加快構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式淺析

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從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議到政府工作報(bào)告，再到近日召開的國務(wù)院金融委會(huì)議，房地產(chǎn)新的發(fā)展模式一再被提及。接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪的專家認(rèn)為，房地產(chǎn)相關(guān)配套政策需要調(diào)整好商品房和保障房結(jié)構(gòu)，區(qū)分房地產(chǎn)的商品屬性和投資屬性，不能盲目擴(kuò)張，供給過?；蛐枨蟛蛔沩殰p量發(fā)展，要因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

一、要發(fā)展壯大多層次住房保障體系

3月18日，中國證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)發(fā)文稱，深入推進(jìn)公募REITs試點(diǎn)，抓緊推動(dòng)保障性租賃住房公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目落地。推進(jìn)保障性租賃住房REITs項(xiàng)目試點(diǎn)，是落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度決策部署的有效政策工具。在專家看來，低收入群體住房問題的解決必須依賴于保障房建設(shè)，這方面的力度還須加大。中國可以通過發(fā)展壯大“多主體供給、多渠道保障”的多層次住房保障體系，并與股票等資本市場(chǎng)打通形成良性互動(dòng)，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生改善。中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)對(duì)本報(bào)記者表示，與市場(chǎng)化租賃住房的類REITs不同，保障性租賃住房公募REITs，是解決市場(chǎng)主體退出問題的一項(xiàng)有效措施。目前，保障性租賃住房“融投管退”發(fā)展模式的雛形已經(jīng)逐漸明晰。加快推進(jìn)相關(guān)支持政策的落地，尤其是公募REITs退出渠道的落實(shí)，能夠有效提升市場(chǎng)主體參與保障性租賃住房發(fā)展的積極性，推動(dòng)保障性租賃住房的快速發(fā)展。中指研究院企業(yè)事業(yè)部分析師楊驍表示，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出房地產(chǎn)業(yè)要“探索新的發(fā)展模式”。政府工作報(bào)告也明確指出“探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”。3月16日，金融委會(huì)議“提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施”。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)新的發(fā)展模式配套措施將出臺(tái)，會(huì)在金融、稅收等方面對(duì)房企探索新的發(fā)展模式給予優(yōu)惠和鼓勵(lì)。綜合來看，房地產(chǎn)代建、租賃、城市更新、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)管理等將是新的發(fā)展模式的重要方向，這些領(lǐng)域?qū)⑹切碌陌l(fā)展模式配套措施支持的重點(diǎn)。北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)黎乃超在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系眾多行業(yè)的興衰，調(diào)控“度”的把握很重要，要防止“一管就管死，一放就放得特別開”。配套政策上，要因城施策，從資金、限購和土地三方面促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。一是在資金政策方面，要控制好放貸閘門，不能放松就隨便放，也不能收緊就“一刀切”，要出臺(tái)相關(guān)的細(xì)則。二是在限購政策方面，要把商品房和政策性保障住房區(qū)分開，應(yīng)遵守其商品屬性。三是在土地政策方面，針對(duì)人口凈流入的大城市要增加土地供給，加快供給節(jié)奏。大量中低收入群體住房問題要通過保障房解決。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)教授蔣南平對(duì)本報(bào)記者表示，目前，不贊同取消商品房限購?！爸袊鴺鞘羞€是要貫徹‘房住不炒’，限價(jià)、限購即可，可以緩征房產(chǎn)稅，但不要取消限購，政策要相對(duì)穩(wěn)定，給市場(chǎng)一定的信心。”蔣南平認(rèn)為，在相關(guān)配套制度還不完善的情況下，是否應(yīng)該取消限購存在爭(zhēng)議。

二、中國房地產(chǎn)發(fā)展模式值得肯定

廈門大學(xué)教授趙燕菁在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅是商品市場(chǎng)，更是重要的資本市場(chǎng)。通過房地產(chǎn)，中國一舉解決了發(fā)展中國家城市化過程中普遍存在的資本不足問題，成為過去40年城市化和工業(yè)化的“發(fā)動(dòng)機(jī)”?？梢哉f，房地產(chǎn)市場(chǎng)是為地方政府量身定做的資本市場(chǎng)。同時(shí)，中國家庭資產(chǎn)的絕大部分、企業(yè)資產(chǎn)的大部分，都與其擁有的各類不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值密切相關(guān)?！爱?dāng)然，這不意味著地方政府只能依賴土地直接融資。隨著土地出讓的減少，城市化從高速度增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，中國地方政府也要從賣地融資，轉(zhuǎn)向股票融資。”在趙燕菁看來，中國房地產(chǎn)制度是世界上最成功的住房制度。中國1998年住房制度改革，通過住房資本化解決了住房這一城市化最重的資產(chǎn)，上億的家庭通過住房分享城市財(cái)富的增長(zhǎng)，住房成為廣大居民重要家庭財(cái)富之一。當(dāng)下，如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展？趙燕菁認(rèn)為，新加坡實(shí)踐多年且效果顯著的住房市場(chǎng)雙軌制值得借鑒。在新加坡，“量大價(jià)低，有資格限制”的“組屋”（高達(dá)87%）和“價(jià)高量少，沒有資格限制”的商品房（東南亞最高的房?jī)r(jià)）同時(shí)并存。中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)如果想要同時(shí)具備資本屬性和居住屬性，也要將兩個(gè)市場(chǎng)分開。只有這樣，才能做到“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障”。既能避免城市巨大資本價(jià)值被屏蔽，又能降低城市居住的高昂成本。

作者:周雪松 單位:中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)