國土局集體土地房屋拆遷管理制度

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第一章總則

第一條為規范征收或征用集體土地房屋拆遷管理，保障建設項目的順利進行，保護拆遷當事人的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《**省土地管理條例》等法律法規，參照《**市市區集體土地房屋拆遷管理辦法》的有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條在本市市區**鎮、**鎮西外環路以東區域范圍內，因城市建設和發展需要征收或征用集體土地拆遷房屋及其他附著物、并需要對房屋所有權人（以下統稱“被拆遷人”）進行補償安置的，適用本辦法。

江陰經濟開發區管轄范圍內征收或征用集體土地的房屋拆遷及補償安置依照本辦法執行。

第三條集體土地房屋拆遷所在地的鎮人民政府應當將拆遷補償安置相關工作作為政府工作的重要內容，成立專門機構，做好拆遷工作，并將拆遷工作列入年度考核目標。

市國土資源局負責集體土地房屋拆遷相關的征地補償的管理工作。

市建設局負責拆遷商品房建設的管理工作。

市人民政府房屋動遷管理機構（以下簡稱“市動遷辦”）負責市區集體土地房屋拆遷相關的補償安置的管理工作。

市政府有關職能部門，應當根據各自職責，共同做好房屋拆遷補償安置的相關工作。

第二章拆遷管理

第四條市規劃局出具建設用地規劃許可證（含定點圖）后，市動遷辦根據用地單位的申請，書面通知相關部門暫停辦理下列事項：

（一）新批宅基地和其他建設用地；

（二）審批新建、改建、擴建房屋及其他附著物；

（三）審批改變房屋、土地用途；

（四）辦理房屋、土地權屬證書；

（五）辦理戶口的遷入、分戶；

（六）核發工商營業執照或臨時工商營業執照；

（七）法律法規規定的其他事項。

第五條用地單位應當根據被拆遷房屋的權屬登記情況，擬訂用地范圍內被拆遷房屋的補償安置實施方案，并報市動遷辦備案。房屋拆遷補償安置實施方案應當包括以下內容：

（一）用地范圍內被拆遷房屋及其他附著物的調查情況和所需補償經費測算情況；

（二）拆遷計劃、拆遷期限；

（三）拆遷補償安置資金足額到位的存款證明（辦理存款業務的金融機構出具）或者產權明晰、無權利負擔的安置用房證明；

（四）補償安置方式；

（五）其他與房屋拆遷補償安置有關的事項。

第六條市動遷辦對用地單位提交的房屋拆遷補償安置實施方案進行審查并予以公告，并向用地單位發出房屋拆遷補償安置通知書。

市動遷辦在審查時應當核實拆遷房屋及其他附著物的現實狀況。

第七條用地單位應當選擇有拆遷資質的單位實施拆遷，并與房屋拆遷實施單位訂立拆遷委托合同。

被委托的拆遷實施單位不得轉讓拆遷業務。

第八條市動遷辦應當對房屋拆遷項目實施動態跟蹤監督管理；用地單位或被委托的拆遷實施單位在拆遷實施過程中必須使用江陰市房屋拆遷信息管理系統，并接受監督管理。

第九條用地單位或被委托的拆遷實施單位應當在拆遷地點設立現場辦公室。

第十條從事集體土地房屋拆遷業務的人員，應當掌握與房屋拆遷有關的法律、法規、規章以及其他相關業務知識，并經市動遷辦的專業培訓、考核，取得市建設局核發的上崗證書。

上崗證書實行年審制度。

第十一條市動遷辦應當根據有關規定，建立江陰市房屋拆遷估價機構名錄，定期向社會公布。房屋拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取當事人共同選擇的方式。

接受房屋拆遷估價委托的估價機構應當與用地單位簽訂拆遷估價委托協議。

第十二條估價機構對被拆遷房屋進行估價時，應當通知被拆遷人到場，被拆遷人應當予以配合。

因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由被拆遷人和拆遷估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明后，估價機構可以依據被拆遷房屋的相關權屬資料，參照同類房屋進行評估。

第十三條用地單位或被委托的拆遷實施單位應當在估價結束后5日內在拆遷地點公布估價結果。

第十四條用地單位或被委托的拆遷實施單位應當按照房屋拆遷補償安置實施方案做好房屋拆遷補償安置工作，并按照本辦法的規定，對被拆遷人給予補償安置。被拆遷人應當服從城市建設和發展需要，在規定的期限內完成搬遷。

第十五條用地單位不得擅自延長拆遷期限。

拆遷期限確需延長的，用地單位應當在拆遷期限屆滿15日前，向市動遷辦提出延期申請，市動遷辦應當自收到拆遷延期申請之日起10日內給予答復。

第十六條在規定的拆遷期限內，用地單位或被委托的拆遷實施單位應當與被拆遷人訂立拆遷補償安置協議。拆遷補償安置協議應當具體載明補償形式、補償標準、搬遷期限、安置方式、違約責任等內容。

拆遷補償安置協議應當采用市動遷辦在江陰市房屋拆遷管理信息系統上提供的格式文本。

第十七條房屋拆遷補償安置協議訂立之后，當事人對補償安置協議產生糾紛的，可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。

第十八條用地單位與被拆遷人經協商達不成協議的，經當事人申請，由市動遷辦裁決。裁決應當自受理申請之日起的30日內做出。

裁決程序由市動遷辦按照有關規定另行制定。

第十九條用地單位或被委托的拆遷實施單位實施房屋拆遷的補償安置資金應當專項用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。

市建設局應當加強對拆遷補償安置資金使用的監督管理。

第二十條從事房屋拆除的施工企業應當具備省級以上建設行政主管部門頒發的房屋拆除施工專業資質證書。施工企業應當編制房屋拆除施工方案，并對拆除施工安全負責。房屋拆除施工管理嚴格按市建設局相關規定執行。

用地單位應當對房屋拆除施工實行招投標制度。

第二十一條房屋拆遷補償安置結束后，由市國土資源局會同市建設局、市動遷辦組織相關單位對房屋拆遷補償安置實施情況作出評價，并對工程質量進行驗收。

第二十二條市動遷辦、用地單位或被委托的拆遷實施單位應當按檔案管理要求，建立健全房屋拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理，并及時向有關部門移交相關資料。

第三章補償安置

第二十三條被拆遷房屋的合法依據，以用地單位在領取建設用地規劃許可證（含定點圖）前，被拆遷人所持有的房屋權屬證書、土地權屬證書或者取得的合法建房手續為準。

第二十四條被拆遷房屋的用途，以房屋權屬證書載明的用途為準；房屋權屬證書未載明用途的以土地權屬證書載明的用途為準；房屋權屬證書、土地權屬證書未載明用途或者載明的用途不一致的，以合法建房手續載明的用途為準。

第二十五條被拆遷房屋的合法建筑面積，以房屋權屬證書載明的建筑面積為準；沒有房屋權屬證書的，以合法建房手續批準的建房面積為準；合法建房手續未載明批準建房面積的，由所在鎮會同市國土資源局、市規劃局、市動遷辦按拆遷所在地農村建房基本戶型標準和相關規定核定其合法建筑面積；沒有合法建房手續，但在本辦法實施前已建造且被拆遷人建房時符合相關建房規定條件的，由被拆遷人在規定的時間內向所在村提出申請，經所在村、鎮審核，由市國土資源局、市規劃局、市動遷辦會審同意，按拆遷所在地農村建房基本戶型標準和相關規定核定其合法建筑面積，并在拆遷地點公示。

不符合前款規定情況的，均不予認定為合法建筑面積。

第二十六條被拆遷房屋的建造年代，以確認合法建筑面積的權屬證書或批準文件中載明或核定的年代為準。

第二十七條拆遷違法建筑、超過批準期限的臨時建筑、建設工程規劃許可證中載明在城市建設需要時無條件拆除的臨時建筑、批建新房時明確應拆除而未拆除的老（舊）房均不予補償安置。

用地單位在領取建設用地規劃許可證（含定點圖）后，被拆遷人違反規定進行房屋及其他附著物新建、改建、擴建或者突擊裝飾裝修部分，不予補償安置。

拆遷租賃住宅房屋的，對房屋承租人不予補償安置。

拆遷未超過批準期限的臨時建筑不予補償安置，但應當給予適當材料殘值補貼。

第二十八條住宅房屋拆遷補償安置實行房屋產權置換，也可實行貨幣補償。

第二十九條住宅房屋的被拆遷人要求實行房屋產權置換的，由用地單位提供在補償安置實施方案中確定的拆遷商品房給予產權置換。

第三十條住宅房屋的被拆遷人每戶按下列規定確認房屋產權置換面積：被拆遷住宅房屋合法建筑面積小于等于200平方米的，按被拆遷房屋合法建筑面積確認房屋產權置換面積；被拆遷住宅房屋合法建筑面積大于200平方米的，按200平方米加上超出部分的50%確認房屋產權置換面積，但每戶房屋產權置換面積不得超過250平方米。

住宅房屋的被拆遷人以一處宅基地或者合法建房手續計一戶，被拆遷人在同一用地范圍內有多處住房的，應當根據農村宅基地審批規定合并為一戶計算。有子女的老年人，與所隨子女合并為一戶計算。

第三十一條房屋產權置換按本辦法第三十條規定確認的房屋產權置換面積套拆遷商品房的最接近戶型。

置換的拆遷商品房結算辦法為：拆遷商品房面積等于房屋產權置換面積部分，按政府確定的建安價結算；大于房屋產權置換面積部分，按市場價結算；小于房屋產權置換面積部分，按市場價與建安價的差價結算后補貼給被拆遷人。

第三十二條在拆遷期限屆滿之日前，用地范圍內的被拆遷人家庭成員符合農村居民分戶建造住宅條件，因城市規劃控制，未批準建房且未購買村民聯建房的，可由本人向所在村提出申請，所在村、鎮審核同意并在拆遷地點公示無異議后，經市國土資源局、市規劃局會審批準，可按每戶不超過125平方米照顧購買拆遷商品房，價格按建安價結算。

第三十三條住宅房屋的被拆遷人（照顧購買拆遷商品房人）要求實行貨幣補償的，先按第三十條、三十二條規定確認房屋產權置換面積（照顧購買面積），再按拆遷商品房的市場價與建安價的差價乘以其房屋產權置換面積（照顧購買面積）計算貨幣補償金額，給予貨幣補償安置。住宅房屋的被拆遷人（照顧購買拆遷商品房人）領取貨幣補償金后應自行購房。

第三十四條拆遷住宅房屋應當按重置價結合成新評估價給予補償，其中被拆遷房屋合法建筑面積大于房屋產權置換面積部分，按重置價結合成新評估價的130%給予補償。

第三十五條拆遷住宅房屋，用地單位應當向被拆遷人支付房屋裝飾裝修及附著物補償款、搬家補助費、臨時安置補助費和搬遷獎勵費。

第三十六條用地單位或被委托的拆遷實施單位應在拆遷地點公布被拆遷人房屋的補償和安置情況，接受社會監督。

第三十七條拆遷非住宅房屋實行貨幣補償。

拆遷工礦倉儲及其他非商業經營的非住宅合法房屋，被拆遷房屋建筑容積率小于等于0.3的，其合法房屋按重置價結合成新評估價的2.5倍予以補償；建筑容積率大于0.3的，其合法房屋小于等于0.3的面積部分按重置價結合成新評估價的2.5倍予以補償，大于0.3的面積部分按重置價結合成新評估價補償。

拆遷商業經營的非住宅合法房屋，按重置價結合成新評估價的3.5倍予以補償。

拆遷非住宅房屋涉及的集體建設用地參照國有劃撥土地估價，由用地單位補償給集體建設用地所有權人。

第三十八條拆遷非住宅房屋，用地單位應當向被拆遷人支付非住宅房屋裝飾裝修及附著物補償款、設備搬遷費、綜合補助費、停產停業補助費和搬遷獎勵費。

第三十九條住宅房屋拆遷貨幣補償金及相關費用應當以定活兩便存單方式支付，非住宅房屋拆遷貨幣補償金及相關費用應當以銀行匯票方式支付，均不得以現金方式支付。

第四章拆遷商品房建設管理

第四十條拆遷商品房由市動遷辦會同相關部門，擬定建設計劃，確定建設規模，報市建設局和市國土資源局備案。

第四十一條拆遷商品房的開發建設按政府確定的拆遷商品房招標拍賣掛牌價格（含土地招標拍賣掛牌底價、建安價、室外工程建設費、政府代收費、財務管理費用、核定利潤等），通過土地招標拍賣掛牌出讓方式確定開發建設單位。拆遷商品房的建安價由住宅房屋的被拆遷人（照顧購買拆遷商品房人）結算給開發建設單位；拆遷商品房招標拍賣掛牌價格與建安價的差價部分，按征地拆遷項目安置所需拆遷商品房的面積計算支付金額，由用地單位預先存入市建設局設立的拆遷商品房建設資金專用帳戶，由市建設局按規定核準后結算給開發建設單位。

拆遷商品房建設資金專用帳戶接受市財政、審計部門的監督。

第四十二條拆遷商品房的市場價，按房屋拆遷時同一房地產市場供求圈內房地產市場交易價格確定，并由市房產管理局、市建設局適時公布。

拆遷商品房建安價由市建設局公布。

第四十三條拆遷商品房用于城市建設和發展中對住宅房屋被拆遷人的產權置換，由市建設局負責產權置換的監督管理。

第四十四條拆遷商品房建設必須嚴格執行城市規劃。

市建設局設立拆遷商品房建設監督管理辦公室，負責對拆遷商品房建設的指導和監督，加強跟蹤監督管理，以確保工程建設質量，并會同市房產管理局落實拆遷商品房小區物業管理。

第五章法律責任

第四十五條被委托的拆遷實施單位及其工作人員弄虛作假、濫用職權的，追究直接負責的主管人員和直接責任人員的責任，可以依法吊銷上崗證；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

被委托的拆遷實施單位違規使用拆遷專項資金的，追究直接負責的主管人員和直接責任人的責任；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十六條估價機構與拆遷當事人相互串通，故意壓低或者抬高被拆遷房屋的評估價的，估價結果無效，由市建設局處以5千元以上5萬元以下的罰款；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節嚴重的，暫停直至取消拆遷估價資格；構成犯罪的，依法追究刑事責任；給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。

第四十七條承接房屋拆除工程業務的施工企業未采取相應安全防護措施的，由市建設局責令改正，給予警告，并處2千元以上3萬元以下罰款；造成傷亡事故的，依法承擔民事責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十八條拆遷商品房開發建設單位未按規定開發建設的，由市建設局責令改正，追究其違約責任，并依法給予行政處罰。

拆遷商品房建設質量實行開發建設單位終身負責制，存在質量問題的，依法追究開發建設單位的責任。

第四十九條市國土資源局、市建設局、市動遷辦、市有關職能部門和有關鎮人民政府工作人員，玩忽職守、超越或者濫用職權、徇私舞弊、受賄索賄的，對直接負責的主管人員和直接責任人員給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。