi)展評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

（三）被征收房屋價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

（四）房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)必須入戶(hù)，通過(guò)實(shí)地勘查拍攝照片等方式取得相關(guān)資料，對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估，出具評(píng)估報(bào)告，并解答被征收人對(duì)評(píng)估報(bào)告的異議。

被征收人應(yīng)當(dāng)積極配合房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展工作；拒不配合的，自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

（五）被征收房屋評(píng)估結(jié)果應(yīng)公示7日。

（六）被征收人對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向作出評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

五、房屋產(chǎn)權(quán)認(rèn)定處理

1、已翻建的危舊房屋，按原房屋所有權(quán)證記載建筑面積，以現(xiàn)結(jié)構(gòu)予以補(bǔ)償。有建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)的房屋，未辦理產(chǎn)權(quán)登記的，按建設(shè)工程規(guī)劃許可證批準(zhǔn)的面積和性質(zhì)補(bǔ)償；實(shí)際房屋面積小于規(guī)劃批準(zhǔn)面積以測(cè)繪面積為準(zhǔn)。

2、兩戶(hù)或兩戶(hù)以上房屋共用一宗土地，房屋所有權(quán)證載總建筑面積容積率大于或等于1.0的，該宗土地上的房屋按實(shí)際同一容積率進(jìn)行評(píng)估，不再進(jìn)行土地分割。兩戶(hù)或兩戶(hù)以上房屋共用一宗土地，房屋所有權(quán)證載總建筑面積容積率小于1.0的，共用一個(gè)自然院落的，由房屋所有權(quán)人協(xié)商確定土地分割面積（土地分割后，該宗土地上的房屋合法建筑面積容積率不能大于1.0），達(dá)不成分割協(xié)議的，由區(qū)國(guó)土資源管理部門(mén)會(huì)同區(qū)住建、規(guī)劃、城管部門(mén)和所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道依法分割；每戶(hù)有獨(dú)立自然院落的，由區(qū)國(guó)土資源管理部門(mén)會(huì)同區(qū)住建、規(guī)劃、城管部門(mén)和所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道按實(shí)際測(cè)量確定。

3、集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目中，被征收人未辦理土地使用證的，由項(xiàng)目所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道土管所、鄉(xiāng)建辦和社區(qū)居委會(huì)提供統(tǒng)一規(guī)劃的宅基地人員名單和土地面積，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道審核同意后，由區(qū)國(guó)土資源管理部門(mén)會(huì)同區(qū)住建、規(guī)劃、城管共同依法予以確認(rèn)；被征收人未辦理房屋所有權(quán)證的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）以上政府統(tǒng)一規(guī)劃的住房，由項(xiàng)目所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道提出初步意見(jiàn)，區(qū)住建、規(guī)劃、國(guó)土、城管部門(mén)共同依法予以確認(rèn)。統(tǒng)一規(guī)劃的一處宅基地認(rèn)定為一名產(chǎn)權(quán)人，統(tǒng)一規(guī)劃的宅基地面積履行法定程序后，認(rèn)定為合法土地面積。

六、加強(qiáng)房屋征收補(bǔ)償?shù)谋O(jiān)督管理

（一）建立完善房屋征收與補(bǔ)償制度。遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開(kāi)的原則，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)足額到位、專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用，并全部用于房屋征收補(bǔ)償，不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠。嚴(yán)禁采用暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供電、供氣和道路等非法方式，迫使被征收人搬遷。凡是房屋征收引起的來(lái)信來(lái)訪(fǎng)，要本著實(shí)事求是和依法處理的原則，多做宣傳解釋工作，妥善解決矛盾。對(duì)采取暴力、威脅等方法阻撓依法進(jìn)行的房屋征收與補(bǔ)償工作的，絕不遷就，依法嚴(yán)肅處理。

（二）房屋征收工作政策性強(qiáng)、涉及面廣，關(guān)系城市居民切身利益和社會(huì)穩(wěn)定，要切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確部門(mén)責(zé)任。城市管理部門(mén)要加大對(duì)征收范圍內(nèi)違法建筑的查處力度，對(duì)征收決定期限內(nèi)未自行拆除的違法建筑要依法進(jìn)行查處；審計(jì)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)征收補(bǔ)償費(fèi)用的管理和使用情況監(jiān)督，及時(shí)公布審計(jì)結(jié)果；監(jiān)察部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)參與房屋征收與補(bǔ)償工作的政府有關(guān)部門(mén)或單位及其工作人員的監(jiān)察；公安部門(mén)對(duì)濫用強(qiáng)制手段侵害群眾利益的案件，要堅(jiān)決予以查處。各有關(guān)部門(mén)要按照職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作順利進(jìn)行。